La prégnance de la pauvreté à Marseille joue un rôle fondamental. À la fois dans les représentations collectives et dans les représentations que le personnel politique, local ou national, se fait des actions prioritaires. Nous y reviendrons dans la dernière partie de cette thèse, mais notons d’ores et déjà que cette situation détermine largement la
117 réhabilitation du centre de la ville de Marseille, cette zone malaimée dans une région qui l’est au contraire beaucoup. Le « réenchantement de Marseille » (SANSOM, PERALDI, 2006) se nourrit de « clichés très utiles » à l’établissement des stratégies de marketing urbain à Marseille. Marketing orchestré à plusieurs échelles, depuis l’Etat (via l’OIN d’’Euroméditerranée et l’arrivée du TGV notamment) jusqu'à la municipalité et fondé sur le constat d’une crise exceptionnelle (LANGEVIN, JUAN, 2007).
118 Au terme de ce chapitre, il apparaît donc clairement que l’aire urbaine de Marseille-Aix- en-Provence, malgré toutes les difficultés de délimitation d’une aire d’étude pour les marchés immobiliers, constitue un terrain d’étude privilégié pour tenter une géographie des marchés immobiliers. Ce terrain n’est pas privilégié parce qu’il présenterait des particularités irréductibles mais plutôt parce que ses spécificités résident dans l’exacerbation des éléments dont on peut déjà voir après deux chapitres qu’ils constituent des faits incontournables. La division sociale de l’espace tout comme les fortes inflexions observées dans les dynamiques socio-démographiques structurelles sont des faits majeurs largement observables à la fois dans les structures géographiques et dans les structures mentales que sont les représentations.
On concluait au terme du premier chapitre que la principale faiblesse des modèles standard découlait d’hypothèses aprioriques injustifiables pour une science sociale. On a vu ici à quel point cette méthodologie contraignait la représentation de l’espace que se font les économistes néo-classiques, occultant de la sorte des mécanismes fondamentaux des marchés. Ces derniers ont trait notamment à toutes les conséquences de l’existence de sous-marchés qui, s’ils sont difficiles à établir et à délimiter, sont fondamentaux en ce qu’ils révèlent clairement que le recours au concept d’équilibre ne peut que provenir d’une démarche apriorique et normative. Si l’on a au contraire l’ambition de proposer des catégories abstraites d’analyse du marché valides, on se doit de considérer l’espace comme un objet plus complexe qu’un simple support. Sans délégitimer certains instruments pratiques mis au point par les économistes standard, cela implique en revanche de prendre en compte à la fois l’hétérogénéité spatiale et les mécanismes historiques qui la produisent. L’aire urbaine de Marseille-Aix-en-Provence constitue de ce point de vue un terrain d’étude particulièrement adapté à la condition que l’on dispose de données statistiques de base, dont la nature et le contenu constituent le troisième élément de base du problème immobilier, après les corpus théoriques fondamentaux et les terrains d’étude.
119
CHAPITRE 3
LA CONSTITUTION D’UN ECHANTILLON DE
TRANSACTIONS
Suite aux limites des modèles standard que nous venons de développer sur deux chapitres, de nombreux spécialistes de l’économie foncière et immobilière plaident pour le développement d’études précises de marchés localisés (CALCOEN, CORNUEL, 1999 ; O’SULLIVAN, GIBB, 2003). On a tenté de montrer en quoi l’aire urbaine de Marseille-Aix- en-Provence était un terrain particulièrement idoine pour ce faire. Mais si tous les chercheurs sont maintenant convaincus de la nécessité de mener à bien des analyses spatio-temporelles des marchés fonciers-immobiliers, un obstacle de taille se dresse face aux programmes de recherche.
En effet, malgré la place centrale qu’ils occupent dans l’économie et le patrimoine des pays européens (IEIF, 2010), les marchés fonciers et immobiliers sont très peu renseignés. L’opacité quasi structurelle des sources sur les marchés fonciers et immobiliers contraint la recherche géographique à travailler non pas sur l’exhaustivité des transactions mais sur des échantillons. Les sources sont variées (SELAUDOUX, ROUFOL, 2005) mais les géographes y verront plus ou moins d’intérêt selon les échelles d’enregistrement des données et leur niveau d’agrégation (BUHOT, 2006 ; SCHMITT, 2009). En effet, si l’on a pu noter l’importance de faits tels que les sous-marchés immobiliers locaux, voire les simples variations spatiales des prix, de nombreuses sources n’autoriseront que des conclusions d’échelle bien plus large.
Nous disposons pour ce travail de bases de données originales produites par les notaires. Nous verrons que ces sources, désagrégées, présentent de nombreux avantages par rapport à d’autres bases de données mais requièrent de très lourds traitements préalables à toute utilisation scientifique. Ce « nettoyage » des données permet d’en évaluer la qualité, tant du point de vue des variables (constructions, modalités, renseignement…) que de la représentativité spatiale de l’échantillon. Ce faisant, le nettoyage permet également de mieux cerner à la fois un terrain de travail, et de justifier de méthodes de traitement.
120
1. LES DONNEES DISPONIBLES POUR LA CONNAISSANCE DU MARCHE
IMMOBILIER FRANÇAIS
Les données sur les marchés fonciers et immobiliers sont en France sont nombreuses, ce qui pousserait à conclure a priori à la relative transparence desdits marchés : « En
France, les informations se trouvent auprès des services fiscaux (ŒIL, IMO), auprès des chambres de notaires (BIEN, MIN), auprès des organismes préempteurs (SAFER …), auprès des organismes de crédit (CFF). » (COMBY, 2000, cité par BUHOT, 2006, p. 12). Cette
abondance d’informations est toutefois trompeuse puisque le même auteur signale très vite le fait qu’elles « pas toutes réellement exploitables ».
Ces problèmes d’exploitabilité ou de significativité des sources sont intimement liées l’opacité des marchés : elles la renforcent, l’expliquent voire la justifient systémiquement. Le système qui en résulte est extrêmement inerte, et l’opacité bien identifiée et régulièrement dénoncée depuis de nombreuses années, perdure. Les conditions de la recherche sur ces marchés restent donc assez stables (par exemple : TRAPITZINE, 1984 ; KASZYNSKI, 1992 ; DRIANT, 1995 et 2005 ; RENARD, 1998 ; SCHMITT, 2009) et l’on ose formuler des espoirs d’amélioration au vu des nombreuses déceptions passées (ADEF, 2011). Il en résulte une absence de consensus quant à la source la plus à même d’éclaircir le fonctionnement des marchés (ADEF, 2007), qui justifie une mise au point sur des sources disponibles, leurs caractéristiques et leur utilité géographique.
1.1. Les producteurs de données sur les marchés fonciers et immobiliers
Plusieurs organismes produisent des données sur les marchés fonciers et immobiliers. Cohabitent des producteurs publics et d’autres de droit privé (associations, entreprises). Les professionnels du secteur estiment leur nombre à environ soixante (SELAUDOUX, RIOUFOL, 2005). Il serait donc fastidieux de les lister tous ici, d’autant qu’aucune recension officielle n’est faite de ces organismes77. Néanmoins, il est nécessaire dedonner un aperçu des principales bases utilisées dans les travaux universitaires.
Du côté des organismes publics, les administrations d’Etat sont en mesure de délivrer des données via deux sources principales. Les services fiscaux de l’Etat disposent notamment d’extraits d’actes de mutations à titre onéreux (EAM) qui leur sont transmis par les notaires. Ces fichiers, très longtemps au format papier, ont une triple fonction : fiscale, de mise à jour du cadastre, et de garantie de la propriété en cas de litige juridique (GOZE, 1988). Ils sont dupliqués et transmis à divers services (Centres Départementaux des Impôts, Services du cadastre et de la fiscalité immobilière). Traités, ils sont la matière première des bases ŒIL et IMO utilisées par les inspecteurs de Domaines pour disposer d’estimations actualisées (GOZE, 1988).
Deuxième source administrative principale, les déclarations d’intention d’aliéner (DIA). Les DIA déclarent comme leur nom l’indique une volonté de vente de la part d’un propriétaire foncier ou immobilier, assortie d’un prix. Elle est obligatoire dans les périmètres où une personne publique (Etat, collectivité territoriale, Conservatoire du Littoral, …) peut exercer son droit de préemption. Depuis 1959 et la création de
121 « périmètres sensibles » jusqu'aux derniers avatars du droit de préemption urbain (DPU) résultant de la loi Urbanisme et Habitat du 02 juillet 2003, les périmètres où peut s’exercer la préemption se sont multipliés et étendus. Ils restent malgré tout cantonnés à certains zonages spécifiques et ne permettent donc pas forcément d’étudier une zone dans sa totalité. En outre, les prix ainsi recueillis présentent deux défauts majeurs : ils ne correspondent pas nécessairement à des transactions réelles (un bien que l’on désire vendre ne se vend pas forcément) ; et en cas de transaction, son prix peut être différent de celui qui est indiqué dans la DIA. Il est à noter que ce sont les DIA qui composent les bases de données de la Société d’Aménagement Foncier de d’Etablissement Rural (SAFER). Cette dernière, en vertu de son pouvoir de préemption, récupère l’ensemble des DIA portant sur des parcelles classées NC ou ND dans les documents d’urbanisme (zones non constructibles à vocation agricole ou zones naturelles), ainsi que des parcelles classées NB (habitat diffus) quand elles excèdent 2500m² (NAPOLEONE, 2005 ; BUHOT, 2006).
Dernière grande source administrative, restreinte au marché de la location d’appartements, l’enquête menée par la Direction Générale de l’Urbanisme, de l’Habitat et du Logement (DGUHC78), relevant du Ministère en charge de ces compétences. Elle
constitue le support de la loi du 16 juillet 1989 sur l’amélioration des rapports locatifs. Tous les deux ans, la DGUHC remet un rapport sur l’évolution des loyers aux assemblées. L’Enquête loyer est réalisée grâce à l’aide technique de l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP) et d’agences d’urbanisme.
Les producteurs privés sont principalement trois. On trouve les notaires, qui via deux bases, renseignent sur les transactions survenues en Province79 et en Ile-de-France80
(respectivement les bases MIN, Marché Immobilier des Notaires et BIEN, Base d’Informations Economiques Notariales). Très largement comparables (BOULAY et al., 2011), elles sont produites et diffusées par une société anonyme, Perval, pour la base MIN, et par l’association Paris Notaires Services (PNS) pour la base BIEN.
Les agences immobilières sont également à la source de plusieurs bases de données, généralement organisées par réseaux. Ces derniers sont multiples (ORPI, Century 21, …) mais le plus important est de loin celui de la Fédération NAtionale de l’IMmobilier (FNAIM), principal syndicat professionnel du secteur, regroupant plus de 1200 agences dans la France entière. Ses chiffres sont souvent utilisés dans la presse, où son président est fréquemment interviewé. Alternativement, certains ont travaillé sur des données de petites annonces récupérées dans la presse spécialisée (TROUILLARD, 2011).
Enfin, le Crédit Foncier de France (CFF) réalise également des études à l’aide de données parfois diffusées.
Ces bases de données81 présentent chacune des spécificités en matière d’échelles, de
construction des variables et des modalités, de diffusion, etc. C’est bien souvent au niveau de ces spécificités que l’on peut percevoir des lacunes dans l’opérabilité des données. Ces dernières concourent toutes à l’opacité des marchés fonciers et
78 La dernière lettre du sigle ne correspond pas à l’initiale de « logement ». C’est un héritage de la période
où la « construction » se substituait au « logement ».
79 Tous les départements français à l’exception de Paris et de la Petite couronne depuis 1989, et à
l’exception des départements de la Région Île-de-France depuis 1999.
80 D'abord limitée aux départements de Paris et de la Petite Couronne depuis sa création en 1983, elle
concerne également les départements de la Grande Couronne depuis 1999 (ADEF, 2007)
81 Pour une liste plus complète, mais incluant de fait des producteurs beaucoup moins importants ou
122 immobiliers et peuvent être regroupées en un nombre restreint d’enjeux fondamentaux, ayant tous trait à l’utilité des données, et donc dans un sens à leur pertinence dans le cadre de travaux de géographie.
1.2. Bases de données sur les transactions immobilières et opacité des
marchés
1.2.1. L’exhaustivité et la représentativité spatiale des marchés
L’exhaustivité constituerait à bien des égards le critère le plus discriminant pour l’étude des marchés fonciers et immobiliers. Non pas que le recours à des échantillons ne soit pas théoriquement valable en géographie, tout au contraire (VIGNERON, 1997), mais parce que leur usage nécessite des garanties quant à leur représentativité. Or l’opacité de ce type de marché rend précisément difficile le recours à une population de référence.
De ce point de vue, les EAM semblent être la base de données la plus pertinente. Selon certains spécialistes, ce serait parmi les sources « la seule à même de rendre compte de la
réalité du marché » (DRIANT, 1995), notamment parce qu’elle renseigne à la fois sur le
foncier et l’immobilier, quels que soient les types de biens, et sur le neuf autant que l’ancien (LEVY, 1989). De plus, elle concerne par nature, en vertu de ses rôles juridiques primordiaux, l’ensemble du territoire français. La couverture géographique est en effet extrêmement discriminante parmi les bases de données disponibles puisque beaucoup ne concernent que des zones spécifiques. Ainsi en va-t-il des DIA (limitées aux zones où peut s’exercer le droit de préemption des personnes publiques) et donc des notifications SAFER, des résultats de l’Enquête loyer qui se fonde uniquement sur les situations enregistrées dans certaines agglomérations françaises82, des données du CFF83, ou des
données provenant des réseaux d’agences. On a noté à propos du réseau FNAIM que « même si ce dernier [était] souvent utilisé comme référence dans les grandes villes (car il
fédère 62 % des agences demande France), il ne représent[ait] au total que 30 % du marché » (RENARD, 2005, cité par BUHOT, 2006, p. 13).
Les données produites par les notaires ne sont pas non plus exhaustives. D'abord parce qu'elles reposent sur le principe du bon-vouloir du notaire84 (qui peut choisir ou pas de
transférer ses données à PNS ou Perval), et ensuite parce que selon les types de marchés, les bases de données sont notoirement sous référencées. Les biens fonciers et les biens agricoles sont ainsi difficilement étudiables à travers ces données (NAPOLEONE, 2005 ; SCHMITT, 2009), ce qui n’est pas le cas des biens immobiliers.
82 Aix-en-Provence, Bordeaux, Lille, Lyon, Nancy, Strasbourg et Toulouse jusqu'en 1994. Depuis 1995, s’y
sont rajoutées : Besançon, Brest, Grenoble et Rennes. Cet échantillon est donc très restreint et parfois construit de manière surprenante. Par exemple, de grandes aires urbaines multipolaires sont scindées, comme c’est le cas pour celle de Marseille-Aix-en-Provence, puisque l’Enquête loyer ne porte que sur Aix- en-Provence. On perçoit ici la place de la dimension technique de l’enquête qui se fonde sur des agences d’urbanisme et donc sur leurs territoires de compétence, sans poser la question de la pertinence des zones ainsi choisies.
83 Portant uniquement sur les communes de plus de 100 000 habitants (BUHOT, 2006)
84 Cette faiblesse devrait disparaître à terme : « la loi de « modernisation des professions judiciaires et
juridiques réglementées », du 28 mars 2011, oblige les notaires à fournir au Conseil supérieur du notariat les informations contenues dans les actes de mutation d’immeubles à titre onéreux. Cette démarche reposait précédemment sur le volontariat » (ADEF, 2011).
123 Reste la question de la disponibilité des données. Les EAM sont extrêmement difficiles d’accès, en tout cas à titre gratuit85. La loi n’autorise que les agents des collectivités
territoriales concernées à les consulter, ainsi que les fonctionnaires de l’Etat relevant d’un service ayant compétence en matière de foncier ou d‘aménagement (BUHOT, 2006). Certaines autorisations peuvent parfois être délivrées86, mais restent
contraignantes. Ainsi, les fichiers informatiques (quand ils existent, pour les mutations « post-papier ») ne sont-ils pas cessibles, et il est interdit de se déplacer avec un ordinateur. On doit donc recopier les actes à la main, ce qui induit des délais tels que seuls des travaux sur de petites séries de données sont possibles (MADORE, 1992 ; HELLE, 1995 ; DUVILLARD, 2001 ; BUHOT, 2006). De plus, dernière limite, les EAM ne permettent pas de travaux sur des périodes excédant dix ans : au-delà de ce délai, pour des raisons de stockage, les EAM sont en effet détruits. À des temporalités plus fines, les EAM présentent une autre limite : ils sont référencées en fonction de la date d’enregistrement, et non pas de celle de la mutation (SCHMITT, 2009). Pour anodin que cela puisse paraître, cela est dans certains cas préjudiciable, notamment en période de hausse des prix. En effet, si les notaires doivent transmettre les EAM à la Conservation des Hypothèques dans les deux mois suivant la mutation (MADORE, 1992), on n’a aucune assurance concernant le délai d’enregistrement dans les services de l’Etat. En cas d’accumulation d’EAM, probable en période de hausse (durant lesquelles les volumes mutés croissent), il peut en résulter des biais statistiques (a priori plutôt baissiers) non négligeables.
1.2.2. Le niveau d’agrégation des données
Autre élément déterminant, le niveau d’agrégation des données introduit de très fortes différences entre les données. Plus que de simples différences de degré, il s’agit ici de véritables différences de nature entre données désagrégées et données agrégées. En effet, les premières permettent notamment de contourner les risques d’erreur écologique (BOULAY et al., 2011) en travaillant à l’échelle des transactions elles-mêmes et non à celle d’agrégats. Outre le contournement de l’erreur écologique, cela permet également de différencier plus fortement les biens fonciers et immobiliers en disposant de leurs caractéristiques propres, dont la localisation est du point de vue géographique fondamental. Le niveau d’agrégation des données a donc également, au moins potentiellement, des implications très concrètes en termes d’échelle de travail.
A notre connaissance, seules les données notariales, les EAM et les DIA/notifications SAFER sont disponibles sous forme désagrégée. Toutes les autres sources sont constituées de données agrégées, même si les seuils d’agrégation peuvent être relativement bas. La seule possibilité en dehors du recours à ces bases pour travailler à des échelles désagrégées implique donc de recourir aux petites annonces (TROUILLARD, 2011), sans toutefois être assuré de la qualité des données (BUHOT, 2006).
1.2.3. Les variables disponibles
Lister les variables renseignant des données statistiques telles que les transactions de biens fonciers et immobiliers ne fait réellement sens que pour des données désagrégées. Ce sont donc ces dernières qui nous intéresseront dans cette section.
85 L’accès à un seul EAM coûtant 15 €.
124 Concernant les DIA/notifications SAFER, on trouve plusieurs variables décrivant le bien et ses occupants. Rappelons que l’on ne peut pas véritablement parler de prix pour les DIA : « les DIA ne sont pas forcément suivies d’une vente effective. Le prix demandé peut
également évoluer lors des négociations précédant la vente effective du bien » (BUHOT,
2006, p. 13). Ces limites sont amplifiées dans un contexte de hausse où l’évaluation des biens est rendue difficile par le déplacement constant de la « norme » des prix. Concernant les véritables variables, les défauts qui peuvent provenir d’une rédaction floue ou ambiguë sont amoindris par une notice indiquant les modalités possibles pour de nombreux champs.
Les variables décrivant les biens mutés dans les EAM sont peu nombreuses. Cette source se limite notamment à une description assez pauvre du bien, de son occupation et de sa destination (BUHOT, 2006). Au sein des variables elles-mêmes, ce sont aussi les modalités qui peuvent poser problème, « les extraits d’actes sont une production
notariale, le mode rédactionnel, la richesse et la précision apportées sont variables d’un rédacteur à l’autre (et donc d’un extrait à l’autre). Certaines caractéristiques peuvent être absentes (profession, description du bien) ou approximatives » (DRIANT, 1995). Dans le
cas de petites bases de données, et sous réserve d’y accéder, le recours à d’autres fichiers, notamment fiscaux (taxe d’habitation, cadastre), permet de remédier à ces limites (MADORE, 1992).
Les fichiers notariaux (bases MIN et BIEN) comptent bien plus de variables, notamment en ce qui concerne la description du bien et les conditions contractuelles de la vente. Elles souffrent cependant de la même critique que celle que J.-C. Driant faisait aux EAM, et pour les mêmes raisons. Notons malgré tout que la production d’un catalogue très précis des variables et de leurs modalités a été produit à destination à la fois des notaires et des acquéreurs de données Perval (cf. Annexe 1). Sans que cela soit précisément évaluable, il constitue donc un facteur de limitation du risque de voir de