Pour l’exemple suivant, les mêmes données que l’exemple précédent sont reprises afin de pouvoir comparer au mieux la situation fiscale de la personne physique et de la structure personne morale-personne physique77.
A titre d’information pour ce même immeuble la valeur vénale serait approximativement de CHF 15'000'000 soit 43.6% de plus que la valeur fiscale78.
Le rendement brut de la valeur vénale de l’immeuble est donc après calcul de 3.6 %. Calcul : ((100 / 15'000’000) x 540'000) = 3.6%
Concernant les charges, l’immeuble n’étant pas géré par une régie, mais directement par la personne physique le détenant, il n’y aura donc pas de frais de régie à prendre en compte.
Les charges sont :
Les frais nécessaires à l’entretien du bâtiment déductibles selon l’article 34 let. d
LIPP qui sont estimés à CHF 40'00079.
Une prime d’assurance incendie et contre les dégâts d’eau, déductible selon l’article
34 let. d LIPP calculée sur la valeur fiscale de l’immeuble qui est donc de CHF 10'444'874, cette assurance est estimée à CHF 15'00080.
L’impôt immobilier complémentaire, déductible tant au niveau cantonal (rapport du
Grand Conseil PL 10756-A)81 que fédéral (art. 9 al. 1 LHID), cet impôt s’élève à CHF 10'444,8582.
76 Arrêt du 19 juillet 2010 par le président de la cour fiscale (607 2008-45 et 46), p 4.
77 Cf. supra, p. 12 et 13.
78 Approximation effectuée en comparaison d’immeubles de taille semblableau Grand-Saconnex.
79 Cf. supra, p. 13.
Questions fiscales liées à la location d’un bien immobilier dans le canton de Genève dans le cadre de la gestion d’un La déduction forfaitaire au niveau cantonal et communal ne sera pas possible étant donné qu’elle n’est applicable que pour le propre logement du contribuable selon l’article 20 al. 1 RIPP, ce sera donc les frais effectifs qui seront déduits au niveau cantonal et communal.
Par contre, il sera possible d’effectuer une déduction forfaitaire pour l’impôt fédéral direct, cette déduction sera de 20% du rendement brut des loyers imposables puisque dans ce cas l’immeuble à plus de dix ans (art. 2 al. 2 let. b ODIP).
2.4.1 Calcul de l’assiette fiscale pour l’impôt cantonal et communal sur le revenu
Le revenu brut est de CHF 540'00083, pour calculer l’assiette, l’administration fiscale va déduire les frais effectifs incluant la prime d’assurance payée durant l’année, les frais nécessaires à l’entretien du bâtiment, ainsi que l’impôt immobilier complémentaire, soit : (540'000 – (40'00084 - 15'00085 – 10'444’8586)) = CHF 474'555
2.4.2 Impôt cantonal sur le revenu
Le calcul pour les personnes mariées n’est pas le même que pour les personnes célibataires, il existe dans le canton de Genève un système appelé splitting, (art. 41 al. 2 LIPP). Ce dernier reprend l’assiette fiscale en la divisant par 50% pour calculer l’impôt de base des personnes mariées.
Dans l’exemple donné, l’assiette fiscale sera donc de : (474'555 x 50%) = CHF 237’277
L’impôt cantonal de base sur le revenu selon l’article 41 al. 1 LIPP se calcule comme suit :
La dernière tranche est de CHF 182’841 pour CHF 24'866.35 d’impôt sur le revenu qu’il faut multiplier par deux en raison du splitting, soit :
(24’866.35 x 2) = CHF 49'732
81 Rapport de la commission fiscale chargée d’étudier le projet de loi du Conseil d’Etat modifiant la loi sur l’imposition des personnes physiquesdu 30 décembre 2010.
82 Cf. infra, p. 33.
83 Cf. supra, p. 12.
84 Cf. supra, p. 27.
85 Cf. supra, p. 27.
Questions fiscales liées à la location d’un bien immobilier dans le canton de Genève dans le cadre de la gestion d’un Le solde de l’assiette fiscale monte ainsi à :
(237’277 – 182'841) = CHF 54’436
Il faut appliquer à cette difference le taux de la tranche immédiatement supérieure, c’est-à-dire 17%, soit :
(54’436 x 17%) = CHF 9'254.10
Puis multiplier à nouveau par deux en raison du splitting, soit: (9'254.10 x 2) = CHF 18'508.20
L’impôt cantonal de base sur le revenu se monte ainsi à : (49'73287 + 18'508.20) = CHF 68'240.20
La réduction est de 12% sur l’impôt cantonal de base sur le revenu selon l’article 1 LDIRPP88, soit :
(68'240.20 x 12%) = CHF 8'188.80
Les centimes additionnels cantonaux sont de 47.5 % sur l’impôt de base sur le revenu selon l’article 3 al. 1 Lbu-2015, soit :
(68'240.20 x 47.5%) = CHF 32’414
La réduction est de 12% sur les centimes additionnels cantonaux selon l’article 1 LDIRPP, soit :
(32’414 x 12%) = CHF 3’889.70
Les centimes d’aide à domicile sont de 1% sur l’impôt de base sur le revenu selon l’article 3 al. 2 Lbu-2015, soit :
(68'240.2 x 1%) = CHF 682.40
le total des impôts cantonaux sur le revenu se monte ainsi à :
(68'240.20 – 8'188.80 + 32’414 – 3'889.70 + 682.40) = CHF 89'258.10
87 Cf. supra, p. 28.
88 LDIRPP : Loi genevoise relative à la diminution de l’impôt sur les revenus de personnes.
Questions fiscales liées à la location d’un bien immobilier dans le canton de Genève dans le cadre de la gestion d’un
2.4.3 Impôt communal sur le revenu
La part privilégiée du Grand-Saconnex est de 44% selon ArCA-2015 du 45% sur l’impôt cantonal de base sur le revenu selon les articles 295A al. 2 et 3 LCP, soit :
(30'708.1089 x 44%) = CHF 13'511.60
Les centimes additionnels communaux du Grand-Saconnex sont de 44% selon ArCA-2015 sur l’impôt cantonal de base sur le revenu diminué de la base de calcul de la part privilégiée du Grand-Saconnex, soit :
(37'532.1090 x 44%) = CHF 16'514.10
Le total des impôts communaux sur le revenu se monte à : (13'511.60 + 16'514.10) = CHF 30'025.70
2.4.4 Impôt cantonal et communal sur le revenu
Le total de l’impôt cantonal et communal sur le revenu se monte à : (89'258.1091 + 30'025.70) = CHF 119'283.80
2.4.5 Calcul de l’assiette fiscale pour l’impôt fédéral sur le revenu
La calcul de cette assiette corespond au 20% de la valeur locative brut imposable selon les articles 2 al. 2 let. a et b ODIP et art 20 al. 2 let. a et b RIPP qui est de CHF 540'00092, soit :
(540'000 x 20%) = CHF 108'000 (540'000 – 108'000) = CHF 432’000
Il faut retrancher de ce montant CHF 2600 de déductions pour les couples mariés selon (art. 35 al. 1 let. c LIFD).
89 Calcul : (68'240.2 x 45%) = CHF 30'708.10.
90 Calcul : (68'240.2 – 30'708.2) = CHF 37'532.10.
91 Cf. supra, p. 29.
Questions fiscales liées à la location d’un bien immobilier dans le canton de Genève dans le cadre de la gestion d’un L’assiette fiscale se monte ainsi à :
(485'000 – 2'600) = CHF 429’400
2.4.6 Impôt fédéral sur le revenu
L’impôt fédéral de base sur le revenu selon l’article 214 LIFD se calcule comme suit : L’avant dernière tranche est de CHF 400’000 pour CHF 38’562 d’impôt sur le revenu. Il faut diviser le solde de l’assiette fiscale par cent, soit :
(29’400 / 100) = 294
Puis appliquer au solde de l’assiette fiscale le taux en francs, soit : (294 x 13) = CHF 3’822
Le total de l’impôt fédéral sur le revenu se monte ainsi à : (38'562 + 3'822) = CHF 42’384.
2.4.7 Calcul de l’assiette fiscale pour l’impôt cantonal et communal sur la fortune
La valeur fiscale de l’immeuble déclaré est après calcul de CHF 10'444'87493. Pour calculer l’assiette fiscale, il va falloir déduire CHF 164'400 de cette somme puisque la loi autorise une déduction sociale pour les époux vivant en ménage commun selon l’article 58 al. 1 let. a LIPP, soit :
(10'444'874 – 164'400) = CHF 10'279'196
2.4.8 Impôt cantonal sur la fortune
L’impôt cantonal de base sur la fortune selon l’art 59 al. 1 LIPP se calcule comme suit : L’avant dernière tranche est de CHF 1'680'449 pour CHF 5'769.60 d’impôt sur la fortune.
Questions fiscales liées à la location d’un bien immobilier dans le canton de Genève dans le cadre de la gestion d’un Le solde de l’assiette fiscale monte ainsi à :
(10'279'196 – 1'680'449) = CHF 8'598'747
Il faut appliquer à cette difference le taux de la tranche immédiatement supérieure, c’est-à-dire 0.45%, soit :
(8'598'747 x 0.45%) = CHF 38'694.35
Puis additionner les deux impôts précédemment calculés, soit : (5'769.6094 + 38'694.35) = CHF 44'463.95
Les centimes additionnels cantonaux sont de 47.5 % sur l’impôt de base sur la fortune selon l’article 3 al. 1 Lbu-2015, soit :
(44'463.95 x 47.5%) = CHF 21'120.40
Les centimes d’aide à domicile sont de 1% sur l’impôt de base sur la fortune selon l’article 3 al. 2 Lbu-2015, soit :
(44'463.95 x 1%) = CHF 444.65
L’impôt supplémentaire sur la fortune selon l’art 59 al. 2 LIPP se calcule comme suit : L’avant dernière tranche est de CHF 3'360'899 pour CHF 2'733.55 d’impôt supplémentaire sur la fortune.
Le solde de l’assiette fiscale se monte ainsi à : (10'279'196 – 3'360'899) = CHF 6'918’297
Il faut appliquer à cette difference le taux de la tranche immédiatement supérieure, c’est-à-dire 0.135%, soit :
(6'918'297 x 0.135%) = CHF 9'339.70
Puis additionner les deux impôts précédemment calculés, soit : (2'733.55 + 9’339.70) = CHF 12'073.25
Le total des impôts cantonaux sur la fortune se monte ainsi à : (44'463.95 + 21'120.40 + 444.65 + 12'073.25) = CHF 78'102.25
Questions fiscales liées à la location d’un bien immobilier dans le canton de Genève dans le cadre de la gestion d’un
2.4.9 Impôt communal sur la fortune
La part privilégiée du Grand-Saconnex est de 44% selon ArCA-2015 du 45% sur l’impôt cantonal de base sur la fortune selon les articles 295A al. 2 et 3 LCP, soit :
(20'008.8095 x 44%) = CHF 8'803.45
Les centimes additionnels communaux du Grand-Saconnex sont de 44% selon ArCA-2015 de l’impôt cantonal de base sur la fortune diminué de la base de calcul de la part privilégiée du Grand-Saconnex, soit :
(24'455.1596 x 44%) = CHF 10'760.25
Le total des impôts communaux sur la fortune se monte ainsi à : (8'803.45 + 10'760.25) = CHF 19'564.10
2.4.10 Impôt cantonal et communal sur la fortune
Le total de l’impôt sur la fortune au niveau cantonal et communal se monte ainsi à : (78'102.2597 + 19'564.10) = CHF 97’666.35
2.4.11 Total de l’impôt sur le revenu et la fortune de la personne physique
Le total de l’impôt sur le revenu et la fortune de la personne physique se monte ainsi à : (119'283.8098 + 42’38499 + 97'666.35) = CHF 259'334.15
2.4.12 Impôt immobilier complémentaire
L’impôt immobilier complémentaire est de 0.1% sur la valeur fiscale de l’immeuble selon l’article 76 al. 1 et 2 LCP, soit :
(10'444’874100 x 0.1%) = CHF 10'444,85 95 Calcul : (44'463.95 x 45%) = CHF 20'008.80. 96 Calcul : (44'463.95 - 20'008.80) = CHF 24'455.15. 97 Cf. supra, p. 32. 98 Cf. supra, p. 30. 99 Cf. supra, p. 31. 100 Cf. supra, p. 14.
Questions fiscales liées à la location d’un bien immobilier dans le canton de Genève dans le cadre de la gestion d’un
2.4.13 Taxe personnelle
Selon l’article 374 al. 1 et 375 LCP, « les Genevois domiciliés dans le canton, les Confédérés et les étrangers au bénéfice d’une attestation ou d’un permis de séjour ou d’établissement sont soumis au paiement d’une taxe dite personnelle », c’est pourquoi il faut rajouter CHF 25 de taxe personnelle puisque dans ce cas concret la personne vit au Grand-Saconnex.
2.4.14 Total de l’impôt sur le revenu et la fortune de la personne physique additionné de l’impôt immobilier complémentaire ainsi que de la taxe personnelle
(259'334.15101 + 10'444.85102 + 25) = CHF 269'804, en réalité CHF 269'805.65.
2.4.15 Pourcentages d’impositions de la personne physique
La personne physique va donc payer un pourcentage de 29.93%103 d’impôt sur son revenu brut de CHF 540'000104.
Un pourcentage de 34.06%105 sur son revenu net de CHF 474'555106. Un pourcentage de 0.93%107 sur sa fortune de CHF 10'444'874108.
101 Cf. supra, p. 32. 102 Cf. supra, p. 33. 103 Calcul : ((100 / 540'000) x 161'669.05) = 29.93%. 104 Cf. supra, p. 12. 105 Calcul : ((100 / 474'555) x 161'669.05) = 34.06%. 106 Cf. supra, p. 28. 107 Calcul : ((100 / 10'444’874) x 97'666.35) = 0.93%. 108 Cf. supra, p. 14.
Questions fiscales liées à la location d’un bien immobilier dans le canton de Genève dans le cadre de la gestion d’un Le tableau ci-dessous permet de résumer les calculs des différents impôts de manière visuelle. (nb : les arrondis utilisés peuvent donner des chiffres très légèrement différents des calculs précédents).
Questions fiscales liées à la location d’un bien immobilier dans le canton de Genève dans le cadre de la gestion d’un
III. Conclusion
Le cas pratique précédemment étudié permet de constater que, avec le même bien immobilier et dans une situation semblable, les impôts à payer ne sont pas les mêmes pour une structure personne morale-personne physique et une personne physique. Le cas pratique réalisé démontre que la structure personne morale-personne physique paiera CHF 285'058.05 d’impôts, alors que la personne physique en paiera CHF 269'805.65. Soit après calcul une différence de CHF 15'252.4 en faveur de la personne physique, cette différence n’est pas anodine.
Toutefois, il convient de rappeler deux point importants qui peuvent modifier le résultat démontré plus haut.
Premièrement, dans le cas pratique, l’immeuble cité n’est pas de type MINERGIE ou MINERGIE-P, or selon l’article 78 LCP, les immeubles qui respectent un standard de haute performance énergétique tels que MINERGIE et MINERGIE-P sont exonérés de l’impôt immobilier complémentaire pendant vingt ans. L’impôt immobilier complémentaire est de 0.1% de la valeur fiscale des immeubles appartenant à une personne physique selon l’art. 76 al. 1 LCP, et de 0.2% de la valeur fiscale des immeubles pour les sociétés immobilières ou autres personnes morales poursuivant un but lucratif selon l’art. 77 al. 1 let. b et c LCP. Après calcul, l’on peut déduire que si l’immeuble était de type MINERGIE ou MINERGIE-P dans le cas pratique, la différence d’impôts payés serait réduite à CHF 5'768.9 en faveur de la personne physique.
Secondement, la fortune de la personne physique détenant les actions de la personne morale est dans ce cas pratique considérée comme de la fortune privée. Les rendements des dividendes sont donc imposés à 60% sur l’assiette fiscale selon les articles 20 al. 1 bis LIFD et 22 al. 2 LIPP. Si la fortune était considérée comme de la fortune commerciale, l’imposition partielle des dividendes serait alors de 50% sur l’assiette fiscale selon les articles 18b al. 1 LIFD et 19B IB al. 1 LIPP. Après calcul, l’on peut déduire que si la fortune de la personne physique détenant les actions de la personne morale était considérée comme de la fortune commerciale dans le cas pratique, la différence d’impôts payés serait réduite à CHF 3’684 en faveur de la personne physique.
Cela démontre que si l’immeuble détenu par la société est de type MINERGIE ou MINERGIE-P, et que, de plus, la fortune de la personne physique détenant les actions de la personne morale est considérée comme de la fortune commerciale, la différence d’impôts payés sera de CHF 6'647.25 mais cette fois en faveur de la structure personne
Questions fiscales liées à la location d’un bien immobilier dans le canton de Genève dans le cadre de la gestion d’un morale-personne physique. Toutefois il est à noter que les rendements de la fortune commerciale sont soumis à l’AVS, après déduction de l’assurance et recalcul, la différence d’impôts payés entre les deux entités devrait se monter approximativement à
une douzaine de milliers de francs en faveur de la structure personne
morale-personne physique.
Au vu des résultats obtenus, il n’est pas aisé de définir si un mode de détention est meilleur qu’un autre, d’autant plus que, comme vu ci-dessus109, les standards de performance énergétique de l’immeuble ainsi que le type de fortune influencent aussi les résultats.
Toutefois, les avantages de la détention en nom propre sont, notamment, la simplicité administrative. En effet, la constitution et l’administration générale d’une personne morale sont plus fastidieux notamment puisqu’il faudra tenir une comptabilité. Les autres avantages de la détention en nom propre sont l’absence de versement de 5% du bénéfice de l’exercice à une quelconque réserve, obligatoire pour les sociétés jusqu'à ce que celle-ci atteigne 20% du capital-actions libéré selon l’article 671 al. 1 CO, et donc, un meilleur rendement, ainsi que la réduction des montants d’impôts payés dans certains cas vus à la page 36, comparé à la structure personne morale-personne physique.
Les avantages de la détention au travers d’une structure personne morale-personne physique sont la discrétion ainsi que l’absence de responsabilité personnelle. En effet, comme le stipule l’article 620 al. 2 du CO « Les actionnaires ne sont tenus que des prestations statutaires et ne répondent pas personnellement des dettes sociales ». Cela implique que, si la société rencontre des difficultés pour rembourser une dette, seul l’actif social, c’est-à-dire l’ensemble des biens possédés par la société, devra garantir cette dette selon l’article 620 al. 1 du CO. Les actionnaires ne seront donc pas touchés dans leurs fortunes privées.
De plus, il faut souligner que l’actionnaire n’est pas tenu de demander la distribution de dividendes. Il peut, par conséquent, laisser s’amasser les bénéfices de la société évitant ainsi une double imposition et lui laissant, de plus, la possibilité de faire un emprunt direct à la société, pour autant que les conditions légales à la contraction d’un tel emprunt soient remplies.
Enfin, l’actionnaire peut également demander un emprunt bancaire garanti par la société d’une manière plus aisée que s’il était en nom propre.
Questions fiscales liées à la location d’un bien immobilier dans le canton de Genève dans le cadre de la gestion d’un Pour finir, il convient de rappeler que la RIE III sera bientôt mise en place. Comme elle prévoit un allégement du taux cantonal d’impôt sur le bénéfice, la structure personne morale-personne physique pourrait s’avérer plus avantageuse fiscalement que la détention du bien immobilier directement par la personne physique.
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