LE SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ. Corinne MOSTIN Avocat au barreau de Bruxelles (4LAW)

LE SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ

Corinne MOSTIN Avocat au barreau de Bruxelles

(4LAW)

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D/2020/2664/325 ISBN 978-94-03-01699-3 BP/SYNDIC-BI20001

Wolters Kluwer – Le syndic de copropriété III

TABLE DES MATIÈRES

CHAPITRE 1. STATUT JURIDIQUE ET RESPONSABILITÉ DU SYNDIC 5

SECTION 1. Statut juridique du syndic 5

§ 1. Organe ou mandataire 5

§ 2. Statut professionnel du syndic 7

SECTION 2. Responsabilité du syndic 10

§ 1. Responsabilité civile du syndic 10

1. Responsabilité du syndic à l’égard de l’association des copropriétaires 10

a) Responsabilité contractuelle 10

1. Mandat 10

2. Obligations de moyen et de résultat 11

3. Critères d’appréciation de la responsabilité 12

4. Contrat de syndic et clauses exonératoires 13

b) Responsabilité extracontractuelle (dite aussi quasi-délictuelle) du syndic : le

concours de responsabilité 15

2. Responsabilité du syndic à l’égard des tiers 16

a) Responsabilité contractuelle de l’association des copropriétaires et responsabilité

du syndic organe : absorption 16

b) Responsabilité extracontractuelle de l’association des copropriétaires et

responsabilité du syndic organe 17

1. Coexistence de responsabilité ou absorption 17

2. Responsabilité du syndic à l’égard du tiers cocontractant de l’association des

copropriétaires 18 3. Responsabilité du syndic à l’égard des tiers non cocontractants de l’association

des copropriétaires 20

4. Responsabilité du syndic à l’égard des copropriétaires 21

3. La décharge 24

a) A l’égard de l’association des copropriétaires 24

b) À l’égard des tiers 26

4. Mise en œuvre de la responsabilité 26

5. Introduction de l’action en responsabilité 28

§ 2. Responsabilité déontologique 29

§ 3. Responsabilité pénale 30

CHAPITRE 2. MANDAT DU SYNDIC 35

SECTION 1. Choix du syndic 35

Table des matières

IV Le syndic de copropriété – Wolters Kluwer

SECTION 2. Mode de nomination 36

§ 1. Syndic désigné par le règlement d’ordre intérieur 36

§ 2. Syndic élu par l’assemblée générale 37

1. Décision de l’assemblée générale 37

2. Syndic provisoire nommé par l’assemblée générale 38

§ 3. Syndic nommé par le juge 38

1. Syndic judiciaire 38

a) Conditions 38

b) Procédure 40

c) Qualité du syndic désigné 41

d) Missions 42

2. Syndic provisoire 42

a) Conditions 42

b) Procédure 45

c) Qualité du syndic désigné 46

d) Missions 46

e) Contrôle 48

3. Statut du syndic nommé par le juge 50

4. Administrateur provisoire 51

SECTION 3. Contrat de syndic 53

§ 1. Nécessité d’un écrit 53

§ 2. Négociation du contrat 53

§ 3. Contenu 54

§ 4. Signature 55

§ 5. Sanctions 55

§ 6. Syndic nommé par le juge 56

SECTION 4. Durée du mandat 56

§ 1. Durée 56

§ 2. Renouvellement 57

§ 3. Échéance de la mission 58

1. Renon 58

2. Démission 58

3. Révocation 59

4. Autres causes 60

§ 4. Obligations consécutives à la fin de sa mission 61

SECTION 5. Rémunération 63

§ 1. Mandat gratuit ou rémunéré 63

§ 2. Prestations ordinaires et complémentaires 64

1. Prestations ordinaires – sous forfait 64

2. Prestations complémentaires 65

3. Critères de distinction 65

§ 3. Règlement des honoraires et frais et prescription 67

§ 3. Mode de rémunération 67

§ 4. Assujettissement à la T.V.A. 68

Table des matières

Wolters Kluwer – Le syndic de copropriété V

SECTION 6. Obligation d’information 68

§ 1. Principe 68

§ 2. Informations à transmettre 69

§ 3. Documents d’information 69

§ 4. Informations sur demande 70

§ 5. Réclamations 70

§ 6. Sanctions 70

SECTION 7. Publicité 71

CHAPITRE 3. MISSIONS DU SYNDIC 79

SECTION 1. Étendue des pouvoirs du syndic 79

SECTION 2. Le processus décisionnel 81

§ 1. Assemblées générales 82

1. Objet de l’assemblée générale 82

a) Assemblée ordinaire 82

b) Assemblée extraordinaire 83

1. Urgence et intérêt 83

2. Demande de copropriétaires 84

3. Nomination d’un syndic 85

4. Convocation sur réquisition judiciaire 85

2. Convocation de l’assemblée générale 87

a) Contenu 87

1. Modalités de la réunion 87

2. Ordre du jour 87

3. Rôle du syndic 87

4. Propositions 88

5. Obligation d’inscrire les propositions 88

6. Ordonnancement 89

7. Modalités de consultation 90

b) Convocation 90

1. Syndic 90

2. Lettre recommandée 90

3. Adresse 91

4. Destinataires 91

5. Délai 92

c) Affichage 92

1. Bénéficiaires 92

2. Lieu 92

3. Recours 92

4. Autres mesures 93

Table des matières

VI Le syndic de copropriété – Wolters Kluwer

3. Composition de l’assemblée générale 93

a) Principe 93

b) Indivisions et droits réels démembrés 94

c) Assistance 95

4. Déroulement de l’assemblée générale 96

a) Présence du syndic à l’assemblée 96

b) Liste des présences 97

c) Quorums de présence 97

1. Première séance 97

2. Deuxième séance 98

d) Présidence et secrétariat de l’assemblée 99

1. Président 99

2. Secrétaire 100

e) Procurations 100

1. Choix du mandataire 100

2. Portée 101

3. Limitation des mandats 102

4. Vérifications 103

f) Décisions 104

1. Majorité absolue 104

2. Majorités qualifiées 104

3. Quorum de vote 105

4. Abstentions, votes blancs et nuls 107

5. Majorités légales 107

6. Vote par écrit 110

g) Rédaction des procès-verbaux 110

1. Tâche du syndic 110

2. P.-V. établi en séance 111

3. Mentions 112

4. Langue 113

5. Procédure écrite 114

h) Consignation des décisions dans le registre ad hoc 114

i) Transmission des décisions 114

j) Exécution des décisions 115

§ 2. Actes conservatoires et d’administration provisoire 116

1. Principe 116

2. Actes juridiques 116

3. Actes matériels 117

4. Limites 118

§ 3. Conflits d’intérêts (art. 577-8, § 4, 15°, C. civ.) 118

SECTION 3. Gestion administrative 119

§ 1. Correspondance avec l’association des copropriétaires 119

§ 2. Documents et archives de l’association des copropriétaires 121

1. Conservation des documents 121

a) Documents de gestion 121

b) Liste des copropriétaires 122

1. Principe 122

2. Avertissement du syndic 122

Table des matières

Wolters Kluwer – Le syndic de copropriété VII

3. Rôle du notaire 123

c) Dossier d’intervention ultérieure 123

d) Archives 124

2. L’accès aux documents de la copropriété (art. 577-8, § 4, 11°, C. civ.) 124

a) Principe 124

b) Documents et informations à caractère non privé 125

c) Documents confidentiels 126

d) Site internet 126

§ 2. Assurances 126

1. Police « globale » immeuble 127

a) Contenu de la police 127

b) Souscription et résiliation 128

c) Paiement de la prime 130

d) Gestion des sinistres 130

2. Assurance couvrant la responsabilité du syndic 132

3. Autres assurances 133

§ 3. Informations à transmettre en cas de transmission d’un lot 134 1. Information précontractuelle (art. 577-11, § 1^er, C. civ.) 134

a) Auteurs de la demande 134

b) Champ d’application 135

c) Débiteur de l’information 136

d) Contenu de l’information 137

1. Renseignements et pièces 137

2. Coordination des statuts 137

3. Délai de validité 137

e) Communication de l’information au copropriétaire entrant 138

f) Sanctions 138

1. Avertissement 138

2. Nullité 138

3. Condition suspensive 139

4. Responsabilité 140

2. Information préalable à l’acte authentique (art. 577-11, § 2, C. civ.) 140

a) Auteur de la demande 140

1. Notaire instrumentant 140

2. Lettre recommandée 141

3. Identification du syndic 141

b) Champ d’application 141

c) Contenu de l’information 142

d) Débiteur de l’information 143

e) Sanction 143

3. Frais de transmission des informations requises 143

4. Informations à transmettre après la passation de l’acte 144

§ 4. Traduction 144

1. Principe 144

2. Documents émanant de l’association des copropriétaires 144

3. Procédure judiciaire 145

4. Droit absolu 145

5. Sanctions 145

Table des matières

VIII Le syndic de copropriété – Wolters Kluwer

6. Bénéficiaires 146

7. Choix de la langue 146

§ 5. Mise en conformité des statuts et du règlement d’ordre intérieur 147

1. Principe 147

2. Acte sous seing privé ou notarié 148

3. Sanction 148

4. Concrètement 149

§ 6. Autres prestations 151

SECTION 4. Gestion technique 151

§ 1. Travaux 152

1. Travaux d’entretien et de rénovation 152

2. Interventions urgentes 152

3. Travaux de maintenance 153

4. Travaux extraordinaires à prévoir 153

5. Réception des parties communes 154

6. Travaux d’infrastructures 155

a) Le principe 155

b) Les conditions 156

c) La mise en œuvre 157

d) Les recours 159

§ 2. Marchés et contrats : mise en concurrence (art. 577-8, § 4, 13°, C. civ.) 159

1. Principe 159

2. Notion de marchés et contrats 159

3. Seuils 160

4. Élaboration du cahier des charges 161

5. Choix de l’entreprise ou du prestataire 161

§ 3. L’évaluation des contrats de fournitures habituelles (art. 577-8, § 4, 14°, C. civ.) 162

§ 4. Prescriptions techniques réglementaires 162

SECTION 5. Gestion financière 163

§ 1. Administration des fonds 164

1. Fonds de roulement et fonds de réserve – Comptes bancaires 164

2. Clause de double signature 165

§ 2. Tenue des comptes 165

1. Comptabilité 165

2. Décomptes individuels 166

a) Établissement 166

b) Consommation individuelle 166

c) T.V.A. 167

d) Communication 168

e) Usufruit et autres droits réels 168

f) Inoccupation 170

3. Contrôle des comptes et approbation par l’assemblée générale 170

a) Commissaire aux comptes 170

b) Consultation des comptes 171

c) Approbation 171

Table des matières

Wolters Kluwer – Le syndic de copropriété IX

4. Décomptes liés à la transmission d’un lot 172

§ 3. Préparation d’un budget (art. 577-8, § 4, 18°, C. civ.) 173

1. Principe 173

2. Dépenses courantes 174

3. Dépenses extraordinaires 174

§ 4. Le recouvrement des charges 175

1. Modalités de paiement 175

a) Délai 175

b) Intérêts conventionnels et clause pénale 175

c) Imputation des paiements 177

d) Exception d’inexécution 177

2. Action en recouvrement 178

3. Prescription 179

4. Privilège de l’association des copropriétaires 180

§ 5. Mesures d’exécution 181

1. Saisies 181

a) Saisies conservatoires 181

b) Saisies exécution 182

2. Cession de créance et délégation de loyers 183

a) Principe 183

b) Délégation 183

c) Cession de créance 183

§ 6. Opposition quasi-amiable en cas de vente d’un lot (art. 577-11/1 C. civ.) 184

1. Le mécanisme 184

2. Les actes concernés 185

3. Les arriérés 185

4. Absence de garantie 186

SECTION 6. Contentieux 186

§ 1. Organe de représentation 187

§ 2. Décision d’agir et ratification 188

§ 3. Qualité de l’association des copropriétaires à agir 189

§ 4. Information 192

1. Information relative aux actions intentées par ou contre la copropriété 192

a) Portée 192

b) Forme 193

c) Délai 193

2. Information relative aux initiatives procédurales des copropriétaires 193

a) Principe 193

b) Application 194

c) Modalités 194

d) Sanctions 194

§ 5. Des actions en justice organisées par le législateur 195

1. Action en annulation ou en réformation des décisions de l’assemblée générale

(art. 577-9, § 2, C. civ.) 195

a) Conditions 195

1. Préjudice 196

2. Intérêt 197

Table des matières

X Le syndic de copropriété – Wolters Kluwer

3. Existence d’une décision 197

4. Décisions irrégulières 198

5. Décisions frauduleuses 199

6. Abus de majorité 200

b) Délai 201

1. Action introduite par un copropriétaire 201

2. Action introduite par un occupant en vertu d’un droit réel ou personnel qui ne

dispose pas du droit de vote à l’assemblée générale 202

c) Parties 203

d) Procédure 204

e) Décision – Effets 205

2. Action en abus de minorité (art. 577-9, § 7, C. civ.) 208

a) Conditions 208

b) Délai 208

c) Parties 209

d) Décision 209

3. Action en rectification de la répartition des quotes-parts dans les parties communes et

du mode de répartition des charges et du calcul des charges (art. 577-9, § 6, C. civ.) 209

a) Conditions 209

1. Rectification de la répartition des quotes-parts 209

2. Rectification du mode de répartition des charges 210

b) Parties 211

c) Procédure 212

d) Délai 213

e) Décision 213

4. Action en autorisation d’effectuer des travaux (art. 577-9, § 4, C. civ.) 214

a) Travaux urgents et nécessaires 214

b) Travaux utiles 215

c) Parties 215

d) Décision 215

e) Exonération de responsabilité 216

§ 6. Honoraires et dépens (art. 577-9, § 8, C. civ.) 216

§ 7. Compétence du juge de paix 217

§ 8. Rôle du syndic dans le suivi des procédures introduites par et contre l’association 218

1. Renseignements à transmettre 218

2. Attitude du syndic 219

CHAPITRE 4. LE SYNDIC DANS SES RAPPORTS AVEC LE CONSEIL DE

COPROPRIÉTÉ ET LE COMMISSAIRE AUX COMPTES 223

SECTION 1. Conseil de copropriété 223

§ 1. Conseil de gérance et conseil de copropriété 223

§ 2. Caractère obligatoire ou facultatif 223

§ 3. Création du conseil de copropriété 224

§ 4. Composition 225

§ 5. Missions 227

§ 6. Fonctionnement 228

§ 7. Responsabilité 229

Table des matières

Wolters Kluwer – Le syndic de copropriété XI

SECTION 2. Le syndic et le commissaire aux comptes 230

§ 1. Caractère obligatoire 230

§ 2. Qualité du commissaire aux comptes 231

§ 3. Fonctionnement – Mission 232

§ 4. Responsabilité 233

LÉGISLATION 235

1. Code civil (extraits) 235

2. Arrêté royal du 12 juillet 2012 fixant un plan comptable minimum normalisé pour les

associations de copropriétaires (M.B., 3 août 2012) 273

3. Arrêté royal du 15 mars 2017 relatif aux modalités d’inscription du syndic à la Banque-

Carrefour des Entreprises (M.B., 24 mars 2017) 277

MODÈLES 281

ANNEXE I : Contrat de syndic de copropriété 282

ANNEXE II : Convocation à l’assemblée générale 290

ANNEXE III : Demande de convocation de l’assemblée générale des copropriétaires adressée

au syndic 292

ANNEXE IV : Procuration 293

ANNEXE V : Procès-verbal de l’assemblée générale 294

ANNEXE VI : Résultat des votes 296

ANNEXE VII : Modèle de lettre du notaire au syndic en vue de la rédaction d’une convention

sous seing privé de vente 298

ANNEXE VIII : Modèle de lettre du syndic au notaire/agent immobilier en vue de la mise en

vente d’un bien 300

ANNEXE IX : Modèle de lettre du notaire au syndic en vue de la passation de l’acte authentique 301 ANNEXE X : Modèle de lettre du syndic au notaire/agent immobilier en vue de la passation de

l’acte authentique 303

ANNEXE XI : Décompte individuel 305

ANNEXE XII : État détaillé des dépenses 307

ANNEXE XIII : Bilan 309

ANNEXE XIV : Budget 310

ANNEXE XV : Requête unilaterale en désignation d’un syndic (art. 577-8, § 1^er, C. civ. et

art. 1025 et s. C. jud.) 311

ANNEXE XVI : Requête contradictoire en désignation d’un syndic provisoire (art. 577-8, § 7,

C. civ.) 314

ANNEXE XVII : Citation en convocation d’une assemblée générale (art. 577-9, § 3, C. civ.) 316

BIBLIOGRAPHIE 319