Le choix du terrain
Les initiateurs ont tout d’abord besoin de la commune pour bénéficier de foncier. Trois sites d’implantation leur sont proposés. Il ne s’agit pas seulement de terrains communaux. En effet, la commune de Rezé a peu de foncier disponible. L’une des surfaces, notamment, était située sur un terrain privé. La mairie a dû sonder le promoteur pour évaluer l’étendue financière qu’il était prêt à engager. Les habitants ont étudié les sites en fonction de leur proximité avec les transports en
communs, les services, etc … Les responsables ont finalement arrêté leur choix sur un terrain sis rue Isaac Newton et rue Nicolas Copernic. Sa surface est de 3825m². Il est situé au cœur d’un lotissement. D’après Madame Durando (directrice du service Développement Urbain) le repérage et l’acquisition de ce terrain n’ont pas été les étapes les plus faciles. C’est pourquoi cette phase a été très longue (quinze mois). Il y a deux raisons à ce délai :
En effet, ce terrain appartenait certes à la ville mais il faisait partie d’un lotissement ancien répondant aux règles d’une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL). L’AFUL est issue des anciennes associations syndicales de propriétaires définie par une loi le 1865 et par un décret du 18 décembre 1927. C’est une collectivité de propriétaires réunis pour exécuter et entretenir, à frais communs, les travaux qu’elle énumère. Ce statut permet à des propriétaires de participer activement à l’aménagement urbain. La particularité des AFU libres est que, pour envisager une nouvelle opération sur le territoire, il doit y avoir accord à l’unanimité des membres de l’association. Le groupe s’est donc heurté à une première difficulté. Il était nécessaire de convaincre les habitants les plus réticents du lotissement pour espérer obtenir le terrain. Il a donc fallu accomplir un gros travail avec les riverains pour changer les règles du lotissement. En effet, le terrain initial se trouvaitderrière un espace vert à l’abandon, peu entretenu par la collectivité. Des règles du lotissement s’appliquaient donc à cette surface, auxquelles s’ajoutaient deux autres parcelles communales hors lotissement. Des réunions ont été organisées avec des habitants de la Trocardière car la ville a mis en place un groupe de travail incluant les habitants volontaires. Ce même groupe a participé à l’élaboration du nouveau plan masse lorsqu’il a fallu inverser la disposition des bâtiments en accession et locatif pour des questions budgétaires.
Globalement, le projet a été soutenu par certains riverains, et mal reçu par d’autres. La commune a joué un rôle majeur pour convaincre les opposants. Les élus se sont déplacés pour faire du porte-à-porte et expliquer l’importance de la réalisation projetée. Cet élément montre bien l’intérêt que la ville portait au projet participatif.
De plus, le terrain était dans une servitude de mixité sociale au PLU. Il fallait donc obligatoirement intégrer 50% de logement
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Illustration 12. Document d’information réalisé par le groupe des Petits
Moulins pour le quartier
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social au projet. Le groupe a donc rencontré plusieurs bailleurs sociaux. Harmonie Habitat a donné suite à cette demande en premier. L’apport de logement locatif social (connoté péjorativement pour certains) constituait la raison majeure pour laquelle certains riverains exprimaient des réticences. Ils craignaient un développement des troubles.
Ainsi, le groupe a pu accéder au terrain et changer certaines règles du lotissement. Les obligations concernant les hauteurs ont été conservées, mais la mise en œuvre de matériaux nouveaux tels que le bois a été autorisée. Le permis de construire a donc été délivré en mai 2010.
Définition d’un statut juridique pour le groupe
L’association Echo-Habitants, et plus particulièrement Monsieur Cencetti, a joué un rôle très important pour cette étape du projet. La première question était de savoir quel type de partenariat mettre en place entre les accédants et les locataires. Il fallait réfléchir à la mutualisation et à la répartition des parts de chacun. Qui paye quoi et en fonction de quels critères?
Au début, le groupe d’habitants avait émis le souhait de mettre en place un projet coopératif. Les propriétaires et le bailleur devaient être propriétaires du terrain de manière indivisible. Les habitants auraient été propriétaires de parts sociales de la coopérative relatives à leur logement. Cette solution économique devaient permettre à ceux qui n’avaient pas les moyens d’acheter , mais dont les revenus étaient suffisants pour payer un loyer, d’accéder à la propriété immobilière.
Toutefois, le bailleur était réticent à l’idée d’être copropriétaire. Il était aussi nécessaire aux futurs habitants d’avancer vite sur le projet sans dépendre de celui-ci. La solution retenue a donc été de s’organiser en deux lots séparés, avec, en revanche, un unique architecte pour assurer une cohérence esthétique, un suivi d’ensemble et un chantier commun. En outre, les propriétaires sont organisés en copropriété. Chacun possède 1/6 de la totalité des parts. Si l’un d’entre eux souhaite partir, il lui est possible de le faire sans que cela
n’ait d’incidence sur le groupe. Il revendra simplement ses parts. En revanche, la famille qui décidera de s’installer aux « Petits Moulins » devra respecter le règlement de copropriété. Elle devra tacitement adhérer à la philosophie du lieu.
La phase de définition du statut juridique est très importante dans la constitution de projets de ce type. D’autres Rézéens ont tenté par la suite une expérience similaire mais ils n’ont pu la mener jusqu’au bout, ce qui démontre la complexité du « montage ». Par exemple, le « Hameau des champs », à la recherche d’un terrain, avait été mis en relation avec un propriétaire foncier par l’intermédiaire de la mairie. Or, faute de structure juridiquement définie lors de l’entrevue, il ne leur a pas été possible de donner des certitudes au vendeur. Malgré le soutien de la municipalité et ses efforts pour trouver des solutions, le groupe s’est disloqué et le projet est tombé à l’eau.