85,9 % Les communes interviennent-elles

également en matière d’habitat ?

Le diagnostic et l’évaluation des besoins

Pour bon nombre de communautés, le diagnostic constitue un apport indispensable dans la connaissance des dynamiques de marché et dans l’évaluation des besoins en logement des ménages. D’autres communautés mobilisent le PLH pour approfondir leur réflexion sur des politiques locales engagées au long cours. Ainsi, les études portées par Rennes Métropole lui permettent de nourrir et d’ajuster sa stratégie préalable en matière de mixité, de réexplorer les modes de traitement du parc ancien...

D’une façon générale, le diagnostic est l’occasion d’associer largement partenaires de la collec-tivité et acteurs de l’habitat autour d’une analyse partagée de la situation du territoire et de ses enjeux de développement : « Nous n’étions pas dans l’obligation de nous doter d’un PLH mais ce document nous permettait de renforcer notre connaissance, indispensable pour exercer une politique de l’habitat, et d’ouvrir la discussion avec nos partenaires : les bailleurs sociaux, les opérateurs privés... »³⁹

Si le CCH n’exige pas une formalisation très précise du diagnostic, on observe cependant une certaine « standardisation » de ce volet. Ces similitudes sont liées pour partie à la disponibilité des sources statistiques employées, qui sont les mêmes pour la quasi-totalité des PLH.

Dans la grande majorité des documents étudiés, les diagnostics s’organisent selon trois

« piliers » :

• la démographie (qui recouvre assez largement l’analyse du profil de la population, des ménages) ;

• le parc de logements (avec une description généralement organisée par type d’offre) ;

• la construction neuve (analyse des dynamiques de construction et des marchés immobiliers et fonciers).

RENNES MÉTROPOLE a engagé plusieurs études ciblées dans le but d’alimenter la réflexion des services de l’agglomération sur plusieurs problématiques en fort développement local et national : les nouveaux besoins en logement, le logement étudiant, les coproprié-tés, les mixités sociales... Ces  tra-vaux ont été confiés à des experts et mis en débat avec les élus dans le cadre de différentes commissions.

La matière première ainsi dévelop-pée est ensuite versée au contenu stratégique et opérationnel du PLH de l’agglomération.

39. Entretien réalisé avec la communauté de communes du Pays des Herbiers en février 2015.

DES CHAMPS D’INTERVENTION DAVANTAGE PORTÉS À L’ÉCHELLE COMMUNALE

Parallèlement aux politiques intercommunales la plupart des communes poursuivent leurs interventions en matière d’habitat

Dans près de neuf communautés sur dix, les communes inteviennent également en matière d’habitat

Des domaines d’intervention privilégiés par les communes :

• au 1^er rang, l’abondement des financements de la communauté

• l’action foncière

• la réhabilitation du parc (OPAH par exemple)

• la gestion de la demande et des attributions

• les projets de rénovation urbaine

Oui Non

14,1 %

85,9 % Les communes interviennent-elles également en matière d’habitat ?

37

Le PLH, outil de gouvernance et de mise en œuvre des politiques locales de l’habitat : état des lieux et perspectives

MÉTHODES, ORIENTATIONS ET PORTÉE DU PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT

Cette approche thématique entraîne une analyse souvent segmentée et peu transversale, ne permettant pas de disposer d’une véritable vision croisée entre offre et demande :

• Si les analyses proposées permettent de disposer d’une bonne vision du « stock » de logements et du profil de la population en place, l’étude des flux et des trajectoires résidentielles des ménages est peu présente, du fait notamment de la faiblesse des sources statistiques sur le sujet.

• Les analyses de marché y sont également de qualité très variable : d’une simple observa-tion des prix à des études plus élaborées mettant en évidence de manière plus dynamique l’adéquation de l’offre aux besoins des différentes catégories de publics, elles font état d’une connaissance au final assez théorique et peu opérationnelle de la stratégie et du mode opé-ratoire des promoteurs, qu’ils soient publics ou privés.

• L’exploitation des données relatives à l’expression effective d’une demande – et non d’un besoin théorique – reste marginale : analyses en flux comme évoqué plus haut, données relatives à la demande en logement social, exploitation des informations détenues par les agents immobiliers, etc.

Toutefois, de nombreuses méthodologies se développent pour apporter une mise en correspon-dance plus élaborée entre le profil des ménages et l’offre de logements.

Certains diagnostics de PLH proposent une analyse croisée et précise des « segments man-quants » de l’offre de logements. Plusieurs méthodes sont employées :

• Les PLH de Nevers Agglomération, du Pays des Herbiers ou du Grand Angoulême proposent des tableaux des parcours résidentiels croisant les publics du territoire et l’offre de logements disponible afin d’identifier les étapes les moins prises en charge. Cette approche repose sur une appréciation qualitative.

• D’autres PLH comme celui de la communauté d’agglomération Saint-Dizier, Der & Blaise ou Grand Poitiers proposent une analyse quantitative du niveau de ressources des ménages (analyse par décile) croisée aux niveaux de prix ou loyers du parc, afin d’identifier l’acces-sibilité financière des différents segments du parc.

• Enfin, les PLH du Grand Nancy ou de Nevers Agglomération analysent précisément les niveaux de prix et de loyers de l’ensemble des segments du parc (et par typologie pour le Grand Nancy) pour en déduire la part de ménages pouvant potentiellement prétendre à cette offre.

Entrée Public Parc social Parc locatif intermédiaire et privé Accession à la propriété

• Des locataires vieillissants toujours plus nombreux

• Propriétaires âgés non prioritaires souhaitant revenir en centre-ville dans le parc social

• Problématique du parc privé indigne

• Problématique d’adaptation du parc sans dispositif incitatif

• Problématique du parc privé indigne

• Temps d’attente trop long au vu des besoins des jeunes

• Manque de petits logements qui induit une pression importante

• Méconnaissance de leurs droits

• Problématique du parc privé indigne

• Un taux moyen d’attribution légèrement inférieur à la moyenne

• Une tension dans certaines communes

• Des taux d’attribution importants (publics considérés comme prioritaires)

• Existence de la cellule de recours du GIF pour le logement des plus

• Impossibilité d’accéder à la propriété même lors de la vente de patrimoine

• des produits PSLA difficile à réaliser dans le territoire en raison d’un marché trop détendu

Classes moyennes

• Populations peu présentes dans ce parc

• Peu de tension dans le parc qui conduit les ménages à se montrer exigeants (localisation, type de logement, taille, agencement...)

• Offre existante mais des ménages qui préfèrent le dispositif en place, ou encore lors de vente de patrimoine social

Segments de l’offre : Non accessible Accessible Public fortement représenté

dans ce segment du parc Moyenne à difficilement

accessible