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Sommaire
Une SCPI, qu’est-ce que c’est ? La pierre papier en chiffres Les avantages de la SCPI Les inconvénients de la SCPI Les différents types de SCPI La fiscalité des SCPI
Comment revendre ses parts de SCPI Comment Investir en SCPI
Pourquoi investir avec France SCPI ?
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AVERTISSEMENTS
Ce guide des SCPI est un document transmis à titre indicatif et ne constitue pas une conseil en investissement finanncier. Toutes les informations contenues dans ce dossier sont non-contractuelles, données à titre purement indicatif et peuvent être sujettes à modifications. Chaque investisseur doit tenir compte de sa situation personnelle et de ses objectifs avant tout investissement. Par ailleurs, l’achat de parts de SCPI est un investissement qui doit s'effectuer sur le long terme : minimum de 10 ans conseillé. Vous devez considérer que le capital investi, l'évolution du prix de part, et le rendement des parts appelé TD pour Taux de Distribution sont des notions relatives dans leurs interprétations, et que celles-ci ne sont en aucun cas garanties. Les performances passées ne présagent en rien des performances futures. Chaque souscripteur doit prendre en compte les frais à la souscription propres à chaque SCPI. Ceux-ci diffèrent selon que vous soyez investis sur une SCPI à capital variable ou à capital fixe. Par ailleurs, vous devez prendre en compte les évolutions possibles de votre situation fiscale personnelle qui peut évoluer notamment avec la législation.
Une SCPI, qu’est-ce que c’est ?
Une Société Civile de Placement Immobilier, aussi appelée pierre papier est un véhicule de placement collectif dédié à l’investissement locatif. La souscription de parts de SCPI offre à un particulier, désireux d’investir dans l’immobilier, une alternative à l’acquisition d’un bien en direct. Nul besoin de en effet de procéder à de longues recherches pour visiter des biens, s’adresser à une agence immobilière puis d’entamer des formalités avec un notaire.
Pour l’investisseur en SCPI, l’avantage sera en outre d’être délesté de toutes sujétions liées à l’entretien et la gestion d’un bien. Concrètement, ce type de placement met la propriété foncière à la portée de tous et simplifie les démarches de l’acquéreur.
Epargnants
Parts de SCPI
Bureaux, Commerces,
Locaux…
Société de Gestion
Loyers (dividendes)
⇥ Un épargnant achète des parts de SCPI et devient ainsi associé et propriétaire du patrimoine de la SCPI au prorata de son investissement. La SCPI verse une partie des loyers sous forme de dividendes. Les investisseurs peuvent être des personnes physiques, morales ou des associations qui souhaitent optimiser leur trésorerie.
Comment fonctionne
l’investissement en SCPI ?
FRANCE SCPI
⇥ France SCPI est une société indépen- dante du point de vue de son capital. Nous accomagnons les épargnants, comme vous, à souscrire simplement et de façon 100% digitale aux SCPI. De votre point de vue, notre conseil est gratuit car notre rémunération provient des partenariats conclus avec les différentes sociétés de gestion.
⇥ La Société de Gestion est à l’origine de la création de la SCPI. Agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), elle gère la totalité de son portefeuille immobilier et tient informés les associés sur la vie de la SCPI (acquisition, arbitrages, comptes, etc.) Vous ne vous occupez de rien.
Conseil, souscription,
suivi
Rémunération Gestion locative, achat, entretien
La pierre papier en chiffres
Situation des SCPI au 31/12/2021
206
Nombre de SCPI Sociétés de gestion
Capitalisation Collecte Nette
Sur les 30 dernières années, le taux de rendement* moyen a toujours été compris entre 4% et 8%.
4 , 49 %
En 2021, le Taux de Distribution moyen versé par les SCPI était de 4,49%. Cet indicateur, indispensable à l’acquisition de SCPI, permet de constater la rentabilité d’une SCPI sur l’année précédente. Il remplace le TDVM depuis le 1er janvier 2022.209
78 , 6 M rds € 7 , 37 M rds €
38
Le Taux de Distribution se définit par la division entre les dividendes, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée, versés aux associés et le prix de souscription d’une part de SCPI au 1er janvier de la même année. Il s’exprime en pourcentage et représente le rendement annuel des SCPI.
Évolution du TD moyen depuis 1988
(Source France SCPI) 19887,09%
6,78%
6,18%
5,05%
5,76%
7,64% 7,82% 7,73%
6,96%
6,45%
5,84%
5,47% 5,21% 5,08%
4,63% 4,34% 4,18%4,49%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 9%
*Depuis 2021, le rendement est exprimé en TD (Taux de Distribution) et remplace ainsi le « TDVM » (Taux de Distribution sur Valeur de Marché).
La société de gestion est en charge de toute la gestion locative. Le détenteur des parts de SCPI ne s’occupe de rien.
Un revenu important de 6,29%/an en moyenne depuis 30 ans. Les associés perçoivent leur rendement chaque trimestre.
2. La rentabilité 1. L’accessibilité
Un placement accesible pour tous les profils dès 200€ d’investissement et à partir de 20 000€ par emprunt pour profiter de l’effet de levier.
La SCPI, produit d’épargne immobilier correspond aux attentes et aux besoins de la plupart des épargnants. Voici les 5 avantages principaux qui en font un investissement de plus en plus prisé par les épargnants :
Les avantages des SCPI
3. La régularité 4. Sans gestion
Tous les trimestres, les épargnants reçoivent leurs rendements comme pour les loyers d’un appartement.
5. La réglementation
La SCPI est un produit contôlé et réglementé par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui veille à leur bonne gestion et leur transparence.
Assu. Vie Obligations Or Livret A
Inflation SCPI Logem. Paris Actions
+ 8 , 5 %
+ 7 , 3 %
+ 5 , 1 %
+ 3 , 1 %
+ 2 , 4 %
+ 1 , 2 %
+ 1 , 2 %
+ 6 %
Les autres placements ?
⇥ Un Taux de Rentabilité Interne moyen de 6% permet aux SCPI de se placer parmi les meilleurs produits d’épargne de ces 30 dernières années.
Taux de Rentabilité Interne (TRI) basé sur 30 ans de 1989 à 2019
Source IEIF
⇥ La liquidité : La SCPI supporte un risque de liquidité car les conditions de vente et de cession des parts peuvent aussi varier en fonction du marché de l'immobilier et de celui des parts de SCPI.
Et ses inconvénients ?
⇥ La durée : L'investissement dans les parts de SCPI doit être considéré comme un placement à long terme (10 ans minimum) et réalisé dans une optique de diversification de votre patrimoine.
⇥ La rentabilité : Les revenus potentiels ne sont pas garantis, ils peuvent varier à la hausse et/ou à la baisse car les conditions de location des actifs évoluent de manière aléatoire en fonction de la conjoncture.
⇥ Le capital : Tout comme les revenus fonciers versés, le capital n'est absolument pas garanti. Il peut varier à la hausse comme à la baisse et dépend de l'évolution du marché immobilier sur la durée de placement.
La durée
La rentabilité
La liquidité
Le capital
Et ses inconvénients ?
L'investissement dans les parts de SCPI doit être considéré comme un placement à long terme et réalisé dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de détention recommandée est de minimum 10 ans.
Les revenus potentiels ne sont pas garantis, ils peuvent varier à la hausse comme à la baisse car les conditions de location des actifs évoluent de manière aléatoire en fonction de la conjoncture économique et immobilière. Le rendement est directement lié aux loyers encaissés par la SCPI. Un bien laissé vacant sans nouveaux locataires impacte le revenu encaissé par la SCPI. Il y a donc un risque de baisse de revenus pour l’associé.
La SCPI supporte un risque de liquidité car les conditions de vente et de cession des parts peuvent aussi varier en fonction du marché de l'immobilier. Actuellement, le taux de rotation des parts de SCPI est de 2% (2 vendeurs pour 100 acheteurs). Par ailleurs, la durée moyenne pour récupérer ses fonds lorsqu’on décide de vendre est de 3 semaines. Ce qui pour un bien immobilier est très court.
Tout comme les revenus fonciers, le capital n'est absolument pas garanti. Il peut varier à la hausse comme à la baisse et dépend de l'évolution du marché immobilier sur la durée de placement. Au moment de l’achat des parts, il est par ailleurs important de prendre en considération le délai de jouissance. Celui-ci correspond au délai entre la date de souscription et le moment où l’épargnant peut prétendre à ses premiers dividendes.
Les différents types de SCPI
Les SCPI rendement sont les plus communes. Elles ont pour objectif principal de délivrer un rendement régulier et important à leurs associés. La grande majorité d’entre elles investit dans les bureaux et commerces, mais il existe des thématiques plus variées comme l’hôtellerie, la logistique ou encore le résientiel. Historiquement, ce type de SCPI peut se targuer de n’avoir jamais délivré un rendement inférieur à 4 %. Attention, les performances passées ne présagent pas des performances futures.
SCPI de rendement
Les SCPI fiscales sont composées d'actifs immobiliers éligibles aux dispositifs de défiscalisation type lois Pinel, Malraux, Denormandie, etc.
L'objectif est ici de pouvoir défiscaliser tout en se créant un capital et des revenus fonciers. La réduction d’impôt maximale sera de 21% de l’investissement.
Les SCPI de plus-value sont composées majoritairement d'appartements haussmanniens soumis à la loi de 1948, en viager ou en nue-propriété, situés principalement à Paris. La SCPI ne génère pas de revenu foncier mais cherche à créer une plus-value à terme sur la revente de ses immeubles.
SCPI Fiscale
SCPI de plus value
Parmi les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, on distingue 3 grandes typologies de SCPI dont les objectifs sont très différents :
Les différences
typologiques 7 % 6 %
8 %
62 %
SCPI de Bureaux
Face à la diversité des actifs immobiliers, il existe une classification permettant aux investisseurs d’avoir une idée précise du patrimoine d’une SCPI :
Données au 31/12/2020
SCPI de Bureaux
18 %
SCPI Diversifiées SCPI de Commerces SCPI Spécialisées SCPI Résidentielles
Si vous avez des questions ou des doutes sur la déclaration, vous pouvez toujours vous adresser à France SCPI ou aux différentes sociétés de gestion.
Pour remplir votre déclaration de revenus.
Déclarer les différents revenus des SCPI
La fiscalité des SCPI
Les revenus distribués par les SCPI sont fiscalisés au même titre qu’un bien immobilier détenu en direct, tant sur les revenus que sur les plus-values de cession générées.
Chaque année, avant de déclarer vos revenus, vous recevrez de la part des sociétés de gestion de SCPI une notice explicative vous permettant de remplir facilement votre déclaration.
En revendant vos parts de SCPI, le taux d'imposition sur la plus-value est de 19% plus 17,2% pour les prélèvements sociaux. L'application de cette fiscalité dépend du nombre d'années de détention de vos parts. Il existe un abattement progressif qui efface toute imposition sur la plus-value au bout de 30 ans de détention comme pour un bien immobilier classique.
Pour le taux d'imposition, l'abattement est de 6% par année de détention au- delà de la 5ème jusqu'à la 21ème, puis d e 4 % p o u r l a 2 2 è m e a n n é e . L’éxonération est donc totale au bout de 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, l'abattement est de 1,65% par année de détention au-delà de la 5ème et jusqu'à la 21ème ; 1,60% pour la 22ème année et 9% par année au- delà de la 23ème. L’exonération est totale au bout de 30 ans.
Les plus-values
Les revenus financiers issus des placements de trésorerie de la SCPI.
Ceux-ci sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu après application des prélèvements sociaux en vigueur.
Les revenus financiers
Les revenus fonciers sont issus des loyers perçus par la SCPI, soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu après application des prélèvements sociaux en vigueur.
Vous pouvez opter pour le régime réel ou le régime micro-foncier (selon les cas) dans votre déclaration de revenus. Lors d’un investissement à crédit, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers perçus.
Les revenus fonciers
Et quels sont les frais ?
L'acquisition d'un bien immobilier implique toujours des frais (notaire, acquisition, travaux, etc.) et les parts de SCPI étant considérées comme tel, des frais similaires, dits de souscription sont compris dans le prix de la part au moment de l'acquisition (entre 3% et 12%). Lorsque vous achetez des parts de SCPI à capital fixe, vous devez également payer des droits d'enregistrement (autour de 5%) qui sont généralement déduits des frais de souscription.
Les frais de gestion annuels (10% environ) sont directement prélevés sur les loyers encaissés par la SCPI pour la société de gestion. Les dividendes versés aux associés sont évidemment nets de frais de gestion annuels.
Comment revendre ses parts ?
⇥ Dans le cas d’une SCPI à capital fixe, le nombre de parts composant le capital est fixe. Il est possible d'acquérir des parts seulement sur le marché secondaire, à condition qu’un associé souhaite en céder. Pour la revente des parts, l’associé doit adresser sa demande à la société de gestion. Ce marché est organisé par la société de gestion qui recense à date fixe (hebdomadaire ou mensuelle) les ordres d'achat et de vente pour déterminer le prix de cession et restituer le capital dans les meilleurs délais.
⇥ Dans le cas d’une SCPI à capital variable, le nombre de parts varie à tout moment au gré des souscriptions/retraits de parts. Elles est donc en constante augmentation de capital. Elle peut aussi décider de ne pas augmenter le nombre de parts en ne retenant que les souscriptions compensées par des retraits. Les demandes de retrait seront compensées par les nouvelles souscriptions et/ou les liquidités de la SCPI pour vous restituer votre capital. Si les nouvelles souscriptions et les liquidités n'étaient pas assez importantes pour compenser les demandes de retrait, la SCPI aurait la possibilité de céder des immeubles pour vous restituer votre capital.
Comment investir en SCPI ?
Investir en démembrement
Investir à crédit consiste à utiliser sa capacité d’endettement pour profiter de l’effet de levier du crédit. L’emprunteur se crée un patrimoine grâce à l’emprunt plutôt qu’avec ses liquidités. Acheter ses parts à crédit permet également de déduire les intérêts d’emprunt des revenus imposables, réduisant mécaniquement la base imposable des revenus locatifs. À titre indicatif, le taux d’empunt est de 1,5% à 2,3% une durée de 15 ans.
L’investissement en SCPI au comptant (ou en cash) vous permet d'investir votre épargne et de percevoir d i r e c t e m e n t d u r e n d e m e n t . C ' e s t l e t y p e d'investissement le plus courant et le plus simple à réaliser. Il est souvent décrit comme l'investissement avec tous les avantages de l'immobilier mais sans ses inconvénients.
Vous recherchez un complément de revenus immédiats,
Vous voulez investir l’épargne dont vous n’avez pas besoin, Vous souhaitez optimiser vos placements peu rémunérateurs.
Investir au comptant
Investir à crédit
Le démembrement en nue-propriété est une des manières les moins connues pour investir dans la pierre papier. Ce mécanisme consiste à scinder les droits de propriété entre des parts en nue-propriété et des parts en usufruit. Des parts de SCPI acquise en nue-propriété temporaire prive le titulaire de part pendant toute la durée du démembrement en contrepartie d’une décote de 20 à 35% sur le prix de la part. Au moment du remembrement, le nu- propriétaire recouvre la pleine propriété de ses parts d e S C P I e t p e u t a i n s i o b t e n i r u n r e v e n u complémentaire.
Investir dans les SCPI vient souvent d'une volonté d’investir dans l'immobilier, mais les raisons d’un tel investissement p e u v e n t ê t r e d i v e r s e s . S e c r é e r d e s r e v e n u s complémentaires, se constituer un patrimoine ou préparer sa retraite. La SCPI peut répondre à plusieurs objectifs en fonction de la méthode d’investissement choisie :
C’est idéal pour vous si :
Vous cherchez à vous constituer un patrimoine immobilier,
Vous voulez investir sans avoir recours à votre épargne,
Vous voulez optimiser la fiscalité de votre placement.
C’est idéal pour vous si :
Vous souhaitez percevoir des revenus différés,
Vous êtes fortement fiscalisé sur votre patrimoine,
Vous n’avez pas besoin de revenus immédiats
C’est idéal pour vous si :
Un site simple et un choix complet
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Investir avec France SCPI va-t-il me couter plus cher ?
Être bien conseillé ne doit pas vouloir dire « payer plus cher ». France SCPI vous accompagne et vous conseille gratuitement, sans honoraires. Ce sont les sociétés de gestion qui nous rémunèrent. France SCPI a le statut de Conseiller en Investissement Financier (C.I.F.) enregistré auprès de l’ANACOFI, association agréée par l’Aurorité des Marchés Financiers (AMF). Nous sommes également enregistré auprès de l’ORIAS en tant que Courtier d'assurance ou de réassurance (COA) et Mandataire non exclusif en opérations de banque et en services de paiement (MOBSP).
Pourquoi
investir avec France SCPI ?
France SCPI est la plateforme digitale créée en 2015 qui répond à la demande des épargnants souhaitant investir dans les SCPI. Nous conseillons et accompagnons des investisseurs dans leur démarche avec un objectif clair : simplifier la pierre papier. Il est important pour nous que ce produit d’épargne ne reste pas exclusivement réservé aux investisseurs experts.
Le site de France SCPI est clair. Il permet à tout le monde de comprendre les SCPI en 15 minutes. Et cette simplicité ne se fait pas au détriment du choix : France SCPI vous donne accès à la quasi-totalité des SCPI du marché.
Beaucoup d’épargnants ont besoin d’être orientés pour la sélection des SCPI. Nous pouvons les aider et les conseiller.
Simulation, allocation, tous les outils pour choisir la meilleure SCPI en fonction de sa situation.
Nous avons totalement digitalisé la souscription des SCPI. De votre lieu de travail ou ailleurs, vous pouvez souscrire en quelques minutes, en ligne sans imprimer quoi que ce soit. Nous sommes les seuls à le permettre.
Après avoir investi dans les SCPI, chaque investisseur pourra suivre l’évolution de ses parts grâce à son espace client France SCPI : évolution du TD, répartition sectorielle, vous aurez accès à toutes les informations.
