A construção de uma base de dados confiável para análise do mercado imobiliário é de grande importância em uma pesquisa. Desvendar a variação absoluta e relativa dos bens imóveis de uma cidade de maneira confiável pode ser trabalhoso. Um único terreno ou apartamento não revela o preço de uma área, bem como a entrevista direta com o consumidor não se revela substancial para tratar dos preços para toda uma cidade de porte médio ou grande.
Atualmente, identificamos três procedimentos metodológicos, que revelam dados semelhantes em relação aos preços imobiliários: pesquisas em classificados de jornais, acesso aos dados do ITBI e, como mais nova ferramenta, o índice Fipzap, que faz médias de preços a partir dos classificados eletrônicos da internet e é produzido pela Fundação Instituto de Pesquisa Econômica35.
Cada metodologia apresenta suas limitações. Os anúncios on-line e em jornais tendem a mostrar preços um pouco mais altos que a realidade. Já os dados oficiais de ITBI, um pouco mais abaixo, devido às práticas de baixar os preços para pagar menos impostos. No entanto, todos eles apresentam variações de preço semelhantes36. É essa variação de área para área em uma cidade ou entre cidades que pode revelar aspectos importantes do processo de estruturação
35Tais análises podem ser observadas em diversos trabalhos a exemplo de: Amorim (2015), Abreu; Amorim (2014), Melazzo (2010) para uso metodológico dos jornais e Costa (2013), Abramo (2001), Leão Júnior (2012) para uso da metodologia dos ITBIs.
36 Essa comparação entre dados de jornais e do ITBI foi realizada em pesquisa dissertativa para a cidade de Campina Grande por Costa (2013).
das cidades estudadas e da atuação das empresas imobiliárias formais em diversas escalas de análise.
Muitas vezes o que o marketing de grandes empresas aponta, ou o que o senso comum depreende sobre a atuação do mercado imobiliário de uma cidade não está totalmente de acordo com o que esses dados e entrevistas com diversos sujeitos atuantes na cidade revelam.
Com isso, o uso do ITBI para “por exemplo, evidenciar quais bairros estão mais "aquecidos" do ponto de vista imobiliário; e quais as tendências e perspectivas futuras para determinadas áreas da Cidade formal” (ABRAMO, 2001, p. 2) nos parecem ser um recurso confiável.
Ainda sobre a base de dados dos preços dos bens imóveis da cidade, é necessário considerar o histórico, ou seja, um processo de valorização ou desvalorização37 das áreas e como ele repercute na cidade como um todo. Para que isso seja feito de maneira adequada e relevante torna-se necessária a utilização do preço real e não nominal dos imóveis, ou seja, com a devida correção monetária. Utiliza-se para isso a “calculadora do cidadão”. Os valores foram ajustados em relação ao Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) do mês de janeiro como mês base dos respectivos anos analisados, e outubro de 201538, o ano final para o cálculo39. Esse procedimento é de vital importância em estudos desse tipo, pois áreas com processo de desvalorização ao longo dos anos podem apresentar crescimento percentual nos preços se os dados utilizados não passarem pelo cálculo da correção monetária, o que invalida a análise. Para a cidade do Recife, os dados foram conseguidos junto à Prefeitura em meados de 2015 e, embora o mais interessante fosse ter todos os meses do ano, para os anos analisados foi necessário realizar recortes temporais, a fim de viabilizar a disponibilidade dos dados.
Com isso foram coletados dados de janeiro, fevereiro e março dos anos de 1995, 2000, 2005, 2010, 2015, construindo uma investigação do mercado imobiliário de 20 anos, com intervalos de cinco anos, com dados das transferências realizadas nesse período dos apartamentos e terrenos. Esses dados foram organizados em tabelas do Excel®, posteriormente foram distribuídos os valores das avaliações por bairro e contabilizada uma média aritmética dos preços das unidades vendidas. Então, os valores foram multiplicados pelos índices de IGP-
37Os termos valorização ou desvalorização são direcionados ao aumento ou queda no preço dos empreendimentos e terrenos, embora em algumas situações o preço (valor de troca) se relacione com o valor social atribuído a determinada área da cidade.
38 Outubro de 2015 foi escolhido por ser o período em que as tabelas e os dados foram organizados em Excel. 39 A calculadora do cidadão permite a correção monetária dos valores ao longo dos anos, apresentando os aspectos reais do processo de valorização e não apenas o nominal, possibilitando comparação, sendo acessada pelo site: https://bit.ly/2Bporkx
M calculados para os respectivos anos: 5,62 para 1995, 3,39 para 2000, 1,82 para 2005, 1,49 para 2010 e 1,083 para variação de janeiro a outubro de 2015. Temos resumidamente o seguinte número de guias para o Recife no Quadro 1 abaixo:
Quadro 1- Amostragem de guias para os meses de janeiro, fevereiro e março na análise do ITBI Ano Apartamentos Terrenos
2015 2.160 guias 59 guias 2010 2.050 guias 256 guias 2005 1.479 guias 98 guias 2000 1.246 guias 173 guias
1995 936 guias 115 guias
Total 7.871 guias 701 guias
Fonte: dados organizados pelo autor a partir das planilhas fornecidas pelo Prefeitura do Recife
Para o período no qual os dados foram cedidos (de 1995 até 2015), temos uma representatividade que demonstrou abarcar a maior parte da cidade do Recife e os dados coletados batem com análises de outros trabalhos e com dados divulgados pela Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário de Pernambuco (ADEMI/PE), como vamos apresentar mais à frente neste capítulo.
A partir dos dados informados em tabelas da ADEMI/PE, passamos a adotar as referências espaciais utilizadas por esse conjunto de empresas atuantes no mercado imobiliário da RMR. Assim, foram definidas algumas referências de direção para o estudo:
i) Recife – Centro: bairros de Boa Vista, Santo Amaro e São José, que estão na proximidade da área central do Recife, o bairro Recife;
ii) Recife – Noroeste: bairros Apipucos, Casa Amarela, Casa Forte, Espinheiro, Graça, Jaqueira e Tamarineira;
iii) Recife – Norte: bairros Beberibe, Encruzilhada, Rosarinho, Torreão;
iv) Recife – Oeste: bairros Caxangá, Ilha do retiro, Madalena, Prado, Torre e Várzea; v) Recife – Sudoeste: bairro Tejipió;
vi) Recife – Sul: bairros Boa Viagem, Imbiribeira e Pina.
Por ser uma pesquisa voltada e feita para o público empresarial, a própria escolha dos bairros que teriam destaque nesse estudo da Federação das Indústrias do estado de Pernambuco (FIEPE) revela onde estão as áreas de maior interesse mercadológico das empresas no espaço intraurbano do Recife.
O mesmo estudo destaca outras áreas específicas do espaço metropolitano do Recife, a exemplo de Cabo de Santo Agostinho na área da Praia do Paiva; Ipojuca (praias) que abrange Praia do Cupe, Praia de Muro Alto e Praia de Porto de Galinhas; Jaboatão do Guararapes
(praias) com Barra de Jangada, Candeias e Piedade; Jaboatão dos Guararapes II: BR – 232; Olinda: Bairro Novo, Casa Caiada e Rio Doce; e Paulista: Paulista Centro e Janga. Tem-se aí
os indícios das áreas metropolitanas mais procuradas pelo mercado formal, principalmente para habitações voltadas aos segmentos de média e alta renda. Tal especialização pode ser visualizada no mapa 10.
Como vimos no capítulo passado os empreendimentos do MCMV voltados para compra e venda, tem sua localização em setores censitários com média de renda acima de ½ até dois salários mínimos, ou seja, fora das áreas que costumam concentrar os empreendimentos mais caros e com metragem de apartamentos um pouco maiores que 70 m² e voltados para um público com renda mais elevada em relação MCMV, no entanto, essas áreas tem certa proximidade com as escolhidas para a construção de empreendimentos do MCMV.
A própria forma de dividir o espaço para fins de entendimento sobre os investimentos em habitação já revela estratégias de localização adotadas pelas empresas imobiliárias do Recife. Essa divisão apresentada conecta-se parcialmente ao trabalho de Leão Júnior (2015), que apresenta uma divisão de áreas em relação ao processo de valorização dos imóveis, sua tipologia e a distância para o Bairro do Recife (parâmetro 9 km em relação a essa área central). O autor apresenta Boa Viagem, Rosarinho, Madalena, Torre, Casa Amarela e o Pina como bairros de maior interesse imobiliário. No entanto Leão Júnior (2015) se restringiu ao espaço da cidade do Recife. Destaca como uma das principais mudanças nas externalidades de vizinha a busca por áreas mais verticais na cidade. E de como Área de Restruturação Urbana – ARU, aprovada em 2001, (lei dos 12 bairros), amplia a verticalização nas áreas próximas que não tiveram tão restringidos a possibilidade de construções em altura.
É interessante observar que muitos dos bairros mais atrativos para o mercado fazem parte da ARU, o que denota o quanto esse mercado era importante para o imobiliário residencial formal do Recife e o quanto a Lei (16.719 / 2001) impactou nos negócios imobiliários da cidade, na medida em que parte significativa dos investimentos migraram para as áreas fronteiriças.(LEÃO JÚNIOR, 2015, p. 194).
No mapa 10 que segue, em relação ao espaço metropolitano é interessante observar como os empreendimentos do MCMV, se aproximam das áreas de maior interesse imobiliário.
Mapa 10 - Áreas de maior interesse do mercado imobiliário na RMR e no espaço intraurbano do Recife
Fonte: IBGE – 2015/ ADEMI- 2017
É importante também estabelecer uma distinção entre os dados de terrenos e dos apartamentos, pois seguem lógicas de analise diferente. O espaço construído de apartamentos tem uma dinâmica muito mais fácil de ser apreendida pelo pesquisador, pois é visível a
verticalização na paisagem da cidade e são muitas pesquisas que analisam esse tipo de empreendimento, além de aparecerem com maior frequência no ITBI, devido a maior velocidade e dinâmica do espaço construído. Já os terrenos não seguem o mesmo ritmo de vendas que as áreas construídas, que podem ter sido adquiridos a anos atrás por construtoras e só recentemente se destinarem a construção, o que identificamos com o ITBI é apenas o momento em que a terra é vendida, outro ponto é que os trabalhos não tratam com grande detalhamento esse processo de compra e vendas para terrenos e sim, apenas para áreas construídas.
Com isso, enquanto a área construída para verticalização segue em crescimento constante ao longo dos anos, a terra se estabelece como um elemento raro no espaço intraurbano do Recife. Em muitas áreas é clara a opção por construção por substituição de antigas casas do que em primeira construção, em terreno nunca edificado. Esse aspecto se torna mais alarmante para uma cidade tão adensada como Recife, além do fato de que donos de solo urbano não construído estão sempre à espera de uma valorização extra, a ser paga pelos construtores.