Identification de leviers pour rendre l’habitat accessible économiquement

Il s’agissait d’identifier des stratégies pour rendre l’habitat accessible en

Saône-et-Loire sans en diminuer la qualité. Pour cela, comprendre quels étaient les postes

les plus importants, et ceux sur lesquels il était le plus judicieux d’agir, était

indispensable. Cet axe s’est appuyé sur deux étapes de recherche : décomposition

des coûts de l’habitat et analyse de références, qui ont permis d’aborder la question

« comment faire un habitat accessible aux personnes à faible revenu en

Saône-et-Loire ? » avec deux angles différents et complémentaires.

Dans un premier temps, un travail de décomposition approfondie des coûts de

l’habitat a été réalisé. Nous avons tenté d’aller suffisamment dans le détail pour avoir

une compréhension plus fine de ce qui influence chacune des cinq composantes de ce

coût : foncier, gestion et montage du projet, conception, réalisation et coûts différés.

Nous nous sommes basés sur les enquêtes (entretiens et recherche documentaire)

pour alimenter cette décomposition et acquérir une vision plus claire de l’ensemble

des éléments qui entrent en compte. Cette analyse a permis une compréhension plus

détaillée des impacts sur le coût global des choix faits lors des différentes étapes du

processus de la production de l’habitat. Le choix des cinq composantes principales

est issu du recoupement de plusieurs propositions de décompositions analysées.

Certaines d’entre elles ne prennent en compte que les « hard costs », c’est-à-dire

principalement les coûts de foncier et de construction. D’autres incluent également

les « soft costs », honoraires, assurances, coûts des dysfonctionnements administratifs

ou humains, développement durable, innovation, etc. Le « coût global » est une autre

manière d’envisager le coût de l’habitat qui ajoute aux coûts d’investissement (coûts

d’études, d’accompagnement, de foncier, de travaux, d’équipement, financiers) les

coûts différés (coûts de maintenance, d’exploitation et de modifications). La notion

l’on parle de coûts de l’habitat. Le couple loyer + charges est indissociable pour

garantir l’accès et le maintien de populations à revenu faible ou moyen au logement.

Nous n’avons pas abordé le « coût global élargi », qui aborde des domaines très

larges qui sortent du cadre des coûts en tant que tels, bien que le fait de privilégier

un développement local pour la production de l’habitat aille dans ce sens. Les cinq

catégories abordées (coûts de foncier, coûts de gestion et montage du projet, coûts

de conception, coûts de réalisation et coûts différés) ressortent de l’analyse des

différentes étapes d’un projet d’habitat (antérieures, simultanées et postérieures au

moment de la construction), et des différents domaines et acteurs qui interviennent

dans sa production (promotion, conception, construction, entretien, etc.). Nous avons

estimé que ces cinq composantes recouvraient de manière satisfaisante les éléments

qui construisent le coût global de l’habitat.

L’analyse d’une sélection de projets d’habitat économique réalisés en

Saône-et-Loire, en France ou dans d’autres pays, a complété ce travail (voir « récapitulatif des

projets d’habitat économique analysés et de leur coût » en annexe). Le coût constitue

le critère de choix principal pour les références analysées. La plupart des projets

ont un prix de revient plus faible que la moyenne des logements produits en France.

Certains d’entre eux ont un prix légèrement supérieur, mais restent abordables

et offrent des qualités architecturales et de vie supérieures, une consommation

énergétique réduite, ou encore un système constructif qui participe à la dynamisation

de l’économie locale. Tous les projets sélectionnés représentent un panel diversifié

de stratégies visant la production de logements économiques. Quel que soit leur

prix, ils ont des qualités d’un point de vue de l’architecture et de la qualité de vie. Ils

proposent des surfaces vitrées importantes, des espaces vastes et lumineux participant

pleinement à l’impression d’espace et de confort, des volumes ou des configurations

atypiques, des espaces extérieurs privatifs ou partagés, des besoins en chauffage

réduits. Les références choisies sont récentes (de 1993 à 2011). La sélection des

projets est diversifiée. Il s’agit principalement d’habitations principales, mais on

trouve également des maisons de vacances. Les dispositifs proposés par ces maisons

ne sont pas tous envisageables pour des résidences principales, mais les stratégies

employées pour faire économique sont intéressantes et pourraient être adaptées pour

un habitat plus confortable. Quelques uns, en plus de la destination principale qui est

l’habitation, proposent un espace dédié à des activités professionnelles. Beaucoup

de ces références se situent en Saône-et-Loire ou très proche, et sont conçues par

des architectes locaux ou réalisées par des entreprises locales. La plupart des autres

projets sont localisés dans d’autres régions de France. Quatre références sont des

opérations réalisées à l’étranger. Les projets s’implantent en ville, en périphérie

urbaine, ou encore, et principalement, dans des communes rurales, en raison de la

dominante rurale du terrain d’étude. Leurs formes urbaines sont diverses : maisons

individuelles uniques ou groupées, logements collectifs sous forme d’immeubles, de

logements intermédiaires ou de maisons de ville. Il s’agit de constructions neuves ou

de réhabilitations, d’opérations privées ou publiques, de logements en location, en

accession à la propriété, ou d’habitat coopératif.

Nous pensions, au départ, nous baser sur des comparaisons de coûts d’opérations

de logements. Nous nous sommes rapidement rendus compte qu’il était difficile

de comparer des programmes de logements uniques. Ces projets ont été construits

dans des lieux et dans des contextes urbains différents, à des moments différents.

Les conditions de marché ne sont donc pas les mêmes, le prix du terrain et de son

aménagement change beaucoup selon les opérations et les situations locales. Les

contraintes économiques de l’aménageur, du promoteur ou du maître d’ouvrage

public ou privé varient, ainsi que le programme (maison individuelle ou logements

collectifs, neuf ou réhabilitation), le système constructif, les matériaux, les

entreprises, les objectifs thermiques, etc. De ce fait, les étapes d’une opération, du

montage du projet à son fonctionnement, sont difficilement comparables. Le coût est

bien sûr une donnée indispensable pour vérifier la pertinence d’une stratégie pour

faire économique et les comparer les unes aux autres. Mais même en comparant

deux opérations de même taille construites au cours de la même période, l’analyse

budgétaire poste par poste ne suffit pas à comprendre tous les mécanismes qui

fabriquent le prix du logement. C’est pourquoi nous avons choisi de nous orienter

vers une approche qualitative plutôt que vers une analyse comparative quantitative.

L’analyse des références avec une grille qui aborde les questions de l’organisation

spatiale, des matériaux et systèmes constructifs, de la stratégie énergétique, de la

stratégie urbaine, et du processus de conception et de réalisation, a permis de mieux

comprendre les conditions précises et particulières de chaque projet et de faire

émerger les stratégies utilisées pour le montage et la conception des projets analysés.

C’est en analysant et comparant ces stratégies qu’il a été possible de proposer des

pistes qui pourraient être adaptées à un autre contexte et réutilisées dans le projet

architectural et le montage d’opération, en Saône-et-Loire en l’occurrence. Plutôt

que de proposer un modèle économique sur la maîtrise des coûts dans l’habitat,

nous avons préféré repérer les stratégies récurrentes utilisées par des architectes pour

produire un habitat de qualité et abordable, et réaliser une typologie de ces stratégies