A gestão de contratos é de suma importância para o gerenciamento de projetos de construção civil pois é o contrato quem dita todas as premissas adotadas no planejamento da obra, desde o cronograma com prazos estritamente exigidos pelo cliente, escopo de serviços a serem executados pela empreiteira até o preço dos serviços e sua forma de pagamento. Contrato é definido como “qualquer ajuste de vontade entre partes” e especifica o contrato de engenharia civil como aquele contendo cláusulas que definem o objeto do contrato e preço e prazo para que ele seja consumado (MUTTI, 2008).
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Gómez (2006) afirma que o tipo de contrato a ser utilizado depende do conhecimento do escopo, do grau de responsabilidade da empreiteira, dos riscos envolvidos e sua divisão entre as partes e a urgência para operação do empreendimento. Gómez (2006) também discorre que a estrutura depende da divisão de responsabilidade pelo gerenciamento do projeto, da construção, da compra de materiais e do comissionamento, podendo ser assumido por um contratado ou dividido entre mais partes (contratante, consultora, contratada). O tipo de contrato também depende de qual será o mecanismo de pagamentos.
Quanto aos riscos, Gómez (2006) define-os como as probabilidades de insucesso, de determinada coisa em função de acontecimentos eventuais. Os riscos podem ser de mercado, financeiros, tecnológicos, de construção, operacionais, regulatórios, sociais, de concessão e de jurisdição.
Cada contrato possui seu próprio regime de execução que influencia na definição dos preços, Mutti (2008) classifica em três regimes:
a) Assistência técnica: o proprietário gerencia a obra e os recursos necessários para ela;
b) Administração direta: o proprietário gerencia a obra e contrata profissionais para a gerência técnica e administrativa;
c) Empreitada: o cliente repassa as atividades para empreiteiros que, por sua vez, aplicam seus recursos na construção para posterior remuneração pelo cliente, sendo dividido em empreitada global se todas as atividades são assumidas por um só construtor e empreitada parcial se elas são divididas entre mais de um empreiteiro.
Deste modo, os preços podem ser dados por três regimes classificados por Gómez (2006):
a) Preço global, em que o preço total é fixo e previamente estipulado e depende das quantidades totais de serviços a executar. Gómez (2006) afirma que este tipo de contratação é considerado ideal pelo proprietário pois requer menos provisões para eventuais variações, porém ele só se consegue caso o cliente forneça informações suficientes para a elaboração de uma proposta condizente com o que será executado. Neste caso, grandes variações do projeto executivo em relação ao projeto básico e a consecução de riscos
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geológicos, geralmente assumidos pela contratante, podem impor dificuldades para o acerto entre as duas partes.
b) Lista de materiais ou preços unitários, em que o valor é vinculado ao que foi efetivamente executado com base nos preços unitários propostos pela construtora. Este tipo de contratação impõe mais riscos ao cliente pelas quantidades serem estimadas, o que pode incorrer em pagamentos adicionais em caso de quantidades acima do previsto. Neste caso, o controle do escopo a ser executado é mais rígido pela contratante.
c) Reembolso de custos, em que os custos efetuados pela construtora são levantados e reembolsados pelo cliente após a execução da obra. O contrato possui uma meta de custos que deve ser reajustada em caso de variação na quantidade de trabalho prevista. Este tipo de contratação visa impor à construtora velocidade na execução da obra, porém não incentiva a eficiência da contratada no controle de custos e na execução das tarefas.
Quanto às formas de pagamento, Gómez (2006) classifica em três formas:
a) Pagamento no final do empreendimento, geralmente ligados ao regime de reembolso de custos, visando agilizar a execução da obra;
b) Pagamentos mensais na medida em que o trabalho avança, ligados ao regime de preços unitários e comum em contratos de obras menores;
c) Pagamentos por eventos de conclusão no processo de construção, que são definidos conforme a quantidade de material e trabalho dispendida para tal, ligados ao regime de empreitada por preço global. Os eventos são submetidos à análise do cliente quanto a sua consecução e o pagamento mensal é definido pelos eventos aprovados pelo cliente. Comumente as empreiteiras buscam acumular muitos eventos de pagamento menores no cronograma financeiro (ou eventograma) proposto ao cliente para garantir fôlego no fluxo de caixa no início da obra.
Com base nestes critérios, a Federation Internationale Des Ingenieurs-Conseils
(FIDIC) classifica os contratos de engenharia civil em sete tipos conforme descreve
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a) Design-Bid-Build (DBB): contrato tradicional, onde “o proprietário assume
todo o gerenciamento do projeto e contrata separadamente os serviços de engenharia, a aquisição de equipamentos e materiais e a construção propriamente dita. Neste caso, projetista e construtora não agem de maneira integrada.” Os riscos para esse contrato são médios para a empreiteira. b) Design-Bid-Build Construction Management (DBB-CM): semelhante ao
contrato do item (a), porém o cliente divide a responsabilidade pelo gerenciamento da construção com a empreiteira. Os riscos são considerados baixos para empreiteira devido à construtora também ter o gerenciamento sob suas mãos.
c) Design-Build (DB): a empreiteira assume a responsabilidade pelo projeto executivo e pela construção do empreendimento, cabendo ao proprietário apenas o desenvolvimento do projeto básico. Normalmente o critério de pagamento é por preço global. Os riscos são considerados altos para a empreiteira.
d) Engineer-At-Risk (EAR): variação do contrato do item (c) com o risco assumido quase totalmente pelo contratante. Os riscos são considerados mais altos para a empreiteira.
e) Design-Build-Operate (DBO): “o contratado assume a responsabilidade total sobre projeto, execução, comissionamento, testes de aceitação e operação do empreendimento a longo prazo.”
f) Build-Own-Operate-Transfer (BOOT): a empreiteira tem responsabilidade sobre o projeto, execução e operação até determinado período, quando deve transferir à contratante. Geralmente este tipo de contrato é utilizado em concessões públicas.
g) Engineering-Procurement-Construction (EPC) Turnkey Lump-Sum: a empreiteira assume todas as responsabilidades pelo projeto, incluindo o projeto executivo, materiais, equipamentos, construção, montagem e colocação em operação e o gerenciamento de todas estas etapas. A empreiteira também assume quase todos os riscos envolvidos com o projeto, considerados muito altos para a empreiteira por assumir quase todas as responsabilidades sobre o empreendimento. Este tipo de contrato só pode ser realizado com preço global.
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Com base no tipo de contrato, de preço e de forma de pagamento definidos, a gestão do contrato pela empreiteira age para absorver todas as responsabilidades que são destinadas à construtora, para garantir a consecução das obrigações do cliente, evitar a ocorrência de fluxo de caixa negativo e mitigar todos os riscos que por ventura possam ocorrer e que são absorvidos pelo contratado. Geralmente nestes contratos os riscos estão relacionados à engenharia no que concerne a variações do projeto executivo em relação ao projeto básico, à construção no que concerne a encontrar em campo variações nas condições pré-estabelecidas e à operação no que concerne à não atingir o escopo e critérios de aceitação estabelecidos pelo cliente. Como bem discorre Scaramucci (2012), eventuais riscos não mitigados podem resultar em aumento de custos à empresa e variações no planejamento da obra.