Allgemeine Bestimmungen Disposizioni generali
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TF 4A_313/2019 (19.03.2020) Blaise Carron
Devoir de négocier sérieusement et contrat soumis à une exigence de forme: quelles limites à la culpa in contrahendo?
Ne commet pas uneculpa in contrahendo, parce qu’elle ne cache pas sa véritable intention, la partie qui refuse de conclure un contrat de remise de com-merce soumis à une forme conventionnelle lorsque l’autre partie exige que ce contrat soit signé avant le bail, alors qu’il était initialement prévu que les deux contrats soient signés simultanément.
Art. 2 al. 1 CC; 263 CO
Es war vorgesehen, dass der Geschäftsübertragungsvertrag und ein neuer Mietvertrag gleichzeitig unterzeichnet wür-den. Die Partei, die sich dann weigert, den unter einem Formvorbehalt stehenden Geschäftsübertragungsvertrag vor dem Mietvertrag abzuschliessen, begeht keineculpa in contrahendo, weil sie ihre effektive Absicht nicht verborgen hat.
Art. 2 Abs. 1 ZGB; 263 OR
Non commette una culpa in contrahendo, poiché non na-sconde la sua vera intenzione, la parte che rifiuta di conclu-dere un contratto di trasferimento di azienda sottoposto a una forma convenzionale quando l’altra parte esige che que-sto contratto venga firmato prima del contratto di locazione, allorquando era inizialmente previsto che i due contratti sa-rebbero stati sottoscritti simultaneamente.
Art. 2 cpv. 1 CC; 263 CO
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TF 4A_69/2019 (27.09.2019) Pierre Wessner
Conclusion d’un bail à loyer par acceptation d’une contre-offre, interprétée selon le principe de la confiance
Longs pourparlers en vue de la conclusion d’un bail commercial. Désaccord portant sur un point subjecti-vement essentiel, soit les nuisances générées par l’activité de la locataire. Contre-offre de cette der-nière, acceptée par la bailleresse, même si elle ne correspondait pas à sa volonté effective. Conclusion du bail admise, en application du principe de la confiance.
Art. 1 al. 1, 2 al. 1 CO
Lange Verhandlungen hinsichtlich des Abschlusses eines Geschäftsmietvertrags. Dissens in Bezug auf einen subjek-tiv wesentlichen Punkt, namentlich die durch die Tätigkeit des Mieters verursachten Immissionen. Annahme eines Gegenangebots der Mieterin, welches nicht dem wirkli-chen Willen der Vermieterin entsprach. Mietvertragsab-schluss bejaht in Anwendung des Vertrauensprinzips.
Art. 1 Abs. 1, 2 Abs. 2 OR
Lunghe trattative in vista della conclusione di un contratto di locazione commerciale. Disaccordo su un punto soggettiva-mente essenziale, ossia le immissioni generate dall’attività della conduttrice. Controfferta di quest’ultima, accettata dalla locatrice, anche se non corrisponde alla sua effettiva volontà.
Conclusione del contratto ammessa, in applicazione del prin-cipio della buona fede.
Art. 1 cpv. 1, 2 cpv. 1 CO
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TF 4A_456/2019 (08.04.2020) Carole Aubert
Validité d’une clause de renonciation à une réduction de loyer incluse dans une transaction judiciaire
Interprétation d’une clause de renonciation à une ré-duction de loyer pour nuisances dues à des travaux de rénovation contenue dans une transaction judi-ciaire.
Art. 23 ss, 259d, 260 al. 2, 2ephr., CO
Auslegung einer in einem gerichtlichen Vergleich enthalte-nen Bestimmung betreffend Verzicht auf eine
Mietzins-herabsetzung wegen Immissionen infolge von Renova-tionsarbeiten.
Art. 23 ff., 259d, 260 Abs. 2, 2terSatz, OR
Interpretazione di una clausola di rinuncia a una riduzione della pigione per immissioni dovute a dei lavori di ristruttu-razione contenute in una transazione giudiziaria.
Art. 23 ss, 259d, 260 cpv. 2, 2dafrase CO
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TF 4A_108/2019 (22.01.2020) Pierre Wessner
Erreur portant sur la surface louée d’une habitation
Bail d’habitation entaché d’une erreur partant sur la surface louée, découverte ultérieurement à la conclu-sion du contrat. Erreur de base admise. Les locataires peuvent se prévaloir de l’invalidité partielle du bail, qui conduit à une baisse du loyer et au rembourse-ment du trop-perçu.
Art. 23, 24 al. 1 ch. 4, 31 al. 1 CO; 20 al. 2 CO par analo-gie.
Wohnungsmiete, welche mit einem Mangel betreffend die Mietfläche behaftet ist; nach Vertragsabschluss entdeckter Mangel. Grundlagenirrtum bejaht. Die Mieter können sich auf die Teilnichtigkeit des Mietvertrags berufen, wel-che zu einer Herabsetzung des Mietzinses und zur Rück-zahlung des zu viel Bezahlten führt.
Art. 23, 24 Abs. 1 Ziff. 4, 31 Abs. 1 OR; 20 Abs. 2 OR ana-log.
Contratto di locazione di locali abitativi intaccato di un er-rore portante sulla superficie locata, scoperta dopo la conclu-sione del contratto. Errore di base ammesso. I conduttori possono prevalersi della nullità parziale del contratto di loca-zione, che porta a una diminuzione della pigione e al rim-borso somme pagate in eccesso.
Art. 23, 24 cpv. 1 cf. 4, 31 cpv. 1 CO; 20 cpv. 2 CO per analo-gia
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TF 4A_431/2019 (27.02.2020) Christine Chappuis
Commentaire de l’arrêt 4A_431/2019
Locataires inversant deux appartements. Loyers ré-gulièrement versés pour les logements effective-ment occupés pendant des années. Résiliations par la bailleresse fondées sur l’art. 257f al. 3 CO pour sous-location non autorisée. Modification par actes concluants des deux contrats de bail admise. Résilia-tions annulées.
Art. 1, 16, 18, 257f al. 3 CO
Abtausch von zwei Wohnungen durch die Mieter. Wäh-rend Jahren wurde die Miete regelmässig vom effektiven Bewohner bezahlt. Vermieterseitige Kündigungen gestützt auf Art. 257f Abs. 3 OR wegen unerlaubter Untervermie-tung. Änderung der beiden Mietverträge durch konklu-dentes Verhalten bejaht. Kündigungen aufgehoben.
Art. 1, 16, 18, 257f Abs. 3 OR
Conduttori che invertono due appartamenti. Pigioni regolar-mente pagate per le abitazioni effettivaregolar-mente occupate du-rante anni. Disdetta della locatrice fondata sull’art. 257f cpv. 3 CO per sublocazione non autorizzata. Modifica per atti concludenti dei due contratti di locazione ammessa.
Disdette annullate.
Art. 1, 16, 18, 257f cpv. 3 CO
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TF 4A_39/2019 (23.07.2019) Aurélie Gandoy
Remise de l’usage de la chose louée à l’enfant dont la partie locataire a une charge légale d’entretien
Résiliation pour violation du devoir de diligence. Dis-tinction entre la sous-location, le prêt à usage et l’hé-bergement. Le père qui héberge son enfant dont il a une charge d’entretien légal fait un usage normal de la chose louée.
Art. 257f al. 3, 262, 305 CO; 276 al. 1 et 277 al. 2 CC Kündigung wegen Sorgfaltspflichtverletzung. Unterschei-dung zwischen Untermiete, Gebrauchsleihe und Beherber-gung. Der Vater, der sein Kind, für das er von Gesetzes wegen unterhaltspflichtig ist, beherbergt, gebraucht das Mietobjekt im normalen Rahmen.
Art. 257f Abs. 3, 262, 305 OR; 276 Abs. 1 und 277 Abs. 2 ZGB
Disdetta per violazione del dovere di diligenza. Distinzione tra la sublocazione, comodato e alloggio. Il padre che ospita suo figlio di cui ha un obbligo legale di mantenimento fa un uso normale della cosa locata.
Art. 257f cpv. 3, 262, 305 CO; 276 cpv. 1 e 277 cpv. 2 CC
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TF 4A_596/2019 (30.06.2020) Aurélie Gandoy
Hébergement de l’épouse de l’administrateur de la so-ciété locataire après la séparation des époux
Résiliation pour violation du devoir de diligence.
Usage normal de la chose louée. Distinction entre la sous-location et l’hébergement d’un proche. La mise à disposition de la chose louée à l’épouse de l’admi-nistrateur de la société locataire s’inscrit dans l’obli-gation légale de fidélité et d’assistance de l’adminis-trateur et correspond à un usage normal de la chose louée.
Art. 19, 253, 257f al. 3, 262 CO; 159 al. 3 CC
Kündigung wegen Sorgfaltspflichtverletzung. Üblicher Ge-brauch der Mietsache. Unterscheidung zwischen Unter-miete und Beherbergung von Nahestehenden. Wenn der Verwaltungsrat der mietenden Gesellschaft seiner Ehefrau die Mietsache zur Verfügung stellt, erfüllt er damit seine gesetzliche Treue- und Beistandspflicht; dies entspricht ei-nem üblichen Gebrauch der Mietsache.
Art. 19, 253, 257f Abs. 3, 262 OR; 159 Abs. 3 ZGB
Disdetta per violazione del dovere di diligenza. Uso normale della cosa locata. Distinzione tra la sublocazione e il fatto di ospitare una persona vicina. La messa a disposizione di una cosa locata alla moglie dell’amministratore della società con-duttrice si inscrive nell’obbligo legale di fedeltà e assistenza dell’amministratore e corrisponde a un utilizzo normale della cosa locata.
Art. 19, 253, 257f cpv. 3, 262 CO; 159 cpv. 3 CC
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TF 4A_621/2019 (26.02.2020) Aurélie Gandoy
Devoir de diligence de la partie locataire et droit à la re-mise en état de la chose louée
La partie locataire s’expose à une résiliation extraor-dinaire au sens de l’art. 257f al. 3 CO lorsqu’elle conti-nuer à violer son obligation de diligence, malgré un
avertissement écrit de la partie bailleresse et rend le maintien du bail insupportable. Tel est le cas lors-qu’elle persiste à contrôler de manière excessive et agressive les personnes habitant l’immeuble, quand bien même son comportement était motivé par son droit à la suppression du défaut.
Art. 257f, 259a et 259b lit. b CO
Die Mieterin setzt sich dem Risiko einer ausserordent-lichen Kündigung i.S.v. Art. 257f Abs. 3 OR aus, wenn sie trotz vermieterseitiger schriftlicher Mahnung ihre Sorg-faltspflicht weiterhin verletzt und dadurch die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht. Dies ist der Fall, wenn sie beharrlich, fortwährend in übermässiger und ag-gressiver Weise andere Hausbewohner kontrolliert und gilt ungeachtet dessen, dass ihr Verhalten auch im Anspruch auf Mängelbehebung begründet war.
Art. 257f, 259a und 259b lit. b OR
La parte conduttrice si espone a una disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO quando la stessa continua a vio-lare il suo obbligo di diligenza, malgrado un avvertimento scritto da parte del locatore e rende il mantenimento del con-tratto di locazione insopportabile. Questo è il caso quando la stessa persiste a controllare in maniera eccessiva e aggressiva le persone che abitano l’immobile, quand’anche questo com-portamento era motivato dal suo diritto alla eliminazione del difetto.
Art. 257f, 259a e 259b lit. b CO
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TF 4A_239/2020 (05.08.2020) Virginie Rodigari
Restitution anticipée et usage normal de la chose louée:
rappels et précisions des droits et devoirs des parties au contrat
Usage conforme au contrat; appréciation objective.
Restitution anticipée; incombances du bailleur et du locataire; application des art. 35 RULV et 9 CCR.
Art. 257f, 264, 267 CO, 35 RULV, 9 CCR
Vertragsgemässer Gebrauch; objektive Beurteilung. Vorzei-tige Rückgabe; Obliegenheiten des Vermieters und des Mieters; Anwendung von Art. 35 RULV und 9 CCR.
Art. 257f, 264, 267 OR, 35 RULV (VD), 9 CCR (Contrat-Cadre Romand)
Uso conforme al contratto; apprezzamento oggettivo. Restitu-zione anticipata; incombenze del locatore e del conduttore;
applicazione degli art. 35 RULV (VD) e 9 CCR (Contrat-Cadre Romand)
Art. 257f, 264, 267 CO, 35 RULV, 9 CCR