Un fondamental singulet ?

Variáveis constitutivas são os itens que interferem na formação de preço de um bem. No caso dos imóveis e da precificação hedônica, são as variáveis que interferem na formação desses valores. Essas variáveis demonstram o nível de interferência da variável na formação do preço do bem. No trabalho de Arraes e Souza Filho (2005), no conjunto das variáveis constitutivas foi apresentado também a quantidade de imóveis vagos no bairro de análise por motivos locacionais. Para a análise das correlações entre as variáveis desta pesquisa, a variável imóveis vagos foi retirada por conter dados do ano de 2010 do IBGE e não correspondem coerentemente com a realidade, são cinco anos de diferença e este item é muito volátil, também pela inviabilidade de um levantamento em todas as residências dos quinze (15) bairros. No quadro 04 são demonstradas as variáveis para a operacionalização deste trabalho para a cidade de Curitiba.

Item

(n) DIMENSÃO (a)

Variáveis

constitutivas (b) Definição constitutiva da variável (c) Definições operacionais (d)

1 Características físicas admitidas parcialmente sua influência na variável- chave área. Essas variáveis foram utilizadas por Ferreira Neto (2002), Lucena (1985), Dantas (2003), Rosiers e Thérriault (1996) e Arraes e Souza Filho (2005). Área privativa em metros quadrados

Área privativa define a quantidade de área de utilização exclusiva do comprador (ARRAES E SOUSA FILHO, 2005).

Quantidade de metros quadrados da área privativa (ARRAES E SOUSA FILHO, 2005).

2

Quantidade total de unidades

Quantidade total de unidades define a quantidade de moradias (ARRAES E SOUSA FILHO, 2005).

Quantidade total de unidades (moradias) do condomínio (ARRAES E SOUSA FILHO, 2005).

3

Quantidade de blocos

Quantidade de edifícios (blocos) que compõem o mesmo condomínio (ARRAES E SOUSA FILHO, 2005).

Quantidade total de blocos do condomínio (ARRAES E SOUSA FILHO, 2005).

4

Quantidade de apartamentos por pavimento

Quantidade de apartamentos por pavimento ilustra a quantidade de moradias por andar (ARRAES E SOUSA FILHO, 2005).

= quantidade total de apartamentos / (Número de blocos X número de pavimentos) (ARRAES E SOUSA FILHO, 2005).

5

Quantidade total de pavimentos

Quantidade total é a quantidade total de andares do condomínio (ARRAES E SOUSA FILHO, 2005).

Quantidade total de andares da soma de cada prédio do condomínio (ARRAES E SOUSA FILHO, 2005).

Quadro 04 - Variáveis constitutivas, operacionais e suas definições Fonte: Elaboração própria.

(continua) Item

(n) DIMENSÃO (a)

Variáveis

constitutivas (b) Definição constitutiva da variável (c) Definições operacionais (d)

6

Renda Foram utilizadas por Lucena (1985), Balarine (1995) e Arraes e Sousa Filho (2005).

Padrão da

vizinhança.

Renda média mensal do chefe da família de cada um dos bairro, padrão de renda (ARRAES E SOUSA FILHO, 2005).

Renda média mensal do chefe de família do bairro (ARRAES E SOUSA FILHO, 2005).

7

Consumo e acessibilidade Utilizado por Bajari, Kahn (2003) e Arraes e Sousa Filho (2005).

Consumo e

acessibilidade lazer.

Avalia a existência de áreas de lazer (restaurantes, bares, barracas, cafés, lancheterias, pizzarias, churrascarias, galeterias, cinemas, teatros, casas de espetáculo, clubes, estádios e boates) (ARRAES E SOUSA FILHO, 2005).

Número de áreas de lazer do bairro (a soma de todas as áreas de lazer) (ARRAES E SOUSA FILHO, 2005).

8

Consumo e

acessibilidade a educação

Avalia a existência de equipamentos urbanos nos vetores de acessibilidade educação (escolas e universidades públicas ou privadas) (ARRAES E SOUSA FILHO, 2005).

É a soma de todas as unidades de ensino do bairro (ARRAES E SOUSA FILHO, 2005).

9

Consumo e

acessibilidade a saúde.

Avalia a existência de equipamentos urbanos nos vetores de acessibilidade saúde (hospitais públicos e particulares, casas de saúde, postos de saúde e clínicas) (ARRAES E SOUSA FILHO, 2005).

É a soma dos número de órgãos de saúde do bairro (ARRAES E SOUSA FILHO, 2005).

Quadro 04 - Variáveis constitutivas, operacionais e suas definições Fonte: Elaboração própria.

(continua) Item

(n) DIMENSÃO (a)

Variáveis

constitutivas (b) Definição constitutiva da variável (c) Definições operacionais (d)

10

Distância. Utilizado por Ferreira e Lemos (2001), Lucena (1985) e Arraes e Sousa Filho (2005).

Distância do centro de negócios.

Avalia a distância entre a localização do imóvel e o centro da cidade ou centro de negócios da cidade (um ponto definido no trabalho) (ARRAES E SOUSA FILHO, 2005).

Distância em quilômetros do bairro até ao centro de negócios ou centro definido no trabalho de pesquisa (ARRAES E SOUSA FILHO, 2005).

11

Segurança. Utilizado por Andrade e Rondon (2002 e Arraes e Sousa Filho (2005).

Criminalidade homicídios.

Avalia os índices de homicídios do bairro, envolvendo custos, as taxas de crimes afetam significativamente o valor dos aluguéis e imóveis (ARRAES E SOUSA FILHO, 2005).

Quantidade de homicídios do bairro no período pesquisado (ARRAES E SOUSA FILHO, 2005).

12

Verticalização. Utilizado por Arraes e Souza Filho (2005).

Imóveis verticais.

Avalia a quantidade de imóveis verticais construídos no bairro resulta em dois aspectos negativos: o indício de alta concentração populacional e impacto ambiental no nível de ventilação do bairro (ARRAES E SOUSA FILHO, 2005).

= quantidade de domicílios / área do bairro (ARRAES E SOUSA FILHO, 2005).

13

Densidade. Utilizado por Arraes e Sousa Filho (2005).

Quantidade de pessoas.

Avalia a quantidade de moradores no bairro, o indício de alta concentração populacional e impacto ambiental (ARRAES E SOUSA FILHO, 2005).

= área de cada bairro / número de pessoas do bairro (ARRAES E SOUSA FILHO, 2005).

Quadro 04 - Variáveis constitutivas, operacionais e suas definições Fonte: Elaboração própria.

(conclusão) Item

(n) DIMENSÃO (a)

Variáveis constitutivas

(b) Definição constitutiva da variável (c) Definições operacionais (d)

14 Limpeza urbana. Utilizado por Arraes e Sousa Filho (2005).

Limpeza pública coleta de lixo.

Avalia a quantidade de residências que são atendidas pela coleta de lixo (ARRAES E SOUSA FILHO, 2005).

Dados do IBGE representada pelo índice de domicílios atendido por coleta de lixo domiciliar (ARRAES E SOUSA FILHO, 2005). 15 Variáveis qualitativas. Utilizado por Arraes e Sousa Filho (2005). Localização do imóvel em área nobre.

Avalia se é área nobre (ARRAES E SOUSA FILHO, 2005). 0 se NÃO e 1 se SIM (ARRAES E SOUSA FILHO, 2005).

16

Localização do imóvel corredor comercial.

Avalia se é imóvel em corredor comercial (ARRAES E SOUSA FILHO, 2005).

0 se NÃO e 1 se SIM (ARRAES E SOUSA FILHO, 2005).

17 Localização do imóvel possuir amenidades .

Amenidades (se existem praias ou vistas para paisagens, andar alto, outras específicas) (ARRAES E SOUSA FILHO, 2005).

0 se NÃO e 1 se SIM (ARRAES E SOUSA FILHO, 2005).

Quadro 04 - Variáveis constitutivas, operacionais e suas definições Fonte: Elaboração própria.

Nota: Adaptado de Arraes e Sousa Filho (2005).

* Nota: Na contagem do número de áreas de lazer do bairro inclui-se restaurantes, bares, barracas, cafés, lancherias, pizzarias, churrascarias, galeterias, cinemas, teatros, casas de espetáculos, clubes, estádios e boates.

** Nota: Na contagem do número de unidades de saúde inclui-se os públicos e privados como hospitais, clínicas médicas e psicológicas de saúde, maternidades, centros de saúde e atendimento, laboratórios de análises clínicas e de imagem, institutos de saúde, centros especializados.

*** Nota: Na contagem das unidades de educação inclui-se as municipais, estaduais e privadas como creches, escolas de primeiro e segundo graus, universidades, faculdaes e institutos, institutos de ensino, colégios técnicos, Senac, Senai, escolas de música, escolas de natação, escolas de futebol.

No modelo inicial apresentava-se também a quantidade de imóveis vagos, mas esse item foi retirado pois os valores mais recentes encontrados eram do ano de 2010 sendo, então , desatualizados e não condizendo com a realidade atual. Para este trabalho foram selecionadas as variáveis constitutivas com base no trabalho de Arraes e Sousa Filho (2005) adaptando-as a Curitiba. O autor explica que, admite-se que há extrapolação das variáveis físicas e, admite-se também, características locacionais como igualmente determinantes. Como complemento das variáveis constitutivas e sequência da pesquisa, apresenta-se a figura 1 que representa o modelo econômico - financeiro das variáveis constitutivas adaptadas a Curitiba descritas no quadro 04.

Figura 1 – Modelo econômico-financeiro de preços hedônicos, estruturação da matriz de dados

Fonte: Elaboração própria.

A figura 1 divide todas as variáveis constitutivas nos modelos econômico – financeiros para a cidade de Curitiba. Demonstradas as variáveis de pesquisa, torna- se necessário apresentar a amostra da pesquisa.