La Communauté de Communes du Pays du Grésivaudan, créée le 1er Janvier 2009, est une vaste intercommunalité composée de 47 communes.
Elle est le produit de la fusion de 5 Etablissements Publics de Coopération Intercommunale (EPCI) et de 11 communes isolées [cf. Figure 45]:
La Communauté de Communes du
Moyen Grésivaudan (COSI)
La Communauté de Communes
d’Intervention pour l’Aménagement du Grésivaudan et de son Environnement (CIAGE)
La Communauté de Communes du
Balcon de Belledonne (hormis les communes de Vaulnavey-le-Haut et de Venon) (CCBB)
La Communauté de Communes du Haut
Grésivaudan (CCHG)
La Communauté de Communes du
Plateau des Petites Roches (CCPPR)
La nouvelle intercommunalité a engagé la mise en œuvre d’actions communes pour fédérer et structurer les politiques du territoire. Suite à la dernière crise économique et financière responsable de nombreux licenciements sur le territoire, la Communauté de Communes du Pays du Grésivaudan désire continuer à développer les activités de haute technologie, très performantes et aider d’autres industries à s’implanter sur le territoire. Mais, elle souhaite aussi réduire l’étalement urbain, gros consommateur de foncier, qui favorise les déplacements avec leurs effets négatifs (pollution atmosphérique, gaz à effets de serre, nuisances sonores, etc.). Pour répondre aux objectifs du développement durable, elle a décidé de mettre en place un Agenda 21 qui propose une vision différente du territoire à travers un programme d’actions concrètes avec l’aide de tous les acteurs de ce territoire (élus, techniciens, habitants, etc.). En cours d’élaboration, il traite de différentes thématiques :
L’énergie avec le Plan Climat Energie Territorial (PCET),
Les déplacements avec le Plan de Déplacements Urbains (PDU),
L’habitat avec le Programme Local de l’Habitat (PLH).
Figure 45 Organisation du Grésivaudan avant le 1er Janvier 2009 - Communauté de Communes du Pays du Grésivaudan
63 En matière de logements, la Communauté de Communes du Pays du Grésivaudan a réalisé
une étude PLH178 qui s’est conclue le 18 février 2013 par l’adoption du programme d’actions.
Celui-ci a conclu, en matière d’habitat ancien, la nécessité d’engager rapidement une Etude Pré-Opérationnelle d’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat (EPO-OPAH), avec l’objectif de pouvoir mettre en place des actions opérationnelles dès le début de l’année 2014. Le Conseil Communautaire s’est prononcé favorablement, le 2 Juillet 2013 pour la mise en œuvre de cette étude pré-opérationnelle.
Trois thématiques spécifiques au territoire, définies dans le PLH, ont été identifiées comme « à traiter » dans le cadre de l’OPAH :
« lutter contre la vacance des logements»,
« résorber les situations d’habitat indigne »,
« améliorer la performance énergétique du parc existant ».
L’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat (OPAH) constitue un outil d’intervention publique destiné à enrayer les difficultés rencontrées sur le champ de l’habitat privé. En fonction des enjeux thématiques et des problématiques spécifiques repérés lors de l’étude pré-opérationnelle, l’OPAH se déclinera en plusieurs thématiques dans l’objectif de traiter tant de manière qualitative que quantitative les enjeux de l’habitat privé. L’Etude Pré-Opérationnelle d’OPAH (EPO-OPAH), qui précède la mise en place d’une OPAH sur le territoire, est nécessaire pour sa bonne réalisation. Elle permet d’apporter des éléments d’aide à la décision pour la collectivité, précise le contenu de l’OPAH, ses objectifs quantitatifs et qualitatifs, les moyens et les actions potentielles à mettre en œuvre et les engagements de chacun des partenaires (collectivité territoriale, Anah, Etat, Organismes HLM…). Mais, quels sont les acteurs et les outils qui interviennent dans une OPAH ?
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64 1.2. Les acteurs et les outils de la politique de l’habitat
Les acteurs
Les acteurs locaux, départementaux et nationaux construisent les politiques de l’habitat qui sont des politiques publiques. Dans le cadre de la réhabilitation du parc privé, les propriétaires, locataires ou les copropriétés sont les acteurs privés principaux.
Au niveau local, les communes de plus de 20 000 habitants doivent obligatoirement établir un Programme Local de l’Habitat (PLH) ; Il en est de même pour les communautés d’Agglomération, les communautés urbaines et les communautés de communes ou EPCI (Etablissements Publics de Coopération Intercommunale) qui ont plus de 30 000 habitants, compétentes en matière d’habitat et ayant au moins une commune de plus de 10 000 habitants. D’une durée de six ans, le PLH doit permettre de satisfaire la demande de logements et doit donner les moyens pour y parvenir, en prenant en compte le contexte social, économique et territorial.
Au niveau départemental, le Plan Départemental d’Actions pour le Logement de Personnes Défavorisées (PDALPD) est rédigé pour trois ans, en partenariat avec l’Etat et tous les responsables de la politique de l’habitat. Il est obligatoire. Il permet de connaître toutes les actions réalisées en faveur des personnes en difficulté (personnes âgées, personnes handicapées, ménages logés dans un habitat indignes, etc.), et ainsi de cerner les besoins en logements non satisfaits qui seront donc pris en compte dans le PLH. De plus, le Plan Départemental de l’Habitat (PDH), établi entre l’Etat et les EPCI dotées d’un PLH, pour une durée minimale de six ans, permet de coordonner les différentes politiques de l’habitat menées.
Au niveau national, la mission essentielle de la politique de l’habitat est de gérer le logement social, d’améliorer les privés et d’atteindre les objectifs de location-accession. Depuis la loi relative aux libertés et responsabilités locales (13 août 2004), l’Etat peut laisser la gestion de la politique de l’habitat aux départements et EPCI qui deviennent des collectivités délégataires. Ces collectivités délégataires attribuent les aides destinées à l’habitat privé (propriétaires occupants, propriétaires bailleurs et syndicats de copropriétaires). Elles sont le plus souvent accompagnées par l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah), établissement public de l’Etat installé dans les Directions Départementales des Territoires (DDT).
L’Anah est un acteur important des actions sur le parc privé, pour l’élaboration et la réalisation de stratégies locales telles qu’un accompagnement financier et méthodologique. Le préfet de région pour la région et le préfet de département pour le département représentent l’Anah et assurent avec les collectivités sans compétence la gestion des aides pour le parc privé dans le cadre d’opérations programmées. Le secteur d’intervention peut être soit programmé, soit diffus.
65 D’autres organismes opérateurs privés tels que le PACT (Protection Amélioration Conservation et Transformation de l’habitat), Habitat et Développement (H&D), URBANIS, etc., peuvent aussi apporter leur soutien logistique et administratif aux communes dans le cadre d’OPAH. Leur rôle est très important car ils sont les interlocuteurs privilégiés entre les personnes concernées par l’OPAH, l’Anah et les Communes. Ils ont un rôle de conseil auprès des communes en adaptant, si possible, le projet initial aux besoins réels de la population concernée (taille des logements, services de proximité, stationnement, etc.). Ils expliquent le projet et aident les différents acteurs privés (propriétaires occupants ou bailleurs, syndicat de copropriétaires) du secteur programmé dans leur implication au projet et la réalisation de leur démarche personnelle (réhabilitation, conventionnement des loyers, etc.). Ce « suivi d’animation » est le garant de la réussite du projet car il permet d’une part la réhabilitation du bâti dégradé des logements, et par conséquence l’amélioration du quartier, et d’autre part la cohésion des habitants autour de ce projet.
Les outils
Pour mettre en place les projets de réhabilitation les acteurs politiques peuvent utiliser des procédures telles que les OPAH (Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat), les PIG (Programme d’Intérêt Général), le PLS (Plan de Sauvegarde) ou les PST (Programmes Sociaux Thématiques).
Depuis 1977, l’Anah et les collectivités publiques programment, en fonction des problèmes à traiter, différentes OPAH : les OPAH-RU (Renouvellement Urbain), les OPAH-RR (Revitalisation Rurale) et les OPAH Copropriétés dégradées. Ces différentes interventions pour développer et améliorer le parc de logements privés existants sont destinées soit à des personnes, à faible ressource, vivant dans un bâti dégradé, soit à des propriétaires occupants ou bailleurs.
L’Anah a mis en place différents outils pour évaluer l’état du parc privé et ainsi déterminer les priorités d’intervention :
La Loi de Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l’Exclusion (loi MLLE du 25 mars 2009) définit de façon précise la notion d’habitat indigne et la notion d’habitat très dégradé. L’habitat indigne met en danger la sécurité ou la santé des occupants. Seuls les maires ou les préfets de département qui ont des pouvoirs de police administrative peuvent intervenir pour la suppression ou la réhabilitation de cet habitat. L’habitat très dégradé est déterminé grâce à une « grille d’évaluation de la dégradation de l’habitat » qui étudie la seule dégradation physique des bâtiments. Leur réhabilitation est le plus souvent réalisée grâce aux aides apportées par l’Anah et les collectivités locales, dans le cadre d’une OPAH.
Depuis octobre 2010, le programme national « Habiter Mieux » lutte contre la précarité énergétique et de fait contre l’habitat indigne. Ce programme a pour objectif d’aider les propriétaires occupants, à faible revenu, à financer des travaux de rénovation thermique
66 dans leur logement (amélioration de 25% exigée) et de diminuer ainsi leur dépense énergétique. Cette aide est versée si l’Etat, l’Anah et la collectivité concernée ont conclu un Contrat Local d’Engagement (CLE). Ce programme intervient aussi dans le cadre du maintien à domicile des personnes âgées et handicapées. Les personnes âgées étant de plus en plus nombreuses, il est très important de les aider à adapter leurs logements en fonction de leur perte d’autonomie. En effet, une politique adaptée aux différents handicaps permet de limiter les coûts de structures spécialisées.
1.3. Du diagnostic territorial au programme d’actions
Cette étude pré-opérationnelle d’OPAH est complémentaire de l’étude diagnostic PLH. Ces deux études partagent des données de cadrages et s’alimentent l’une de l’autre. Néanmoins les finalités et les objectifs ne sont pas les mêmes. Le PLH fixe les orientations générales du territoire en matière de politiques de l’habitat, l’OPAH permet de mobiliser des moyens et des financements dans une perspective opérationnelle directe : réhabilitations,
ravalements de façades, production de logements à loyers maîtrisés, etc. En effet, « l'Anah
accorde des aides pour permettre aux propriétaires bailleurs de réaliser certains travaux »179.
En contrepartie, les propriétaires bailleurs s’engagent donc à louer leurs « logements à des
ménages dont les ressources n’excèdent pas certains plafonds »180 et à un niveau de loyer inférieur à celui du marché. C’est le conventionnement avec ou sans travaux. Si le propriétaire bailleur réalise des travaux pour louer son bien, l’Anah lui verse une subvention pour travaux. Il s’agit d un conventionnement avec travaux, convention signée pour une durée de 9 ans. Dans le cas où le propriétaire bailleur ne réalise pas de travaux pour louer, c’est un conventionnement sans travaux, convention d’une durée de 6 ans. Ces deux types de conventions correspondent à trois plafonds de loyers, classé du plus élevé au moins élevé : [Annexes 5 et 6 : Plafonds de loyers maitrisés Anah : dispositif avec et sans travaux].
Un Loyer Intermédiaire : LI qui correspond au PLS dans le parc public,
Un Loyer Social : LS qui correspond au PLUS dans le parc public,
Un Loyer Très Social d’Intégration: LTS qui correspond au PLAI dans le parc public.
179
Anah, Lexique- Le conventionnement. Disponible sur :
http://www.anah.fr/lexique/?tx_aroglossary_glossary[word]=140&cHash=f6e395e23213f042c93506c185ea55 dd (Consulté le 29 Juillet 2014).
180
ANIL et service juridique de l’Anah, « Le guide du conventionnement avec ou sans travaux », Anah, Avril 2012. Disponible sur :
http://www.anah.fr/fileadmin/anahmedias/Textes_et_publications/Les_Aides/Anah_Guideconventionnement 2012.pdf (Consulté le 29 Juillet 2014).
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