Section II – Les rapports du preneur et de ses ayants cause : la cession des droits du preneur
I. Identification des droits cessibles
Contradiction des textes de l’ordonnance A.
50 – Propriété des constructions et des améliorations. L’article L. 254-1
alinéa 8 du code de la construction et de l’habitation dispose que « les constructions et
améliorations réalisées par le preneur demeurent sa propriété en cours de bail ». Le preneur a
également des « droits réels » consentis par le bailleur sur l’immeuble donné à bail selon l’article L. 254-1 alinéa 1er. L’ordonnance expose ensuite les possibilités qui s’offrent au preneur à bail quant à ses droits dans l’article L. 254-2 alinéa 3 : « Le
preneur peut céder son propre droit au bail, céder son droit de propriété temporaire sur les constructions édifiées et librement consentir des baux sur l’immeuble, dans les conditions prévues aux articles L. 254-4 à L. 254-6 ». Selon le texte, le preneur a donc le choix entre la
cession de son « droit au bail », c’est-à-dire tous les droits issus du bail, et la cession du seul droit de propriété temporaire sur les constructions édifiées. Le texte ne permet pas la cession isolée des droits réels portant sur les constructions déjà existantes, ni de la propriété des constructions déjà existantes. Sur celles-ci, le preneur peut simplement consentir des baux.
51 – Cession des constructions existantes lors de la conclusion du bail ? Pourtant, l’article L. 254-3 alinéa 4 énonce que « le droit réel issu du bail réel
immobilier ainsi que les constructions édifiées ou réhabilitées sur le terrain donné à bail peuvent être cédés dans les conditions prévues dans l’article L. 254-2 ». Ce texte autorise le preneur de
céder « le droit réel issu du bail », c’est-à-dire le droit au bail et tout ce que cela emporte, mais aussi, et c’est là que réside la contradiction avec le texte précédent, les constructions « édifiées ou réhabilitées » : ici, le texte prévoit expressément la possibilité pour le preneur de céder les constructions réhabilitées, alors que le précédent ne permettait aucunement leur cession.
Quelle disposition de l’ordonnance faut-il suivre ? Est-il possible de céder les constructions déjà existantes, réhabilitées par le preneur ? On l’a vu, le preneur n’a sur ces constructions qu’un droit réel issu du démembrement du droit de propriété
du bailleur sur l’immeuble et non un plein droit de propriété. Les textes semblent contradictoires et désordonnés.
Lecture proposée B.
52 – Droit au bail et droit de propriété. Le preneur à bail réel immobilier
peut de toute évidence céder son droit au bail (article L. 254-3 alinéa 2) : dans ce cas, le cessionnaire devient preneur à sa place. Sont alors cédés en même temps le droit réel issu du bail (article L. 254-3 alinéa 4) portant sur l’immeuble donné à bail – y compris les constructions existantes le cas échéant – et le droit de propriété temporaire sur les constructions édifiées et sur les améliorations réalisées75. Le preneur peut également céder uniquement son droit de propriété temporaire sur les constructions édifiées (article L. 254-2 alinéa 3) puisqu’il en est propriétaire (article L. 254-1 alinéa 8).
53 – Droits réels sur l’immeuble. La question qui reste ambiguë76 est celle
des constructions déjà existantes lors de la conclusion du bail et depuis lors réhabilitées (rénovées, améliorées : l’ordonnance utilise plusieurs qualificatifs) par le preneur en vertu du bail. Sur ces constructions, le preneur jouit de droits réels consentis par le bailleur (article L. 254-1 alinéa 1er). Mais ces constructions ont vocation à être réhabilitées « en vue de la location ou de l’accession temporaire à la propriété de
logements » intermédiaires. Dès lors, on se demande si le preneur n’a pas un droit de
propriété temporaire également sur ces constructions qu’il a réhabilitées : cela pourrait se concevoir dans les hypothèses où l’opération de réhabilitation est d’une ampleur telle que cela revient à produire de nouveaux édifices. Toutefois, cette lecture semble se heurter à l’article L. 254-2 alinéa 377 qui prévoit expressément trois cas de figure : la cession du droit au bail (et tout ce que cela emporte), la cession du droit de propriété temporaire du preneur sur les constructions édifiées, et la libre conclusion de baux sur l’immeuble. L’immeuble ici visé est l’immeuble donné à bail, autrement dit, le terrain et les constructions existantes, objet de l’obligation de réhabilitation du preneur. Cet article vient limiter les droits du preneur à la conclusion de baux sur ces constructions réhabilitées et ne permet pas leur vente.
75 Étonnamment, les améliorations sont omises dans l’article L. 254-2 alinéa 3 du code de la construction et de
l’habitation énonçant la possibilité de céder le droit temporaire du preneur. Il ne fait pas de doute que le preneur peut céder les améliorations, puisqu’il en est propriétaire.
76 V. Sur ce point : M. POUMAREDE, art. précité.
Cette lecture nous semble en accord avec la règle nemo plus juris : l’ordonnance ne prévoit dans aucune de ses dispositions l’accès à la propriété des constructions préexistantes pour le preneur, celui-ci ne peut donc pas en céder la propriété. En corrigeant l’article L. 254-3 alinéa 4 à la lumière de l’article L. 254-2 alinéa 3 auquel il se réfère, nous concluons que le preneur peut céder et hypothéquer son droit réel issu du bail réel immobilier ainsi que les constructions édifiées sur le terrain donné à bail dans les conditions de l’article L. 254-2 alinéa 3. Les droits réels sur les constructions réhabilitées sont compris dans le droit réel issu du bail réel immobilier et ne peuvent être cédés indépendamment.