Constatou-se que uma análise global de maior rigor exigiria mais indicadores, para todas as áreas e zonas de análise e para o mesmo espaço temporal. Foi possível recolher, ainda assim, alguma informação que permite fazer análises qualitativas e de percepção. Infelizmente não se encontrou uma metodologia sólida já definida para melhor analisar a realidade territorial em estudo nem para os diminutos indicadores e dados recolhidos.
Tentando ordenar os dados recolhidos, construiu-se uma tabela de análise experimental qualitativa para sumariar os vários dados e indicadores recolhidos, pretendendo-se que gere perceção sobre os efeitos dos investimentos ou desinvestimentos no património urbano da cidade. Foi a forma encontrada para tentar obter uma análise de conjunto além dos indicadores isolados, sendo meramente indicativa. Para a construção da tabela de análise recorreu-se a uma fórmula muito simplificada de cálculo de um índice de sustentabilidade. A fórmula de cálculo desse indicador qualitativo de percepção, resulta de um somatório que atribui ponderação de 20% a cada um dos cinco pilares do desenvolvimento sustentável considerados no presente trabalho: ambiental, cultural, social e político/governança. Cada pilar do desenvolvimento sustentável surge como resultado da ponderação equitativa de
múltiplos indicadores, dos que este trabalho possibilitou encontrar, tentado reunir pelo menos três subindicadores para cada um dos cinco pilares. Definiram-se três valores qualitativos de referência para quantificar os subindicadores. O valor -1 simboliza uma alteração negativa, o valor 0 a não alteração e o valor 1 uma alteração positiva. Isto implica que o resultado, depois de uma ponderação equitativa dos vários subindicadores (20% a cada um) irá dar origem a um valor de referência qualitativo, que pode variar entre -1 e 1 para cada zona. O resultado permitira, de forma expedita, dar a perceção de mudança nas várias zonas, parcelarmente em cada pilar do desenvolvimento sustentável como do conjunto quanto todos os pilares se consideram na equação de igual ponderação.
Tabela IV.10 – Tabela qualitativa de perceção comparativa dos vários pilares do desenvolvimento sustentável e da fórmula equitativa que os conjugam para cada zona
Ambi ent e E co no mia So cia l Cultura l Go v er n a n ça Resul ta do f o rmula 328 Q ua lid a de Ar e Ruíd o Q ua lid a de Ág ua Resíd uo s E mp re g o / At iv ida de ec o nó mica Alo ja mento s/ E difício s/ imo bil iá rio T uri smo E mp re g o H a bil it a çõ es lite rá ria s Demo g ra fia O fer ta cult ura l O brig a çã o leg a l / fo rma l Z o na L M G C - CJ B - CAP 1 0 1 1 1 0 1 1 1 1 0 0,7 Z o na re g ula m ent o CH L 1 0 1 -1 -1 0 -1 1 -1 1 0 0,1 Z o na de estudo 1 0 1 0 -1 0 0 1 -1 1 0 0,3 F re g ues ia de L eiria 1 0 1 0 1 0 0 1 1 1 0 0,5 Co ncelh o de L eiria 1 0 1 0 1 0 0 1 1 1 0 0,5
Nos casos em que os dados não existiam em todas as escalas territoriais de análise, consideraram-se valores de avaliação globais iguais, o que permitiu evitar distorções nas comparações dos resultados finais. A opção por utilizar valores iguais em indicadores onde escasseavam dados tem um efeito neutro na contabilização comparativa.
De notar que os dados referentes à qualidade do ar foram positivos nas análises realizadas, mas não houve forma de saber o grau de melhoria nas restantes escalas, tudo indicando que terá sido positiva. O ruído considerou-se conjuntamente com a avaliação qualitativa referente à qualidade do ar. Foi fixado em 1 para todos as zonas de estudo, de modo a não condicionar eventuais distorções no valor de cálculo, mesmo havendo conhecimento de que existem problemas de conflitos de ruído entre as atividades noturnas e residuais no centro da cidade, tal como efeitos negativos do excesso de tráfego em algumas avenidas. Caso existissem valores de medição para as zonas de estudo de menor escala, poderia ser feita uma avaliação pormenorizada comparativa.
Também se considerou uma melhoria global na oferta cultural, pois os equipamentos culturais servem todo o concelho, embora os seus efeitos de proximidade se façam sentir muito no centro esse efeito não foi possível aferir. Sobre o turismo utilizou-se o mesmo valor neutro para todas as escalas, pois apenas se conseguiu apurar haver indícios de crescimento em todo o concelho, mesmo que abaixo da média nacional.
Quanto à governança não se detetou qualquer processo de mudança ao nível da participação pública e cívica no desenvolvimento local, pelo que se optou por atribuir o valor de zero a todas as zonas. Não significa que seja inexistente, mas que simplesmente não se evidenciou, no período temporal de análise nenhuma evidência de investimento no sentido de fazer aumentar esse parâmetro. Faltaram iniciativas de promoção da participação cívica associada aos processos de gestão, planeamento e investimento no património urbano.
A opção dos valores generalistas quando escasseavam indícios de diferenças nas várias zonas foi sendo calibrado para que os valores referentes à freguesia e concelho se situassem num valor intermédio positivo, na ordem dos 0,5, em que mais de metade dos indicadores analisados seriam positivos, permitindo uma comparação menos distorcida com as restantes zonas centrais que se queria estrategicamente analisar.
Conclusão
A recolha bibliografia de suporte ao presente trabalho alertou para dificuldades em analisar as políticas de conservação e reabilitação urbana e do seu relacionamento com o desenvolvimento sustentável. Se o valor do património urbano pode ser muito variável e o conceito de desenvolvimento sustentável abarca uma imensidão de possibilidades, tudo fazia prever dificuldades em aferir dados absolutos que pudessem suportar conclusões inequívocas.
A eficácia das medidas e intervenções de salvaguarda e conservação urbana, das grandes e das pequenas intervenções, não evidenciaram, pelo menos nos documentos e informações a que se acedeu, modos de avaliação do cumprimento de indicadores de sustentabilidade e dos princípios de conservação urbana patrimonial. Para além dos programas de conservação e reabilitação urbana associados a financiamentos externos como o URBCON/PROCON, POLIS e PALOR, foram sendo feitos outros investimentos de iniciativa camarária e de promotores privados. Este conjunto de investimentos e seus efeitos tiveram de ser analisados de uma forma global, recorrendo, acima de tudo, a dados estatísticos, especialmente às subsecções estatísticas na forma de sistema de informação geográfica.
Como os meios urbanos são naturalmente dinâmicos, complexos e difíceis de avaliar, especialmente quando se pretende isolar efeitos particulares, como é o caso das dinâmicas relacionadas com o património urbano e sua relação com o desenvolvimento sustentável, a tarefa exige constantes adaptações, reformulações e extrapolações das informações recolhidas. Estas adaptações não estão isentas de erros. Surge a constante necessidade de simplificar e de colmatar dados em falta para possibilitar uma tentativa de análise conjunta. Foi exatamente isso que ocorreu, adotando-se uma metodologia experimental, simplificadora da realidade local e que tentava colmatar a indisponibilidade de determinados dados, de modo a tentar atingir um resultado global.
A bibliografia consultada orientava para a utilização determinados métodos de avaliação, para os quais não foi possível obter todos os dados. Foi necessário simplificar. Utilizou-se uma metodologia de comparação que partiu do princípio do método dos preços hedónicos, no sentido de comparar os indicadores de áreas de componente patrimonial e não patrimonial, nas múltiplas escalas das zonas estudadas. Utilizou-se o método dos custo- benefício, na medida em que se tentou perceber se as pessoas valorizavam de modo positivo
os investimentos públicos e privados usando e habitando a nova oferta imobiliária disponível em contexto patrimonial. Acima de tudo, utilizaram-se alguns indicadores predominantes, tais como os diferenciais no emprego e habitantes, segundo as prescrições bibliográficas.
Sem os dados das subsecções estatísticas, a base de dados das operações urbanísticas do município de Leiria, e sem o recurso ao modelo SIG integrado na metodologia adotada, seria impossível fazer as análises anteriormente referidas. Ainda assim as análises foram pouco aprofundadas, por escassez de dados em todas as escalas, no domínio do turismo, das atividades económicas, de alguns parâmetros ambientais e da governança. Admite-se que se esperava conseguir obter mais dados conclusivos provenientes das subsecções estatísticas e de outras fontes semelhantes, de modo a poder definir mais indicadores e ensaiar um modelo que pudesse aferir do nível de desenvolvimento sustentável com mais solidez. Esperava-se poder aferir se os investimentos de dezenas de milhões de euros no cento da cidade tinham tido impacto positivo das dinâmicas urbanas e na valorização e salvaguarda do património urbano, proporcionais ao montante investido. Mas tal não foi possível de forma inequívoca. Os dados disponíveis eram maioritariamente demográficos e sociais, pelo que a aferição de desenvolvimento económico e os custos de oportunidade só poderiam ser lidos de forma indireta, o que dificultava a avaliação custo-benefício direto dos montantes investido. A componente imaterial da revitalização e conservação urbana ficou por analisar, uma vez que, a terem acontecido, as medidas foram incipientes, tendo sido atribuída nas várias intervenções um peso esmagador à intervenção material. Foi difícil, por falta de informação, aferir se intervenções de salvaguarda das atividades urbanas resultaram, especialmente no comércio, embora seja inegável uma certa perceção de lenta degradação. Também não se conseguiu aferir em pormenor o papel do turismo nas dinâmicas de regeneração urbanas da cidade, ficando a noção de que estará aquém de se aproveitar o seu potencial, subsistindo a dúvida se a indústria do turismo, dadas as caraterísticas e dinâmicas da cidade, alguma vez será um setor verdadeiramente importante na economia local. Conclui-se ser necessário fazer uma gestão integrada, incluindo mais investimentos, para que a indústria do turismo possa ser potenciada em conjunto com a vertente comercial.
O facto de apenas existirem subsecções estatísticas disponíveis entre 2001 e 2011 acabou por ser limitador, uma vez que os efeitos das políticas de reabilitação e conservação urbana podem levar anos a gerar efeitos, recomendando-se uma análise continuada nos próximos anos censitários. A delimitação dos polígonos das subsecções, dada a sua não coincidência
total e exata, apenas permitiu análises em zonas territoriais pontuais, tal como a zona LMGC- CJB-CAP. Seria adequado poder fazer avaliações e comparações, rua a rua, bairro a bairro, porque o simples investimento, atividade urbana ou outra pode ter efeitos consideráveis na dinâmica de desenvolvimento urbano.
Definidos os cinco pilares do desenvolvimento sustentável (economia, ambiente, cultura, social, governança) tentou-se aferir quais os indicadores representativos das alterações de desempenho das zonas de estudo comparadas. Tendo em conta os dados disponíveis pretendia-se saber se o número de habitantes tinha realmente crescido, se as atividades económicas tinham sido reforçadas, se o ambiente urbano tinha melhorado, se a qualidade de vida e a equidade social tinham sido aumentadas, se havia mais atividade cultural, se as habilitações literárias tinham melhorado ou não. Mesmo havendo crescimento havia que aferir se tinha sido superior ou não às zonas sem conotação patrimonial e sem intervenção, e quais as caraterísticas do crescimento. Aplicando, de uma forma simplificado, os princípios do método dos preços hedónicos, tentou-se fazer uma comparação entre as diferentes zonas territoriais. O indicador do desemprego, habitantes e habilitações literárias foram de maior importância para perceber se os crescimentos haviam sido positivos ou negativos. Zonas em que o património urbano tenha sido alvo de políticas de conservação e regeneração urbana, em que o desemprego tenha descido, a população aumentado e as habilitações literárias melhorado podem ser vistas como propensas a mais desenvolvimento económico, pois todos esses indicadores se refletem num potencial de melhoria das atividades económicas e sociais da zona, de forma direta e indireta. Ou seja, havendo mais habitantes o edificado encontra- se em utilização, abrem-se oportunidades para negócios de proximidade, aumenta a segurança da envolvente pelo efeito da vigilância de vizinhos, justifica-se fornecer mais equipamentos e transportes públicos ou os existentes justificam a sua manutenção, contribuindo a sustentabilidade da gestão de recursos e redução da dependência do transporte individual e de todos os seus efeitos ambientais negativos. A melhoria do edificado e do espaço urbano também contribui para a melhoria das condições de vida, atraindo nova população e criando condições para potenciar e valorizar os residentes.
Nas zonas de estudo concluiu-se que, zonas onde o investimento foi mais difuso e as medidas de intervenção urbana menos fortes o efeito continuou a ser negativo nos principais indicadores, havendo melhorias muito significativas nas zonas de menor escala em que os vários tipos de investimento se tenham conjugado. A tabela avaliação qualitativa (ver tabela
V.10) permite de uma forma sumariada e simplificada possibilitar leituras imediatas de quais as zonas que tiverem melhor desempenho consoante os indicadores recolhidos. Mas se analisarmos apenas os indicadores do número de residentes, emprego e utilização do edificado podemos tirar conclusões indiretas sobre as dinâmicas económicas e sustentabilidade dos investimentos. Tendo em conta que os indicadores relacionados com a utilização do edificado, o número de residentes em cada zona (tabela V.1) e número de alojamentos (tabela V.4), estes aumentaram mais na zona LMGC-CJB-CAP, decresceram na zona do CHL e voltaram depois a aumentar nas zonas de maior escala (ver tabela V.1). A percentagem de desempregados registou a mesma tendência (tabela V.6).
Concluiu-se que foi a zona LMGC-CJB-CAP que melhor resultado global apresentou, melhorando mais o seu nível de desenvolvimento sustentável urbano, teoricamente respeitador do património urbano nas suas múltiplas dimensões. No que toca aos indicadores urbanos económicos também. De notar que a zona de estudo principal, que está na origem do presente trabalho, correspondente aos limites centrais da cidade até 1960, apresentou melhores resultados que a área do regulamento do centro histórico, ficando a zona da freguesia e do concelho em valores intermédio que serviram de calibração da própria fórmula de calculo da perceção dos pilares do DS. O melhor desempenho da zona de estudo em relação à zona do CHL pode dever-se à oferta de imóveis, serviços e equipamentos urbanos mais adequados às necessidades contemporâneas e a custos mais baixos, sendo uma área urbana composta por edificado mais adaptável e flexível. Já na zona do regulamento do CHL os condicionalismos dos custos associados à conservação urbana, da especulação imobiliária, da falta de alguns equipamentos públicos e serviços, e da dificuldade em usar o automóvel particular têm tido efeitos de repulsa, embora sempre que os investimentos públicos e privados coincidam as dinâmicas urbanas melhores. Também se comprovou, numa aproximação ao método WTP, que os novos residentes da zona LMGC-CJB-CAP estavam dispostos a pagar um valor superior ao imobiliário sem cariz patrimonial para habitar no CHL, pois os preços nessa zona são superiores aos praticados noutros locais da cidade, embora falte quantificar essas diferenças de forma rigorosa. Para validar estes dados teria sido necessário realizar inquéritos a compradores e agências imobiliárias do concelho, fazendo análises territoriais comparativas. Ou seja, mesmo que as reabilitações sejam onerosas comprova-se o potencial de atração de novos moradores, mesmo em época de crise imobiliária e económica, tal como os dados estatísticos indiciam. Apesar disso esse
crescimento populacional pode estar a gerar fenómenos de gentrificação, sendo que os dados da zona LMGC-CJB-CAP podem resultar de processos de atração de classes sociais mais favorecidas, tal como se pode concluir ao analisar indiretamente os dados refentes ao menor desemprego e às mais altas habilitações literárias desses novos moradores. Todos estes indicadores positivos podem revelar um aumento da atividade económica de forma indireta, tal como referem autores como Xavier Greffe, Françoise Benhamou e Donovan Rypkema.
Apesar de se considerar que a zona LMGC-CJB-CAP apresenta mais indícios de melhoria da sustentabilidade e salvaguarda do património urbano, há que considerar mais fatores para que essa conclusão seja cabal. Partir do princípio que o aumento do número de habitantes é positivo para a dinâmica urbana não é suficiente, pois existe um valor de capacidade de carga que não deve ser ultrapassado, não tendo sido possível definir esse limiar. Apesar do despovoamento generalizado do CHL salientam-se casos divergentes onde o investimento conseguiu atrair novos residentes.
Este estudo demonstra que é necessário aprofundar mais os indicadores, estudar os custos de oportunidade dos investimentos feitos e avaliar se as melhorias pontuais implicaram ou não gentrificação. Ainda que tenham ocorrido processos de reabilitação urbana na zona LMGC-CJB-CAP, também ficam por apurar se os investimentos realizados poderiam ser mais eficazes e eficientes na salvaguarda do património urbano, se poderiam ter sido mais contidos na despesa realizada, mais orientadas para uma reabilitação a custos controlados, mas respeitadoras das existências. Ficamos sem saber se essas intervenções foram ou não demasiado restritas, ao ponto de condicionar o desenvolvimento de atividades urbanas desejáveis para o desenvolvimento local. Fica por averiguar também a natureza dos capitais que suportaram a reabilitação desta zona e se esses montantes investidos na intervenção urbana poderiam ter sido direcionados para gerar mais atratividade capaz de alavancar novos processos de conservação urbana noutros locais. Fica por avaliar até que ponto as intervenções deveriam ter sido mais profundas, admitindo demolições pontuais de modo a modernizar os usos e promover a melhor adaptabilidade do património urbano aos usos e atividades contemporâneas. Também não foi possível concluir se as atividades económicas terão efetivamente crescido, pelo menos não mais do que considerar que o aumento da população e a redução do desemprego, tal como ficar por evidenciar o efeito do setor da construção na economia local, apesar de serem evidentes os efeitos multiplicativos positivos na envolvente. A qualidade da intervenção no que toca ao respeito dos valores patrimoniais