Le champ d’application du droit de vente

Le champ d'application du droit de vente d'immeubles est défini par le premier alinéa de l'article 683, I du CGI. Aux termes de ce texte, le droit de vente d'immeuble est exigible sur « les actes civils et judiciaires translatifs de propriété ou d'usufruit de biens immeubles à titre onéreux ». Il en résulte que, sous réserve des règles de territorialité de l'impôt, le droit de vente atteint, en principe, toutes les conventions qui, en droit fiscal, s'analysent en une mutation à titre onéreux de la propriété ou de l'usufruit de biens de nature immobilière.

1.! Les conventions imposables

45.! Le droit de vente d'immeuble est susceptible d'atteindre toutes les conventions translatives à titre onéreux de propriété ou d'usufruit d'immeubles. Il est exigible dès l'instant que l'accord sur la chose et sur le prix s'est formé.

Le droit de vente d'immeuble s'applique non seulement aux ventes proprement dites mais également à tous les actes qui, sans revêtir la forme d'une vente, emportent néanmoins mutation à titre onéreux de propriété ou d'usufruit. C'est ainsi que le droit de vente d'immeuble est exigible notamment sur les adjudications ou ventes aux enchères publiques d'immeubles, les rétrocessions de biens immobiliers, annulations et résolutions amiables de ventes d'immeubles, les transactions translatives de propriété immobilière, les dations en paiement ayant pour objet des immeubles ou droits immobiliers, certaines conversions d'usufruit en rente viagère, certaines mutations immobilières résultant de clauses d'accroissement (tontines), les soultes d'échanges immobiliers, les soultes de partage imputables sur des biens immobiliers ainsi que sur les licitations et cessions de droits successifs, ayant pour objet des biens de même nature⁹⁷. En revanche, bien qu’elles soient translatives de propriété, les mutations suivantes sont soustraites du droit de vente. Il s’agit notamment des échanges purement immobiliers qui donnent ouverture au droit prévu à l'article 684 du CGI⁹⁸ et des apports en société qui font l'objet d'un régime fiscal particulier⁹⁹. Par suite, toute

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Sauf application du régime dérogatoire prévu à l'article 748 du CGI.

98 L’échange pur et simple d’immeubles est taxé au taux de 5 % sur la valeur de l’un des lots ; BOI-ENR-DMTOI-20-10, n° 1 et suivants

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convention par laquelle intervient la mutation de parcelles de bois et forêts entre dans le périmètre des conventions relevant du droit de vente d’immeubles. L’échange portant sur des parcelles de bois et forêts ou encore l’apport en société de parcelles de bois et forêts relèvent de régimes particuliers qui seront envisagés pour l’échange §2 du présent titre et pour l’apport, titre II, chapitre I, section II, §1.

2.! Les biens imposables

Les mutations à titre onéreux assujetties au tarif immobilier sont celles qui ont pour objet des biens immeubles, le caractère des biens étant déterminé, en principe et sauf dispositions particulières du droit fiscal, selon les règles du droit civil (C. civ. art. 517 à 526). Le tarif immobilier s'applique donc principalement aux ventes d'immeubles par nature, d'immeubles par destination et d'immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent ou encore aux biens déclarés immeubles par détermination de la loi¹⁰⁰.

a.! LA QUALIFICATION D’IMMEUBLE PAR NATURE DES BOIS ET FORETS

46.! Aux termes de l’article 518 du Code civil « Les fonds de terre et les bâtiments sont immeubles par leur nature »¹⁰¹. Les fonds de terre sont essentiellement immeubles par nature, ce terme comprenant non seulement le sol, mais aussi les divers éléments qui le composent, le tréfonds, et les plantations et arbres qui s'y développent. L’article 521 du même Code dispose quant à lui « Les coupes ordinaires des bois taillis ou de futaies mises en coupes réglées ne deviennent meubles qu'au fur et à mesure que les arbres sont abattus ». Les coupes de bois taillis et de futaies, tant que les arbres ne sont pas abattus constituent des immeubles par nature de sorte que leur mutation à titre onéreux entre donc dans le champ d'application de la taxe de publicité foncière. Toutefois, les récoltes et coupes de bois peuvent perdre leur caractère immobilier, notamment lorsqu'elles sont vendues sur pied. Ces mutations échappent alors à la taxe de publicité foncière¹⁰². Les ventes de coupes de bois revêtent le caractère mobilier lorsque les arbres vendus, destinés à être prochainement détachés du sol, sont envisagés par les contractants dans leur état futur. Il en

100 BOI-ENR-DMTOI-10-10-10 n° 210

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est ainsi lorsque la superficie¹⁰³ est vendue isolément ou que le sol et la superficie sont aliénés au profit de deux acquéreurs distincts. Dans cette hypothèse, il s’opère une double mutation concernant le droit réel de superficie d’une part et le droit de propriété sur le tréfonds d’autre part. En conséquence, il est nécessaire d’annoter de l’acquisition aussi bien la fiche personnelle de l’acquéreur de la superficie que celle de l’acquéreur du sol¹⁰⁴. Il en est de même lorsque le propriétaire du sol acquiert la futaie et le taillis qui appartenaient à une autre personne. L'acte authentique constatant l'acquisition de ces biens meubles ne peut donner ouverture qu'au droit fixe des actes innomés prévu par l'article 680 du CGI¹⁰⁵.

Il en résulte donc que le caractère mobilier ou immobilier de ces biens se détermine essentiellement par l'intention des parties et par la destination qu'elles entendent leur donner. Toutefois, pour écarter l’exigibilité du droit de mutation à titre onéreux, les parties peuvent volontairement qualifier leur convention de vente de biens mobiliers. En effet, sous le couvert de ventes mobilières, peuvent se dissimuler des ventes d'immeubles. Il en est ainsi lorsque la vente du sol et de la récolte ou de la coupe de bois intervient par actes séparés concomitants, ou passés à des dates rapprochées, entre les mêmes parties - ou même lorsqu'il y a des acquéreurs différents - s'il est établi que l'un a agi en tant que personne interposée. L’administration fiscale dispose alors du droit de donner à la convention sa véritable qualification, en mettant en œuvre la procédure d’abus de droit prévue par l’article L. 64 du LPF. En revanche, il a été jugé que l'acquisition par une même personne du sol et de la superficie (taillis et futaie) appartenant à deux vendeurs distincts ne faisait pas perdre à la vente de la superficie son caractère de vente mobilière¹⁰⁶.

b.! L’USUFRUIT PORTANT SUR DES BOIS ET FORETS

47.! Il résulte de l'article 526 du Code civil qu’est qualifié d’immeuble, l'usufruit des choses immobilières. Par suite, la mutation portant sur l’usufruit d’une parcelle de bois et forêts constitue une vente passible du droit de vente. Cette mutation doit le cas échéant être analysée avec précision dans la mesure où ce qui fait la valeur d’une parcelle de bois et forêts, c’est la coupe qui en résulte. Par suite, le praticien devra s’intéresser à l’assiette du droit de vente.

103 La superficie s’entend ici de l’arbre après souche ; cette notion se distingue de celle du droit de superficie qui est un droit réel immobilier

104 JCP N 1958, IV, 2671, chron

105 Rép. Durieux : AN 17 juillet 1971 p. 3705 n° 18660, non reprise dans la base Bofip.

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