Les applications à l’hétérogénéité sociale résidentielle

Les questions de l’hétérogénéité sociales des lieux et de la discrimination en matière de logement ont donné lieu à de nombreux travaux de recherche aux Etats-Unis. L’aspect racial blancs – noirs est souvent celui qui est privilégié dans ces travaux.

Il est important de distinguer ce qui relève de ce que nous avons appelé le « tri social par le marché » de la discrimination, car les méthodes économétriques ne sont pas les mêmes dans les deux cas. La demande qui est affectée quand les acheteurs ne sont pas prêts à payer le même prix selon la proportion de noirs dans la population. Dans ce cas, les caractéristiques des acheteurs ne doivent pas être introduites dans l’équation économétrique. Mais il est possible d’utiliser des variables sur les caractéristiques sociales du lieu où est situé le logement, comme la proportion de blancs et de noirs. On attend que ces variables aient un effet négatif sur le prix. L’équation estimée est du type :

i blacks blacks i X i X X P =

β

β

β

ε

où Xblacks est la proportion de noirs dans la population du quartier (βblacks < 0), les X désignant toutes les autres variables explicatives. Il est possible que la proportion de noirs dans la population n’affecte le prix que les blancs sont prêts à payer qu’à partir d’un certain seuil, au-dessous duquel ils sont indifférents à la présence de quelques ménages noirs. Dans ce cas, la variable Xblacks n’est pas introduite sous forme continue, mais sous forme polytomique.

Au contraire, c’est l’offre qui est affectée lorsque les vendeurs excluent volontairement certains acheteurs, ou leurs demandent des prix plus élevés du fait de leurs caractéristiques personnelles. Dans ce dernier cas, il est nécessaire d’utiliser des variables représentant ces caractéristiques, comme l’appartenance raciale de l’acheteur. On attend que ces variables aient un effet positif sur le prix, puisque les vendeurs exigent un surprix pour accepter de vendre à un acquéreur qu’ils cherchent à exclure.

L’équation estimée est alors du type : i buyer buyer blacks blacks i X i X X X P =

β

β

β

β

ε

où Xbuyer est l’appartenance raciale de l’acheteur. On attend : βbuyer > 0. Si le signe est négatif, il ne faut pas en conclure qu’il y a discrimination positive (les propriétaires acceptant de faire payer les noirs moins cher, toutes choses égales d’ailleurs), mais que la condition toutes choses égales d’ailleurs n’est pas réunie : il y a probablement des variables omises dont l’effet caché est capté par la variable Xbuyer. Il faut s’assurer qu’on n’est pas dans la première hypothèse avant de tester l’existence d’une discrimination volontaire, en contrôlant les facteurs susceptibles d’indiquer si on est en présence de discrimination, en contrôlant les principaux facteurs susceptibles d’opérer un tri par le marché : les différences de revenu, la composition des ménages, la relation au marché du travail, les préférences, qui peuvent amener les ménages ayant les mêmes caractéristiques à se regrouper spontanément, sans volonté discriminatoire.

Il est possible, lorsque les deux facteurs du tri par le marché et de la discrimination semblent jouer simultanément d’utiliser une variable d’interaction entre une caractéristique du lieu (proportion blancs- noirs) et une caractéristique individuelle (appartenance raciale du ménage), afin de voir comme se comportent les groupes dominés (on peut ainsi montrer un comportement volontaire de ménages noirs désireux d’habiter des quartiers à majorité blanche, quitte à payer un prix supérieur à celui qu’ils devraient acquitter dans un quartier noir). On estime alors une équation telle que :

i buyer black bb buyer buyer blacks blacks i X i X X X X X P =

β

β

β

β

β

ε

Il est souvent difficile de distinguer ces trois effets, ce qui conduit à l’utilisation de modèles économétriques plus sophistiqués. Il est possible, par exemple, de faire des « comparaisons de paires » en constituant des paires d’observation les plus proches possibles, sauf sur l’aspect racial dont il s’agit d’estimer l’effet. Il est également possible d’examiner des logements situés de part et d’autre d’une frontière scolaire (de type carte scolaire), en faisant l’hypothèse qu’ils sont en tout points comparables excepté leur école de rattachement. On peut, enfin, s’intéresser aux ventes répétées : voir à quels prix le même logement a été vendu selon les caractéristiques de l’acheteur (ceci n’est réalisable que lorsque le turn-over est suffisant, ce qui est généralement le cas aux Etats-Unis).

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Chapitre 4 - Marché foncier et hétérogénéité