Os entrevistados foram questionados sobre como é feita a identificação do que o cliente deseja para o empreendimento e de que forma o custo é abordado nesta situação.
Segundo o gerente da Empresa Construtora, um projeto que inicia da maneira correta é aquele que aborda as expectativas do cliente, do arquiteto e da Construtora para estabelecer um programa que seja favorável a uma concepção correta desde a adoção do partido até a viabilidade e os processos. Foi apresentado que na empresa essa identificação é feita através de entrevistas nas quais é feito um levantamento das necessidades, dos objetivos do negócio, das questões tangíveis e intangíveis do projeto de forma a ter um briefing para o arquiteto começar a trabalhar e ter as premissas, restrições, condicionantes do empreendimento. Para algumas disciplinas de projeto a empresa possui um check list estruturado para o levantamento das premissas, no entanto está baseado em elementos técnicos do empreendimento e não na captação do que é valor para o cliente.
O custo é abordado em reuniões semanais nas quais a equipe do projeto elenca as definições de sistemas que precisam ser feitas e as oportunidades de melhoria do projeto. A Construtora estabelece metas de custos pontuais para os
sistemas e apresenta aos projetistas. O valor global não é aberto por julgarem que não seja pertinente.
Um exemplo da prática citada acima é quando se desenvolve a fachada de uma edificação. Uma vez que a Construtora sabe os valores por m² de vedações e caixilhos é possível direcionar os projetistas para que a proporção de cada seja equilibrada usando como critério parâmetros de custo.
Para definição dos custos meta dos sistemas, a Construtora parte do valor global da obra informado pelo cliente, faz uma análise daquilo que ele representa em um índice por m² e estabelece, através do histórico de outros projetos de mesma tipologia, uma curva ABC dividida pelos Sistemas do empreendimento na qual analisa o custo provável de cada, baseado em histórico e pré-orçamento de alguns itens específicos do empreendimento, e junto disso começa a fazer um trabalho com cada disciplina em busca das soluções a serem adotadas.
Para estudos de diferentes soluções são usadas fichas (Figura 6.2) nas quais é apresentada a justificativa técnica, os custos envolvidos e a proposta de solução.
No Empreendimento B, a Empresa de Arquitetura X definiu o programa do empreendimento através de uma reunião entre o arquiteto titular e o cliente. Quando a Construtora foi contratada, na etapa de anteprojeto, foi realizada uma reunião de início em que o cliente apresentou os objetivos do projeto. Não foi descrita a utilização de nenhuma ferramenta específica para a identificação de valor além das reuniões tanto pela empresa de Arquitetura quanto pela Empresa Construtora.
Referente ao custo, na etapa inicial a Empresa de Arquitetura X fez os estudos pensando o custo de forma intuitiva, não foi realizada nenhuma estimativa ou verificação na conceituação do projeto. Com a entrada da Construtora no processo, o cliente informou o custo disponível e abriu para a Construtora propor modificações no projeto para que este se adequasse à meta, gerando diversas alterações de sistemas e especificações durante o desenvolvimento do projeto e obra.
No Empreendimento C, a Empresa de Arquitetura Y trabalhou junto ao cliente na definição dos produtos imobiliários que seriam implantados e nesta área havia a necessidade de incluir o Paço Municipal da cidade. Para o Paço, foi contratado um especialista em edifícios públicos/ corporativos que atuou na definição do programa do edifício. De acordo com o arquiteto titular da Empresa Y, a contratação deste especialista trouxe um programa mais detalhado que teve poucas alterações
posteriormente principalmente se comparado a outros empreendimentos quando não há a participação deste tipo de consultoria.
Figura 6.2 - Ficha de estudos de alternativas da Empresa Construtora
Fonte: material fornecido pelo entrevistado
A Empresa Y recebeu do cliente o custo disponível para o empreendimento e elaborou o projeto conceitual considerando valores históricos por m² de forma que se encaixasse na expectativa apresentada. A Construtora foi incumbida de reduzir
X
OUTRO
NOME: ASS:
Fachada Provisória - Sistema com Painéis Termoisolantes esp. 50 mm
FICHA DE ENGENHARIA E ANÁLISE DE VALOR
PROJETO: -
DATA: - Nº EAV: EAV - 013
PESSOAS ENVOLVIDAS: DISCIPLINAS: Fachada
ASSUNTO:
DESCRIÇÃO:
RESULTADO PROPOSTA
Substituir os sistemas projetados originalmente por sistema de fechamento em Painéis Termoisolantes esp. 50 mm e vidros fixos.
Um conjunto de painéis com o núcleo em espuma rígida de poliuretano expandido com retardante a chama R1, conforme NBR-7358, com densidade global de 40 kg/m³, conformados por duas faces de aço zincalume pintado por imersão tinta líquida (pré-pintada/coil-coating). A fixação dos painéis ocorre em Estrutura metálica auxiliar fixada na estrutura de concreto. Internamente o acabamento é o do próprio painel, sem necessidade de outra vedação. Os projetos do sistema são de responsabilidade dos fornecedores contratados. Para o vão luz considerado esquadrias de alumínio com acabamento em pintura e vidro Laminado Controle Solar Prata GA-3156 6mm.
DOCUMENTOS CONSULTADOS:
Projeto de Arquitetura - fachada provisória
OBJETIVO:
Redução de custo, prazo e recursos empregados, através da utilização de sistema de painéis pré-fabricados para Fachada Provisória
JUSTIFICATIVA:
ANEXOS
PLANILHA COMPARATIVA MATERIAL TÉCNICO ANÁLISE DE PROJETO PROJETOS COMENTADOS
CONCLUSÃO:
Redução significativa no custo com a solução alternativa.
DATA:
Solução Alternativa
3.452.608,71 2.924.923,15
Redução com a Solução Alternativa -527.685,56
os custos além da meta estabelecida inicialmente, para o cliente deste projeto, custo é o valor mais importante a ser considerado durante o desenvolvimento, uma vez que o cliente não será usuário e não vai comercializar o edifício.
Liderança forte
Os entrevistados foram questionados sobre a estruturação das equipes e seus líderes.
Na Empresa Construtora existe um coordenador de projetos que é designado para cada Empreendimento e este, eventualmente, assume o papel de líder único do projeto, sendo que as vezes compartilha esse papel com profissionais contratados diretamente pelo cliente, gerenciadora ou da empresa de arquitetura.
No Empreendimento B, o coordenador de projetos da Construtora não possuía autonomia para alterar o projeto sem aprovação da Empresa de Arquitetura X, o direcionamento do projeto se restringia às questões técnicas e construtivas.
Situação similar foi identificada no Empreendimento C, uma vez que, a coordenadora de projetos da Construtora era responsável pela gestão das atividades e contrato de todos projetistas complementares exceto o da Empresa de Arquitetura Y que tinha seu contrato gerenciado diretamente pelo cliente.
Equipes de especialistas responsáveis
Na Empresa Construtora além dos coordenadores de projetos, outros profissionais trabalham em dedicação integral ou parcial no desenvolvimento dos projetos como gerentes, engenheiros orçamentistas, engenheiros estruturais, engenheiros de instalações e arquitetos. A Empresa conta com alguns especialistas que atuam como os responsáveis por aqueles temas dentro de um projeto ficando com a incumbência de desenvolver as soluções e seu custo, são eles: engenheiros de Instalações prediais e Estruturas.
Nas Empresas de Arquitetura X e Y existem apenas profissionais de Arquitetura, a contribuição de especialistas de outras áreas é feita através das outras empresas que compõe a equipe de um Empreendimento e são contratados pelo cliente.
Em ambos os Empreendimentos estudados participaram projetistas e consultores de diversas disciplinas de projeto como Estrutura, Fundações,
Instalações, Ar Condicionado, Paisagismo, Esquadrias, Acústica, Luminotécnica, Impermeabilização e Vedações.
Nenhuma das empresas mostrou realizar treinamentos para a equipe ou líderes.
Nivelamento da carga de trabalho
Os entrevistados foram questionados quanto ao tempo dos funcionários que é investido nos projetos e a forma que lidam com problemas de sobrecarga e ociosidade na equipe.
Na Empresa Construtora os profissionais trabalham parcialmente em vários projetos e o tempo dedicado a cada é apontado pelo próprio colaborador.
Nas Empresas de Arquitetura X as atividades são distribuídas pelos coordenadores aos funcionários de acordo com as demandas semanais enquanto na Empresa C é utilizado um software de gerenciamento específico para escritórios de Arquitetura em que de acordo com os arquivos e pastas acessadas, é possível contabilizar o tempo do funcionário investido em cada projeto.
Para balancear períodos de maior ou menor demanda, a Empresa Construtora conta com profissionais que tem flexibilidade para trabalhar tanto nos projetos do departamento de Engenharia quanto nas Obras, fazendo com que seja mais fácil transferir profissionais em época de demandas maiores ou menores.
Na Empresa de Arquitetura Y em casos de aumento de demanda eles trabalham com a terceirização de profissionais de empresas parceiras ou ex- funcionários que já conhecem seu método de trabalho.
Planejamento e controle baseado em eventos meta
Os entrevistados foram questionados sobre o planejamento do desenvolvimento dos projetos, como é feito e divulgado para a equipe.
Foi verificado que somente na Empresa Construtora era feito planejamento para o desenvolvimento dos projetos, nas Empresas de Arquitetura X e Y normalmente eles recebem os prazos já definidos por cliente e gerenciadora
No Empreendimento B o planejamento foi feito voltado à obra, ou seja, as fases de projeto e o processo foram adequados para que a obra tivesse informação de projeto necessária em cada etapa e os projetos foram desenvolvidos com a obra em andamento.
No Empreendimento C o planejamento foi adequado ao fluxo de caixa do cliente, uma vez que para ele não era interessante que os projetos fossem desenvolvidos muito rápido devido ao desembolso necessário para que isso acontecesse.
Nos estudos realizados foi verificado que os prazos foram dados pelo cliente e o planejamento feito de acordo com a solicitação. As entregas foram divididas nas fases de projeto e a cobrança e divulgação eram realizadas através das reuniões semanais de coordenação. Não foi verificada participação de toda equipe na elaboração dos prazos.
Transferência cruzada de conhecimento
Esse item abordou com os entrevistados a manutenção do conhecimento de lições aprendidas.
A Empresa Construtora trabalha com planilhas de indicadores de seus projetos que são consultadas em novos projetos como dados históricos. Essas planilhas são utilizadas para estimativas técnicas e de orçamento, no Quadro 6.4 estão mostrados alguns dos dados coletados para a elaboração dos indicadores.
Outra forma de manter registrado o conhecimento é através de um Seminário de Lições Aprendidas que foi apresentado a respeito do Empreendimento B para os profissionais do departamento de Engenharia e Projetos.
A Empresa de Arquitetura X mantem seu histórico de projetos em pastas nas quais toda equipe pode acessar para consulta, organizado apenas pelas fases do projeto. Já na Empresa de Arquitetura Y, existe na intranet da empresa uma coleção de detalhes construtivos por tema que são acessados por toda equipe e alimentados conforme surgem novos registros.
Quadro 6.4 - Planilha de indicadores de projetos da Empresa Construtora
INDICADORES HOTEL
ÍNDICE DESCRIÇÃO VARIÁVEIS UN. ÁREA
ARQUITETURA P a v imen to t ipo
Acom Área de uso comum total no pavimento tipo
Área total - Área privativa
Acirc: Área de circulação de uso comum: Área da caixa do elevador, escada, corredor e hall, e outras áreas de uso comum no pavimento tipo da
edificação, medidas em planta segundo o critério da NBR 12721.
m2 1.039,98
Npavt Número de pavimento
tipo Quantidade de pavimento tipo un. 6
Nuh Número de unidades de habitação
Quantidade de unidades de habitação no pavimento
tipo un. 436
Apavt Área do pavimento tipo Medida em planta pela face externa das paredes.
Não inclui a área de sacadas e floreiras m2 4.923,84
Auh Área da unidade de
habitação Área total da unidade de habitação m2
Em média de 33 ,75/ 62,43 / 134,98
Apriv Área privativa total pavimento tipo
Área total da unidades de habitação de um
pavimento tipo m2 2.883,03
Acv Área de circulação vertical Caixa do elevador [ ] m² + Escada [ ] m² m2 221,41
Ach Área de circulação horizontal Corredor [ ] m² + Hall [ ] m² m2 818,37
Lcorred Largura dos corredores do pavimento tipo
Medida em planta pela face externa das paredes dos
corredores internos. m 2,00
Anctipo Área não computável do pavimento tipo Informação de prefeitura m2 -
Actipo Área computável do
pavimento tipo Informação de prefeitura m2 -
Pp Perímetro das paredes externas
Medida em planta, pelo eixo das paredes, no pavimento tipo. Não são consideradas como paredes externas as proteções (mureta e guarda-corpo) de sacadas e terraços. Ao medir o perímetro não descontar os vãos das aberturas (portas e janelas)
m 903,21
Amol
Área molhada das
Unidades habitacionais Total em m2 de áreas molhas no pavimento tipo m2 698,65
Attipo
Área total técnica no pavimento tipo
Área total técnica no pavimento tipo em m2 (área
para boiler, condensadora e etc) m2 79,98
ESTRUTURA m2 E s tr u tu ra Est
Tipo de estrutura Moldada in-loco - Reticulada, nervurada,
protendida... Metálica, mista -
Reticulada em concreto armado Ecargas Soma das cargas Carga total calculada para a edificação -
Aestr Área estruturada
Área do pavimento - Área de furos com área superior à 0,5m²
Área real global (Areal): Área de toda a edificação, obtida segundo os critérios da NBR 12721
m2
Vconc
Volume total de concreto
Volume total de concreto da superestrutura (não
considera fundações) - total, viga, pilar, lajes m3
Lmed Lâmina média Lâmina média -
Parm
Peso da armadura
Obtido no projeto estrutural. Não inclui a armadura das fundações (nem vigas de fundação) (total, viga, pilar, laje)
kg
Aform Área de forma Area total de forma - projeto estrutural m2 Htorr Altura total da torre Altura da torre m
Engenharia simultânea com múltiplas alternativas
Os entrevistados foram questionados quanto à fase em que consultores e construtora são envolvidos no desenvolvimento dos projetos e sobre a elaboração de alternativas.
A Empresa Construtora, quando é contratada para a gestão do desenvolvimento dos projetos, é envolvida na fase de estudo preliminar e participa da contratação dos projetistas complementares. Essa prática foi confirmada no estudo dos Empreendimentos B e C. No entanto, o entrevistado alega que alguns clientes solicitam a participação em fases mais avançadas do projeto, e isso normalmente gera retrabalho no processo de projeto.
Tanto a Empresa Construtora quanto as Empresas de Arquitetura X e Y informaram que normalmente não são elaboradas mais de uma alternativa conceitual do projeto ficando os estudos de alternativas restritos a sistemas, materiais ou pontos específicos do projeto.
Integração dos fornecedores
Quanto a integração dos fornecedores no processo de projeto, segundo o gerente de Engenharia da Empresa Construtora existe uma modalidade na qual eles estabelecem a meta de custo dentro de um índice e o fornecedor dentro daquele range desenvolve uma solução e também tem o modelo contrário, em que a solução está aberta e o fornecedor sugere opções de custo para cada sistema.
No Empreendimento B, os fornecedores foram envolvidos na etapa de Projeto Executivo, sendo que no caso de Instalações o próprio fornecedor assumiu o escopo de elaboração dos projetos.
No Empreendimento C, desde o anteprojeto alguns fornecedores foram consultados como os de caixilhos e fachada.
No entanto foi identificado que há pouco envolvimento dos fornecedores no desenvolvimento dos projetos; nos exemplos citados pelos entrevistados eles entram para precificar algumas soluções propostas pelos projetistas mas não foram identificadas participação nas discussões projetuais.
Gerenciamento da variedade do Produto
Nos estudos de caso, não foram estudados projetos que fazem parte de um produto imobiliário.
Mesmo em empresas especializadas em uma tipologia específica, como a Empresa de Arquitetura X que é especializada em shoppings centers, a tratativa do projeto tende a ser única, padronizando soluções apenas de sistemas estruturais e materiais de acabamentos.
A Empresa de Arquitetura Y relatou que tem alguns clientes que trabalham com produtos imobiliários que tem seu conceito replicado em vários projetos, essa conceituação é colocada pelo cliente como requisito do projeto e atendida pelos projetistas.
Constatou-se que este item pode ser melhor verificado em Empresas que trabalham com repetitividade, por exemplo: redes hoteleiras e hospitalares e empresas de incorporação imobiliária. Nas empresas construtoras e de projetos não foram verificadas práticas alinhadas ao desenvolvimento de conceitos replicáveis de edificações.
Execução de testes rápidos, protótipos e simulações
Os entrevistados foram questionados quanto à utilização de protótipos, maquetes físicas e virtuais e utilização de simulações ao longo do desenvolvimento dos projetos.
Na Empresa Construtora, a tecnologia BIM tem sido aplicada desde o início do desenvolvimento dos projetos com o intuito de simulações de planejamento para obra, extração de quantidades para estudos de custos e compatibilização de projetos. Nos estudos de caso a empresa foi responsável pela elaboração do modelo BIM; no Empreendimento B foi utilizado exclusivamente para compatibilização durante o desenvolvimento dos projetos e da obra e no Empreendimento C foi utilizado desde o início para coordenação, extração de quantidades e estudos de planejamento.
Foi verificado o conceito BIM utilizado em maior extensão somente na empresa Construtora, nas Empresas de Arquitetura X e Y são utilizadas ferramentas de modelagem 3D para elaboração de projetos e imagens sem entrar no uso para simulações e compatibilização.
Figura 6.3 - Empreendimento B - Modelo BIM x Obra
Figura 6.4 - Empreendimento C - Modelo BIM Arquitetura e Instalações
Padronização do processo
Nenhuma das empresas estudadas apresentou ter um processo de desenvolvimento de projetos padronizado. Todas empresas subdividem o
planejamento do projeto das fases de projeto previstas na NBR.13531 porém foi referenciado nenhum documento ou procedimento que é utilizado em todos os projetos.
As Empresas de Arquitetura X e Y colocam que muitas vezes seguem os processos dos seus clientes, empresas Incorporadoras, que já tem sua metodologia desenvolvida.