Le modèle doit également pouvoir anticiper et gérer des conditions d’intervention permettant de sécuriser et d’optimiser les opérations à court et à long terme. Ces arbitrages appartiennent notamment à l’organisme.
• La solidité du modèle économique de l’OFS et son implication dans la durée. Les organismes de foncier solidaire créés spécifiquement pour cette activité sont par essence des structures jeunes, plus sensibles économiquement. Plusieurs points de vigilance sont ainsi à anticiper, en particulier dans les secteurs de marchés plus difficiles que connaît la région Auvergne-Rhône-Alpes. Il s’agit par exemple du risque de portage de logements en pleine propriété et de l’équilibre entre charges fixes (personnels en charge de la vie sociale de l’OFS, de l’animation partenariale, commissaire aux comptes, frais de communication et de publicité, etc.) et charges variables (intérêts d’emprunt, quittancement de redevances, accompagnement social, etc.) , qui sont particulièrement sensibles en cas de positionnement sur des secteurs moins attractifs (risque d’un développement inférieur aux perspectives dessinées dans le business plan de l’organisme).
• Les conditions de commercialisation et le respect de l’équité entre les ménages. Les opérations sous BRS présentent de nombreuses particularités pour les ménages et appellent de ce fait une vigilance particulière dans leur commercialisation. Cette responsabilité incombe naturellement à l’opérateur en charge de la construction des logements et à ses équipes de commercialisation. Mais elle concerne également directement l’OFS, qui a une obligation d’information des ménages. Cette approche concerne toutes les étapes du projet : communication préalable, commercialisation, explicitation et formalisation des conditions de cette acquisition (redevance notamment) en amont des demandes de financement bancaires, etc. Ces informations doivent être garantes de l’équité entre les ménages et pourront appeler la mise en place de mesures spécifiques : canaux utilisés,
Retour d’expérience de ORSOL sur la cotation à Villeurbanne
Pour ORSOL, il est primordial de s’assurer que l’ensemble des ménages ait accès à la même information concernant le lancement des opérations et la constitution des dossiers. L’enjeu premier est donc d’assurer une communication la plus lisible et transparente possible. Dans cette perspective, le lancement de la première opération à Villeurbanne s’est fait dans le cadre d’une soirée « afterwork » à laquelle ont été conviés les ménages intéressés. L’objectif de la soirée était notamment d’expliciter les particularités du dispositif : dissociation entre foncier et bâti, notion de
« droits réels », raison d’être de la redevance foncière, conditions de transmission du bien, etc. Dans sa stratégie de communication, ORSOL insiste particulièrement sur la dimension anti-spéculative du modèle à travers des slogans tels que : « les nouveaux propriétaires d’aujourd’hui ne seront pas les spéculateurs de demain ». Il s’agit de cibler un public en phase avec la philosophie et les valeurs fondamentales du modèle.
En ce qui concerne la sélection des ménages, ORSOL a mis en place un processus permettant de prioriser certains candidats, en vue d’assurer la vocation sociale du dispositif. Ainsi, les dossiers des ménages sont évalués de deux manières : les candidats sont rencontrés lors d’un entretien individuel et leurs dossiers font l’objet d’un scoring. Les principaux critères pris en compte sont l’adéquation entre la composition familiale et la typologie du logement, la distance domicile-travail, le taux d’effort du ménage et le statut d’occupation au moment de la demande (propriétaire ou locataire).
Chaque dossier obtient ainsi un score, qui permet de refléter la situation du ménage. Lors de la décision définitive, la commission chargée de sélectionner les candidats peut faire une appréciation plus qualitative des dossiers, en s’appuyant sur les entretiens menés par les commerciaux. L’idée est de garantir une forme d’équité entre les ménages en prenant en compte les situations particulières, qui peuvent motiver la demande d’accession en BRS.
• Les conditions d’application de la garantie de rachat par l’OFS. Les pratiques concernant l’obligation de rachat incombant à l’OFS dans certaines situations sont très diverses. Certains s’engagent sur une longue durée à racheter les logements au prix initial, tandis que d’autres pratiquent une décote pouvant aller jusqu’à 40% de la valeur initiale. Si les textes prévoient ce rachat principalement dans les situations de refus d’agrément du ménage acquéreur, cette disposition reste floue. Ainsi différentes interprétations peuvent être conduites : le refus d’agrément pourrait ainsi n’être envisagé que dans le cas de ménages ne respectant pas les contraintes réglementaires, ou au contraire dans des cas non conformes. Cette situation a pu également s’étendre dans le cadre de négociations avec le secteur bancaire (garantie attendue en cas d’impayé et de saisie immobilière). Quoi qu’il en soit, l’importance de ce risque a pu conduire certains OFS à mettre en place un partenariat spécifique avec le promoteur pour en externaliser le poids économique, par parallélisme avec la pratique développée pour le PSLA. Les pratiques envisagées par les OFS sont ainsi très différentes les unes des autres et peuvent appeler une explicitation particulière, à la fois auprès des ménages et auprès des partenaires locaux. (application ou pas d’une décote sur le prix initial
• Les éléments juridiques et fiscaux. Le modèle OFS-BRS bénéficie de plusieurs avantages juridiques et fiscaux que le législateur a souhaité explicitement mobiliser en faveur de ce modèle. Pour autant, certaines dispositions restent ouvertes à des choix locaux. C’est le cas de l’abattement possible de TFPB, qui est réservé à une délibération du conseil municipal.
L’effet social de cette mesure met en évidence l’intérêt pour les acteurs à pouvoir en disposer.
Certaines clarifications juridiques apparaissent en outre nécessaires. Au niveau local, il s’agit notamment de rassurer les banques sur les conditions de fonctionnement du modèle. Au niveau national, certaines dispositions méritent clarification voire des ajustements législatifs ou réglementaires. Les acteurs ont ainsi évoqué lors du séminaire les priorités suivantes :
• la possibilité de bénéficier d’une exonération totale de TFPB dans les mêmes conditions que celles du PSLA ;
• l’accès au PAS ;
• l’allègement du cumul de droits de mutation rendus nécessaires par certains montages dans l’ancien ;
• les conditions d’articulation avec la réglementation relative à la vente HLM.
Parmi ces mesures, la seule ayant été adoptée dans la loi de finances pour 2020 est l’accès au PAS.
DREAL Auvergne-Rhônes-Alpes
Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement