Etat de l’occupation sociale

I.3.1. L’occupation sociale actuelle : stock

 Etat des lieux de l’occupation sociale actuelle sur la base OPS 2020 (ou 2018 selon recommandation locale prononcée par l’Etat)

 En annexes : détail par immeuble ou ensemble immobilier

 L’âge des titulaires de bail

Les titulaires de bail au sein du parc d’HABITAT MARSEILLE PROVENCE sont plutôt âgés avec 45% de personnes de plus de 60ans. Ce phénomène est visible aussi bien au sein du secteur QPV que hors QPV (50% de plus de 60 ans hors QPV et 44% en QPV). La population accueillie au sein du parc d’HABITAT MARSEILLE PROVENCE est plus âgée que celle du parc social français dans son ensemble.

 La composition familiale des ménages

Les personnes seules sont très présentes sur le parc d’HABITAT MARSEILLE PROVENCE, elles représentent 41% des ménages. Un phénomène que l’on constate aussi bien au sein du secteur QPV que hors du secteur QPV, même s’il est davantage marqué hors QPV (49%

contre 37% en QPV). On observe aussi une surreprésentation des couples avec enfants au sein du secteur QPV (24% contre 15% hors QPV).

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 La situation professionnelle des titulaires de bail

Sur l’ensemble du parc d’HABITAT MARSEILLE PROVENCE seule une personne sur quatre est un actif avec une part plus faible en secteur QPV (23% contre 30% hors QPV). Les inactifs représentent une part importante de la population logée sur le parc d’HABITAT MARSEILLE PROVENCE (46% en QPV et 36% hors QPV).

 Les revenus des ménages

En cohérence avec la situation professionnelle des occupants, on constate la présence d’une population précaire sur le patrimoine d’HABITAT MARSEILLE PROVENCE : 56% des ménages sont en dessous des 40% des plafonds PLUS. Un phénomène accentué en secteur QPV avec 65% des ménages sous les 40% des plafonds PLUS contre 37% hors QPV.

 L’ancienneté d’occupation des ménages

On constate une ancienneté assez marquée sur le parc d’HABITAT MARSEILLE PROVENCE : 55% des ménages sont installés depuis plus de 10 ans. Une répartition que l’on retrouve aussi bien en secteur QPV qu’en dehors du secteur QPV.

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I.3.2. Les caractéristiques sociales sur le flux

 Photographie des entrants en 2019 et 2020

 Volume d’attributions

1064 attributions ont été réalisées en 2019, dont 136 mutations ce qui représente 12,8% des attributions. 74% des attributions (soit 791 attributions) ont été réalisées en secteur QPV.

Au cours de l’année 2020, 656 attributions ont été faites. Parmi elles, 115 étaient des mutations, soit 18% des attributions. 78% des attributions (soit 514 attributions) ont été réalisées en secteur QPV.

 Caractéristiques sociales des ménages ayant fait l’objet d’une attribution : a minima revenu et composition familiale

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Les ménages accueillis sur les deux dernières années présentent une fragilité importante :

 2019 : 78% de ménages en dessous de 40% des plafonds PLUS

 2020 : 82% de ménages en dessous de 40% des plafonds PLUS

Il y a une surreprésentation des familles monoparentales parmi les nouveaux entrants :

 2019 : 34% de familles monoparentales

 2020 : 37% de familles monoparentales Comparaison avec la population actuelle du parc

Sur les années 2019 et 2020, HABITAT MARSEILLE PROVENCE a accueilli une proportion beaucoup plus importante de familles monoparentales et de ménages dont les revenus sont inférieurs aux 40% des plafonds PLUS, que l’occupation actuelle de son parc.

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I.3.3. Objectivation des indicateurs de gestion

 Rotation et vacance

En 2019, le taux de rotation global (départs de locataires hors patrimoine HABITAT MARSEILLE PROVENCE + mutations internes au patrimoine) est en baisse pour atteindre 5,5% (contre 6,2% en 2018). Les groupes qui ont vu leur taux de rotation diminuer sont principalement situés dans le périmètre de l’agence Est.

Taux de rotation global au sein du parc d’HABITAT MARSEILLE PROVENCE

En moyenne sur l'année 2019, le nombre de logements vacants était de 755 contre 1024 en 2018 (vacance calculée en nombre de jours) soit une diminution de 269 vacants. Les raisons de cette baisse sont d’une part la démolition de logements bloqués et d’autre part progressivement la remise en commercialisation de logements vacants de longue durée.

Le taux de vacance sur le patrimoine redescend à 5,2% (contre 7,1% en 2018). Le stock de vacants volontaires (en attente de démolition, réservés à la vente, bloqués pour travaux lourds) représente 54% de l'ensemble des vacants (405 logements sur 755 vacants au total).

Le taux de garages vacants est également en baisse avec 686 garages, soit 26,6% du patrimoine.

D’après les perspectives mesurées pour 2021, les pertes de loyers dues à la vacance sont estimées à 5% des loyers.

De plus, fin 2018 l’équipe de la CALEOL s’est étoffée et est composée désormais de 3 cellules permettant une meilleure organisation, une étude des dossiers plus fine, et une meilleure réactivité. Des contrôles à plusieurs niveaux ont été mis en place.

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 Impayés

D’après les perspectives mesurées pour 2021, les pertes de loyers et charges dues aux impayés sont estimées à 1,5% des loyers. Ce taux est assez faible et vient traduire les efforts menés en matière de recouvrement, d’accompagnement et de gestion locative adaptée (cf. développement détaillé dans la partie qualité de service de la présente CUS).

L’impayé :

Le montant de l’impayé géré par le service contentieux au 30/12/2018 s’élève à : 1 581 994.77

€ et représente 712 dossiers.

Le montant de l’impayé géré par le service contentieux au 30/12/2019 s’élève à : 1 520 888.63€ et représente 734 dossiers.

Le montant de l’impayé géré par la direction du contentieux au 30/12/2020 s’élève à : 1 230 833 € et représente 507 dossiers.

On peut observer une maîtrise de l’évolution de l’impayé en 2019 qui s’explique par le renforcement de l’équipe chargée du suivi de l’impayé, et notamment les chargés de gestion de l’impayé qui interviennent sur le recouvrement en précontentieux.

La diminution importante du nombre de dossiers en 2020 s’explique par la suspension forcée de toutes les procédures judiciaires pendant la crise sanitaire, la mise en place en parallèle de solutions amiables et le prolongement de la trêve hivernale.

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