Les causes de la « désertification » du centre-ville

Sem uma política ou uma estratégia de manutenção um edificado tem a tendência de seguir o seu curso natural de vida, que é caracterizado pela degradação dos seus elementos constituintes, caos ou desordem na sua utilização e, por fim, falência ou insolvência económica. Desta maneira foram desenvolvidas, ao longo dos anos, diversas abordagens com o objetivo de maximizar os diversos aspetos do processo de manutenção de edifícios. Cada uma das abordagens a serem apresentadas possuem benefícios e malefícios associados à sua implementação, e geralmente são utilizadas em conjunto e de acordo com as características do edifício e organização da gestão adotada.

Ligado a elaboração de uma política de manutenção está o estudo da unicidade de cada edifício, principalmente no que diz respeito a sua utilização, os seus elementos fonte de manutenção, os atos de manutenção adequados, registo da história (defeitos construtivos na fase de obras, patologias antigas, registos climáticos relevantes etc). Tal estudo gera a necessidade da geração dum conjunto de informações que devem ser armazenadas durante os vários períodos de vida do edifício e transmitidas ao gestor de manutenção para o seu devido tratamento e organização. A Figura 4 representa o fluxo de informação.

Figura 4 – Loop da informação durante o ciclo de vida do edifício 2.2.2.1 Manutenção Corretiva

A manutenção corretiva resulta da atuação pós-deteção de uma anomalia num EFM e tem como filosofia principal reparar o elemento a um estado semelhado ao inicial, para que este possa assim desempenhar a sua função original de maneira satisfatória. É avaliada por dois parâmetros, quanto ao seu tamanho e quanto a sua gravidade e é organizada em duas categorias de intervenções: deferida no tempo e imediata.

15 Geralmente é considerada como estratégia de manutenção mais elementar, ou básica, se comparada com outras estratégias. [21] [19]

O tamanho da intervenção é categorizado pelos meios envolvidos em cada uma das ações de manutenção e pela extensão dos trabalhos. A gravidade, por outro lado, é caracterizada pela importância em que se deve realizar os trabalhos, elementos pouco importantes ou em baixo nível de degradação tem uma gravidade baixa e elementos muito degradados ou muito importantes tem uma gravidade alta. Consoante a combinação dos dois parâmetros definidos a correção ser feita de maneira imediata ou pode ser deferida no tempo.

Deve-se ressaltar que embora todo plano de manutenção deva ter estratégias de manutenção corretivas, seja por causa de desastres ou outras eventualidades, este não deve ser o único ou o pilar fundamental do plano de manutenção. Embora seja de simples elaboração e execução o método é por muitas vezes onerosa economicamente e pode implicar desperdício de recursos e diminuição do período de vida do edifico.[25]

Num estudo americano foi constatado que, durante os anos 90, este tipo de estratégia de manutenção teve um forte crescimento em comparação aos outros, tendo como consequência lógica posterior a conclusão de que deveria ter sido feita uma implementação de estratégias de manutenção preventivas. A manutenção corretiva deve ser utilizada apenas como um último recurso e apenas em situações excecionais. O seu uso, embora vantajoso no curto prazo, se torna mais oneroso economicamente, socialmente e ecologicamente no longo prazo, conforme se demonstra do Gráfico 12.

2.2.2.2 Manutenção Preventiva

A manutenção preventiva caracteriza-se pela execução de operações de manutenção antes do aparecimento de anomalias, ou seja, antes de haver qualquer manifestação patológica. Segundo [26], os programas de manutenção preventiva otimizam futuros benefícios, ou seja, maximizam o retorno do investimento. Por esse motivo, considera-se que este tipo de manutenção, a que alguns autores atribuem a designação de manutenção pró-ativa, agrega vantagens comparativamente com a manutenção corretiva.

A estratégia pode ser subdividida em duas metodologias: Manutenção Sistemática

A manutenção sistemática consiste no planeamento e operacionalização de um conjunto de procedimentos, com periodicidades fixas, definidas na fase de projeto para cada EFM [21]. Este tipo de manutenção é independente do estado de desempenho dos elementos e implica a definição antecipada da vida útil dos vários elementos constituintes do edifício, em particular daqueles mais suscetíveis de operações de manutenção ou daqueles cuja mínima perda de desempenho coloque em risco o correto funcionamento do edifício ou de outros elementos adjacentes.

A otimização da frequência das intervenções obriga a um conhecimento profundo das características de cada elemento, o que só é possível se estiver reunido um conjunto de informações técnicas e de estudos estatísticos que atestem a forma como este se vai degradando, de acordo com as condições de utilização a que estiver sujeito e as exigências que tiver de satisfazer. Como exemplo de manutenção sistemática, cita-se a troca de lâmpadas em postes de luz em vias públicas, independentemente do seu estado de desempenho, com o objetivo de garantir, independente do período, a sua funcionalidade e de conservar a imagem pública perante os moradores do conselho.

De realçar que, apesar de a manutenção sistemática não prever inspeções periódicas, permite uma redução dos trabalhos extraordinários e uma menor interferência com a normal utilização do edifício.

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Manutenção Condicionada

A contraponto da manutenção sistemática, a manutenção condicionada não arbitra uma periodicidade de substituição ou manutenção de EFM, este tipo de manutenção tem como base de atuação os fenómenos de pré-patologia. Logo é associado a este método a implementação de um sistema robusto de inspeção, este sim condicionado a uma periodização, que permite detetar a deterioração do elemento no seu início.

Segundo a NP EN 13306, a definição regulamentar de manutenção condicionada é “baseada na vigilância do funcionamento do bem e/ou parâmetros significativos desse funcionamento, integrando as ações dai recorrente”[21]

Relativamente as inspeções dos edifícios para avaliar a necessidade e prioridade do trabalho, estas devem ser devidamente planeadas e ter em conta diversos aspetos, mais principalmente as características de cada EFM e as condições financeiras de cada situação. Não Inspecionar frequentemente implica na ruína dos edifícios, e inspeções demasiadamente frequentes podem ser caras e levar em causa a viabilidade económica do sistema de manutenção.

Através da manutenção condicionada pode haver uma eventual progressão para uma manutenção sistemática, isto é, através de uma inspeção primária é possível estimar a próxima correção possível consoante o estado de deterioração do material. Só assim, com estas ferramentas e um trabalho consistente de vários anos nos vários subsistemas, poderá haver uma evolução significativa e gradual no âmbito da manutenção aplicada.

Gráfico 12 - Custos de manutenção (adaptado de [25])

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2.2.2.3 Manutenção Integrada ou SMI

O sistema de manutenção integrada (SMI) surge como uma forma de ligação entre os três tipos de manutenção acima mencionados. Nele utiliza-se da troca de informação entre os agentes envolvidos na manutenção, a fim de melhor afinar, e modificar, as estratégias de manutenção de acordo com o desenvolvimento real das patologias e exigências dos utentes do edifício. [19]

Desta maneira, de acordo com as informações recolhidas, o gestor de manutenção pode utilizar uma abordagem estritamente corretiva e, ao mesmo tempo alterar o período de inspeção para o EFM, ou adiantar o processo de manutenção sistemática e substituir dos elementos deste EFM de maneira preventiva.

Tal abordagem, entretanto, deve ser assentada em um sistema de informação robusto que seja capaz de captar, armazenar e gerir as informações do edifício durante a sua vida útil. Esta abordagem devera ter um sistema de cadastro, plano de manutenção, plano de intervenção, registo dos recursos disponíveis e agentes responsáveis. Um exemplo simplificado de um SMI pode ser descrito pelo fluxograma a seguir:

Figura 6 - Fluxograma sistema de manutenção integrada (retirado de [19])