Conclusion de l’analyse du marché immobilier

Si je compare la situation actuelle sur l’arc lémanique avec les crises détaillées précédemment, le seul point commun provient des taux d’intérêts hypothécaires très bas. En Espagne et aux USA, les taux de logements vacants étaient plus élevés que sur l’arc lémanique actuellement. De plus, le système bancaire des deux pays décrits précédemment ne demandait pas aux emprunteurs d’apport personnel. Il y a donc peu de similitudes, entre la situation actuelle dans la région lémanique, et les situations aux Etats-Unis et en Espagne.

Si je compare la situation actuelle avec celle des années 1990 dans notre pays, je constate que la situation sur l’arc lémanique est plus préoccupante (V. figure 7). Toutefois, il y a des zones

géographiques limitrophes à cette région, comme la Broye, la Veveyse fribourgeoise, la Gruyère ou le Chablais qui permettent d’accueillir le surplus de demande. Elles permettent ainsi au marché de ne pas connaître le même dénouement que dans les 1990 (M. Wharry, Secrétaire de la CVI, interview du 6 août 2012).

En effet, à cette époque le taux de logements vacants au niveau national était situé à 0.6% et toutes les régions étaient sous-pressions, chose qui n’est pas le cas aujourd’hui, ou du moins pas dans les mêmes proportions que sur l’arc lémanique. Dernièrement, les professionnels de l’immobilier constatent également une stagnation, voire une légère diminution du prix de certains objets sur le marché de la vente. L’augmentation importante des prix observée depuis 2008 devrait être donc terminée même si elle demande à être confirmée sur la durée.

De plus, les conditions de financement ne sont plus les mêmes, les banques ont appris de la crise des années 1990 et prennent moins de risques. Les hypothèque sont à plus de 95% à taux fixe bloqué sur plusieurs années afin d’assurer un loyer fixe aux propriétaires. C’est une grosse différence par rapport aux années 1990.

Pour les années à venir, ces prêts bloqués devront être renégociés à un moment où les taux hypothécaires auront vraisemblablement augmenté. Certaines personnes se trouveront dans une situation difficile et devront revendre leur objet si les taux d’intérêt remontent à plus de 6.5%. Ce

phénomène touchera principalement les propriétaires les plus fragiles économiquement, qui avaient investi dans des appartements en PPE de moyen standing. Pour ces derniers, les prix devraient alors diminuer légèrement.

Il faut ajouter à ces éléments, une volonté politique d’augmenter le parc immobilier dans les cantons de Vaud et Genève. Si les objectifs sont atteints, cette politique pourra simplement faire face à l’évolution démographique de ces cantons, et éviter ainsi que le marché soit encore plus sous pression qu’actuellement. Toutefois, il ne faut pas s’attendre à une détente du marché.

Je pense également qu’il sera possible d’observer des transferts au niveau de la pression d’un style de bien à un autre. En effet, les objets de standing moyen en PPE pourraient voir leur prix baisser si les taux hypothécaires atteignent plus de 6.5%. Ceci aurait comme conséquence de mettre sur le marché une quantité de biens dont les propriétaires de peuvent plus payer leur dette. De plus et dans le même temps, il faudrait aussi tenir compte de la baisse de la demande due à des conditions de prêts hypothécaires moins avantageuses. Pour ce dernier point, une baisse sera observée quel que soit l’augmentation des taux d’intérêts. Ainsi, il y aurait plus de personnes à la recherche d’un objet en location, chose qui accentuerait la pression sur le marché locatif. Il est par contre difficile de dire quand ce phénomène va se passer. Toutefois, il dépendra de quand la zone euro aura réglé sa crise et de l’ampleur de la hausse des taux hypothécaires entrainé par cette résolution.

A court terme, et avec les éléments dont j’ai la connaissance, je ne pense pas que la Suisse devrait être confrontée à une crise immobilière.

Toutefois, l’économie mondiale traverse une phase difficile et les crises immobilières se produisent souvent durant ce genre de période. La Suisse n’étant pas une île et son économie étant influencée par celles de ses principaux partenaires commerciaux, il faut rester prudent à moyen et long terme, plus spécialement pour le marché du courtage immobilier. Les différents acteurs du marché devront bien mesurer les risques pour éviter des mauvaises surprises.

En ce qui concerne l’impact pour les agences immobilières, le marché locatif va rester tendu, le taux de logements vacants sera faible et les loyers ne vont pas baisser. Pour les agences immobilières, l’activité de gérance est donc primordial afin d’assure des revenus récurrents en cette période d’incertitudes au niveau du contexte économique mondial.

pourraient égalent influencer, à la baisse, les prix sur ce marché. Les revenus issus du courtage immobilier vont par conséquent diminuer pour les agences immobilières. La baisse des prix futurs est difficilement mesurable à l’heure actuelle. Par conséquent, il est nécessaire que les agences immobilières restent prudentes pour cette activité, et assurent des revenus récurrents importants provenant d’autres activités afin d’assoir leur pérennité.