Même si l’investissement dans les terres agricoles n’est pas un phénomène récent, il prend actuellement une ampleur plus importante. Quelles conséquences peuvent avoir l’arrivée de ces nouveaux joueurs sur le milieu agricole? Quelles sont les menaces et les opportunités? L’une des craintes la plus souvent évoquée est celle de la consolidation des fermes. L’investissement dans les terres agricoles contribue-t-il nécessairement à la consolidation des exploitations? Plusieurs évoquent aussi la hausse du prix des terres et l’accès de plus en plus limité de la relève aux terres agricoles. Les investisseurs achètent-ils les terres qui auraient pu bénéficier à la relève? On attribue aussi aux investissements dans les terres agricoles une certaine perte de contrôle sur les moyens de production. Cette perte de contrôle entrainerait une diminution de l’efficacité et une moins bonne gestion des coûts (notamment les loyers).
Est-ce vraiment le cas? Plusieurs acteurs craignent également que les nouveaux joueurs sur le marché agricole viennent remettre en question les programmes de soutien à l’agriculture en place actuellement.
Ces programmes doivent-ils être pensés en fonction d’un type unique d’entreprise agricole ou devraient-ils soutenir l’industrie dans son ensemble?
Ces questions touchent aux conséquences attendues de l’investissement dans les terres agricoles au Québec. Les thèmes abordés s’inspirent des principales craintes évoquées par les acteurs consultés du milieu agricole. Dans la plupart des cas, cependant, ces craintes ne se sont pas encore matérialisées.
Certaines se matérialisent depuis plusieurs années, mais elles ne sont pas nécessairement accélérées par le phénomène d’acquisition des terres agricoles. Nous tentons ici de juger du fondement de ces craintes.
La concentration des moyens de production
Pour plusieurs acteurs, la présence d’investisseurs dans le milieu agricole incite à l’implantation de fermes de plus grande dimension. Et cette concentration pourrait avoir un impact négatif sur la vitalité des régions agricoles.
Des fermes de plus grande dimension
La consolidation des fermes est une tendance lourde. Il s’agit d’un phénomène récurrent étudié depuis déjà plusieurs années et présent partout dans le monde. Il se produirait plus lentement au Québec, selon certains experts consultés, parce que les programmes de soutien à l’agriculture y sont plus généreux.
Cela dit, la tendance demeure. Les chiffres présentés par la Commission sur l’avenir de l’agriculture et de l’agroalimentaire au Québec (CAAAQ), il y a quelques années, à ce sujet sont éloquents (Pronovost, 2007). Ils sont rapportés ici dans le tableau 4. On peut y voir que malgré un recul du nombre de fermes et des superficies occupées par les fermes au Québec entre 1961 et 2006, les recettes agricoles, elles, ont connu une croissance importante de près de 4 500 %. Cela s’explique par un accroissement de la superficie cultivée par ferme de près de 270 %. L’apport en capital dans les fermes s’est quant à lui multiplié par un facteur similaire à celui des recettes. La superficie moyenne des fermes au Québec est donc de près du double en 2006 de ce qu’elle était en 1961. Les terres en culture occupent quant à elles
quatre fois plus de superficies et il en coûte aujourd’hui près de 7 fois plus cher pour acquérir le capital nécessaire aux opérations agricoles d’une ferme moyenne21.
Tableau 4 : Évolution de la structure des fermes québécoises
1961 2006 VARIATION
Superficie des terres agricoles (milliers ha) 5 746 3 463 -40 %
Superficie en culture (milliers ha) 2 110 1 933 -8 %
Superficie moyenne/ferme (ha) 60 113 +88 %
Nombre de fermes 95 777 30 675 -68 %
Superficie en culture/ferme (ha) 22 81 +268 %
Capital par entreprise ($) 17 000 865 164 +4 595 %
Recettes monétaires par entreprise ($) 4359 202 060 +4 535 %
Source : Rapport Pronovost, Recensement de l’agriculture 2006, Statistique Canada.
Les préoccupations exprimées envers l’acquisition des terres agricoles par des non agriculteurs au Québec sont relativement récentes. Il ne semble donc pas raisonnable de croire que les investisseurs aient été responsables de cette consolidation entre 1961 et 2006. Des données plus récentes sur le marché agricole au Québec sont présentées dans le tableau 5. On peut voir que le phénomène de consolidation est toujours en cours. Alors que les revenus de l’agriculture sont en hausse entre 2007 et 2010, le nombre d’emplois dans l’agriculture et le nombre de fermes sont en baisse. Le Québec a perdu, durant cette période, quelque 300 fermes en moyenne par année. Il s’agit d’un nombre relativement modeste en comparaison de la période 1961 à 2006, où la perte moyenne s’élevait plutôt à 2 600 fermes annuellement. On ne peut donc pas conclure ici qu’il y a une accélération du phénomène de consolidation des exploitations agricoles au Québec.
Tableau 5 : Données sur l'agriculture au Québec de 2007 à 2010
2007 2008 2009 2010
PIB agricole (culture et élevage – M$) 2 986,1 3 113,9 3 091,6 3 174,7 Paiements bruts des programmes de subventions
(M$) 1 134,4 1 092,0 1 060,3 617,2
Revenu net des exploitations agricoles (M$) 760,6 794,2 792,8 1 045,1 Total des emploisdans l'industrie agricole1 (milliers) 65,0 61,0 57,5 53,6
Exploitations agricoles (nombre) 29 327 29 026 28 728 28 433
Source : Institut de la Statistique du Québec, Profil sectoriel de l’industrie bioalimentaire au Québec, 2011.
Notes : 1- Agriculture inclut : cultures agricoles, élevage et activité de soutien à l’agriculture et à la foresterie.
Le principal facteur d’explication de la consolidation des fermes réside dans la différence des salaires entre les travailleurs du secteur agricole et ceux des autres secteurs économiques (Deininger, 2011). Les
21 Le tableau 4 indique une croissance de 4 595 % de la valeur du capital, mais dans un contexte où le niveau général des prix s’est accru de 595 % sur la même période. Il s’agit donc, en termes réels, d’une valeur qui aurait été multipliée par un facteur de 6,7.
entreprises agricoles sont amenées à remplacer le travail par plus de capital technique pour que leur volume d’affaires se synchronise au taux de croissance des salaires hors industrie, permettant ainsi aux revenus de croître aux mêmes taux. Les fermes de plus petite dimension doivent quant à elles miser sur la diversification des activités professionnelles pour accroître leurs revenus. Les fermiers sont plus nombreux aujourd’hui à obtenir un revenu autre que celui provenant de leur exploitation agricole (Magnan, 2012). Le différentiel de revenu entre les emplois non-agricoles et les emplois agricoles n’est pas accéléré par l’arrivée des investisseurs sur le marché des terres. Il s’agit d’une réalité qui dépend d’autres facteurs économiques.
Plusieurs intervenants du milieu agricole croient que les investissements dans les terres vont contribuer à accélérer la consolidation des exploitations agricoles. En regard du plan d’affaires de la Banque Nationale au Lac-Saint-Jean, on est effectivement porté à croire que ces craintes sont fondées. Ce modèle visait explicitement à créer des fermes intensives en capital, avec de grands volumes et orientées vers les marchés d’exportation. Plusieurs, dans les milieux financiers, considèrent que la production agricole est sujette aux économies d’échelle et que la consolidation et la mécanisation permettraient d’accroître les rendements de production. Certains acteurs des milieux financiers vont même jusqu’à dire que le modèle de la ferme familiale est « dépassé » et qu’il ne « permet plus aujourd’hui de répondre à la demande mondiale ».
En étudiant attentivement les différents modèles d’affaires proposés par les investisseurs, on remarque toutefois que la plupart d’entre eux ne visent pas nécessairement la consolidation des fermes. Les modèles de location et d’intégration, par exemple, misent sur l’exploitation des fermes existantes, sans développer une vision misant sur une taille optimale quelconque. Tous ne s’accordent pas sur la possibilité d’économies d’échelle importantes à réaliser dans l’agriculture. Pour certains, même si la taille permet des économies, elle génère en contrepartie des pertes tout aussi importantes. L’un dans l’autre, il n’est pas certain, à leurs yeux, que les grandes fermes soient nécessairement plus profitables.
Dans ce cas, il faut conclure que l’arrivée d’investisseurs sur le marché des terres agricoles n’est pas un facteur qui accélère nécessairement la consolidation des exploitations.
Il n’est pas clair non plus, dans la littérature, si la consolidation des fermes est un élément négatif ou positif pour le développement de l’agriculture. Selon Deininger (2011), les petites exploitations ont une vitesse de réaction plus rapide en situation d’urgence. La relation employeur-employé entraîne également des coûts de supervision plus importants pour les grandes exploitations. De l’autre côté, les coûts de financement diminuent lorsque la taille de la ferme augmente. Les demandes alimentaires concernant la qualité et la sécurité sanitaire des produits favorisent également les fermes intégrées aux grands réseaux de distribution. La grandeur des surfaces cultivées apporte aussi la possibilité de diversifier les cultures à travers toute la propriété afin de diminuer le risque d’une mauvaise récolte pour un type de grain.
Les craintes exprimées par les acteurs du milieu agricole par rapport à la consolidation des exploitations sont parfois disproportionnées. Il est vrai que le domaine de la distribution alimentaire est relativement concentré au Québec actuellement. L’activité agricole, par contre, se répartit encore entre quelque 29 000 exploitations, dont les plus grandes n’arrivent même pas à s’accaparer plus de 0,5 % des
superficies totales cultivées. Même dans une région comme celle du Saguenay-Lac-Saint-Jean, où la Banque Nationale a fusionné ensemble des dizaines de lots, l’exploitation ne contrôle pas plus de 4 % des terres de l’ensemble de la région administrative. Tout ça demeure très loin de la situation dénoncée par certains où un « trop petit nombre de joueurs » contrôlerait le marché. Ce sont certains intégrateurs et les distributeurs qui exercent le plus de contrôle sur la production alimentaire au Québec actuellement. L’arrivée d’investisseurs sur le marché des terres agricoles représente une menace infiniment plus petite en termes de concentration des activités agroalimentaires.
Impact sur la vitalité des territoires ruraux
L’un des enjeux majeurs concernant la concentration des activités agricoles et les investissements dans les terres agricoles est l’impact sur la vitalité des territoires ruraux. Les détenteurs de capitaux des fermes qui ne résident pas dans les communautés rurales où sont localisés leurs actifs génèrent des sorties de revenus de la communauté. L’accroissement de la taille des exploitations agricoles et l’augmentation de l’intensité du capital dans la production agricole contribuent également à diminuer le nombre d’emplois par hectare, ce qui tend à faire diminuer la population rurale. Dans certaines régions du Québec, cela peut entraîner une dévitalisation de l’économie locale.
Tableau 6 : Emploi local dans l’agriculture, foresterie et pêche pour les 20 principales MRC du Québec en 2006
Les régions les plus exposées aux changements structurels entraînés par la concentration des exploitations, la mécanisation ou les investissements dans les terres agricoles sont des régions où les emplois dans l’agriculture sont importants non seulement en termes absolus, mais surtout en proportion. Le tableau 6 présente des données pour les 20 municipalités régionales de comté (MRC) ayant les niveaux d’emploi dans le secteur de l’agriculture, foresterie et pêche les plus élevés au Québec22. Certaines de ces municipalités ont un caractère forestier, mais la plupart sont des MRC agricoles. Les agglomérations de Montréal et de Québec apparaissent au tableau par effet de volume seulement, alors qu’elles ne sont ni forestières, ni agricoles. Parmi les MRC rurales les plus exposées à une dévitalisation économique liée à la concentration des activités agricoles, on retrouve Bellechasse, les Jardins-de-Napierville, Lotbinière, l’Érable, Nicolet-Yamaska, le Haut-Saint-Laurent et Bécancour. Dans ces MRC, plus de 10 % des personnes en emploi travaillent dans le milieu agricole. Il s’agit d’une proportion importante. Toute diminution de l’emploi agricole affecte donc plus sévèrement ces régions.
À l’opposé, malgré un nombre élevé d’emplois dans le secteur agricole dans les MRC de Drummond ou du Haut-Richelieu, la probabilité que le secteur agricole entraîne une dévitalisation importante de l’économie locale demeure plus faible.
L’effet bénéfique des petites fermes sur la vitalité des communautés rurales est soutenu par plusieurs études (Heady et Sonka, 1974; Goldschmidt, 1978; Henry et al. 1987; Durenberger et Thu, 1996; Boutin et Debailleul, 1998; Lobao et Meyer, 2001; et Debailleul et Fournier 2007). Ces études montrent que les exploitations agricoles de grande superficie entrainent des pertes de bien-être dans les communautés locales par rapport aux fermes familiales de plus petite dimension. Les grandes exploitations contribueraient aussi au déclin de la biodiversité (Romstad et al. 2000) et à la dégradation des paysages (Potter et Goodwin, 1998).
Mais ce qui est bon localement ne l’est pas nécessairement globalement. Il est vrai que les investisseurs dans les terres agricoles peuvent représenter des fuites de revenu pour les communautés locales, mais si ces revenus ne sortent pas des frontières nationales, il ne s’agit pas d’une perte pour l’ensemble de l’économie. Certaines études soutiennent que les modèles agricoles bénéfiques pour la vitalité des communautés locales, comme les fermes familiales, peuvent être moins bénéfiques à l’échelle nationale.
En fait, les pertes de bien-être occasionnées localement par les grandes exploitations seraient compensées par des gains ailleurs dans l’économie (Flaten, 2002). Ce constat met en opposition les objectifs de développement et d’occupation du territoire mis de l’avant par les politiques agricoles qui privilégient les fermes familiales aux objectifs de développement économique nationaux qui misent davantage sur des fermes performantes orientées vers les marchés d’exportation. Ce sont là deux visions différentes. De façon générale, les acteurs du milieu agricole ont tendance à privilégier le modèle des fermes familiales, alors que les acteurs des milieux financiers adhèrent davantage au modèle des fermes plus productives (peu importe la taille).
22 Il aurait été préférable de n’avoir ici que les emplois dans l’agriculture, mais ces données à l’échelle des MRC ne sont rendues disponibles par Statistique Canada que sur demande spéciale. Dans la plupart des MRC présentées ici,
La hausse des prix et l’accès aux terres agricoles pour la relève
L’arrivée de nouveaux joueurs sur le marché des terres agricoles crée inévitablement une pression à la hausse sur les prix. Même s’il est admis que ce sont surtout les agriculteurs qui exercent cette pression, l’ajout d’investisseurs, bien que marginal, peut aussi avoir un impact. Au final, il s’agit d’une barrière de plus à franchir pour la relève qui souhaite accéder à la propriété.
La hausse du prix des terres
La hausse du prix des terres a été abordée en première partie lorsqu’il a été question de déterminer s’il y avait une bulle spéculative sur le marché des terres au Québec (voir p. 17). L’analyse récente de l’évolution du prix des terres au Québec par Brodeur et al. (2012) est aussi relativement complète et pertinente. Il n’y a pas lieu de refaire ici le travail.
La crainte exposée par les acteurs du milieu agricole sur l’arrivée des fonds d’investissement sur le marché des terres est surtout fondée sur une hypothèse de spéculation et de bulle spéculative. Or, il ne semble pas que les investisseurs misent actuellement sur le secteur agricole pour y faire de la spéculation. Les investisseurs croient pouvoir y tirer un rendement à long terme et ils ne semblent pas nécessairement prêts à payer des prix hors marché pour s’accaparer les terres. S’ils veulent obtenir du rendement, ils sont conscients qu’ils doivent éviter la surenchère. Comme il a été mentionné en première partie, ce sont surtout les transactions localisées près des fermes en expansion qui entraînent des prix d’échange plus élevés. Les acteurs sont prêts à payer plus cher pour une terre située à proximité de leurs infrastructures. Il en va de même pour des transactions comme celles de la Banque Nationale au Lac-Saint-Jean qui avait pour objectif de bâtir des fermes de grande superficie rapidement. Réunir les lots nécessaires pour construire ces fermes de grande superficie dans un laps de temps relativement court requiert inévitablement de payer très cher certains lots localisés sur le territoire visé, mais dont les propriétaires ne souhaitent pas vendre à court terme.
Malgré la hausse très importante du prix des terres au Québec au cours des dernières années, l’étude de Brodeur et al. (2012) n’arrive pas à conclure que ces prix sont nécessairement déconnectés de leurs fondements. Le prix des terres est élevé parce que les denrées alimentaires ont connu des hausses de prix importantes au cours des dernières années. Les programmes de soutien à l’agriculture, plus généreux au Québec, ont tendance à produire des prix plus élevés. Les taux d’intérêt très faibles facilitent aussi l’accès au crédit, ce qui contribue à hausser la valeur des actifs fonciers, dont les terres agricoles.
Le tableau 7 présente l’évolution des prix des terres agricoles au Québec par régions administratives. Les données publiées par Agéco pour le compte de la Financière agricole du Québec présentent des prix moyens par hectare pour l’ensemble des transactions enregistrées dans une région administrative. Les données ne sont publiées pour une région que si un minimum de 8 transactions a eu lieu durant l’année.
Les prix reflètent les valeurs moyennes à l’hectare des transactions, mais sans indiquer les superficies transigées, ni la qualité des terres échangées. Ainsi, lorsque pour une année donnée, plusieurs terres de basse qualité et de petite dimension sont échangées, il se peut que le prix moyen soit à la baisse. Dans ce
cas, cette baisse de prix ne reflète toutefois pas une baisse réelle des valeurs, mais simplement une variation dans les caractéristiques des terres échangées. Pour être en mesure de comparer les données de prix publiées par Agéco d’une année à l’autre, il faut faire comme hypothèse que les terres transigées ont toujours les mêmes caractéristiques en moyenne. Autrement dit, il faut que les échantillons soient représentatifs de l’ensemble des terres chaque année. Dans le cas des données sur l’ensemble du Québec, il est fort probable que cette hypothèse soit vraie pour toutes les années. Pour ce qui est des données régionales, la volatilité observée porte à croire que les terres transigées ne sont pas toujours représentatives. Dans ce cas, il est risqué de tirer des conclusions sur le prix moyen des terres par région.
Toute analyse régionale de prix doit se faire avec discernement.
Tableau 7 : L’évolution du prix des terres en culture transigées par région administrative de 2003 à 2011 en dollars courants
Source : Valeurs des terres agricoles dans les régions du Québec (2005 à 2012), AGECO pour la Financière agricole du Québec. Les valeurs pour 2003 à 2010 sont celles qui ont été révisées de 2005 à 2012 respectivement. Les valeurs en 2011 sont extraites du rapport de 2012.
On observe des divergences de prix importantes entre les régions. Les régions où les prix à l’hectare sont les plus élevés sont les régions à proximité de Montréal, soit Montérégie, Laurentides et Lanaudière.
Dans ces régions, les terres se transigeaient à des prix variant entre 12 000 $ et 15 000 $ l’hectare en 2011. Ces régions ont toutes connu des hausses de valeur importantes entre 2003 et 2011 (taux de croissance des prix variant entre 35 % et 120 % sur l’ensemble de la période). Dans toutes les autres
régions, le prix moyen des terres à l’hectare est inférieur à la moyenne nationale. Dans le Centre-du-Québec, la Mauricie, Chaudière-Appalaches et la Capitale-Nationale, les terres se transigeaient à des valeurs moyennes variant entre 4 000 $ et 7 000 $ l’hectare en 2011. Les hausses de valeur dans ces régions ont été plus modestes entre 2003 et 2011 (taux de croissance variant entre 20 % et 90 %). La région Centre-du-Québec est celle parmi ces régions qui a connu la hausse la plus importante du prix de ses terres agricoles. Les prix y ont suivi une croissance similaire à ce qui est observé dans les régions à plus forte valeur (avoisinant 90 % entre 2003 et 2011). D’autres régions affichent des valeurs de transaction moyenne à l’hectare plus faibles, soit inférieures à 4 000 $ l’hectare en moyenne en 2011.
Parmi ces régions, l’Abitibi-Témiscamingue affiche les prix moyens à l’hectare les plus bas, soit moins de 1 000 $, mais peu de transactions y sont observées. Le prix des terres en Outaouais et dans le
Parmi ces régions, l’Abitibi-Témiscamingue affiche les prix moyens à l’hectare les plus bas, soit moins de 1 000 $, mais peu de transactions y sont observées. Le prix des terres en Outaouais et dans le