II Les montages alternatifs disponibles pour sécuriser la division
II.2 Les conventions complétant et sécurisant la division
II.2.2 Le droit de superficie et la possibilité de diviser selon un plan horizontal
II.2.2.1 Le droit de superficie
Le droit de superficie correspond à la possibilité de diviser une propriété - caractérisée par une assiette foncière - en élévation en prenant comme référence la surface
80 J-B DONNIER, « Art. 815 à 815-18 - Fasc. 70 : SUCCESSIONS. – Indivision. – Indivision
conventionnelle », JurisClasseur Civil Code, Lexis 360, 20 avril 2012
81 Code civil – Article 1873-3
82 J-B DONNIER, « Art. 815 à 815-18 - Fasc. 70 : SUCCESSIONS. – Indivision. – Indivision
conventionnelle », JurisClasseur Civil Code, Lexis 360, 20 avril 2012
83 J-B DONNIER, « Art. 815 à 815-18 - Fasc. 70 : SUCCESSIONS. – Indivision. – Indivision
du sol84. La propriété de celui-ci n'emporte donc plus celle du dessus ou celle du dessous. Il se différencie donc de la division parcellaire classique qui ne permet que les séparations en planimétrie.
Le droit de superficie s’applique en général à tout ce qui se trouve sur et au-dessus du sol : le sol lui-même, les constructions, les plantations ainsi que les divers ouvrages. Son titulaire est appelé superficiaire et agit en tant que propriétaire de cet espace. De ce droit découle le droit de tréfonds qui porte quant à lui sur tout ce qui se trouve en dessous du sol. Son titulaire est appelé le tréfoncier et lui aussi agit en tant que propriétaire, mais uniquement sur la partie souterraine du fond (possibilité 1). Il est également possible que le superficiaire ne possède que ce qui se trouve au-dessous du sol et que le tréfoncier soit propriétaire du sol et du tréfonds (possibilité 2)85.
Des droits différents s’exercent sur deux élévations d’une même assiette foncière. Cela crée donc des possibilités de résolution d’empiétements intéressantes pour des divisions de maisons mitoyennes.
84https://www.dictionnaire-juridique.com/definition/droit-de-superficie.php (Consulté en Mars 2019)
85 S. LAPORTE-LECONTE, « Fasc. 251-30 : LE DROIT DE SUPERFICIE », JurisClasseur Construction –
Urbanisme, Lexis 360, 2 septembre 2016
Ce droit peut s'acquérir soit par convention, soit par prescription acquisitive. Il diffère de la servitude ou de l'usufruit qui sont des démembrements de la propriété. Ce droit permet quant à lui d'être maître de toutes les composantes du droit de propriété : l'usus, le fructus et l'abusus86.
C'est un droit qui a beaucoup évolué depuis ses origines et le Code civil ne définit pas clairement sa nature. Ce manque de précision implique qu'il peut être considéré, soit comme un droit de propriété à part entière, soit comme un droit réel spécial venant grever la propriété d'autrui comme pourrait le faire une servitude ou un usufruit. Il est important de se poser la question de sa nature juridique, car selon la jurisprudence, un droit grevant la propriété ne peut être perpétuel, contrairement au droit de propriété. Au vu des débats et des décisions rendues, les juridictions semblent s'accorder sur le fait que ce droit est bel est bien un droit de propriété et non un droit réel grevant la propriété d'autrui. La servitude est écartée par le fait que, même si des droits différents s'appliquent sur une même assiette foncière, ces droits portent sur deux éléments sans que l'un tire profit de l'autre, ou soit dépendant de l'autre. L’usufruit est quant à lui écarté par le fait que le superficiaire – tout comme le tréfoncier - est maître de l'usus, du fructus, mais aussi de l'abusus87.
Un lien très fort existe entre le droit de superficie et la division en volumes. En effet, cette dernière existe grâce à la possibilité de séparer le dessus du dessous qu'apporte le droit de superficie88. Elle admet cependant la dissociation du dessus et du dessous afin d'isoler un volume entre eux. On obtient dans les deux cas des superpositions de propriétés sur une même assiette foncière. La division en volumes a en plus l'avantage de pouvoir superposer plus de deux propriétés sur cette assiette, mais apporte aussi beaucoup de contraintes qu’on cherche ici à éviter. Ce droit peut donc être particulièrement intéressant dans le cas de maisons mitoyennes imbriquées afin de résoudre des problèmes d’empiétement créés par une division89.
86 S. LAPORTE-LECONTE, « Fasc. 251-30 : LE DROIT DE SUPERFICIE », JurisClasseur Construction –
Urbanisme, Lexis 360, 2 septembre 2016
87 S. LAPORTE-LECONTE, « Fasc. 251-30 : LE DROIT DE SUPERFICIE », JurisClasseur Construction –
Urbanisme, Lexis 360, 2 septembre 2016
88 Commission Immobilier de l'Ordre des géomètres-experts, 2012. La division en volumes, 85 p.
Partie 1.1.1, Pages 8 à 9
89 S. LAPORTE-LECONTE, « Fasc. 251-30 : LE DROIT DE SUPERFICIE », JurisClasseur Construction –
II.2.2.2 La simple création de ce droit par convention
Une convention permet aux propriétaires qui le souhaitent de mettre en place le droit de superficie sur leurs propriétés. Son premier rôle est de déterminer l'étendue physique du droit de superficie. Pour cela, un état descriptif de division doit être rédigé, tout comme l’EDDV doit l’être pour une division en volumes. Celui-ci sera cependant plus simple, car ce droit ne se destine pas à des ensembles immobiliers complexes. Dans le référentiel planimétrique, il peut intervenir sur une parcelle entière comme sur une fraction de celle-ci, là où la présence d'un élément particulier justifie son utilisation. Il est envisageable, afin de faciliter la rédaction de l'acte, qui doit être publié, de prévoir une division parcellaire pour séparer la zone où le droit de superficie viendrait à être utilisé. Ainsi, ce droit s’appliquerait sur l'ensemble de la parcelle détachée et non sur une fraction de la parcelle originale90. Cela permettrait également de repérer précisément en surface l'étendue de la zone par des bornes par exemple ou de connaître sa superficie.
Pour ce qui est de la limite verticale entre les deux fonds, il est rare qu'elle corresponde au niveau du sol. Dans ce cas, les fondations des constructions ou les plantations prendraient racine dans la propriété du tréfoncier. Il est d'usage de prévoir que le tréfonds commence au point le plus bas des fondations des constructions implantées en surface même s'il est cependant possible de choisir un autre point altimétrique.
En considérant ce droit comme étant un droit de propriété à part entière, il est perpétuel par nature. La convention peut donc prévoir la cession de ce droit. Si l'objectif de sa mise en place nécessite pour lui d'être temporaire, il ne pourra être considéré comme un droit de propriété. La convention pourra alors prévoir un bail plutôt qu’une cession complète de ce droit. La durée de ce bail peut représenter un nombre d'années déterminé et souvent limité (exemple : le bail emphytéotique qui est limité à 99 ans) ou un événement particulier91. L'exemple typique d’événement est la disparition de l'ouvrage empiétant sur la propriété d'autrui qui a nécessité la mise en place de ce droit92.
90 S. LAPORTE-LECONTE, « Fasc. 251-30 : LE DROIT DE SUPERFICIE », JurisClasseur Construction –
Urbanisme, Lexis 360, 2 septembre 2016
91 S. LAPORTE-LECONTE, « Fasc. 251-30 : LE DROIT DE SUPERFICIE », JurisClasseur Construction –
Urbanisme, Lexis 360, 2 septembre 2016
92 S. LAPORTE-LECONTE, « Fasc. 251-30 : LE DROIT DE SUPERFICIE », JurisClasseur Construction –
Il semble conseillé de prévoir dans la convention des dédommagements dans le cas où par exemple un ouvrage du tréfoncier viendrait à détériorer un ouvrage en surface. Des servitudes peuvent également être pensées pour permettre d’accéder à un élément.
Cette solution apporte donc beaucoup de simplicité dans la résolution de certains empiétements. Elle est facile à mettre en place, assez peu coûteuse et permanente.