Bénéfice imposable et nombre de transactions

Le prix de l’immobilier augmente constamment en Suisse depuis de nombreuses années. Ces éléments sont vérifiés par l’indice global des prix de transaction mis en place par la société Wüest & Partner SA. La figure 3 représente la zone géographique analysée par celui-ci.

Figure 3 – Zone géographique analysée par l’indice global des prix de transaction

Source : Wüest & Partner SA. (2013). Indice global des prix de transaction.

On constate que les régions du Valais, du Tessin et des Grisons sont concernées et que l’indice semble donc adéquat à la présente analyse, ces régions étant essentiellement touristiques.

Le prix des transactions est analysé selon deux variantes : les propriétés par étage (figure 4) ainsi que les maisons individuelles (figure 5).

Figure 4 – Indice global des prix de transactions, propriétés par étage, données 1985-2012

Source : Wüest & Partner SA. (2013). Indice global des prix de transaction.

Figure 5 – Indice global des prix de transactions, maisons individuelles, données 1985-2012

Source : Wüest & Partner SA. (2013). Indice global des prix de transaction.

Sur la base de ces graphiques, on constate que, depuis 2002, le prix de l’immobilier, que ce soit pour des propriétés par étage ou des maisons individuelles, est en forte hausse. Les deux indices ont quasiment doublé en 10 ans.

La question se pose de savoir si, hors Lex Weber et suppression des forfaits fiscaux, les conditions seraient toujours réunies afin de maintenir cette hausse ou si les prix vont se tasser, ou diminuer.

L’évolution des prix de l’immobilier semblent ainsi déterminante. Ceux-ci sont conditionnés par un certain nombre d’éléments tels que les taux d’intérêts hypothécaires ou encore les conditions économiques. Ceux-ci sont étudiés séparément dans les prochains paragraphes.

1.3.2.1 Taux d’intérêts hypothécaires

De faibles taux d’intérêts incitent à l’investissement du fait du faible coût de l’argent. Il semble ainsi intéressant de comparer l’évolution des prix de l’immobilier à l’évolution des taux d’intérêts que l’on retrouve dans la figure 6.

Figure 6 – Evolution historique du taux d’intérêt, données 1989-2012

Source : UBS. (2012). Frais d’intérêts pour hypothèques.

Ces taux sont en baisse constante depuis les années 90. Il semble exister une forte relation inverse entre les taux d’intérêts et les prix de l’immobilier. Dans ce contexte, la figure 7 présente notamment les prévisions BAKBASEL concernant les taux hypothécaires.

Figure 7 - Importants inputs de prévision pour le pronostic des investissements immobiliers

Source : BAKBASEL. (2013). Conséquences de l’initiative résidences secondaires sur le développement régional du tourisme et de l’économie.

Cette figure démontre clairement une hausse attendue des taux d’intérêts dès 2018. Ces derniers sont actuellement à un niveau minimal. Cette augmentation attendue constitue un facteur aggravant le ralentissement des prix. En effet, les taux à long terme augmentant progressivement, ils renchériront de facto l’investissement.

Les taux se trouvent actuellement à 3 %. Une hausse à un taux de 5 % est attendue pour 2018. Par comparaison, avec la figure 6, les taux d’intérêts se montaient à 5 % dans les années 1995-1996. A cette époque, l’indice des prix (figures 4 et 5) se situent entre 125 et 130. Ceux-ci se trouvent en 2012 à plus de 210. D’autres éléments entrent en considération dans le calcul de la valeur immobilière, tels l’inflation, le pouvoir d’achat, la population, ce qui peut atténuer la baisse. Ce constat laisse présager une stabilisation des prix jusqu’en 2017, suivie par une baisse.

Toutefois, les bénéfices engrangés les dix dernières années sur la valeur immobilière de leur bien par les propriétaires permettront de maintenir un certain bénéfice.

1.3.2.2 Conditions économiques

Toutefois, ces paramètres ne tiennent pas compte de la conjoncture économique actuelle. Les investisseurs sont en diminution sur le Haut Plateau. Les informations énumérées dans cette partie sont issues d’entretiens effectués auprès d’agents immobiliers et de banquiers de la station. Selon ces derniers, il existe trois sortes de clients potentiels à l’achat d’une résidence principale ou secondaire :

 Les locaux

 Les Suisses

 Les étrangers

La demande locale est faible à Crans-Montana. En effet, sauf quelques rares exceptions, les prix de l’immobilier ne permettent pas aux indigènes un achat sur le Haut Plateau. De plus, la plupart du temps, un client local construit directement son habitation sur un terrain familial (donation, succession, etc.) ce qui ne constitue ainsi pas véritablement une demande pour les logements existants.

Pour la clientèle helvétique, la situation est quelque peu différente. De nombreux romands pourraient acquérir des chalets ou des résidences secondaires à proximité des pistes. Néanmoins, la crise dans laquelle l’Europe est plongée tend à reporter ce genre d’investissements étant donné l’incertitude quant aux années futures en Suisse et la lenteur de la reprise économique. Cette perspective ne favorise pas les investissements et ceux-ci s’effectueront peut-être dans quelques années.

Cette même crise plonge de nombreux pays voisins dans des situations difficiles, ce qui freine les investissements venant de l’étranger en Valais et sur le Haut Plateau. Ceci est accentué par la cherté du franc qui est certainement liée à l’actuelle situation européenne et qui pourrait se résoudre à la suite de celle-ci.

A cela s’ajoutent les répressions fiscales de plus en plus présentes dans certains pays européens. La pression fiscale effectuée sur les ressortissants étrangers ayant placés leur argent dans les banques

helvétiques est forte et les retraits de fonds sont importants. La chasse à l’argent non déclaré est en cours et la tendance semble plus au désinvestissement qu’à l’investissement.

Plusieurs agences immobilières font état du manque de clients italiens souhaitant investir dans la station depuis l’année dernière. Et pour cause : les contrôles effectués par le fisc sont devenus fréquents et consistent un frein important à l’investissement dont la source serait une quelconque évasion fiscale étrangère.

Finalement, suite aux pressions internationales, les banques suisses ont changé leur modèle d’affaire et n’acceptent désormais plus que de l’argent « propre », déclaré dans le pays d’origine, ce qui a également un effet sur les investissements dans l’immobilier, et notamment dans les stations, où l’achat d’une luxueuse résidence secondaire n’est plus forcément possible. L’argent de l’évasion fiscale, aujourd’hui considéré comme « sale », ne pourra plus être placé dans l’immobilier helvétique ce qui aura une incidence directe sur le marché du Haut Plateau.

Comme mentionné, une reprise économique en Europe occasionnerait certainement une modification des incitations sur les acheteurs et gouvernement étrangers, ce qui pourrait provoquer un retour des acquéreurs sur le Haut Plateau. La figure 8 présente l’évolution prévue du cours de change, de la consommation réelle et du taux de chômage pour la Suisse et la zone Euro notamment.

Figure 8 - Pronostic sur le cours du change, la consommation réelle et le taux de chômage

Source : BAKBASEL. (2013). Conséquences de l’initiative résidences secondaires sur le développement régional du tourisme et de l’économie.

Les clients potentiels étrangers étant essentiellement issus de la zone Euro, un état de la situation est effectué. Le cours de change CHF/EUR ne devrait pas varier ces prochaines années. Le taux de

chômage devrait être en recul progressif jusqu’en 2020 mais reste tout de même extrêmement élevé. Ces conditions, cumulées à une faible reprise de la consommation réelle, semblent indiquer que la situation économique ne devrait pas spectaculairement s’améliorer en Europe d’ici à 2020. Il résulte de ces affirmations une baisse de la demande qui devrait durer jusqu’en 2020.

Dans une certaine mesure, il se peut qu’une augmentation de l’offre en biens immobiliers soit prévisible. En effet, comme indiqué, les pressions fiscales effectuées peuvent entrainer un désinvestissement et donc une mise sur le marché de biens immobiliers.

Toutefois, la part de la demande étrangère pour des biens luxueux est peu influencée par ces éléments. Malgré la crise, leur fortune est importante et la station reste attractive.