PARTIE II : Changement d’affectation dans le cadre contractuel
Chapitre 4 Le changement d’affectation dans un lotissement
I. Caractères généraux du règlement de lotissement
Facultatif et temporaire, le règlement de lotissement est, lorsqu’il existe, un vrai document d’urbanisme au sens de l’article R.600-1 du CUrb.55 au même titre qu’un POS
ou un PLU. Il est élaboré par le lotisseur au moment de la demande de permis d’aménager.
A. Caractère facultatif
L’article R.442-6 du CU précise que le dossier de demande de permis d’aménager d’un lotissement doit être complété par « a) Un projet de règlement, s'il est envisagé d'apporter des compléments aux règles d'urbanisme en vigueur ».
La rédaction d’un règlement apparaît propice pour les lotissements situés dans des communes dépourvues de POS ou de PLU mais également lorsque l’opération projetée demande l’élaboration de règles spécifiques aux circonstances et venant compléter celles déjà définies dans le POS ou le PLU.
B. Caractère temporaire
1. L’entrée en vigueur du règlement
Le règlement est soumis aux formalités de publicité imposées pour le permis d'aménager. Son approbation intervient donc au moment de l’arrêté de lotir. A partir du moment où le permis d’aménager devient exécutoire, le règlement entre donc en vigueur. C’est-à-dire, dès sa notification au demandeur et sa transmission au préfet au titre du contrôle de légalité.
2. Sortie de vigueur du règlement
Sur ce sujet, une réponse a été donnée par Jean Louis Borloo en 2008, alors ministre de l’écologie de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire56 :
Question écrite n° 04855 de M. Jean Louis Masson (Moselle - NI) publiée dans le JO Sénat du 19/06/2008 - page 1188
M. Jean Louis Masson attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire sur le fait que certains lotissements sont dotés d'un cahier des charges ou d'un règlement de lotissement. Il souhaiterait savoir si ce type de document conserve une valeur
55 CAA Marseille, 29 mars 2007, requête n° 05MA00156
56 Durée de validité d'un cahier des charges ou d'un règlement de lotissement, 13ème législature : http://
contraignante sans limitation de durée, ou si au bout de 30 ans, ce sont les règles de droit commun qui s'appliquent.
Réponse du Ministère de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire publiée dans le JO Sénat du 27/11/2008 - page 2378
La durée de validité des documents du lotissement (cahier des charges, règlement) n'est pas limitée dans le temps. Toutefois, le contenu de ces documents peut évoluer. L'article L. 442-9 du Code de l'Urbanisme prévoit que les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement deviennent caduques au terme de dix années, à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document en tenant lieu, sauf si le maintien de ces règles a été demandé par les deux tiers des colotis détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie du lotissement ou les trois quarts de colotis détenant ensemble au moins les deux tiers de cette superficie. Il en résulte que le permis de construire n'a plus à prendre en compte les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement au terme de dix années, à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir lorsque le maintien de ces règles n'a pas été demandé. Dans le cas où les règles auraient été maintenues après le délai de dix ans, suite à la demande d'une majorité qualifiée de colotis, l'autorité compétente en matière d'urbanisme (selon le cas : le maire, le président de l'établissement public de coopération intercommunal ou le préfet) peut, à tout moment, mettre fin à leur application par décision motivée prise après enquête publique. L'autorité compétente peut modifier tout ou partie des documents du lotissement après enquête publique, pour les mettre en concordance avec le plan local d'urbanisme, lorsque l'approbation de ce document est postérieure à l'autorisation de lotir. Les colotis disposent du droit de demander la modification des règles contenues dans les documents du lotissement. L'autorité compétente peut alors prononcer la modification de tout ou partie des documents, si cette modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable.
II. Le contenu du règlement de lotissement
Le règlement d’un lotissement contient différents types de clauses sur les règles d’utilisation du sol, l’implantation des bâtiments ainsi que leur aspect extérieur, l’usage de la voirie…
En particulier, pour notre étude, le règlement peut interdire toute construction d’un bâtiment destiné à un usage autre que l’habitation dans l’ensemble d’un lotissement ou encore spécifier les destinations de chaque lot. Selon le règlement du lotissement, l’exploitation d’un commerce « bar-crêperie-journaux » dans un lot réservé à l’aménagement d’une garderie d’enfant, a été interdite57.
De même, une clause sur les changements d’affectation des constructions existantes peut restreindre la liberté des propriétaires à user librement de leur bien. Ainsi, la transformation d’un garage en studio d’habitation, a été annulée58 car le règlement
stipulait qu’« il ne pourra être établi ni sur les façades des bâtiments ni sur les terrains rien qui puisse nuire à la propreté, au bon aspect, à la tranquillité et à la sécurité des habitants, et il ne pourra, notamment, être exécuté aucun travail sur les bâtiments ou sur les terrains qui en modifierait l'aspect ou la fonction, tels qu'ils ont été autorisés par le permis de construire ». De plus un autre article précisait que « l'acquéreur est tenu de ne pas modifier l'affectation des bâtiments édifiés en conformité avec le permis de construire ».
Enfin, la conservation des voies de circulation et des parties communes doit être respectée : la construction d’un immeuble à usage industriel et commercial sur une partie du lotissement destinée à la voirie viole le règlement du lotissement.59
58 CCass., Chambre Civile 3, 6 juin 2012, JurisData n°2012-012254, n° de pourvoi 11-14032 59 CA Paris, Chambre 2 Section B ; 2 avril 2009, JurisData n°2009-376852
PARTIE III : LE CADRE ADMINISTRATIF DU CHANGEMENT