Non réalisation des traces d’apprentissage annuelles

ENTREVISTAS

Apesar de saber-se que um plano de manutenção deveria conter registros, rotinas, procedimentos e reavaliações periódicas, na prática, isso não foi observado. A grande maioria das atividades de manutenção observadas nem sempre possui atividades preditivas, preventivas e corretivas alinhadas a uma política pró-ativa, onde a manutenção verificaria as causas e origens dos problemas detectados, a fim de viabilizar custos e diminuir retrabalhos, agregando desempenho e aumento da vida útil nas instalações.

Conforme verificado no processo de coleta de dados (entrevistas e vistorias) observou-se que a manutenção de edifícios é vista como sendo um alto encargo financeiro e de baixa prioridade. Verificou-se que após a identificação de algumas patologias, têm início as atividades de manutenção corretiva.

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O questionário, aplicado aos síndicos e administradores (anexo 2) apresentou questões buscando esclarecer através das respostas obtidas como é tratado o assunto manutenção das edificações.

As questões abordaram aspectos relativos a: existência de patologias, verificação da existência de manutenção, periodicidade das atividades de manutenção, tipos de manutenção realizada, dentre outras.

A taxa percentual de respostas obtidas para os questionários foi de 95%, podendo o resultado obtido ser considerado satisfatório.

As respostas dadas às questões foram interpretadas e representadas graficamente. Os dados obtidos se apresentaram consistentes, permitindo um claro entendimento das atividades desenvolvidas. Inicialmente considerou-se verificar as patologias conforme a idade das edificações. Após a realização das vistorias e entrevistas, verificou-se que as patologias encontradas não diferem conforme a idade da edificação. Por isso, optou-se por realizar uma análise conjunta dos edifícios.

De acordo com os respondentes, foi constatado que:

• As edificações pesquisadas apresentam idades variando de 1 a 40 anos, distribuídas conforme figura 4.1: edificações de 1 a 5 anos : 27% do total da amostra, 6 a 10 anos: 27%, 11 a 20 anos: 10%, 21 a 30 anos: 20%, 31 a 40 anos: 13% e edificações com idade superior a 40 anos: 3% . Não foram verificadas patologias específicas para cada faixa de idade;

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• Na totalidade das edificações estudadas não é realizado nenhum tipo de atividade de manutenção preventiva, a não ser nos casos de manutenção dos elevadores e extintores (26,7%);

• Somente são realizadas reformas e/ou consertos quando solicitados pelos usuários. Os equipamentos e componentes são substituídos quando apresentam algum tipo de defeito ou quebra, em cerca de 90% das edificações;

• Em cerca de 90% das edificações existe reserva financeira para as atividades de manutenção corretiva, correspondendo a cerca de 10% da taxa de condomínio;

• Para os serviços de maior gravidade, são contratadas empresas para a realização das atividades de manutenção corretiva, sendo a executora a empresa que apresentar menor preço, conforme 53% das edificações estudadas, e para 47% das edificações a empresa é escolhida pela garantia dos serviços realizados.

• Cerca de 86,7% das edificações pesquisadas possuem “Habite-se”, ou seja, passaram por vistorias para serem liberadas ao uso;

• Verificou-se que o perfil predominante dos moradores corresponde a 37% de famílias (nas edificações com maioria de 3 dormitórios por apartamento) e 63% de estudantes (nas edificações com 1 e/ou 2 dormitórios por apartamento);

• Em cerca de 73,3% das edificações, os entrevistados afirmaram haver algum tipo de patologia, contra 26,7% que afirmaram não possuir nenhuma patologia. Este fato não foi confirmado quando da realização das vistorias; • As patologias mais frequentes foram localizadas nas lajes de cobertura

(infiltrações – 77%, com o gotejamento nos tetos dos apartamentos), infiltrações nas lajes das garagens/pilotis (71%), infiltrações nas caixas d’água (55%), desprendimento do revestimento das fachadas (53%), descascamento da pintura das fachadas (37%), pilares com trincas e armaduras expostas (47%), vigas com trincas e armaduras expostas (34%), lajes com trincas e armaduras expostas (31%), corrosão das armaduras (39%), problemas com o portão automático (21%); fissuras em diversos locais das edificações (52%) (Figura 4.2);

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segundo as vistoriaas realizadas. Viçosa/2009

• Os entrevistados afirmaram realizar atividades de manutenção em cerca de 83% das edificações, sendo: 87% limpeza, 63% reparo, 60% inspeção e 20% modernização. Os síndicos e administradores das edificações pesquisadas afirmaram executar mais de um tipo das atividades citadas acima (Figura 4.3);

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os síndicos/administradores. Viçosa/2009

• As atividades de manutenção utilizadas ocorrem com a seguinte periodicidade: limpeza diária (67%), 2 vezes por semana (15%) e 3 vezes por semana (18%); limpeza de caixas d’água (a cada seis meses) para 80% das edificações; manutenção dos elevadores: mensal para 60% e trimestral para o restante; telhado (inspeções anuais para toda a população pesquisada);

• Dependendo da complexidade do serviço, as atividades de manutenção são realizadas por firmas contratadas em 57% dos casos, sendo o restante realizado pelos próprios funcionários dos condomínios;

• O que mais dificulta as atividades de manutenção são: as divergências existentes entre moradores (3%), a idade da edificação (3%), o pequeno número de funcionários nos condomínios (em 13% dos respondentes), a falta de recursos financeiros, em 14% dos edifícios; o projeto de baixa qualidade, em 17% dos casos e o baixo desempenho das empresas contratadas, em cerca de 50%;

• Foram consideradas vantagens da implantação de um sistema de manutenção preventiva: soluções de ganho mútuo – 53%, economia em peças de reposição – 37%, redução de energia, água, gás, etc. – 30%, tomadas de decisões orientadas por profissionais qualificados – 23%, aumento de vida útil da edificação – 3%, valorização do imóvel – 3%;

• Na grande maioria das edificações (cerca de 72%) planeja-se algum tipo de atividade de manutenção futura, sendo a pintura da fachada e áreas comuns a mais lembrada (36%); seguida por consertos de escadas e

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rampas (34%), refazimento do piso da garagem (15%); troca de esquadrias (10%) e manutenção nos reservatórios (5%). (Figura 4.4);

Figura 4-4 – Atividades de Manutenção a serem realizadas futuramente nas edificações pesquisadas, segundo os síndicos/administradores. Viçosa/2009

• Em cerca de 55% das edificações pesquisadas existe a participação dos moradores em algum tipo de atividade de manutenção;

• As principais razões apontadas, dentre aqueles que realizam atividades de manutenção preventiva foram: aumentar a segurança do imóvel (42%), melhorar a funcionalidade (25%), valorizar o imóvel/prolongar a vida útil (23%) e evitar gastos futuros (10%).

• A grande maioria das patologias identificadas foram atribuídas a falhas na etapa de execução (cerca de 53%), falhas na etapa de planejamento (27%) e falhas na utilização (20%). (Figura 4.5);

Figura 4-5 – Causas das patologias nas edificações pesquisadas, segundo os síndicos/administradores. Viçosa/2009

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• Em 53% das edificações estudadas, o manual do usuário não foi entregue ao proprietário/usuário;

• Em cerca de 73% das edificações não foi realizado nenhum tipo de avaliação pós-ocupação do imóvel.

Na grande maioria das perguntas realizadas, foi possível a marcação de mais de uma alternativa, razão pela qual o somatório das porcentagens ultrapassa 100%.