1 - Etat des lieux
Le périmètre retenu pour la présente modification est la zone de l’Ormeau de Pied tel que défini lors du transfert des zones d’activités de la ville à la communauté d’agglomération.
Localisation de la zone de l’Ormeau de Pied sur la commune de Saintes.
Périmètre de la zone de l’Ormeau de Pied.
Périmètre concerné par la modification
6 Le type d’activités présentes dans la zone
La zone d’activités, qui avait lors de sa création une vocation artisanale et industrielle, accueille aujourd’hui, en plus de ces activités, des commerces de détail et de la restauration.
2 - Objectifs et justification
D’un point de vue général sur le territoire de la Communauté d’Agglomération (CDA) de Saintes, la raréfaction du foncier économique destiné à l’activité artisanale ou industrielle, la faiblesse ou la relative obsolescence de l’offre immobilière d’entreprise pour ce type d’activités, incite la CDA de Saintes à :
• Privilégier les actions d’aménagement économique qui favorise le développement de l’offre foncière et/ou immobilière pour répondre aux besoins des entreprises des secteurs de l’artisanat et de l’industrie,
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• Développer de nouvelles zones d’activités pour créer du foncier économique de qualité et à un prix de cession maitrisé pour les activités artisanales et industrielles.
La communauté d’agglomération de Saintes dispose de cinquante-sept espaces à vocation économique sur son territoire. Bien que répartis sur un grand nombre de communes du territoire, ces espaces sont pour plus de la moitié situés sur Saintes et sa première couronne, et notamment à l’Ouest. Cela comprend les zones d’activités économiques les plus importantes du territoire, comme le Parc des Coteaux, la zone des Charriers et celle de l’Ormeau de Pied.
Si dans les communes (rurales) éloignées de Saintes, l’on identifie surtout de petites zones à vocation artisanale ou mixte, et accueillant les entreprises locales à faible zone de chalandise, la problématique sur Saintes et ses alentours est différente. En effet, de par sa taille, et son positionnement historique et stratégique en termes de flux, l’ouest Saintais accueille des activités plus importantes, qu’elles soient artisanales, commerciales ou industrielles, à portée parfois nationale ou internationale et doit donc faire l’objet d’une attention plus particulière.
La plupart des zones d’activités sont pleinement occupées, ou ont peu de vacance et encore moins de friches, car la demande d’implantation pour des activités artisanales ou industrielles est régulière mais l’offre est rare. De plus, les collectivités et EPCI n’ayant que peu investi le champ du foncier ces dernières années, très peu de nouvelles zones ont vu le jour. C’est le cas de la zone des marronniers à Pisany, mais qui est déjà pleine, et du Parc Centre Atlantique à Saint-Georges des Coteaux qui est déjà très sollicité par les entreprises.
De même, la zone de la Sauzaie à Fontcouverte connaît actuellement une extension modérée qui est aussi déjà sollicitée par les entreprises artisanales du secteur.
Si l’artisanat est l’activité qui est la plus demandeuse ces dernières années, en termes de trajectoires d’implantation, il faut se souvenir qu’en Poitou-Charentes, avant la création des nouvelles régions, Saintes était considérée comme étant le cinquième pôle commercial régional après les quatre préfectures que sont Poitiers, La Rochelle, Niort et Angoulême. Les études menées lors de l’élaboration du Schéma de Développement Economique ont démontré qu’à de rares secteurs près, le marché Saintais est saturé en termes d’activités commerciales.
Bien que n’étant pas de nature industrielle, le territoire Saintais attire tout de même de nombreux porteurs de projets issus de ce secteur, et qui plus est d’origine exogène (une quinzaine de demandes exogènes pour de grandes surfaces foncières d’implantation sur les 2 ou 3 dernières années). Cependant les conditions nécessaires à leur accueil sont de plus en plus difficiles à obtenir.
En effet, à l’origine il n’existe que deux zones à vocation industrielle : les Charriers et l’Ormeau de Pied. Or la règlementation des zones d’activités inhérente au droit des sols, à la seule exception des Charriers, permet l’implantation de tous types d’activités, incluant donc le commerce et le service aux particuliers. Ainsi, sur une même zone d’activités, la mixité commerce/industrie, combinée à la rareté de l’offre, exerce une pression haussière
8 sur les prix foncier/immobilier au détriment de l’activité industrielle, empêchant l’implantation de projets industriels.
L’intégralité des zones voisines de l’Ormeau de Pied sont à destination commerciale ou mixte et présentent encore quelques disponibilités immobilières ou foncières. A titre d’illustration, le Parc des Coteaux, ZA à vocation commerciale, présente encore quelques fonciers disponibles pour de possibles nouvelles implantations commerciales et recèle quelques possibilités de densification sur des parcelles existantes ou encore de création par changement de destination de parcelle « habitat ».
A proximité, sur la ZA La Bobinerie, il existe plusieurs locaux commerciaux vacants ou en rotation, et quelques fonciers disponibles avec de la commercialité sur le cours Paul Doumer notamment, qui offrent des capacités d’installation de nouvelles activités commerciales.
De plus, sur le Parc des coteaux et sur le Parc Centre Atlantique, les aménagements ont été travaillés pour accueillir le commerce, notamment à travers un traitement qualitatif des espaces publics, et la mise en place de cahiers des charges architecturaux et paysagers.
Actuellement, la zone de l’Ormeau de Pied accueille cent-quinze entreprises et institutions publiques dont 13 % sont des activités de commerce de détail ou des services à destination des particuliers. Ce chiffre peut paraître raisonnable mais la surface occupée par ces établissements est d’une part conséquente (63 000 m² environ, soit près de 10% de la surface de la zone) et d’autre part presque toujours située aux emplacements les plus visibles, le long des axes majeurs, augmentant le prix de revente des terrains. Il reste un terrain à construire d’une superficie de 12 800m² et une friche industrielle à exploiter d’une superficie de 50 000m². Ainsi, si ces seuls espaces devenaient de l’activité commerciale, cela doublerait la surface commerciale de la zone, et multiplierait par trois le prix de vente de ces terrains, situés donc en zone industrielle.
Une telle évolution n’est pas souhaitée pour les raisons évoquées plus haut, à savoir une augmentation par effet de dominos du prix du foncier, empêchant à terme les activités industrielles de s’implanter. Or rappelons que l’activité industrielle, et plus largement l’activité productive, est la plus génératrice d’emplois au m². Rappelons également que le secteur commercial est presque entièrement pourvu sur ce territoire et que d’autres zones sont aménagées à cet effet.
Par ailleurs, la ville de Saintes et la Communauté d’Agglomération ont signé une convention Opération de Revitalisation de Territoire (ORT) en 2019 qui faisait suite à une convention Action Cœur de Ville signée le 25 septembre 2018. Cet outil a pour objectif de porter et mettre en œuvre un projet de territoire dans les domaines urbain, économique et social, pour lutter prioritairement contre la dévitalisation des centres-villes. La requalification d’ensemble d’un centre-ville facilite la rénovation du parc de logements, de locaux commerciaux et artisanaux, et plus globalement le tissu urbain, pour créer un cadre de vie attractif propice au développement à long terme du territoire.
La convention d’ORT confère des nouveaux droits juridiques et fiscaux, notamment pour :
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• renforcer l’attractivité commerciale en centre-ville grâce à la mise en place d’une dispense d’autorisation d’exploitation commerciale et la possibilité de suspension au cas par cas de projets commerciaux périphériques ;
• favoriser la réhabilitation de l’habitat par l’accès prioritaire aux aides de l’ANAH et l’éligibilité au Denormandie dans l’ancien ;
• faciliter les projets à travers des dispositifs expérimentaux comme le permis d’innover ou le permis d’aménager multi-sites ;
• mieux maîtriser le foncier, notamment par le renforcement du droit de préemption urbain et du droit de préemption dans les locaux artisanaux.
L’enjeu de l’ORT est donc de limiter le développement d’offres commerciales en périphérie et de renforcer l’attractivité du centre-ville.
L’objet de la modification qui est de redéfinir les activités que l’on souhaite voir se développer dans la zone de l’Ormeau de Pied, à l’origine à vocation artisanale et industrielle, afin de ne pas fragiliser le centre-ville de Saintes, correspond parfaitement à l’objectif traduit dans l’ORT et porté par l’Etat, la CDA et la ville de Saintes.
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3 - Modification du plan de zonage
Une zone UY, avec un règlement propre, est créé.
4 - Modification du règlement
Une nouvelle zone UY est créée avec un règlement associé. Le règlement de la zone UX n’est pas modifié.
Le règlement de la zone UY reprend une partie des règles applicables en UX notamment les règles relatives aux conditions d’occupation du sol (Section II), les possibilités maximales d’occupation du sol (Section III) et les règles relatives aux corridors écologiques.
En revanche, des règles propres à la zone UY sont créées sur la nature de l’occupation et de l’utilisation du sol.
Extrait du règlement UY (règlement UY complet en annexe)
Extrait du plan de zonage après modification : création d’une zone UY Extrait du plan de zonage avant modification
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5b. Zone UY
5b.1 Préambule : dispositions applicables à la zone
La zone UY est une zone à vocation économique destinée à recevoir certaines activités industrielles et artisanales et de service. Elle correspond à la zone de l’Ormeau de Pied. Cette zone peut être soumise à des prescriptions archéologiques (cf. arrêté et plans en annexe du dossier du PLU).
5b.2 Section I : nature de l’occupation et de l’utilisation du sol 5b.2.1. Article UY1 : occupations et utilisations du sol interdites
1 – les constructions et installations liées à l’exploitation agricole ou forestière
2 – Les terrains de camping et le stationnement de caravanes.
3 – Les constructions à usage d’habitation à l’exception de celles autorisées à l’article UY2
4 – Les constructions à destination de commerce à l’exception de ceux autorisés à l’article UY2
5 – L’hébergement hôtelier à l’exception de ceux autorisés à l’article UY2
5b.2.2. Article UY2 : occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières 1- Les constructions à usage d’habitation déjà existantes peuvent faire l’objet d’extension, en une ou plusieurs fois, sans excéder 30% d’emprise au sol supplémentaire au regard de celle de la construction principale constatée à la date d’approbation de la modification simplifiée n°2 du PLU et sera limitée à 50 m2 d’emprise au sol.
2- Les constructions à usage de commerce de détail déjà existantes peuvent faire l’objet d’extension, en une ou plusieurs fois, sans excéder 30% d’emprise au sol supplémentaire au regard de celle de la construction principale constatée à la date d’approbation de la modification simplifiée n°2 du PLU et sera limitée à 150 m2 d’emprise au sol.
3- Les restaurants déjà existants peuvent faire l’objet d’extension, en une ou plusieurs fois, sans excéder 30% d’emprise au sol supplémentaire au regard de celle de la construction principale constatée à la date d’approbation de la modification simplifiée n°2 du PLU et sera limitée à 150 m2 d’emprise au sol.
12 4- Les hébergements hôteliers et touristique déjà existants peuvent faire l’objet d’extension, en une ou plusieurs fois, sans excéder 50% d’emprise au sol supplémentaire au regard de celle de la construction principale constatée à la date d’approbation de la modification simplifiée n°2 du PLU.
5- Le commerce de gros et l’activité de service où s’effectue l’accueil d’une clientèle __________________________________
Les articles suivants (articles 3 à 16 et les articles relatifs aux corridors écologiques) sont identiques à ceux de la zone UX.
Justification :
Comme présenté en II 2., le règlement doit permettre d’interdire l’implantation de nouvelles activités commerciales, de restauration ou d’hôtellerie mais il permet aux activités existantes de se maintenir en autorisant leur développement de manière limitée.
C’est pourquoi, à l’article 5b.2.2., les extensions limitées à 30% d’emprise au sol des activités existantes commerciales et de restauration ainsi que les extensions limitées d’habitation sont autorisées.
Les hôtels sont actuellement implantés sur de grandes parcelles mais peuvent difficilement être divisées pour accueillir des activités industrielles ou artisanales en raison des nuisances que cela engendrerait pour les clients. C’est pourquoi les hôtels peuvent faire l’objet d’une extension dans la limite de 50% de l’emprise au sol existante afin de permettre la densification de ces grandes parcelles.