Discussion de notre première hypothèse 47

Os condomínios residenciais fechados

Capítulo 5 – Os condomínios fechados – 2005 à 2011- a

busca de segurança e status

O novo zoneamento estabelecido pela lei em 2004, somado às rápidas mudanças sociais desencadeadas após a entrada do novo milênio (2000), alteraram novamente o perfil dos condomínios da Vila Romana.

A segregação social e a redução dos espaços públicos são características dos empreendimentos deste período. A metrópole contemporânea é o que muitos autores apontam como o espaço pós- moderno, fragmentado por natureza e sem um compromisso com a formação de um projeto social.

Esta nova realidade, somada às interferências do poder público em criar as condições ideais para que o mercado estabeleça seus projetos, fomentaram uma rápida transformação na Vila Romana. O marketing e o status social são fatores importantes neste novo modelo de condomínio.

André Spadaro (cardiologista, 45 anos) é morador do condomínio New York (rua Aurélia) e diz:

“Comprei o apartamento aqui pois o bairro é bem

localizado e está se transformando, além de morar bem tenho certeza que o imóvel vai valorizar. Aqui podemos morar com segurança e temos um ambiente legal para recebermos as visitas e amigos.”

Como desvantagens André ressalta o valor dos imóveis.

“É um apartamento caro, e o condomínio também

não é dos mais baratos, a pessoa tem que ganhar bem para poder manter o padrão e pagar as contas.”

ocasiões toda a quadra. São cercados por grandes muros e em alguns trechos a grade substitui momentaneamente os muros. Veremos alguns exemplos destes condomínios, o resultado destes no espaço público e faremos algumas considerações dos motivos desta nova forma de habitação e segregação urbana.

Ernesto Mattos (publicitário, 42 anos) morador do edifício La Dolce Vita ao comentar sobre os novos apartamentos de condomínio ressalta:

“Com estes valores não é qualquer um que pode

comprar um imóvel destes, aqui temos tudo - segurança, conforto, serviços. Os moradores tem um certo nível, isso é bom pois vivemos dentro de um padrão.” Diz Ernesto.

Quando questionado sobre as desvantagens de morar em um condomínio fechado na Vila Romana, Ernesto diz que a única desvantagem que vê é o trânsito.

“Não vejo desvantagens em morar aqui, a única coisa

que realmente me incomoda é o trânsito, mas isso não é só aqui é um problema geral da cidade.”

5.1 – Características e estruturas

Após as mudanças das legislações federal e municipal, a verticalização na Vila Romana teve mais uma mudança em suas características. O aparecimento de grandes condomínios fechados em lotes que, em alguns casos, tomam a quadra inteira mudaram mais uma vez o perfil da Vila Romana.

O que se vê a partir de 2005 é o aparecimento não só de novos condomínios, mas sim de um “produto” imobiliário. Os edifícios ficaram mais sofisticados a cada lançamento, o automóvel se afirma como o elemento organizador desta nova realidade, com alguns condomínios

oferecendo até 5 vagas por apartamento. O marketing assume um papel fundamental na venda destes novos “produtos”. Os bancos privados percebem o grande negócio que o crédito imobiliário pode representar não só no balanço anual como na fidelização do cliente. Este novo modelo de condomínio fechado não oferece somente o espaço físico, oferece também os serviços da cidade.

Todos estes fatores fomentam o aparecimento de condomínios como os que passamos a descrever agora.

Em 2005, o condomínio La Dolce Vita inaugura uma nova fase da verticalização na Vila Romana, o lote de terreno é composto pela quadra inteira formada pelas ruas Aurélia, Tito, Camilo e Espártaco. O condomínio é composto por 3 torres de 21 andares cada. Cada torre tem dois apartamentos por andar, com 4 dormitórios, sendo 2 suítes.

Desta forma, totaliza 126 unidades que variam de 168m2 _à

320m2_{, dependendo da formatação da planta. Este condomínio}

apresenta inúmeras mudanças em relação aos edificados anteriormente e é tão emblemático que poderíamos mostrar somente ele para caracterizar esta última periodização. Vamos começar pelas características físicas.

Como já descrito acima, o lote de terreno é o maior destinado a um condomínio até então na Vila Romana. Ocupa uma quadra inteira, com aproximadamente 10.000m2 de terreno. Esta quadra é totalmente murada e isolada do entorno, as únicas ambientações que o condomínio oferece são para receber o veículo.

Na figura a seguir, a implantação do condomínio, podemos notar que a urbanização interna da quadra é muito elaborada e sofisticada, conta com inúmeras opções de lazer e pela primeira vez na Vila Romana o condomínio passa a oferecer múltiplos serviços.

Os edifícios são no estilo neoclássico seguindo a tendência do mercado imobiliário na cidade de uma maneira geral. O apartamento tipo é composto de 4 dormitórios sendo duas suítes, sala ampla com dois ambientes e a varanda passa a ser definitivamente um ambiente integrado à sala, grandes e com o conceito de “varanda gourmet” elas passam a ser peça fundamental no marketing e na venda dos apartamentos. Todos os novos condomínios a partir de 2005, independentes do tamanho, vão apresentar a varanda como uma “área extra” de lazer.

O subsolo é parte enterrada e parte aflorada devido ao desnível do terreno, sua interface com a cidade é a menor possível. A quadra é completamente murada, com alguns hiatos onde um gradil substitui o muro. As duas únicas aberturas para a via pública são a entrada social, tímida pelo porte do empreendimento, e a entrada de veículos sofisticada em estilo americano.

Na figura a seguir observamos as torres e os muros, podemos

Figura 44 – Imagem da Implantação do condomínio La Dolce Vita. Fonte: site do condomínio www.cldv.com.br

também observar que o recuo do muro ambienta a entrada de veículos voltada para a Rua Tito.

Este empreendimento apresenta algumas características em seu funcionamento que refletem em sua arquitetura. O conceito de segurança total muda significativamente alguns parâmetros do espaço para os serviços do condomínio.

A figura do zelador é substituída pelo segurança, os serviços são, na sua grande maioria, feitos por empresas. O condomínio se comporta como um shopping, a nosso ver é a versão habitacional de um shopping. Conta com manobristas, seguranças, faxineiras, jardineiros, responsáveis pela manutenção em geral, professores dentre outros profissionais.

O novo “produto” é rentável não só na venda, como também na manutenção dos serviços, não existe fidelização mais certa do que o

Figura 45 – Condomínio La Dolce Vita – Vila Romana, Rua Tito. Fonte: www.maps.google.com.br

condomínio. Depois de comprar um imóvel (R$1.200.000,00 no caso do Dolce Vita) o proprietário compulsoriamente adere ao pacote de serviços do condomínio.

No caso do Dolce Vita o valor destes serviços pode passar de R$2.500,00/mês dependendo do “consumo” dos serviços oferecidos. São oferecidas aulas diversas, cursos, personal trainers, massagens, serviço de baby care, lavanderia entre outros.

Para ser isolado do sítio onde ele está colocado, o condomínio tem que oferecer o máximo de serviços possíveis para manter-se isolado. Acima notamos que o serviço é oferecido pela empresa AER (Assessoria Esportiva Recriar). O ambiente do condomínio passa a ser similar ao ambiente de um clube e seu espaço construído também.

O condomínio tem um site na internet que funciona como uma comunidade virtual, com avisos, blogs, fóruns e área restrita onde o condômino pode acessar sua “conta”, lá pode efetuar compras, pagar dívidas e consultar saldo. O ambiente virtual também compõe o espaço

Figura 46 – Grade de programação esportiva Condomínio La Dolce Vita – Vila Romana, Rua Tito . Fonte: site do condomínio www.cldv.com.br

do condomínio.

O resultado no ambiente físico e social na Vila Romana é que a comunidade passa a ser “comunidade do Dolce Vita” e não mais comunidade da Vila Romana. A ocorrência deste empreendimento não é exclusividade da Vila Romana.

Ao nosso ver não nos cabe julgar aqui a validade da proposta de habitação, porém é dever descrever os fatos que estão ocorrendo na Vila Romana, em particular, e na cidade, de maneira geral.

O mesmo empreendimento, nos mesmos moldes, com a mesma planta, e com o mesmo nome, está reproduzido na Mooca e na Aclimação.

O que está acontecendo é a racionalização do projeto, só o que o empreendedor necessita é a área. A manutenção do mesmo projeto arquitetônico antecipa prazos, economiza projetos complementares, possibilita um controle orçamentário mais apurado, o material publicitário é o mesmo e utiliza até as mesmas formas. Portanto, aos olhos do mercado, a massificação ou a reprodução do projeto é salutar, porém ao nosso ver, ao igualarmos as soluções estamos presumindo que as diferentes áreas da cidade são todas iguais, e não são. Ao nosso ver, o não pensar o projeto é o não pensar a cidade.

Este mesmo procedimento não ocorre somente com o

Figura 47 –Condomínios La Dolce Vita – Unidade Mooca e Unidade Vila Romana. Fonte: www.maps.google.com.br

condomínio La Dolce Vita, ocorre com outros, a citar os condomínios GoodLife (Aclimação e Vila Romana), L’ espace (Vila Romana e Vila Leopoldina).

Outro condomínio de mesmo porte é o Paradiso Vila Romana. A qualidade “urbana” em seu interior é sofisticada, pensada e bem acabada.

Na imagem anterior temos dois condomínios fechados, o maior ao lado esquerdo da imagem é o Paradiso Vila Romana (3 torres) e o à direita o Condomínio New York. O resultado físico destes condomínios na Rua Aurélia é mostrado na imagem a seguir.

A rua passa a ser somente circulação. Não há mais espaço para a aplicação do trabalho ou da vivência no ambiente criado a partir do isolamento promovido pelos condomínios fechados.

Figura 48 – Foto aérea dos Condomínios Paradiso Vila Romana e Condomínio New York - rua Aurélia Fonte: www.maps.google.com.br

Nos últimos dois anos foram edificados e lançados o mesmo número de condomínios da década passada. O perfil urbano e social da Vila Romana vem se transformando rapidamente, resultado das regulamentações públicas e dos investimentos privados.

Vejamos como a legislação fomenta o aparecimento dos condomínios fechados e cria mecanismos que favorecem os empreendedores imobiliários.

5.2 – Legislação e o Estado – um novo zoneamento

Depois da aprovação do Estatuto da Cidade em 2001, e do Plano Diretor Estratégico do município em 2002, a necessidade de rever e estruturar um novo zoneamento condizente com as novas diretrizes estabelecidas era fundamental.

Em 25 de agosto de 2004 a Lei nº 13.885 estabelecia novas diretrizes para o zoneamento da Cidade de São Paulo. As tipologias da zonas já haviam sido criadas pelo Plano Diretor Estratégico (PDE) em setembro de 2002, o novo zoneamento detalha cada uma delas.

Diversas alterações foram feitas, dentre elas o coeficiente de

Figura 49 –Vista da Rua Aurélia murada por dois condomínios fechados. Fonte: www.maps.google.com.br

aproveitamento e uso do solo, criando coeficientes básicos (gratuitos), mínimos (para garantir que o imóvel não seja subutilizado) e máximos (mediante pagamento de outorga onerosa ou transferência de potencial construtivo) foi especialmente importante no perfil da verticalização na cidade de São Paulo.

Cada zona possui um coeficiente próprio, sendo que dois tipos de coeficientes são de aproveitamento básico (1 e 2 vezes a área do lote), e quatro coeficientes máximos (1, 2, 2,5 e 4 vezes a área do lote). Fica a cargo do Plano Diretor Estratégico e dos Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras definir os limites de cada área.36

Desta forma, o poder público municipal tem como equilibrar a ocupação e a verticalização em diferentes áreas da cidade sem ter que se submeter a um único macro zoneamento, soluções distintas sob uma mesma lei.

O município pode agora controlar a ocupação em áreas de proteção ambiental não permitindo a outorga onerosa, ao mesmo tempo que possibilita a ocupação máxima para desenvolver centros regionais.

Efeitos planejados para a Vila Romana e Lapa estão surtindo efeito. A valorização da terra, a verticalização, o adensamento, e a reconstrução da orla ferroviária degradada, estão se tornando realidade. O Estado determina o que pode ser feito mas não regulamenta como será feito.

Na Vila Romana o resultado destas mudanças foi o aparecimento dos condomínios fechados que descaracterizam o bairro e promovem a segregação urbana. Segundo CALDEIRA (2000), é o terceiro padrão de segregação espacial.

“Sobrepostas ao padrão centro-periferia, as transformações recentes estão gerando espaços nos quais os diferentes grupos sociais estão muitas vezes próximos, mas estão separados por muros e tecnologias de segurança, e tendem a não circular e interagir em áreas comuns. O

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principal instrumento desse novo padrão de segregação espacial é o que chamo de “enclaves fortificados.” Trata-se de espaços privatizados, fechados e monitorados para residência, consumo lazer e trabalho. A sua principal justificação é o medo do crime violento. Esses novos espaços atraem aqueles que estão abandonando a esfera pública tradicional das ruas para os pobres, os marginalizados e os sem teto.”37

Na Vila Romana esta mudança de zoneamento foi diretamente responsável pelo rápido crescimento dos condomínios fechados a partir de 2004.

O zoneamento da Vila Romana era uma zona Z2 (zona mista de baixa densidade), depois da nova Lei de zoneamento passou a ser uma ZM-3a e ZM-3b (zona mista de densidades demográfica e construtiva altas). Esta alteração está definida no Plano Regional para o Distrito da Lapa, a transformação das áreas industriais em zonas mistas.

Esta alteração de zoneamento elevou o coeficiente de aproveitamento da Vila Romana para 2 vezes a área do terreno no caso de ZM-3a e 2,5 vezes para ZM-3b.

Esta alteração isolada já teria um impacto imediato na Vila Romana, porém o mesmo Plano Regional Estratégico da Subprefeitura Lapa redefiniu os limites da Operação Urbana Diagonal Norte (estabelecida no PDE ) e neste novo perímetro a Vila Romana está incluída. Estando também dentro do perímetro da Área de Intervenção Urbana 08 (AIU08).

Estar dentro de uma Área de Intervenção Urbana (AIU) obriga os proprietários de terrenos ou lotes subutilizados a utilizarem seus imóveis de maneira a atender as transformações urbanas desejadas para a área.

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A AIU08 também eleva o coeficiente de aproveitamento a 4 vezes o tamanho do lote mediante ao pagamento da outorga onerosa.

Desta forma, a Vila Romana que era uma Zona Mista de Baixa densidade (com coeficiente de 1,0) passou a uma Zona Mista de alta densidade (coeficiente 2,0 e 2,5 podendo chegar a 4,0). A diretriz do plano regional aponta para a Vila Romana e para a Lapa como uma centralidade e fomenta seu desenvolvimento por meio destes procedimentos legais.

Os grandes condomínios fechados que apareceram na Vila Romana se instalam exatamente dentro dos limites da AIU08, reservando as áreas que estão fora do perímetro para empreendimentos menores.

Figura 50 –Mapa de Uso e Ocupação do Solo – Plano Regional Estratégico Subprefeitura Lapa. Fonte: Subprefeitura Lapa.

O aparecimento destes condomínios é a antítese do intento proposto. A nova legislação objetiva (ao menos no discurso) uma maior flexibilidade das leis para garantir que as soluções possam ser regionalizadas a fim de garantir o papel fundamental da cidade como espaço de aplicação das atividades sociais, nasce para tentar tornar a cidade mais democrática. Porém, o que se observa é uma padronização de soluções e a presença dos grandes muros que ampliam a segregação, tornando o espaço público menos democrático.

A Legislação, mais uma vez, favorece o mercado imobiliário, criando condições legais e financeiras para que este desenvolva suas atividades, porém atribuir somente às leis e ao Estado a responsabilidade pelo aparecimento e proliferação dos condomínios fortificados é uma visão simplista do problema.

A cidade contemporânea é fragmentada, não mais aceita a visão simplista dos problemas urbanos como um macro zoneamento por exemplo. Como colocado por KOOLHAAS (2006), a cidade contemporânea é uma cidade de fragmentos e complexidades.

Figura 51 –Mapa de Desenvolvimento Urbano – Plano Regional Estratégico Subprefeitura Lapa. Fonte: Subprefeitura Lapa.

“A cidade com que temos de nos arranjar hoje é mais

ou menos formada de fragmentos de modernidade – como se as características abstrato-formais ou estilísticas às vezes sobrevivessem em estado puro, enquanto o programa urbano não saísse conforme o planejado.”38

A cidade contemporânea tem características da pós- modernidade. Uma nova maneira de agir no espaço para otimizar o tempo. JACOBS (1961) externa sua opinião crítica ao modernismo e aos resultados que ela observou até 1961:

“Projetos para pessoas de baixa renda que se tornam

piores centros de delinqüência, de vandalismo e de desamparo social geral do que as favelas que pretendiam substituir. Projetos de habitação para pessoas de renda média que são verdadeiras maravilhas de estupidez e de sujeição, privados de toda jovialidade ou vitalidade da vida na cidade. Projetos de habitações de luxo que mitigam sua inanidade, ou tentam, com vulgaridade insípida.”39

HARVEY (1989) ilustra a pós modernidade urbana e a fragmentação como soluções autônomas sem um compromisso de um projeto social. Desta forma, os “enclaves fortificados” são produtos da sociedade e da forma de apropriação do território urbano, o Estado e as leis somente avalizam esta tendência.

“Enquanto os modernistas vêem o espaço como algo

a ser moldado para propósitos sociais, portanto, sempre subserviente à construção de um projeto social, os pós- modernistas o vêem como coisa independente e autônoma a ser moldada segundo objetivos e princípios estéticos que não tem necessariamente nenhuma relação com algum objetivo

38

KOOLHAAS, Rem. Por uma cidade contemporânea , In NESBIT, Kate , Cosac Naify- EDUSP – 2006 39JACOBS, Jane. In HARVEY, David. Condição Pós- Moderna , Edições Loyola- 1989

social abrangente, salvo talvez, a consecução da intemporalidade e da beleza “desinteressada” como fins em si mesmas.”40

Desta forma, buscar um alinhamento de nexos casuais como a violência, mercado imobiliário ou ainda o Estado e responsabilizá-los pelo aparecimento do condomínios fechados é uma visão demais simplista das questões urbanas e sociais que formataram a sociedade contemporânea. Os condomínios fechados são o resultado de uma história e não de um evento específico, são resultado da sociedade.

“Nesse sentido, os condomínios fechados representam somente uma das incontáveis formas pelas quais o espaço absorve e reflete a pontecialidade de conflito que a cidade produz. Se os condomínios segregam, se conformam áreas relativamente homogêneas, sobretudo do ponto de vista econômico, e indicam seu fechamento e inacessibilidade para os demais indivíduos, eles o fazem de modo a confirmar uma lógica urbana que exprime, ela mesma, uma tensão construtiva, que a um só tempo separa e une, afasta e aproxima os indivíduos.”41

Nesta linha, CASTELLS (1998) sugere que, no mundo globalizado, o Estado perdeu seu lugar e onde o Estado é omisso o mercado é o gestor do espaço urbano. O resultado é uma cidade fragmentada com residências e serviços estanques, o mundo está cada vez mais urbano e as cidades cada vez mais fragmentadas.

“The nation state has become too big for the

management of everyday life and too small to control global flows of capital, trade, production, and information. The crisis

40

HARVEY, David. Condição Pós- Moderna , Edições Loyola- 1989 41

OLIVEIRA Jr., Hélio Rodrigues . Reflexões sobre o estudo da proliferação de condomínios fechados: críticas e

of political legitimacy associated with the bypassing of nation states by the globalization of economy and technology, includes a growing distance between people and institutions at the very moment when the public sector must be active and supported to counterbalance the undesirable effects of unchallenged market forces and financial turbulence.”42

Em entrevista concedida ao programa Roda Viva, CASTELLS sublinha a nova forma de organização urbana, onde a cidade perde a capacidade de convivência e se fragmenta em tribos.

“Então, para mim, o que parece ser o problema, o

maior paradoxo urbano que estamos vivendo, é que chegamos ao mundo urbano. Chegamos a um mundo em que a maioria das pessoas, pela primeira vez na história, vive em cidades. No Brasil, são 80%. Ao mesmo tempo, pode ser um mundo urbano sem cidades. Isto é, um mundo urbano em que se perde a cidade como sistema de convivência, como cultura, como instituição de gestão local, fragmentada em mercados e tribos identidárias.”43

Todos estes autores relatam a transição em que estamos vivendo não somente no espaço urbano como em nossa maneira de viver. A mudança de uma sociedade industrial para uma sociedade da informação manifesta-se no espaço construído das cidades.

A idéia de que a modernidade não é mais um estado mas sim um processo e que a mudança é um princípio essencial está presente na tese de HARVEY (1989), em Condição Pós-Moderna, quando ele