Dos aportes nacionais à teoria da renda fundiária, iniciamos com as contribuições do economista marxista Paul Singer (1979), um dos autores que questionam a natureza do solo urbano como mercadoria. Para ele, trata-se de um valor que se valoriza, ou, mais uma vez, uma mercadoria sui generis, pois o que é regulado pelo mercado é “o acesso à utilização do espaço” (SINGER, 1979, p.2), que pode ser ganho mediante compra do direito de propriedade ou mediante pagamento de aluguel. A ocupação do solo é uma contingência da sua condição de propriedade privada. Ele afirma que capital imobiliário seria um falso capital, posto não valorizar-se como resultado de atividade produtiva, mas em função do monopólio ao acesso a uma condição indispensável à produção. O título de propriedade, ou de crédito, assegura ao seu proprietário uma renda passível de ser negociada por um preço proporcional a esta; a ser dado pelas taxas vigentes no mercado de crédito.
O autor substituiu o conceito ricardiano de “pior terra”— como regulador da renda diferencial (RD) —, pelo de “pior localização” (SINGER, 1979, p.3), tratando dos custos que o ocupante do solo urbano terá conforme sua localização em relação ao acesso a bens e serviços de uso coletivo (infraestrutura e vizinhança). Custos menores ou maiores asseguram rendas maiores ou menores, respectivamente. Com isso, Singer discute sobre as vantagens locacionais e dos fatores de aglomeração; graduados conforme a redução do custo. Assim, essa renda diferencial é auferida em mercados competitivos para habitação e/ou por empresas.
Para Singer, nas cidades capitalistas, essa diferenciação das localidades tem como um dos seus principais agentes de produção o Estado, por absorver os custos da valorização do
capital na dinâmica do crescimento urbano. Essa dinâmica, por influenciar no movimento do valor e da renda, necessita produzir e consumir constantemente espaços, gerando, como efeito colateral, uma rápida obsolescência espacial. Nas palavras de Paul Singer, “obsolescência moral das construções” (1979, p.8) e das localidades também, pois encurtam o ciclo de vida útil dos espaços, a fim de produzir novas áreas e lançá-las no mercado.
Também de inspiração marxista e valendo-se de conceitos oriundos da Escola Francesa de Sociologia Urbana, particularmente os de Alain Lipietz (1974), o trabalho da arquiteta e urbanista Suely Gonzáles, “A renda do solo urbano: hipótese de explicação do seu papel na evolução da cidade” (1985), recupera a tese da renda do solo como excedente do valor sobre o preço da produção, sustentando que, se o solo é uma mercadoria, seu preço é um valor comercial determinado pela renda que ele propicia. Contudo, o dado relevante de suas considerações foi o retorno às teses de Marx, que considera terra renda e capital juros, como expressões tão irracionais quanto √3, na medida em que a renda é fixada como preço anual do solo e o juro como preço do capital, pois se a expressão contradiz o número, em suas formas mais simples e elementares, aquela contradiz suas formas mais simples como mercadoria e dinheiro; por não ser produto do trabalho privado58. Assim, de acordo com a autora, para Marx, terra renda — a renda como preço da terra — exprime a terra como mercadoria cuja expressão monetária é seu preço.
Gonzáles afirma, ainda, ser a renda do solo urbano o operador econômico da reprodução da divisão social do espaço urbano (DSEU). Segundo ela, essa divisão se altera durante o crescimento da cidade, tida como quadro construído, um objeto em movimento, que “se expande para atender não só a uma demanda para uso efetivo, mas a uma demanda para reserva (especulação)”, controlando a oferta (GONZÁLES, 1985, p.93). Nesse sentido, o valor dos imóveis, sua variação no tempo e no espaço, se deve às situações relativas que cada imóvel contrai no espaço da cidade ao logo da evolução deste. Essa demanda não seria pelo solo per si, mas pela inserção que sua posse permite nas esferas das relações econômicas e sociais e, com isso, possui valor, preço e padrões expressos na sua localização. Fica evidenciado, portanto, a existência de movimento do valor na cidade.
58 Um número irracional é aquele que não pode ser escrito na forma de fração. São números incomensuráveis,
pois sua parte decimal é infinita. É relevante destacar que essa observação reforça o caráter sui generis da Terra enquanto mercadoria (SILVEIRA E MARQUES, 1995).
Para o sociólogo e urbanista Nelson Baltrusis (2011; 2010; 2005), seguindo os fundamentos da análise marxista, o preço da terra é o mecanismo responsável pela constituição do solo urbano; é a transformação socioeconômica do sobrelucro da localização. Assim sendo, o autor defende que a “renda da terra é o resultado de uma série de relações espaciais que se estabelecem entre capitalistas e proprietários de terra” (2010, p.243). Suas argumentações fundamentam-se na recuperação dos aspectos convergentes das teorias econômicas marxistas, neomarxistas e dos neoclássicos.
Baltrusis defende que a terra urbana só adquire um preço porque permite aos agentes econômicos ganhos extraordinários (mais-valias ‘extraordináias’). O que o faz acompanhar os argumentos marxistas quanto à “capacidade aglomerativa de combinar socialmente meios de produção e meios de reprodução de uma formação social” (LOJKINE, 1981 apud BALTRUSIS, 2010, p.244), como mais uma forma de valor de uso do espaço, além da ideia de instrumento e suporte passivo da produção, defendida por Marx, sendo essa capacidade o resultado do trabalho humano adensado ao solo urbano.
O sociólogo destaca a natureza contraditória do valor da terra urbana, formado por uma diversidade de agentes e fatores (privados e Estado). Em que, a despeito das tentativas de regulação pelo Estado, os processos de desenvolvimento da terra se dão de forma anárquica; conduzindo a resultados nem socialmente decididos nem supostamente pretendidos, pois o controle privado da terra gera padrões de irracionalidades. Bem como, o desenvolvimento desigual, inerente ao capitalismo, que cria fatores constrangedores ao seu próprio desenvolvimento, i.e. poluição, especulação e padrões espaciais diversos. Tais contradições foram chamadas de nexo da terra urbana (SCOTT, 1980 apud BALTRUSIS, 2005, p.60). Destacamos que o sociólogo se dedicou às análises sobre os imóveis, pois estes, a exemplo do solo, também se constituem em bem imóvel e irreprodutível e investigou os preços do mercado imobiliário formal e informal.
Já o geógrafo e economista, Adriano Botelho (2007 e 2008) concebe a renda fundiária urbana como uma categoria de análise ainda válida na compreensão das questões urbanas por oferecer
uma possibilidade de abordagem do urbano que permite a análise de fenômenos importantes, como a hierarquização dos usos do solo, o papel do setor imobiliário para a acumulação do capital e para a reprodução das relações de produção capitalista, além de ser um importante instrumento para o entendimento do processo de segregação sócio espacial e fragmentação do espaço no urbano (BOTELHO, 2008, p. 25).
Botelho defende que a renda da terra possui um correspondente na cidade, e ela está incluída nos aluguéis e no preço dos imóveis, mesmo que não apareça diretamente. Essa renda perde sua forma concreta como fruto do solo em espécie, dinheiro, e toma forma abstrata como juro de capital investido. Assim, as características da renda da terra urbana apresentada, inspiradas em Marx, são dadas: “1- pela influência da localização sobre a renda diferencial; 2- pela exploração do proprietário do progresso social; 3 – pelo preço de monopólio” (MARX, apud BOTELHO, 2008, P. 26). O que possibilita, na análise da realidade urbana59, a aplicação das categorias teóricas de rendas: absoluta, pela existência da propriedade privada e base da especulação; diferencial I e II pela localização e pelos equipamentos imobilizados e, por fim, de monopólio, como resultado da escassez do espaço urbano. A renda fundiária urbana é, portanto, potencializada pelo crescimento intenso e rápido das cidades.
Botelho ressalta que as relações de produção capitalista do espaço urbano engendram mais-valias fundiárias na forma de um sobrelucro setorial, constituídos pelos excedentes dos valores sobre o preço da produção das construções. Esse “sobre valor”, por sua vez, estaria ligado às condições do ambiente (naturais ou construídas). Com isso, a variação do preço dos imóveis se daria de acordo com cada zona da cidade, pelos atributos apresentados, de maneira mais ou menos homogênea, pela sua posição em relação aos equipamentos e serviços distribuídos pela cidade e pela regulamentação urbanística, permitindo ou não diferenciados tipos de usos do solo urbano.
Em relação aos efeitos da regulação, atribuição do Estado, Botelho chama a atenção sobre o papel ativo desse agente na formação de renda; por interferir diretamente no preço e na valorização da terra. Seja aplicando capital fixo, trabalho morto, seja pelo próprio zoneamento, produzindo segregação espacial, uma vez que o Estado elege espaços a serem adensados de bens e serviços de uso coletivo e aprova permissão e/ou proibição de uso do solo segundo critérios, muitas vezes, de acordo com a solvência monetária da população alvo. Dessa forma, promove-se seletividade espacial como resultado do atendimento aos interesses de agentes privados. Esses interesses e investimentos públicos (e privados) se refletem na diferença da renda do solo, posto que essa concentração e/ou ausência de bens e serviços faz
59 Todavia, o autor junta-se aos que veem com dificuldade a categorização das formas de renda, pois, a seu ver,
não são claras as diferenciações entre renda diferencial I e II, bem como não são entre renda absoluta e de monopólio. Uma vez que, ao longo do tempo, variam tanto a regulação do solo, como as técnicas de construção, tornando terrenos antes inviáveis à construção, em aptos.
com que as camadas sociais tendam a se excluírem no espaço urbano, fazendo com que a renda do solo seja uma expressão material das lutas de classes60.
Botelho defende que, embora a renda fundiária urbana apresente, aparentemente, obstáculos à livre circulação do capital pela relação de propriedade com terra, há várias maneiras de incorporá-la à acumulação capitalista. Uma dessas expressões seria a junção da propriedade com o mercado financeiro, pela transformação da propriedade imobiliária em títulos comercializáveis, passando a ser alienável mediante empréstimos e/ou hipotecas (BOTELHO, 2008, p. 29), ou um capital fictício, que assegura o direito sobre utilidades futuras do uso da terra e do ambiente construído. O que garante apropriação de mais-valia fundiária gerada por um trabalho futuro.
Nesse sentido, o autor afirma que apesar do ambiente construído integrar o capital fixo, isso não o impede de realizar-se e circular como valor. O que faz da renda da terra parte do processo de acumulação capitalista, seja na forma da especulação e incorporação imobiliária, seja através da circulação da renda capitalizada no mercado financeiro. A imobilidade do capital fixo é superada quando os imóveis transformam-se em títulos imobiliários, assim a produção espacial torna-se uma condição de produção e reprodução da sociedade e, o espaço em si, é utilizado com meio de produção para geração de mais-valia, além de proporcionar uma renda aos seus proprietários. Essa interpretação é uma relevante contribuição do autor.
Junta-se aos teóricos já apresentados o economista Óscar Roa (2009)61, que considera o solo urbano um bem composto indivisível, sendo essa sua característica irrenunciável (p.94). Esse autor defende que os custos de produção do solo urbano são, de modo geral, menores que o preço com os quais circula. Para tanto, sustenta-se nos argumentos do pensador David Ricardo e afirma que esse preço é apenas uma expressão de riqueza, mas não a causa delas; todavia, as formas de trocas são expressões evidentes da desigual transferência de riqueza na cidade. Essa é uma das argumentações de Roa para a natureza sui generis do solo urbano como mercadoria, geralmente tratado como um bem singular, dada suas condições naturais de irreprodutibilidade, em que o preço se forma in situ, de forma relativa a outros terrenos de
60
- Por se constituir numa condição de reprodução das relações de produção capitalista, pois impede a propriedade social de um dos mais importantes meios de produção (MARX, 2008).
61 Apesar de não ser brasileiro, Óscar Roa desenvolveu suas teses sobre o tema durante seu doutoramento no
melhores ou piores qualificações e pelas condições de localização e acessibilidade no conjunto da cidade.
Óscar Roa (2009) explica, valendo-se dos aportes da Escola da Sociologia Urbana Francesa, que o preço do solo é determinado, de um lado, por agentes ativos, promotores imobiliários, contribuintes da criação do valor e do qual se apropriam de parte; e, de outro lado, por agentes passivos, os proprietários que não contribuem com a criação do valor do qual se apropriam. Este autor chama a atenção para o fato de o promotor tentar fazer com que o preço do solo reflita, de maneira antecipada, futuras modificações.
Dessa forma, esses agentes se constituem em profissionais de antecipação, pois suas ações têm a capacidade de antecipar mais-valias fundiárias futuras. Assim, o preço do solo será correspondente “ao valor presente de todas as mais-valias que espera obter no futuro” (SMOLKA, 2003 apud ROA, 2009, p. 97), conforme ilustra a Figura 3 a seguir, na qual o terreno apresentado encontrava-se em estágio de ‘preparação’ (produção de solo urbano) para a construção de um empreendimento, cujo preço da sua fração já incorpora, na relação de venda, os valores posteriormente a ele adicionados.
Figura 3. Canteiro de Obras do empreendimento Greenville, Patamares-Salvador – BA, 10/12/ 2011 Fonte: Pesquisa de Tese da autora.
Em contraponto ao pensamento econômico exposto, Óscar Roa apresenta também as teses da Síntese Espacial Neoclássica, como uma versão mais ortodoxa das análises da renda, baseadas na localização. Na sua perspectiva, a eleição residencial e a estruturação de uma ordem urbana se dá a partir de escolhas racionais dos atores que edificam a cidade; os proprietários são agentes passivos submetidos à vontade da demanda. Essas análises
utilitaristas, do comportamento dos agentes, explicam o mercado do solo centrado na relação entre acessibilidade e consumo de espaço. Roa baseia-se em modelos isotrópicos, nos quais o espaço é homogêneo, e crer que os governos se comportam igual aos desenvolvedores como maximizadores de benefícios, seja na escala da cidade, seja na da vizinhança. O economista defende que esse raciocínio é fundamento do:
laissezferismo puro no que o desenvolvedor privado produz os bens públicos e capta
uma renda e uma taxa de congestão que as famílias estão dispostas a pagar em um ambiente no que a proporcionalidade dos esforços-capital é remuneradas ao amparado de um estatuto que assim o prescreve: o código Napoleônico (ROA, 2009, p. 99).
As ideias apresentadas por Roa (liberais e marxistas) constituem-se numa relevante contribuição aos estudos do solo urbano e seu comportamento como mercadoria. Esse autor caracteriza e explica o solo como um bem singular e composto. Evidencia a natureza especulativa do mercado imobiliário; com suas teses sobre as normas e as antecipações, segundo as quais a produção do espaço público incide de forma positiva nos preços do solo de uso privado, sendo a insuficiência destes um indicador de desigualdade e segregação espacial. Segundo ele, a formação das cidades configura-se como um jogo de soma zero: enquanto uns perdem, pela diminuição do espaço rural, outros ganham, com o ingresso de novas áreas no espaço urbano, advindos dessa transformação. Os ganhadores são, de acordo com Roa, os melhores informados e com melhor capacidade de mobilizar recursos próprios, ou alheios, para a edificação (ROA, 2009, p.149). E essa é a natureza especulativa do mercado do bem solo urbano, explicada, entre outras formas, pela teoria da renda fundiária.