Le deuxième aspect du financement qui peut fortement influencer la conception et la réalisation des espaces publics concerne les acquisitions foncières. Cette étape est primordiale dans le bon déroulement du projet. Plusieurs scénarios sont envisageables concernant le foncier d’un futur projet.
Le premier scénario possible est celui dans lequel la collectivité est propriétaire du foncier en amont du projet. Dans ce cas, elle dispose de plusieurs possibilités afin de mettre à disposition son foncier auprès de l’aménageur. La collectivité peut alors céder le foncier dont elle dispose à titre gracieux sous la forme de charge foncière. Cette forme de cession du foncier permet de limiter l’impact des acquisitions dans le coût du projet. La collectivité peut également décider de céder le foncier au même prix qu’elle a payé pour réaliser ces acquisitions. Le prix sera donc le même que celui qu’elle aura payé pour réaliser les acquisitions foncières successives. Cependant, selon l’ancienneté des acquisitions, la Communauté Urbaine réalise une plus-value qui sera également négociée. Soit elle décide de céder le foncier au prix du marché et donc empoche les plus-values, soit elle le cède au prix qu’elle a payé pour acquérir ces fonciers. Dans le cas où elle déciderait d’empocher les plus-values potentiellement créées par l’ancienneté des fonciers, elle prend le risque de mettre en difficulté l’aménageur pour équilibrer le bilan de l’opération d’aménagement. Cette question de gestion du foncier est primordiale pour la collectivité car cela va conditionner le coût de l’aménagement. En effet, dans le cas de la Communauté Urbaine de Toulouse Métropole, l’aménageur est une Société d’Economie Mixte (OPPIDEA) ce qui place la collectivité dans la situation de garante du résultat et donc du bilan de l’aménagement. A la fin de la concession d’aménagement, si le bilan de cette dernière est négatif et que l’opération est gérée en concession publique, la différence devra donc être absorbée par la collectivité. Cette dernière a donc tout intérêt à bien penser la stratégie d’aménagement qu’elle choisit de mener vis-à-vis de son aménageur car elle est garante de l’équilibre du bilan final. Afin de mener une politique de gestion foncière exemplaire, Toulouse Métropole dispose de plusieurs outils. Le premier de ces outils est réglementaire, le Plan Local d’Urbanisme. Il va permettre d’anticiper ou au moins de réduire la spéculation foncière possible sur certains secteurs en fermant des zones à l’urbanisation ou simplement en ne les ouvrant pas. Grâce au PLU, la spéculation foncière peut être, pour
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une partie, contrôlée. La Zone d’Aménagement Différé (ZAD)20 permet également de
maîtriser le foncier de futurs secteurs projet en permettant notamment le recours au droit de préemption. Enfin, les Etablissements Publics Foncier Locaux (EPFL) permettent une meilleure approche du marché foncier et surtout l’acquisition et le portage du foncier jusqu’à la mise en place du projet.
Si le foncier appartient à des propriétaires privés, la Communauté Urbaine peut soit les acquérir par une négociation directe avec les propriétaires soit par l’utilisation du droit de préemption voire d’expropriation. Dans les différents cas possibles pour l’acquisition de ces fonciers privés, des aléas vont influencer le prix du foncier et donc déséquilibrer le bilan prévisionnel de l’opération. La situation idéale voudrait que la Communauté Urbaine soit propriétaire de tout le foncier nécessaire à l’opération d’aménagement hors le portage de ce foncier est un lourd investissement et la Communauté Urbaine ne peut pas assurer ce portage sur l’ensemble des opérations de ZAC qu’elle initie. Dans la majorité des cas, elle se contente d’une maîtrise foncière partielle, le coût de l’ensemble des acquisitions étant trop important pour être réalisé d’un seul tenant. De plus, un phénomène de spéculation foncière peut venir compliquer le processus d’acquisition. En effet, lorsque la ZAC se situe dans un secteur déjà urbanisé et/ou ouvert à l’urbanisation, les propriétaires fonciers, conscient de l’enjeu que représente leur foncier, ont tendance à gonfler les prix de vente. C’est notamment pour cette raison qu’une utilisation en amont du projet des outils de planification et du PLU est indispensable. Malgré ces outils, d’autres problématiques peuvent émerger. En effet, certains propriétaires ne souhaitent pas vendre leurs terrains, soit par simple choix, soit dans l’attente d’une hausse des prix. Ce phénomène de rétention foncière ne peut être contourné, dans certain cas, que par la mise en place d’une Déclaration d’Utilité Publique (DUP) à l’égard du projet et de ce fait de l’ouverture de la procédure d’expropriation21. Cette procédure permet l’acquisition de
foncier n’étant pas à la vente. Mais cette procédure est longue et entraine souvent un rapport de force entre collectivité et habitants.
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La question du foncier dans les opérations en ZAC est centrale car elle aura, en fonction de la stratégie définie, un impact important sur la suite du projet. Une bonne stratégie foncière peut permettre de valoriser un projet qui semblait compromis à la base, à l’inverse une mauvaise stratégie foncière peut bloquer l’avancement d’un projet qui semblait assez simple en première approche. Les études pré-préalables prennent ici tous leurs sens.