Como apresentado no Terceiro Capítulo, “Reflexões sobre a (re)produção imobiliária da RMN”, o atual mercado imobiliário da Metrópole Funcional reflete a conjuntura econômica local, nacional e global. No período de 2000, a produção imobiliária em Natal e em seu entorno caracterizou-se pelo ciclo de oferta expressivo de segunda-residência que estimulou o denominado “turismo imobiliário” e, em seguida, pelo advento do Programa Minha Casa Minha Vida. Nesse cenário, os promotores apostaram na ascensão da dinâmica imobiliária-turística e da produção por meio do PMCMV, nos primeiros anos de 2010. Entretanto, como ressaltado anteriormente, de 2011 em diante houve primeiramente um ciclo imobiliário expansivo com
incremento de elevadas ofertas de imóveis residências, notadamente, nos municípios limítrofes a Natal, mas, em seguida, há a contenção da dinâmica imobiliária com o acréscimo cada vez maior de estoque, ao somar-se com a ausência da demanda da produção da década de 2000.
Segundo Raimundo Maia202, o declínio da produção imobiliária resulta de um cenário que se evidencia nos últimos dez anos com a chegada de incorporadoras nacionais na região – como a MRV e a Cyrela – e o aumento da oferta, sobretudo, de apartamentos entre 50m² a 100m². A intensa produção elevou o quantitativo de imóveis à venda, ampliando o número de oferta para uma demanda com limitações de recursos financeiros. Já, Silvio Bezerra203, relaciona a recessão com a conjuntura econômica do país e até mesmo do RN, que apresenta elevadas taxas de desemprego nos últimos anos. No caso específico do Estado, vincula-se também aos constantes atrasos na folha de pagamento dos funcionários públicos, impossibilitando a circulação do capital dinheiro para aquisição de novas mercadorias. O empresário, ainda, ressalva que nos dias atuais a única grande vantagem são as reduzidas taxas de juros para aquisição do crédito imobiliário.
A grande vantagem que tem hoje é, basicamente, a taxa de juros que nunca teve um patamar tão baixo, ou seja, o mercado de crédito imobiliário de longo prazo voltará a acontecer.
[...]
Nunca existiu, nunca existiu. A gente sempre viu quando o patamar estava na casa de um dígito o mercado acontecia, não está acontecendo exatamente por causa dessa recessão que a gente está vivendo. A questão do desemprego é um outro ponto, quando o desemprego voltar a diminuir e as pessoas voltarem a ter confiança que podem assumir prestações de longo prazo. (...) Com essa taxa de juros, o mercado vai bombar de novo. Agora, qual o tempo que a gente precisa?204
Silvio Bezerra205 menciona que há dois tempos. O primeiro se relaciona com as disputas eleitorais de 2018 a presidência, a governadores, a senadores e a deputados. Para o incorporador, após a definição de quem assumirá os mandatos, haverá redefinições das reformas política, econômica e social no primeiro semestre de 2019, o qual estas determinarão o momento de expansão da demanda do mercado imobiliário. O segundo tempo atrelar-se-á as reduções das taxas de desemprego, das taxas da inflação num contexto de baixas taxas de juros ao crédito imobiliário e, possivelmente, garantirá a ascensão do mercado.
202 Em entrevista à autora em 22 de março de 2018. 203 Em entrevista à autora em 28 de março de 2018.
204 Silvio Bezerra, em entrevista à autora em 28 de março de 2018. 205 Em entrevista à autora em 28 de março de 2018.
Entretanto, para quem atua no segmento da moradia popular, as conjunturas econômicas e políticas os favoreceram. Por exemplo, Luis Pisano206 deixa claro que no caso da incorporadora Mirantes da Lagoa, a crise imobiliária os beneficiaram porque nesse período os concorrentes se endividaram e se encontravam com elevado número de estoque, com custos fixos elevados e com a operacionalização da empresa esgotada, e, aqueles que produziam, se dava de modo lento. Ao contrário da sua incorporadora, que impulsionou o capital de giro da empresa e do próprio faturamento, através do aumento da produção de imóveis a custos reduzidos e a serem ofertados abaixo de R$ 100.000,00. Como também, pela diminuição do número de empresas atuando pelo PMCMV, contribuindo, assim, para o seu posicionamento no mercado.
Embora, nos dias atuais, Rubens Menin (apud VALLE, 2017) afirme que há um maior risco entre as incorporadoras com produção para a baixa renda, devido as constantes alterações nas regras de uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), isto é, nas disponibilidades dos recursos financeiros provenientes do Programa Minha Casa Minha Vida.
Os executivos da MRV criticaram, por exemplo, a decisão de permitir o saque, sem um teto de valor, de contas inativas do FGTS. “Pessoas de renda mais alta vão usar esses recursos para investir, e isso não beneficia o setor de construção, que é o objetivo do FGTS”, diz Rubens Menin. (VALLE, 2017, p. 50).
Em 2017, umas das últimas decisões do Governo Federal foi alterar o teto máximo de financiamento de imóveis adquiridos neste mesmo ano com o uso do FGTS, de R$ 750 mil para R$ 1,5 milhão (PASSARELLI, 2017). O Conselho Monetário Nacional aprovou o enquadramento no Sistema Financeiro da Habitação e incluiu o uso dos recursos do FGTS na compra. Para Rubens Menin, as linhas tradicionais de financiamento imobiliário da caderneta de poupança e do FGTS são insuficientes para suprir a demanda por moradias populares e a medida não contribuirá para esse setor da construção, mas ajudará a reduzir o estoque dos imóveis mais caros ao facilitar determinados promotores imobiliários (VALENTE et al, 2016, POUPANÇA E FGTS..., 2017).
Das cinco incorporadoras, somente, a MRV e a Ecocil registram empreendimentos no ano de 2016 e as demais realizaram as últimas incorporações em 2014. No caso da Colmeia, apesar de se destacar dentre aquelas com maior número de unidades habitacionais (total de 1.611) registradas na Metrópole Funcional, entre o período de 2011 a 2016, a empresa executou somente 51% desse total por causa do cancelamento do Bem Viver Condomínio Clube, em São
Gonçalo do Amarante. Além disso, a última incorporação da Colmeia na MF foi em 2013. Apesar desse quadro de estagnação, o gerente geral da filial em Natal – Raimundo Maia207 – vislumbra a retomada da intensa dinâmica imobiliária da década de 2000, principalmente, no ano de 2019.
Da mesma forma a Moura Dubeux, não registrou novas incorporações em Natal e entorno dentre o período de 2015 a 2016. Segundo Lídia Lima208, a empresa se manteve registrando empreendimentos em anos anteriores porque utilizou de estratégias para aquisição de capital. Por exemplo, produziu um maior número de unidades habitacionais a preços que atingissem diversos consumidores, devido a viabilidade em obter financiamentos imobiliários para construção de dez unidades habitacionais de R$ 200.000,00 do que de uma única de R$ 2 milhões. Ou seja, tentaram se adequar as exigências das instituições financeiras que afirmavam que para reduzir os riscos de inadimplência é necessário ter diversos compradores.
Nesse período, a MD investiu em empreendimentos do segmento corporativo e lançou em 2016 o Internacional Trade Center Natal209 (ITC Natal), no bairro de Lagoa Nova210 (Figura 45, página 160). Na mesma localidade, a Colmeia conclui as obras, em 2012, do Themis Tower e Corporate Tower Center (CTC). Em paralelo, outras incorporadoras investiram em centros empresarias na cidade, como em Candelária – o Office Tower Center – e Tirol – o Tyrol Business Center. Mas, até mesmo nesse segmento, as empresas tiveram dificuldades. Conforme Raimundo Maia211, inicialmente – ano de 2012 – as vendas das salas e lojas foram positivas,
mas no decorrer do tempo com outros empreendimentos sendo lançados houve um aumento da oferta, o qual dificultou as vendas. Atualmente, tanto a Moura Dubeux quanto a Colmeia disponibilizam de salas para serem comercializadas e ambas não têm pretensões de investirem em outros empreendimentos corporativas na Metrópole Funcional.
207 Em entrevista à autora em 22 de março de 2018. 208 Em entrevista à autora em 15 de março de 2018.
209 O International Trade Center Natal possui 124 salas comerciais, que variam entre 32m² a 74m² e um andar
corporativo de 320m², a serem comercializadas a partir de R$ 388.000,00. Localizado no bairro Lagoa Nova, o marketing publicitário do ITC Natal ressalta, sobretudo: i) por se situar no novo centro financeiro da capital potiguar; ii) pela possibilidade de acesso a outros bairros com serviços, como Tirol e Petrópolis; iii) pelo padrão construtivo do edifício, principalmente, por ter como diferencial o piso elevado que permite maior mobilidade e
flexibilidade da utilização do espaço. Fonte:
https://www.mouradubeux.com.br/md/imoveis/riograndedonorte/empresariais/natal/lagoanova/sala-74m- internationaltradecenter-natal.html. Acesso em: 04 de maio de 2018.
210 No bairro de Lagoa Nova, em Natal, com áreas de intensa dinâmica imobiliária residencial e comercial situam-
se as principais obras direcionadas para o evento Copa do Mundo Fifa 2014, como as de mobilidade urbana, drenagem e a própria Arena das Dunas.
Figura 45: Centros empresarias da Colmeia e da Moura Dubeux, em Natal.
Foto: Canindé Soares, out. 2014 (adaptada pela autora). Fonte: http://canindesoares.com/site/wp- content/gallery/natal31014/_MG_2590.JPG. Acesso em: maio de 2018.
A respeito da Ecocil, a principal pretensão é se manter no próprio mercado do RN e não dispersar a produção para outros Estados. Para Silvio Bezerra212, “é melhor ser forte no mercado local que a gente tem a expertise do que dividir forças, tentar expandir e ficar fraco com o mercado local”. O incorporador continuará com a produção de imóveis para as demandas das classes B a D da Metrópole Funcional e tem como expectativa de que o mercado de segunda- residência retome com a mesma intensidade ou superior ao cenário da década de 2000213, para
que possam investir na produção de imóveis no eixo litorâneo do Estado, como nas praias de Pipa e de São Miguel do Gostoso.
Por último, a Mirantes da Lagoa tem positivas perspectivas em permanecer lançando empreendimentos para o mercado popular e superar a produção da MRV, sua principal concorrente. Para Luis Pisano214, a MRV se sobressai por ter melhores localizações de empreendimentos, possuir uma política de empresa nacional, com elevado capital para investimentos e alta credibilidade no mercado. Entretanto, a Mirantes constrói com maior celeridade, com melhores insumos e se destaca pelo menor preço de oferta.
212 Em entrevista à autora em 28 de março de 2018. 213 Para maiores detalhes ver Alexsandro Silva (2010). 214 Em entrevista à autora em 27 de fevereiro de 2018.
ITC Natal (Moura Dubeux) CTC
(Colmeia) Arena das Dunas