Si l'une des missions de l'Opah-Ru est le conventionnement de logements locatifs privés rénovés, à loyer social ou très social, l'expérimentation Opan-Bimby vise à poursuivre cet effort. Dans ce cas précis, notre intérêt se portera sur la production de logements locatifs privés – non pas en qualité de construction neuve – sous la forme de réhabilitation de logements existants, anciens. En privilégiant la reconversion de logements résidentiels, en partie, par du logement locatif privé, on diversifie l'offre à destination des ménages, mais également on permet aux petites communes rurales de renforcer leur stock de logements à vocation sociale sans mobiliser de foncier nouveau. Actuellement, le parc locatif privé n'est pas en adéquation avec les besoins des habitants. Nous avons constaté que les petits logements T1 – T2 locatifs privés se font rares sur l'ensemble du territoire, tout particulièrement à Lavelanet qui concentre un parc de grands logements, pour la majorité dégradée. L'objectif, in fine, est de tendre vers plus de mixité sociale sans pour autant entreprendre de grands projets restructurant. L'intérêt que nous portons à cette initiative est de pouvoir opérer sur le tissu urbain existant, via la réhabilitation du bâti. Toujours dans la configuration de l'habitat pavillonnaire des années 1960-70 que nous évoquions, le remembrement interne de ces logements laisse présager d'un fort potentiel de réhabilitation en vue de produire de petits logements locatifs. En produisant des logements rénovés – économies d'énergies, amélioration de l'habitat dégradé – et de plus petite taille, on participe favorablement au renouvellement du parc locatif privé. En conventionnant auprès de l'Anah, on plafonne ainsi des loyers proches des minimas sociaux, en adéquation avec la précarité généralisée des ménages.
Illustration : Un ménage résidant dans un pavillon proche du centre souhaite diviser son habitation
en deux parties indépendantes l'une de l'autre. L'habitation principale repose sur un garage hors sol qui a depuis été aménagé en pièces habitables secondaires – salle de bain + chambre qui fait également office de pièce à vivre. Le rez de chaussé bénéficie d'une entrée qui lui est réservée, tout comme l'étage avec un escalier extérieur qui permet d'y accéder. Le projet serait de réserver la partie du bas à la location et de conserver la partie du haut comme résidence principale. La vétusté du logement implique des travaux de rénovation énergétique.
Illustration de l'opération de division-réhabilitation
Les travaux à réaliser seraient mineurs car ils ne nécessitent pas de lourds travaux de réhabilitation. Cependant, il faut veiller à ce que le logement locatif produit respecte les critères de décence, avec la présence d'une salle de bain, un raccordement au système d'assainissement, des ouvertures sur l'extérieur qui assurent une bonne luminosité intérieure, etc... Si le logement ne rempli pas ces conditions, le propriétaire devra réaliser des travaux d'adaptation. Pour rappel, il ne pourra pas bénéficier d'aides pour des travaux de maçonnerie tels que la pose de nouvelles fenêtres sur une cloison jusqu'à présent fermée. L'Anah ne finance que des travaux de réhabilitation – remplacement – pas des travaux de rénovation.
D'ordinaire, les travaux de réhabilitation pour un propriétaire bailleur consistent à opérer sur un logement locatif existant. Ici, l'habitation accueillerait à la fois les propriétaires occupants et les locataires. Il est possible de constituer un seul dossier propriétaire occupant rénovation énergétique avec un conventionnement Anah de 6 ans pour la partie résidentielle. La partie locative pourra être conventionnée pour une durée de 9 ans. Dans cette configuration, les aides publiques seront calculées sur la base de l'ensemble des équipements et matériaux du logement, puis la location sera encadrée par l'Anah pour fixer le plafonnement des loyers en LCS ou LCTS. Ainsi on évite d'alourdir la procédure en séparant la partie concernant les travaux de celle d'encadrement des loyers.
Si le conventionnement LCS ou LCTS se rapproche d'un logement locatif social, il est cependant nécessaire d'en préciser les nuances. Un bailleur social public produit et entretien ses logements tout en fixant des grilles de plafonnement de loyer – PLUS, PLS, PLAI – en fonction des revenus des locataires. Ils entretiennent une mission d'intérêt général en favorisant l'accès aux ménages les plus modestes à des logements adaptés à leurs ressources. Lorsqu'un propriétaire contracte un partenariat avec l'Anah, afin de réhabiliter un logement destiné à la location, il débouche sur un conventionnement d'une durée de 9 ans durant laquelle le propriétaire s'engage à un plafonnement de ses loyers – Loyers Conventionnés Sociaux ou Très Sociaux (LCS ou LCTS) en fonction des ressources du futur locataire. Ces grilles de loyers sont produites par l'Anah et recalculées chaque année, elles présentent l'avantage d'être relativement proches des grilles de loyers sociaux. Cependant, la différence réside dans le fait que la gestion et l'entretien est effectuée par un propriétaire privé qui n'est aucunement tenu de maintenir son logement dans un état de salubrité correct.
Que retenir..
Dans le cas présent, on produit un logement locatif supplémentaire, rénové et qui permet à un ménage modeste d'accéder à un T1 rénové. Si l'on avait déjà pu mettre en évidence les lacunes du territoire à proposer des petits logements locatifs privés, qui plus est en bon état, cette initiative est l'exemple même d'une possible reconversion du bâti existant en logement locatif adapté. Ainsi, on contribue à renouveler le parc locatif privé via la réhabilitation du bâti existant. Outre le fait qu'on limite l'étalement urbain, on permet à des propriétaires occupants de bénéficier de revenus supplémentaires suites à la division interne de leur pavillon. Ainsi, les frais de réhabilitation, aides publiques déduites, pourront être rapidement couverts par le versement des futurs loyers.