mandataire ad-hoc et administrateur provisoire pour permettre une restructuration plus efficace des
copropriétés.
II.C.1.a La modification de la procédure d'alerte
La loi ALUR vient modifier la procédure d'alerte du mandataire ad-hoc pour les copropriétés fragiles.
Dans l'article 29-1-A, ce n'est plus le président du tribunal de grande instance, mais le juge qui doit
être saisi pour obtenir un mandataire ad-hoc.
De plus, lorsque qu'une copropriété comporte plus de deux cents lots, le taux des impayés pour
déclencher la procédure est abaissé à 15%.
Désormais, le maire, l'EPCI compétent en matière d'habitation, le préfet ou le procureur de la
république peuvent également saisir le juge.
L'article 29-1-B modifie la rémunération du mandataire qui n'est plus imputée au syndic et syndicat
lorsqu'ils sont à l'origine de la demande de la procédure.
Dans les six mois après la remise du rapport du mandataire, l'assemblée générale doit être tenue et le
procès verbal doit être notifié au mandataire, au syndic, au juge et aux parties à l'origine de la
procédure. En l'absence de notification dans les six mois après l'assemblée, les parties ou le mandataire
peuvent saisir le juge pour obtenir la convocation de l'assemblée, puis la désignation d'un
administrateur provisoire.
L'ajout de l'article 29-1-C permet de définir les personnes habilitées à être mandataire ad-hoc.
II.C.1.b Procédure de l'administrateur provisoire
La procédure de l'administrateur provisoire est modifiée. De nouveaux outils sont mis à sa disposition.
II.C.1.b.i La réforme de la procédure
Dans l'article 29-1, la saisie du juge est élargie au maire, au président de l'EPCI compétent en matière
d'habitat, au préfet et au mandataire ad-hoc.
La rémunération de l'administrateur sera fixée par décret.
Le juge désignera un administrateur sur liste officielle ou bien toute personne physique ou morale
ayant les compétences.
Désormais, le mandataire ad-hoc pourra être désigné comme administrateur provisoire par le juge,
après l'accord du conseil syndical.
L'article 29-2 et 29-3 modifie l'ordonnance de désignation.
La copie de l'ordonnance de désignation de l'administrateur est portée à la connaissance des
copropriétaires, au président du TGI, au procureur de la république, au maire, à l'EPCI compétent en
matière d'habitat et au préfet.
L'ordonnance de désignation de l'administrateur vient suspendre l'exigibilité des créances antérieures
pour douze mois. Elle annule les procédures venant des créanciers. Désormais, le juge peut, sur
demande de l'administration, résilier certains contrats.
II.C.1.b.ii. Les nouvelles missions de l'administrateur provisoire :
La procédure de recensement des créanciers à l'article 29-4 permet d'évaluer le montant des créances
dues. L'administrateur provisoire établit la liste et la publie.
L'établissement du plan d'apurement des dettes à l'article 29-5 comporte un plan de remboursement
des dettes auprès des créanciers sur une durée maximale de cinq ans.
Dans le cadre du plan d'apurement des dettes, l'administrateur doit évaluer les créances irrécouvrables
d'après l'article 29-7.
La possibilité d'une procédure de cession des actifs (locaux, parcelles de terrain non bâti) est
désormais possible après accord du juge à l'article 29-6.
La proposition de création de syndicat secondaire ou de scission de la copropriété est désormais
possible à l'article 29-8.
A l'article 29-9, l'administrateur provisoire peut être autorisé à modifier le règlement de copropriété ou
à céder à titre gracieux à la commune les parcelles de terrain "non bâtis d'intérêt public ou des locaux
ou équipements communs pouvant relever d'une gestion publique. "
Selon l'article 29-10, l'administrateur peut proposer au juge l'initiation du plan de sauvegarde.
II.C.1.b.iii L'administration renforcée, Article 29-11 à 29-15
Il y a désormais la possibilité de mettre en place une administration provisoire renforcée, si "la
situation financière de la copropriété ne permet pas de réaliser les travaux nécessaires à la
conservation et la mise en sécurité de l'immeuble, la protection des occupants, la préservation de leur
santé et la réduction des charges de copropriété permettant son redressement financier".
Dès sa mise en place, l'administrateur peut conclure une convention avec un opérateur. Il peut lui
confier "toutes les missions concourant au redressement de la copropriété, notamment la maîtrise
d'ouvrage d'un programme de travaux et la mise au point du financement de l'opération ".
II.C.1.c Modification de la procédure de l'état de carence
L'état de carence est une procédure peu courante. Depuis 2009, seulement deux copropriétés on fait
l'objet d'une procédure de carence
91.
Cette procédure comporte donc des changements qui la rende moins radicale, avec notamment
l'expérimentation de l'expropriation des parties communes.
Modification sur la déclaration de l'état de carence.
L'expert, nommé par le juge, doit enrichir son rapport avec la répartition des dettes entre les
copropriétaires, la nature et le coût des travaux à mettre en œuvre pour garantir la santé et la sécurité
des occupants. En annexe, il doit signaler les problèmes des parties privatives.
Il doit rendre ses conclusions dans un délai fixé par le juge, qui ne peut dépasser trois mois
renouvelable une fois.
L'ordonnance de carence peut prévoir la nomination d'un administrateur judicaire.
Modification sur l'expropriation de l'immeuble.
L'indemnité de l'expropriation tiendra compte des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble.
Cela permet de limiter le coût à la charge de la commune.
L'expérimentation de l'expropriation des parties communes pour une durée de dix ans.
La commune ou l'EPCI compétant en matière d'habitat confie l'entretien des biens à un opérateur. En
cas de déséquilibre financier, l'opérateur peut demander l'expropriation totale de l'immeuble.
91 ANIL : Agence Nationale pour l'Information sur le Logement - Habitat actualité - LOI POUR L'ACCÈS AU LOGEMENT ET UN URBANISME RÉNOVÉ(ALUR) (loi du 24.3.14 : JO du 26.3.14) - Numéro spécial Mars 2014, p.47
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La scission en volumes, une solution pour les copropriétés dégradées ?
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