CHAPITRE 1
LE BAIL D’HABITATION
1. Introduction
1 La dé-fédéralisation du droit du bail d’habitation. La loi spéciale du 6 janvier 20141 relative à la Sixième réforme de l’État attribue la compétence du bail aux Régions.
La Wallonie s’est saisie de cette compétence en adoptant le 15 mars 2018 le décret relatif au bail d’habitation2.
2 La structure du décret. Le décret wallon est divisé en onze chapitres.
Le chapitre 1er (art. 1er et 2) comprend le fondement légal et le champ d’ap- plication du décret. Il rassemble également les définitions.
Le chapitre 2 (art. 3 à 51) consigne les dispositions générales communes à tous les baux d’habitation. « Il s’agit du droit commun du bail d’habita- tion. Il s’appliquera aux baux non régis par les dispositions particulières visées aux chapitres 3 (bail de résidence principale), 4 (bail de colocation) et 5 (bail étudiant). Elles s’appliqueront également pour compléter lesdites dispositions particulières si ces dernières et le contrat de bail restent muets à certains égards »3.
Le chapitre 3 (art. 52 à 64) contient les dispositions particulières au bail de résidence principale. Dérogatoires au droit commun, elles confirment la protection renforcée du logement familial.
Le chapitre 4 (art. 65 à 74) apporte une innovation : il instaure des règles spécifiques au bail de colocation, tandis que le chapitre 5 (art. 75 à 84) contient celles relatives au bail étudiant (une nouveauté également). Un chapitre 5bis (art. 85 à 88) consacré au bail glissant a été intégré suite à un amendement déposé lors de l’examen au Parlement wallon du projet de décret par la commission du logement.
Le chapitre 6 (art. 89) consacre le principe d’une grille indicative des loyers à établir par le Gouvernement4.
Le chapitre 7 (art. 90) contient les dispositions modificatives.
1. Art. 6, § 1er, IV, 2°, de la loi spéciale du 8 août 1980, inséré par l’art. 15 de loi spéciale du 6 janvier 2014 relative à la Sixième réforme de l’État, M.B., 31 janvier 2014.
2. M.B., 28 mars 2018. Nous ferons référence au fil des pages aux articles du décret, suivis de l’acronyme « DWBH ». « L’exposé des motifs » et le « commentaires des articles » se rapportent aux travaux préparatoires du décret (Doc., Parl. w., 985 (2017-2018) – n° 1).
3. Exposé des motifs, pp. 3 et 4.
4. Cf. arrêté du gouvernement wallon du 25 avril 2019 (M.B., 21 juin 2019).
Le chapitre 8 (art. 91) règle la question du droit transitoire.
Le chapitre 9 (art. 92) contient les dispositions abrogatoires.
Le chapitre 10 (art. 93) donne habilitation au Gouvernement wallon pour codifier le décret au sein du Code wallon de l’habitation durable.
Le chapitre 11 (art. 94) précise la date d’entrée en vigueur du décret au 1er septembre 2018.
3 Les dispositions transitoires du décret. Le décret s’applique aux baux conclus ou renouvelés après le 31 août 2018, ainsi qu’aux effets futurs des baux qui sont en cours au 1er septembre 2018.
Cependant, cinq dispositions concernent exclusivement les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 20185. Ce sont :
– Les mentions essentielles qui doivent figurer dans tout bail écrit6. – L’assurance incendie qui est rendue obligatoire dans le chef du preneur7. – Les modifications apportées au régime du bail de résidence principale de
courte durée8.
– Les règles particulières applicables au bail de colocation9. – Le régime spécifique du bail étudiant10.
2. Le bail d’habitation en général
2.1. Le bail et ses principales caractéristiques
4 Un bail est un contrat par lequel le bailleur s’engage à fournir au preneur, pendant un certain temps, la jouissance d’un bien moyennant le paiement d’un prix.
Le bail est un contrat synallagmatique. Il fait naître des obligations réci- proques dans le chef des parties. S’y appliquent la formalité obligatoire du double (art. 8.20 du Livre 5 du code civil), la théorie des risques en cas de perte du bien loué (art. 12 du DWBH), l’exception d’inexécution et la réso- lution judiciaire (art. 35 du DWBH) en cas de faute de l’une des parties dans l’exécution de ses obligations.
Le bail est un contrat consensuel : il naît du consentement des parties sur les éléments essentiels et substantiels du contrat, que sont l’objet et le prix.
Le bail peut donc être conclu verbalement ou par écrit. Toutefois, un bail d’habitation sera établi par écrit pour plusieurs raisons :
– soit pour respecter le prescrit de l’article 3 du DWBH qui prévoit la né- cessité d’établir le bail dans un écrit reprenant des mentions obligatoires,
5. Art. 91, DWBH.
6. Art. 3, § 1er, DWBH.
7. Art. 7, DWBH.
8. Art. 55, § 6, DWBH.
9. Art. 64 à 75, DWBH.
10. Art. 76 à 84, DWBH.
– soit pour se conformer aux règles de la preuve conformément à l’article art. 8.20 du Livre 5 du Code civil,
– soit pour permettre la transcription d’un bail de plus neuf ans à la conser- vation des hypothèques et assurer ainsi son opposabilité aux tiers par le biais d’un acte authentique,
– soit pour conférer au bail une date certaine.
La nécessité d’établir par écrit le bail d’habitation n’interdit pas la conclusion de baux verbaux. Le non-respect du formalisme de l’écrit et des mentions obligatoires qui doivent y figurer n’entache pas la validité d’un contrat oral.
La partie la plus diligente peut « contraindre l’autre partie par voie procédu- rale s’il échet à dresser, compléter ou signer une convention écrite » après qu’une mise en demeure soit restée sans suite pendant huit jours, et même
« requérir si besoin que le jugement vaudra bail écrit »11.
Le bail est un contrat à titre onéreux. Le preneur doit payer un prix en contre- partie de la jouissance du bien qu’il occupe. Le prix consiste le plus souvent en un loyer, plus rarement en d’autres prestations.
Le bail est un contrat à exécution successive dès lors que la jouissance des lieux loués se réalise dans la durée.
Le bail est un contrat qui confère au preneur un droit de jouissance tempo- raire sur le bien loué. La durée du bail ne peut pas dépasser 99 ans et pour les baux à vie sur plusieurs têtes, un maximum de trois générations. En principe, la durée du bail peut être librement fixée par les parties. La liberté de fixer librement la durée du bail est cependant encadrée par le DWBH pour les baux de résidence principale et étudiant. Le bail n’est pas un contrat conclu in- tuitu personae en considération de la personne du preneur ou du bailleur.
5 Un certain nombre de situations s’apparentent au bail, mais en sont dis- tinctes :
– Le bail emphytéotique et le droit d’habitation : ce sont des droits réels et non des droits personnels.
– Les biens appartenant au domaine public de l’Etat : ils peuvent faire l’ob- jet d’une concession, et non d’un bail. Par contre, les biens appartenant au domaine privé de l’Etat peuvent donner lieu à bail.
– La convention d’occupation précaire : c’est un contrat innommé aména- geant généralement une situation temporaire, comme un hébergement.
– L’occupation sans titre ni droit.
– L’hébergement en maison de repos, lorsque les soins et services offerts aux résidents sont déterminants et que la fourniture du logement en est l’accessoire.
11. Art. 3, § 3, DWBH.
2.2. Le bail d’habitation
6 On entend par bail d’habitation12 le bail relatif à un logement, soit à un immeuble (ex. une maison unifamiliale) ou une partie de celui-ci (ex. un ap- partement, un studio, une chambre meublée ou non) destiné à servir d’habi- tation, à l’exclusion des hébergements touristiques qui sont régis par les dis- positions applicables au bail de droit commun (art. 1714 à 1762bis C. civ.), ainsi que par les normes impératives fixées par le Code wallon du Tourisme.
Le bail d’habitation s’étend également à la location d’habitations légères.
(yourtes, containers, péniches, cabanes, caravanes…)13.
7 Telle qu’elle est libellée, la définition du bail d’habitation englobe tous les types de baux relatifs à un bien destiné à servir d’habitation :
– Le bail d’habitation ordinaire (voir 4).
– Le bail de résidence principale (voir 5).
– Le bail de colocation (voir 6).
– Le bail étudiant (voir 7).
– Le bail glissant (voir 8).
– Les baux de bureaux, de garages, etc. sont des baux de droit commun régis par les articles 1708 à 1762bis du Code civil.
2.3. La formation du bail
Conformément à l’article 1108 du Code civil, la validité du bail nécessite le consentement non vicié des parties, leur capacité de contracter, un objet certain, une cause licite et la conformité du contrat à l’ordre public et aux bonnes mœurs.
8 Pour qu’un bail naisse, il faut le consentement de toutes les parties.
Ainsi la conclusion d’un bail portant sur un immeuble en indivision requiert le consentement de tous les copropriétaires (art. 577-2, § 6, du code civil).
9 La conclusion d’un bail est un acte d’administration, quelle qu’en soit la durée. Le bailleur et le preneur doivent avoir la capacité de contracter. Cer- taines personnes n’ont pas la capacité juridique pour ce faire. Dans certains cas, la question se pose de savoir si un bail peut être conclu, eu égard à la capacité juridique des cocontractants pour donner ou prendre à bail.
Ainsi un usufruitier peut donner à bail, mais pour une durée qui ne peut excéder neuf ans.
Le mineur non émancipé et celui qui est placé sous tutelle ne peut conclure en personne un bail, quelle qu’en soit la durée. Seuls ses parents ou son
12. Art. 2, 1°, DWBH.
13. Cf. Décret du 2 mai 2019 modifiant le Code wallon du logement et de l’habitat du- rable et le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation en vue d’y insérer la notion d’habitation légère (M.B., 11 juillet 2019).
tuteur, selon le cas, peuvent donner ou prendre à bail en son nom et pour son compte.
Le régime matrimonial détermine si des époux doivent agir ensemble ou s’ils peuvent le faire séparément pour conclure un bail. Lorsque les époux sont mariés sous le régime de la séparation des biens, chacun d’entre eux a plein pouvoir de gestion de son patrimoine (art. 1466 du code civil). Chaque époux peut donc conclure un bail sur ses biens propres. Si les époux sont mariés sous le régime légal de la communauté, dans le cas où le bien est propre à l’un d’entre eux, ce dernier peut accomplir seul les actes d’administration (art. 1466 du code civil). Par contre, dans l’hypothèse où le bien est commun, il est interdit de conclure seul un bail de plus de neuf ans (art. 1418, 1, c, du code civil).
10 L’objet du bail doit pouvoir être déterminé.
Le bail doit avoir un objet qui ne doit pas être contraire aux bonnes mœurs ou à l’ordre public (art. 1133 du code civil), faute de quoi le contrat est entaché d’une cause de nullité absolue.
2.4. La preuve du bail
11 De manière générale, le droit commun s’applique pour résoudre les ques- tions relatives à la preuve en matière de bail, notamment en qui concerne le bail écrit qui se matérialise par la formalité du double (art. 8.20 du Livre 5 du code civil) ou la production de la correspondance échangée (« lettres missives ») à une date rapprochée entre les parties qui permet d’établir la conclusion d’un bail
12 Si une partie allègue l’existence d’un bail verbal, l’article 4 du DWBH stipule que « Si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes don- nées. Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail ».
Le bail verbal qui n’a pas encore reçu un commencement d’exécution ne peut pas être prouvé par témoins ou présomptions, qu’importe le prix. La preuve par aveu ou serment est permise.
Si le bail verbal a déjà reçu un début d’exécution (par ex. par le paiement du loyer), un écrit est exigé. La preuve peut aussi être apportée par aveu ou par serment.
2.5. Les problèmes d’interprétation du bail écrit
13 Le contrat fait la loi des parties. Certaines clauses du bail sont parfois peu claires ou mal rédigées. En cas de problème d’interprétation, le juge de paix doit alors rechercher la commune intention des parties. Si celle-ci ne peut pas être déterminée, il constate souverainement les suites que l’équité
et l’usage donnent à l’obligation d’après sa nature. Dans le doute, la conven- tion s’interprète contre le bailleur, en faveur du preneur.
3. Les règles communes à tous les baux d’habitation
3.1. Les mentions dans les annonces de mise en location
14 Dans toute communication publique ou officielle (petites annonces dans les journaux, affiches, page web, etc.) relative à la mise en location d’un bien doivent figurer :
– le montant du loyer hors charges,
– le caractère forfaitaire ou provisionnel des charges privatives et com- munes éventuelles,
– le montant et la nature des charges communes éventuelles,
– le montant et la nature des charges privatives si celles-ci ont un caractère forfaitaire.
Il s’agit d’une part de rendre le marché locatif plus transparent en permettant au preneur avant de conclure le bail de connaître le montant du loyer et des charges et d’autre part, de participer à la lutte contre les discriminations dans l’accès au logement. En effet, les informations obligatoires que doivent mentionner les publicités sont connues à l’avance et s’appliquent dès lors de manière prévisible à tous14.
15 Les communes peuvent constater, poursuivre et sanctionner tout man- quement d’une amende administrative fixée entre 50 et 200 EUR, la commune compétente étant celle où est situé le bien proposé à la location. Au préa- lable, un règlement communal doit être adopté.
16 Le certificat de performance énergétique du bâtiment (« certificat PEB ») est « la carte de visite énergétique » du logement. Elle permet de comparer les biens proposés à la location sur le marché locatif.
À partir du 1er janvier 2015, les publicités de mise en location doivent mentionner certains indicateurs issus du certificat PEB. Le non-respect de cette obligation est sanctionné d’une amende administrative forfaitaire de 500 EUR.
3.2. L’interdiction de toute discrimination dans le choix du preneur
17 Le bailleur choisit le preneur librement et sans discrimination, au sens du décret du 6 novembre 2008 relatif à la lutte contre certaines formes de 14. Commentaire des articles, p. 7.
discrimination. Il est en effet interdit de discriminer sur base de critères dits « protégés ». Un candidat preneur est discriminé si, dans une situa- tion comparable, il est moins bien traité qu’une autre personne en raison de son origine, la nature de ses revenus, un handicap, sa religion, son âge, son orientation sexuelle, … On ne parle toutefois pas de discrimination si cette différence de traitement peut être justifiée de manière objective et raisonnable15.
On distingue deux types de discrimination.
La discrimination directe est une différence de traitement ne se justifiant ni objectivement ni raisonnablement sur un des critères protégés. Exemple : le bailleur s’abstient de louer systématiquement à une personne de nationalité étrangère ou à une personne qui émarge au CPAS.
La discrimination indirecte résulte de l’utilisation par le bailleur de critères apparemment neutres dans le choix des locataires potentiels, mais qui peuvent avoir pour effet de désavantager des personnes présentant un cri- tère protégé (exemple : l’exigence pour le candidat locataire de disposer d’un contrat de travail à durée indéterminée).
L’injonction de discriminer est également prohibée.
18 Dans la pratique, il est constaté que de plus en plus de renseignements ou de documents sont exigés des candidats locataires.
L’article 6, alinéa 2, du DWBH balise la liste des renseignements qu’un bail- leur ou un agent immobilier est autorisé à demander :
– Le nom et prénom du candidat preneur.
– Un moyen de communication avec celui-ci.
– L’adresse du candidat.
– La date de naissance ou le cas échéant une preuve de la capacité à contracter.
– La composition de ménage.
– L’état civil.
– Le montant des ressources financières dont dispose le candidat preneur.
– La preuve du paiement des trois derniers mois de loyers.
Aucune autre donnée ne pourra être sollicitée ou recueillie, sauf si cette pro- duction est justifiée par des motifs sérieux et proportionnés avec la finalité poursuivie.
À titre d‘exemple, le propriétaire pourrait solliciter du locataire le numéro de plaque d’immatriculation du véhicule si un garage est mis à sa disposition, que celui-ci est détenu en copropriété et fait l’objet d’une surveillance16. En outre, il est prévu que les opérateurs immobiliers, comme les sociétés de logement de service public, puissent solliciter des informations complémen- taires afin de leur permettre d’exercer leur mission de service public définie par le CWHD.
15. Art. 6, al. 1er, DWBH. Cet article est d’ordre public.
16. Commentaire des articles, p. 8.
Un candidat-preneur peut fournir librement des informations ou documents complémentaires à ceux demandés par le bailleur. Un bailleur qui les exami- nerait ne contreviendrait pas à l’article 6 du DWBH17.
Les travaux préparatoires circonscrivent les documents qui peuvent appuyer les renseignements demandés18 :
– Pour le nom et les prénoms du ou des candidats preneurs, ou bien encore la date de naissance ou la preuve de la capacité à contracter, on peut penser à la copie de la carte d’identité.
– Une carte de visite pourrait contenir les modalités pratiques pour contac- ter le candidat.
– L’adresse du candidat peut être révélée par tout courrier officiel ou une facture d’eau, par exemple.
– La composition de ménage : le nombre de personnes qui vont occuper le logement suffit.
– L’état civil : si les candidats locataires sont mariés ou cohabitants légaux.
– Le montant des ressources financières dont dispose le candidat preneur : des extraits de compte ou des fiches de paie.
– La preuve du paiement des trois derniers loyers : la copie d’extraits de compte montrant que le preneur s’est bien acquitté du paiement des derniers loyers.
L’examen de la solvabilité d’un candidat locataire consiste à vérifier si ses revenus sont suffisants pour pouvoir payer mensuellement le loyer demandé.
Par contre, un propriétaire ne peut pas se baser uniquement sur la nature des revenus pour évaluer la solvabilité du candidat locataire. Par exemple, il ne peut écarter quelqu’un pour la seule raison qu’il tire ses revenus, par exemple, d’une allocation de chômage ou d’invalidité.
L’examen de la solvabilité d’une personne doit se faire au cas par cas sans exclure a priori une catégorie de revenus.
La demande de présentation de fiches de paie ou d’extrait de compte n’est pas disproportionnée au motif qu’il est habituellement admis que le montant d’un loyer pour être supportable ne doit pas dépasser un certain pourcentage du revenu mensuel.
19 Les personnes qui estiment être victimes d’une discrimination peuvent prendre contact avec Unia ou avec l’Institut pour l‘égalité des femmes et des hommes.
Lorsqu’il est saisi d’un signalement qui donne lieu à la constitution d’un dossier où des éléments suffisants et crédibles témoignent d’une potentielle discrimination, Unia entame d’abord une phase de conciliation entre les per- sonnes impliquées en vue de dégager une solution à l’amiable et éviter que de telles situations se reproduisent. Ce n’est que si aucune solution n’est
17. Commentaire des articles, p. 8.
18. Commentaires des articles, pp. 8 et 9.
trouvée qu’Unia entame une procédure judiciaire avec l’accord de la personne discriminée.
20 Il est souvent difficile de rapporter la preuve d’une discrimination, mais il existe des règles spécifiques pour en faciliter la charge.
Lorsqu’une personne peut établir la simple présomption qu’elle a été discri- minée, la charge de la preuve glisse vers le bailleur. En d’autres termes, il appartient au bailleur de démontrer qu’il n’a commis aucune discrimination.
Le locataire qui s’estime discriminé ne doit pas apporter la preuve formelle de cette discrimination. Il doit cependant pouvoir indiquer certains indices qui l’amènent à penser qu’il est victime d’une discrimination. Quels pourraient être ces éléments ? Un témoignage, un enregistrement, des échanges de mail.
Un test de situation, en d’autres termes, un test de comparaison peut éga- lement être utilisé pour rapporter la présomption d’une discrimination. Ce test consiste à comparer comment sont traitées deux demandes de personnes dont le profil est similaire, sauf pour une caractéristique (leur origine par exemple). Ce test a une valeur indicative.
21 Les tribunaux peuvent contrôler les motifs qui ont conduit un proprié- taire à écarter un candidat locataire.
Ils s’assureront que le bailleur n’a pas commis de discrimination.
Il appartient au juge notamment d’évaluer si une différence de traitement est justifiée.
Le bailleur qui est reconnu coupable d’une discrimination peut voir sa res- ponsabilité civile engagée. La victime d’une discrimination peut intenter une action civile en vue de compenser le préjudice moral subi. L’indemnité pourra soit refléter le dommage réellement subi à charge pour le demander de prou- ver l’étendue du préjudice, soit correspondre à une somme forfaitaire fixée à 650 EUR ou à 1 300 EUR selon les cas.
Le bailleur peut également être contraint de cesser son comportement dis- criminatoire, éventuellement sous peine d’astreinte. Cette action en cessa- tion sera intentée devant le Président du Tribunal de première instance saisi comme en référé.
3.3. L’écrit
22 Tout bail d’habitation doit être conclu par écrit19.
Un bail écrit doit être rédigé en autant d’exemplaires qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct.
Les baux doivent mentionner le nombre d’exemplaires qui ont été dressés.
Chaque exemplaire est daté et signé.
Si ces conditions ne sont pas respectées, l’écrit est irrégulier : il est assimilé à un bail verbal.
19. Art. 3, § 1er, al. 1er, DWBH
23 L’écrit contient deux types de mentions, celles qui résultent de l’accord des parties, et d’autres qui sont obligatoires20 pour tout bail conclu ou renou- velé à partir du 1er septembre 2018 :
– L’identité de toutes les parties contractantes : à savoir pour les personnes physiques, leurs noms et deux premiers prénoms, leurs domicile, date et lieu de naissance ; quant aux personnes morales, leur dénomination so- ciale et leur numéro d’entreprise visé à l’article III, 1°, du Code de droit économique. À défaut de s’être vu attribuer le numéro d’identification précité, celui-ci est remplacé par le siège social.
– La date de prise de cours du bail.
– La durée du bail.
– Le type de bail.
– La désignation de toutes les pièces et parties d’immeubles couvrant l’ob- jet locatif.
– Le montant du loyer hors charges.
– Le montant et la nature des charges communes éventuelles.
– Le montant et la nature des charges privatives si celles-ci ont un carac- tère forfaitaire.
– L’indication du caractère forfaitaire ou provisionnel des charges privatives et communes éventuelles.
– Dans le cas d’immeubles à appartements multiples, si le montant des charges n’est pas forfaitaire, le mode de calcul des charges et la réparti- tion effectuée.
– La mention de l’existence de compteurs individuels ou collectifs.
– La date du dernier certificat PEB qui a été établi lorsque celui-ci est requis21, ainsi que l’indice de performance énergétique attribué au bien loué.
24 Le Gouvernement a établi un modèle à valeur indicative pour chaque type de bail d’habitation22.
Si les parties ont conclu un bail par écrit mais qu’il ne contient pas toutes les mentions obligatoires, aucune sanction n’est prévue. Les conséquences paraissent similaires à l’absence de bail écrit. Il appartiendra à la partie la plus diligente d’obtenir de son cocontractant – ou à défaut de solliciter du juge de paix – la constatation écrite de l’accord des parties.
25 Chaque bail d’habitation doit être complété par une annexe explicative rédigée par le Gouvernement23 et présentant les principaux aspects de la location. Cette annexe doit obligatoirement être jointe au bail. Elle a une fonction essentiellement informative.
Si l’annexe est manquante ou non conforme, aucune sanction n’est prévue.
20. Art. 3, § 1er, DWBH.
21. Décret du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergétique des bâtiments.
22. Art. 3, § 2, DWBH ; cf. arrêté du Gouvernement wallon du 28 juin 2018 (M.B., 31 août 2018).
23. Cf. arrêté du gouvernement wallon du 05 juillet 2018 (M.B., 03 octobre 2018).
Il a été jugé que même si l’absence des annexes destinées à fournir certaines informations au locataire n’est assortie d’aucune sanction légale, en ne les mettant pas toutefois à disposition du preneur, le bailleur commet une faute, qui a été sanctionnée par la privation de l’indemnité de rupture à laquelle il aurait pu prétendre par suite de la résiliation irrégulière du bail par le locataire24.
26 Le bail doit mentionner expressément que le bailleur a communiqué au preneur une copie du certificat PEB.
Le non-respect de cette formalité est sanctionné d’une amende administra- tive de 500 EUR.
Pour tout bail conclu à partir du 1er juin 2011, le bailleur doit fournir au preneur une copie du certificat PEB.
En cas d’infraction à l’obligation de transmission du certificat PEB, une amende administrative de 500 EUR peut être infligée, tandis que l’absence de ce certificat au moment de la mise en location est sanctionnée par une amende de 1 000 EUR.
Aucune sanction civile n’est prévue.
Il a été jugé que l’absence de certificat PEB ne permet pas de prononcer la nullité du bail. En effet, si le propriétaire doit disposer du certificat PEB, on
« sanctionne seulement d’une amende administrative le fait pour le bailleur de ne pas en disposer, mais [on] ne prévoit pas la nullité du contrat passé en violation des dispositions en la matière. Conformément aux articles 1109 et 1110 du Code civil, l’absence de certificat PEB pourrait seulement être invo- quée comme cause de nullité de la convention si elle avait causé un vice du consentement dans le chef du preneur qui aurait été induit en erreur sur les performances énergétiques du bien loué, pour autant que celles-ci puissent être considérées comme un élément essentiel du contrat »25.
Une autre décision a, pour sa part, estimé que « la non-production du cer- tificat de performance énergétique, au moment de la conclusion du bail n’entraîne pas une nullité absolue, mais bien une nullité relative qui, en fonction de la situation et des conséquences qu’entraîne ce manquement, peut autoriser le locataire à demander soit la résolution du contrat de bail aux torts du bailleur, soit la mise en conformité du bien, soit le paiement de dommages-intérêts sous forme d’une réduction de loyer »26.
27 Lorsque le bien loué fait partie d’une copropriété, le bailleur doit obliga- toirement communiquer au preneur l’existence du règlement d’ordre intérieur et du registre des décisions de l’assemblée générale des copropriétaires27. Cette communication doit être faite au plus tard à la date de la conclusion du bail.
24. J.P. Liège (3e cant.), 12 octobre 2016, J.T., 2017, p. 283.
25. J.P. Messancy, 9 avril 2014, J.J.P., 2015, p. 121.
26. J.P. Sprimont, 19 décembre 2013, Échos Log., 2016/1, p. 61. Cette décision a été confirmée en appel.
27. Art. 577-10, § 4, al. 2, 1°, C. civ.
28 Le dossier d’intervention ultérieure (D.I.U.) est le dossier qui contient les éléments utiles pour la sécurité et la santé dont il faut tenir compte lors de travaux ultérieurs éventuels et qui est adapté aux caractéristiques de l’ouvrage28.
Tout bailleur doit tenir un exemplaire du D.I.U. à la disposition du preneur et le lui remettre à sa demande.
29 Le bailleur est tenu de remettre au preneur (ou à la personne qui a la gestion technique d’une installation collective) une copie du dossier relatif au chauffage (comprenant un rapport de réception de la première mise en service de l’installation de chauffage central, le rapport de diagnostic appro- fondi, les attestations de contrôle périodique et les instructions d’utilisation et d’entretien)29.
3.4. L’enregistrement
30 Tout bail d’habitation doit être enregistré endéans les deux mois de sa conclusion30. L’enregistrement est gratuit. La présentation tardive à l’enre- gistrement du bail est passible d’une amende fiscale de 25 EUR. L’état des lieux doit également être enregistré31. Il le sera gratuitement lorsque l’état des lieux est joint au contrat de bail. Si l’état des lieux n’est pas présenté à l’enregistrement avec le bail, un droit fixe de 50 EUR sera dû, sauf si lors de la présentation de l’état des lieux à l’enregistrement, le contrat de bail est présenté en original ou en copie ou que le demandeur joint une déclaration écrite dans laquelle il déclare que l’état des lieux concerne un bail qui a déjà été enregistré gratuitement32. Il n’existe pas d’obligation de faire enregistrer les annexes au bail, dont le certificat PEB. Il en va de même du pacte de colocation, qui est un document que doivent signer les colocataires pour aménager leur vie commune au plus tard le jour de la conclusion d’un bail de colocation. En revanche, un avenant au bail ou à l’état des lieux, ainsi que tout acte de cession ou de sous-location, doivent être enregistrés.
31 La formalité de l’enregistrement incombe au bailleur. En pratique, celui-ci doit faire enregistrer le bail auprès du bureau Sécurité Juridique (anciennement bureau de l’enregistrement) du Service pubic fédéral des Fi- nances) du ressort du bien loué. Le bail peut être enregistré, soit par envoi postal accompagné d’un formulaire type, soit en utilisant l’application en ligne Myrent.
32 Le défaut d’enregistrement est assorti d’une sanction civile en ce qui concerne exclusivement les baux de résidence principale. Une fois expiré le
28. Art. 2, 8°, A.R. du 25 janvier 2001, M.B., 7 février 2001.
29. Cf. arrêté du gouvernement wallon du 29 janvier 2009, (M.B, 19 mai 2009).
30. Art. 19, 3°, a, et art. 161, 12°, C. enr.
31. Art. 27, § 1er, al. 1er, DWBH.
32. Circ. n°12/2007 du 4 juillet 2007.
délai légal de deux mois pour faire enregistrer gratuitement le bail et aussi longtemps qu’il ne l’est pas, le preneur peut, à tout moment quitter les lieux loués, sans préavis et sans indemnités. Le preneur doit au préalable et avant tout mettre en demeure le bailleur de faire enregistrer le bail dans un délai d’un mois. Si cette démarche n’est pas accomplie, le preneur peut mettre fin au bail sans devoir respecter de délai de congé, ni supporter les indemnités éventuellement dues lorsqu’il met fin à un bail de neuf ans au cours du premier triennat (art. 55, § 5, al. 2, du DWBH) ou à un bail de courte durée (art. 55, § 6, al. 4, du DWBH). Dans ce cas, le preneur veillera toutefois à avertir le bailleur, de préférence par lettre recommandée, de la date de son départ en respectant un délai raisonnable33.
33 L’enregistrement confère au bail date certaine34 et assure au preneur une protection en cas d’aliénation du bien loué. Outre l’enregistrement, deux autres évènements donnent au bail date certaine : d’une part, le décès d’une des personnes signataires du bail, d’autre part, la constatation du bail dans un acte authentique reprenant les éléments substantiels de la convention.
La simple mention de l’existence d’un bail dans un acte authentique ne suffit pas à remplir cette condition, de même qu’une déclaration de l’acquéreur selon laquelle il a pris connaissance du bail.
3.5. L’état des lieux
34 Dressé par écrit, l’état des lieux établit, d’une manière contradictoire et détaillée, l’état dans lequel le bien loué est mis à la disposition du preneur (état des lieux d’entrée) ou celui dans lequel se trouve le bien à la fin du bail (état des lieux de sortie).
Ce document est important, car il permet au preneur d’établir l’existence d’un vice caché ou, lors de restitution des lieux loués, au bailleur de comparer l’état du bien loué à l’entrée du preneur et à l’échéance du bail pour constater d’éventuels dégâts locatifs.
35 Les parties sont tenues à dresser un état des lieux d’entrée35. Dans la plupart des baux, le bailleur l’impose contractuellement, essentiellement à des fins probatoires. S’il n’a pas été fait d’état des lieux détaillé, la présomp- tion légale est favorable au preneur. L’article 28, § 1er, du DWBH énonce en effet que « le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état où elle se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire qui peut être fournie par toutes voies de droit ». En revanche, s’il a été fait un état des
33. Sur cette question, voy. E. RIQUIER, « Modifications des dispositions du Code civil en matière de bail par les dispositions fiscales de la loi-programme du 27 décembre 2006 – Une irruption malheureuse de la loi fiscale dans le droit des baux », R.G.D.C., 2007, p. 282.
34. Art. 1328 C. civ.
35. Art. 27, § 1er, al. 1er, DWBH.
lieux d’entrée entre le bailleur et le preneur, « celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».
Une clause de style selon laquelle le bien est « en parfait état à l’entrée dans les lieux » ne satisfait pas à l’exigence d’un état des lieux détaillé.
Dresser un état des lieux est une obligation s’étendant à tous les baux d’ha- bitation. L’état des lieux doit être annexé au bail et soumis à l’enregistre- ment36.
36 Le Gouvernement propose un modèle-type d’état des lieux à valeur in- dicative37.
Sauf convention contraire, l’état des lieux d’entrée comporte au minimum38 : – La date des constatations.
– L’identité et la qualité du ou des auteurs des constatations.
– Les références du bail : coordonnées des parties, adresse du bien, date de début du bail.
– Une note générale reprenant un aperçu rapide de l’état du bien, des ma- tériaux et des équipements, ainsi que l’état général d’entretien et de propreté des pièces.
– La description de l’état apparent, des éventuels dégâts et l’état de pro- preté de chaque pièce.
– L’état et le fonctionnement apparent des équipements présents.
– Le relevé des documents d’entretien des équipements et la date d’exé- cution.
– Le relevé des index des compteurs et des jauges des citernes.
– La consignation des clés, télécommandes, badges et autres dispositifs remis au locataire.
– L’existence et la localisation des détecteurs incendie.
– Les signatures précédées de la mention « lu et approuvé » des parties présentes ou de leur mandataire.
– La signature du ou des auteurs chargés des constatations.
37 L’état des lieux peut être établi par les parties elles-mêmes ou par un tiers. Dans ce cas, il s’agira le plus souvent d’un expert (un géomètre, un ar- chitecte, etc.) qui sera désigné de commun accord et mandaté par les parties pour dresser à frais communs l’état des lieux.
38 L’état des lieux d’entrée doit être établi soit pendant le temps où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois de l’occupation du bien par le preneur.
À défaut d’accord des parties quant à l’établissement de l’état des lieux d’en- trée, l’une d’entre elles peut par requête demander au juge de paix compétent de désigner un expert.
36. Voy. infra n° 32.
37. Cf. arrêté du Gouvernement wallon du 28 juin 2018 (M.B., 31 août 2018).
38. Art. 27, § 2, DWBH.
La requête doit être introduite au plus tard dans les 15 jours suivant l’expira- tion du délai du premier mois d’occupation du bien par le locataire.
Le jugement est exécutoire nonobstant toute opposition et n’est pas suscep- tible d’appel39.
39 Si des modifications sont apportées aux lieux loués pendant la location, un avenant peut être dressé de manière contradictoire et à frais communs.
3.6. Les obligations du bailleur
40 Le bailleur est tenu de remplir certaines obligations à l’égard du pre- neur :
– délivrer le bien loué en bon état de réparations de toute espèce;
– mettre en location un logement conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité ;
– entretenir le bien loué en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué ;
– garantir la jouissance paisible pendant la durée du bail.
3.6.1. La délivrance d’un bien en bon état de réparations de toute espèce
41 Le bailleur doit mettre le bien loué à la disposition du preneur afin qu’il puisse en avoir la jouissance à la date convenue. Cette délivrance se matérialise par la remise des clés et doit porter également sur les accessoires (comme un grenier, une cave, un jardin).
Le bien loué doit en outre être en bon état de réparations de toute espèce : le preneur peut exiger du bailleur le renouvellement des papiers peints, le rafraîchissement des peintures usagées, le bon fonctionnement des serrures, du chauffage, des volets, etc. Cette obligation doit s’apprécier de façon rai- sonnable en tenant compte notamment de l’ancienneté de l’immeuble.
La prise de possession des lieux par le preneur ne couvre que les vices appa- rents, et non les vices cachés.
En cas de retard ou de défaut de délivrance, le preneur peut, selon les cir- constances, soit faire condamner le bailleur à lui délivrer le bien, soit de- mander la résolution du bail pour inexécution fautive, avec, le cas échéant, des dommages et intérêts, soit solliciter des dommages et intérêts, en cas de délivrance partielle.
42 Le logement doit aussi pouvoir servir à l’usage convenu compte tenu des prescriptions administratives spécifiques, comme les règles en matière urbanistique ou les éventuels règlements communaux en matière de sécurité incendie.
39. Art. 27, § 1er, al. 3, DWBH.
