Etudes préalables à la révision du PLU n° 2 (CETE Med.)

CONTACT

CETE Méditerranée

Département Aménagement des Territoires

Corinne PODLEJSKI, Chef du service Politiques Territoriales

Jean-Paul BESSIERE, Chargé d’études connaissance et prospective, territoires, foncier et habitat.

CONTEXTE

En amont de l’élaboration de son PLU, la ville de Gap a engagé une réflexion sur l’avenir de ses espaces agricoles, naturels et forestiers (NAF). Cette prestation intitulée Schéma de préservation et de gestion des espaces NAF a été confiée au CETE Méditerranée. Elle comprend différentes phases dont l’une concerne la définition de scénarios à l’horizon 2020 et leur évaluation au regard des capacités d’urbanisation actuelles.

Pour ce faire, les fichiers fonciers ont été croisés avec le PCIv et le POS de 1995 numérisé.

A. SOURCES DE DONNEES

Le CETE Méditerranée utilise deux fichiers fonciers (MAJIC II) et le plan cadastral (PCIv):

• le fichier propriétés non bâties diffusion (FPNB) ou fichier parcel-laire qui recense l’ensemble des parcelles et des subdivisions fisca-les cadastrées en France,

• le fichier propriétés bâties diffusion (FPB) qui regroupe par DSF l’ensemble des informations concernant le local et la PEV (par-tie d’évaluation).

Le fichier propriétés bâties (FPB) La jointure avec le FPNB se fait à l’aide des champs suivants de l’article 00 – facultatifs puisqu’on ne travaille que sur une commune : Gap.

• ccopre : Préfixe de section servi pour la commune associée (3 car) : Romette,

• ccosec : Section cadastrale (2 car),

• dnupla : Numéro de plan (4 car).

Ces cinq champs sont concaténés et forment l’identifiant de la parcelle idpar (14 car.).

Le fichier propriétés non bâties (FPNB)

Le repérage des parcelles bâties se fait à l’aide du champ suivant de l’article 10 – Descriptif de la parcelle :

• gparbat : Indicateur de parcelle référençant un bâti (1 car.). Ce champ fera l’objet d’un travail spé-cifique de vérification. En effet, il peut y avoir des parcelles

référen-çant un bâti pour lesquelles on ne trouve de correspondance dans le fichier des propriétés bâties et vice-versa..

La jointure avec le plan cadastral se fait à l’aide des champs suivants de 10 – Descriptif de la parcelle :

• ccodep : Code département (2 car.),

• ccocom : Code commune INSEE (3 car),

• ccopre : Préfixe de section ou quar-tier servi pour les communes asso-ciées (3 car),

• ccosec : Section cadastrale (2 car),

• dnupla : Numéro de plan (4 car).

Ces champs sont concaténés et forment l’identifiant de la parcelle idpar (14 car.).

Le plan cadastral informatisé (PCI)

Le PCI est la représentation graphique des bâtiments, des parcelles et des sections cadastrales, des limites communales, des limites de départements, entre autres objets.

Il est possible d’établir une correspondance entre les parcelles du FPNB et les contours de parcelles du PCI. La jointure se fait grâce à la référence cadastrale qui est disponible en tant qu’attribut des contours de 1995 ne sont pas connues du CETE.

A l’usage, ce dernier a montré des incohérences au niveau parcellaires.

B. PRESENTATION DE LA METHODE ET TRAITEMENT DES DONNEES

L’évaluation de la capacité théorique du POS de 1995 a été réalisée pour permettre une évaluation des scénarios de développement urbain prenant en compte des objectifs plus ou moins ambitieux de préservation et de gestion des espaces naturels, agricoles et forestiers.

Les différentes étapes suivies et les choix méthodologiques opérés sont les suivants :

Comparaison des différentes superficie : INSEE, POS, Cadastre, mesures ou données Les différences constatées entre les trois sources, sur la surface totale de la commune, sont négligeables. On retiendra la source MAJIC II pour le calcul des surfaces :

• dcntpa : Contenance de la parcelle (en centiares). On trouve ce champ dans le descriptif de la parcelle, ar-ticle 10 du fichier des propriétés non bâties.

Comment repérer les parcelles bâties ou non bâties ?

Il y a une parfaite adéquation entre les parcelles de MAJIC II et celles du plan cadastral.

On repère dans un premier temps les parcelles bâties, dans le fichier des propriétés non bâties, avec l’indicateur de parcelle référençant un bâtiment : gparbat (1 = oui, sinon 0) que l’on trouve dans le descriptif de la parcelle (article 10).

Dans un second temps on dénombre les références cadastrales des parcelles dans le fichier de propriétés bâties, c’est l’indicatif cadastral du local (article 00).

Les deux informations ci-dessus ne correspondent pas exactement. Il y a quelques parcelles considérées comme

« référençant un bâtiment » dans le

Pour les parcelles à cheval sur plusieurs secteurs POS il a fallu faire des choix.

Ceux-ci ont été fait sur le zonage correspondant à la superficie la plus pertinente pour chacune des parcelles.

Un contrôle manuel de l’affectation des parcelles aux secteurs du POS a été opéré en utilisant les planches

« papier » du POS.

Calcul de ratios

Les ratios ci-après sont calculés sur le dénombrement des parcelles bâties fait dans le fichier des propriétés bâties.

• Contenance moyenne des parcelles bâties, c’est à dire accueillant au moins un local de quelque type que ce soit, selon le secteur POS (zones urbaines, zones naturelles

« urbanisables », zones naturelles

« protégées »).

• Nombre moyen de locaux par par-celle bâtie selon le secteur POS.

Certaines parcelles accueillent au seul type de local d’autres plusieurs. On distingue donc les parcelles avec maison, appartement, local commercial ou industriel et « mixtes » et on calcule les mêmes ratios que ci-dessus pour chaque type de parcelle bâtie.

Estimation de la capacité d’accueil de la commune

On considère comme « disponibles » pour l’accueil de locaux les parcelles en zones urbaines ou naturelles

« urbanisables », ne référençant pas un bâtiment et pour lesquelles on n’a pas retrouvé les références cadastrales dans le fichier des propriétés bâties.

On calcule la surface « disponible » selon le secteur POS. Si on fait l’hypothèse que les surfaces

« disponibles » peuvent accueillir la même densité de locaux que les surfaces déjà bâties, alors on peut estimer la capacité d’accueil en locaux de la commune selon le secteur POS.

Si on fait l’hypothèse que la structure du parc de locaux (maisons,

appartements, locaux commerciaux ou industriels) reste la même par secteur POS, alors on peut estimer les capacités d’accueil selon le type de local et le secteur POS. On peut ensuite calculer à partir du nombre de maison et d’appartements, un nombre de résidences principales (ou ménages), et enfin une population.

C. DIFFICULTES, LIMITES ET EVOLUTIONS ENVISAGEES

La capacité évaluée reste théorique, elle résulte de la somme des parcelles non bâties d’un même zonage POS et non d’une estimation à la parcelle.

Les fichiers fonciers révèlent des incohérences entre le code gparbat parcelles référençant un bâti du FPNB et les références cadastrales du FPB.