Description du développement et des stratégies spécifiques de croissance des deux

Para dar resposta às questões de investigação colocadas e concretizar os objetivos definidos, foi estabelecido um plano de trabalhos com as seguintes fases:

1) Estudo de métodos de avaliação do estado de conservação de edifícios. 2) Análise dos resultados obtidos nas avaliações realizadas com o MAEC.

4) Análise da opinião das Comissões Arbitrais Municipais (CAM) e dos técnicos avaliadores sobre o MAEC.

5) Desenvolvimento de propostas de aperfeiçoamento que poderão ser introduzidas ao MAEC.

6) Avaliação do impacte que as propostas de aperfeiçoamento podem ter nos resultados das avalia- ções.

7) Conclusão do estudo.

Em seguida, são descritas, de forma pormenorizada, as ações realizadas em cada uma destas fases.

a) Estudo de métodos de avaliação do estado de conservação de edifícios

Nesta primeira fase, pretendeu-se caracterizar o objeto de estudo, o Método de Avaliação do Estado de Con- servação de imóveis – MAEC, e estudar outros métodos utilizados na definição do estado de conservação de edifícios.

Foi realizada a caracterização do MAEC, tomando por base informações sobre o seu desenvolvimento e a experiência adquirida durante a sua fase de aplicação experimental. Nesta caracterização, foram analisados os seguintes aspetos:

− o enquadramento da origem do MAEC; − o âmbito de aplicação;

− o procedimento de desenvolvimento do método de avaliação;

− os instrumentos de aplicação desenvolvidos para implementação do MAEC;

− os técnicos com competências para a realização das avaliações, e a respetiva qualificação; − o procedimento de avaliação;

− a fórmula de cálculo e respetivas regras de aplicação.

Em paralelo, foi realizada uma pesquisa e estudo de bibliografia sobre métodos de avaliação do estado de conservação, com finalidades diversas, utilizados e desenvolvidos, quer em Portugal quer no estrangeiro. Os métodos selecionados como casos de estudo são, na sua generalidade, recentes, de caráter institucional e europeus. Esta opção justifica-se pelas seguintes razões:

− o MAEC foi desenvolvido no âmbito de iniciativa governamental, tendo caráter institucional e de obrigatoriedade;

− o MAEC tem por objetivo a determinação do estado de conservação, tomando em conta a forma como as anomalias afetam a funcionalidade dos elementos construtivos e a utilização dos espaços; − houve uma grande evolução nos países europeus no desenvolvimento de métodos de avaliação do

estado de conservação de edifícios;

− maior semelhança do parque edificado dos países europeus com o português.

Assim, os métodos de avaliação do estado da conservação analisados foram selecionados por satisfazerem pelo menos um dos seguintes critérios: (i) a avaliação é realizada mediante a identificação de anomalias; (ii) a análise das anomalias toma em conta o efeito que estas têm sobre a funcionalidade dos elementos construtivos; (iii) durante a avaliação, é verificada a satisfação das exigências funcionais dos elementos cons-

trutivos ou dos espaços; e (iv) foram desenvolvidos no âmbito de iniciativas legislativas ou de caráter institu- cional.

Em cada um destes métodos, deu-se ênfase aos seguintes aspetos: − origem e enquadramento; − âmbito de aplicação; − desenvolvimento da metodologia; − instrumentos de avaliação; − estrutura de avaliação; − procedimento de avaliação; − fórmula de cálculo.

Por fim, foi realizada uma análise comparativa entre o MAEC e os restantes métodos de avaliação do estado de conservação, focando individualmente cada um dos aspetos referidos.

b) Análise dos resultados obtidos nas avaliações realizadas com o MAEC

A análise dos resultados das avaliações realizadas com o MAEC teve por base cerca de 8000 vistorias reali- zadas, no âmbito do NRAU, no período entre janeiro de 2007 e maio de 2010. Estes resultados foram cedi- dos pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), correspondendo apenas a processos con- cluídos.

A primeira tarefa realizada foi organizar uma base de dados com os resultados referidos e uniformizar os dados nesta contidos(3)_.

Posteriormente, recorrendo a técnicas de estatística descritiva, foi realizada uma análise dos dados obtidos de modo a caracterizar o parque edificado avaliado e a forma de aplicação do método. Assim, foram realiza- das diversas análises que englobaram, entre outros, os seguintes aspetos:

− caracterização geral dos locados, quanto à distribuição das vistorias em relação ao uso das unida- des, à época de construção, à tipologia estrutural, à tipologia construtiva, à localização geográfica, entre outros aspetos;

− caracterização dos técnicos avaliadores, em relação à sua formação de base, à distribuição geo- gráfica e aos locados avaliados;

− verificação do estado de conservação dos locados, tomando em consideração as diferentes ca- racterísticas levantadas do edifício;

− verificação do estado de conservação dos diferentes elementos funcionais, em moldes seme- lhantes à realizada para o estado de conservação dos locados.

(3) _{Devido a alguns campos, do portal informático de introdução de dados das vistorias, não conterem apenas dados}

pré-definidos, os técnicos avaliadores podem introduzir qualquer tipo de informação daí resultando uma grande dispersão de respostas com significados semelhantes.

c) Avaliação do impacte que os elementos do modelo de avaliação do MAEC têm no resultado das avaliações

Na avaliação do impacte dos elementos constituintes da metodologia de avaliação do MAEC sobre os resul- tados finais da avaliação, foram realizadas as seguintes ações:

− averiguação da influência da aplicação das diferentes regras de cálculo do resultado final da avalia- ção;

− verificação da relação entre o estado de conservação definido pelas avaliações e o coeficiente de conservação atribuído pelas CAM;

− análise da influência dos elementos funcionais e das ponderações no resultado das avaliações; − verificação das principais incorreções detetadas nos resultados das vistorias analisadas.

A avaliação foi efetuada com base em simulações realizadas utilizando os resultados das vistorias. Os resul- tados obtidos, para além da verificação dos efeitos diretos que os diversos elementos têm na determinação do estado de conservação dos locados, permitiram ainda verificar a robustez do modelo de avaliação utiliza- do, relativamente a variações nos julgamentos realizados pelos técnicos avaliadores durante as vistorias.

d) Análise de opinião dos técnicos avaliadores e das Comissões Arbitrais Municipais sobre o MAEC

Considerou-se que a experiência dos técnicos avaliadores e das CAM na aplicação do MAEC é de grande importância pois são estas entidades as principais intervenientes nos processos de avaliação.

A informação recolhida junto destas entidades permitiu avaliar a forma como o MAEC está a ser aplicado e, com base naquela informação, entender quais os principais aspetos considerados positivos no método e quais as principais dificuldades e fragilidades existentes.

A recolha de informação processou-se de forma distinta em função das entidades envolvidas. No caso das CAM, a informação foi recolhida mediante a participação do autor em reuniões com técnicos das CAM, em inquéritos realizados pela Secção Regional Sul da Ordem dos Arquitetos (OASRS) e em pareceres de respos- ta a diversas solicitações de esclarecimentos de dúvidas, elaborados pelo LNEC para as CAM. Relativamente à opinião dos técnicos avaliadores, o autor aplicou um inquérito por questionário à totalidade dos técnicos inscritos para a realização de vistorias no âmbito da atualização extraordinária das rendas; este inquérito estava dividido em diversas secções de modo a recolher a opinião dos técnicos avaliadores sobre diferentes aspetos do MAEC.

Posteriormente, foi realizada uma análise dos dados obtidos o que permitiu, para além da caracterização dos técnicos avaliadores, determinar a opinião dos diversos técnicos sobre diferentes aspetos, nomeadamente:

− instrumentos de aplicação;

− elementos constituintes da metodologia; − metodologia de avaliação;

− processo de vistoria; − fórmula de cálculo.

e) Desenvolvimento de propostas de aperfeiçoamento que poderão ser introduzidas ao MAEC

Com base nos resultados das fases atrás descritas, foram elaboradas diversas propostas de alteração ao MA- EC. As propostas dividiram-se em duas vertentes, em função do objetivo final:

− propostas de aperfeiçoamento do MAEC, mantendo o campo de aplicação e as premissas originais; − propostas de aperfeiçoamento do MAEC que permitam obter resultados adicionais aos originalmen-

te definidos para o MAEC.

Em qualquer das vertentes, pretendeu-se que estas propostas, quando implementadas, simplificassem a aplicação do MAEC, mantendo no entanto o rigor que se pretende para este tipo de avaliações. Preten- deu-se, ainda, que o método permita a recolha de um conjunto de informação que possibilite um melhor conhecimento do objeto avaliado, quer na sua aplicação no âmbito do NRAU quer na avaliação de parques edificados e na definição de políticas de manutenção e de reabilitação.

f) Avaliação do impacte que as propostas de aperfeiçoamento podem ter nos resultados das avaliações

À semelhança do realizado para a verificação do impacte dos elementos constituintes do MAEC nos resulta- dos das vistorias já realizadas, o impacte expectável das propostas de alteração sobre os resultados das ava- liações foi verificado realizando simulações com os resultados existentes das vistorias.

Foi ainda concebido um modelo alterado, com a inclusão do conjunto de propostas desenvolvidas que se considera passível e importante de implementar. Com este novo modelo, foi realizada uma simulação para avaliação do impacte da implementação destas propostas quando aplicadas em simultâneo.

Posteriormente, foi realizada uma análise crítica dos resultados obtidos e da exequibilidade de introdução das propostas desenvolvidas.

g) Conclusão do estudo

Por último, são sintetizadas as principais conclusões do estudo com base nas análises realizadas, e nos respe- tivos resultados obtidos, e foram definidas linhas de orientação para futuros de trabalhos de investigação que permitam desenvolver e complementar o estudo agora finalizado.