Situation de l’habitat et du logement en Pays de la Loire Sys tème d’information et de collecte des loyers privés en Pays de la Loire Année 2014

(1)

service intermodalité aménagement logement

Avril 2015

S ituation de l’habitat e t du loge m ent e n Pay s de la Loire

S y s tèm e d’inform ation et de colle cte de s loye rs priv és

e n Pay s de la Loire Anné e 2014

n° 322

(2)

SOMMAIRE

INTRODUCTION...3

1 - Méthodologie...3

1-1 - L’organisation et l’exploitation de la collecte...3

1-2 - Les points de vigilance...3

2 - Le poids du parc locatif privé au sein des résidences principales...5

2-1 - Environ 1/5 des résidences principales de chaque département est occupé par un locataire privé...5

2-2 - Faible évolution du nombre de résidences principales occupées par un locataire privé...5

2-3 - La part de résidences principales occupées par un locataire privé est stable...6

I - Résultats des collectes de printemps et hiver 2014...8

1 - La situation régionale en termes de loyers et de surfaces selon le type de biens...8

1-1 - Un nombre d’annonces collectées relativement stable entre 2013 et 2014 à l’échelle des Pays de la Loire...8

1-2 - Un nombre d’annonces collectées important dans les EPCI chefs-lieux de département...9

1-3 - Une surreprésentation de T3 au sein de la collecte par rapport à la structuration du parc...10

1-4 - Faibles écarts entre le loyer moyen et le loyer médian...11

1-5 - Faibles écarts entre le loyer moyen et le loyer moyen pondéré selon le parc réel ...12

1-6 - Des loyers plus élevés sur l’aire urbaine de Nantes...13

2 – Résultats des collectes aux niveaux départementaux...15

2-1 - La Loire-Atlantique...15

2-2 - Le Maine-et-loire...18

2-3 - La Mayenne...21

2-4 - La Sarthe...24

2-5 - La Vendée...27

II - Analyses spécifiques aux niveaux régional et départemental...30

1 - Un marché proche des loyers plafonds définis dans le dispositif d’aide à l’investissement locatif...30

2 - Des loyers pas toujours influencés par le niveau de performance énergétique des logements... 31

3 - Modes de chauffage...33

4 - Comparaisons selon les différentes catégories d’annonceurs...35

III - Evolution des données collectées entre 2013 et 2014...38

Une évolution modérée des loyers entre 2013 et 2014...38

ANNEXES...41

(3)

(4)

INTRODUCTION 1 - Méthodologie

L’observatoire régional des loyers repose sur trois collectes réalisées chaque année au printemps, en été et en hiver par différents partenaires (Conseil départemental, DDT et DREAL) à partir d’annonces immobilières publiées sur le site internet de Ouest France Immobilier. Ces annonces sont mises à jour quotidiennement et permettent de rendre compte des flux de logements du parc locatif privé. En 2014, seules les annonces collectées au printemps et en hiver ont fait l'objet d'un traitement statistique.

1-1 - L’organisation et l’exploitation de la collecte

1-2 - Les points de vigilance

- les annonces des biens ne comportant pas le loyer, la surface et la typologie sont exclues de l’analyse. De même, les logements sociaux du parc public et les logements aidés (Anah, Pinel pour les particuliers ...) ne sont pas pris en compte ;

- les niveaux géographiques d’analyse sont ceux de l’Établissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI), du département et du zonage infra-départemental¹. Afin de disposer d’un nombre suffisant de données, le niveau communal n’est pas pris en compte ;

- un seuil statistique de 10 annonces collectées au minimum est jugé nécessaire pour réaliser une analyse pertinente au niveau de l’EPCI² ;

- les loyers moyens au m² ont été pondérés selon la structuration du parc locatif privé à la page 12

1 Issu de l’étude régionale relative aux besoins en logements 2 La région des Pays de la Loire compte 127 EPCI

Transmission par la DREAL d'un fichier type de saisie et de la

méthodologie aux partenaires

Transmission des données à la DREAL pour traitement et analyse

Des synthèses tri-annuelles et un rapport annuel sont communiqués sur le site Internet de la DREAL des Pays de la Loire

Sur chaque annonce collectée (maison, appartement) les données suivantes sont renseignées : - date de parution

- type d’annonceur (agence, notaire, particulier)

- commune - code commune - EPCI

- code EPCI - loyers, charges

- surface habitable en m² - nombre de pièces - neuf/ancien

- stationnement (oui/non) - annexes (oui/non) - performance énergétique - type de chauffage (gaz/électrique/autres et individuel/collectif)

(5)

afin de comparer les écarts avec le loyer moyen au m² calculé sur la collecte³;

- en 2014, le loyer médian⁴ est également établi. L’avantage de la médiane contrairement à la moyenne est qu’elle n’est pas influencée par les valeurs extrêmes et est donc plus stable.

3 Le loyer moyen au m² est égal à la somme des loyers divisée par la somme des surfaces

4 La médiane est la valeur qui permet de partager une série en deux parties égales. La moitié des logements a un loyer supérieur au loyer médian et l’autre moitié à un loyer inférieur au loyer médian

L’objectif :

La base de données issue du dispositif SICLOP permet de suivre et d’analyser les loyers du parc locatif privé à différentes échelles afin d’alimenter les politiques de l’habitat à partir de documents de planification tels que les programmes locaux et départementaux de l’habitat (PLH et PDH) et les schémas de cohérence territoriale (ScoT).

Le dispositif SICLOP permet d’améliorer la connaissance du parc locatif privé, nécessaire

à la conduite des politiques de l’habitat, notamment au travers des documents de

planification.

(6)

2 - Le poids du parc locatif privé au sein des résidences principales

2-1 - Environ 1/5 des résidences principales de chaque département est occupé par un locataire privé...

La part des résidences principales occupées par un locataire privé est plus ou moins homogène entre les départements, elle se situe autour des 20 %.

2-2 - Faible évolution du nombre de résidences principales occupées par un locataire privé...

Entre 1999 et 2013, le parc locatif privé a augmenté de 27,5 % sur la région mais cette croissance comprend d’importantes disparités selon les départements. Ainsi, elle oscille entre + 14,4 % (en Sarthe) et + 32 % (en Loire-Atlantique).

Loire-Atlantique

Maine-et-Loire

Mayenne

Sarthe

Vendée

Pays de la Loire 0

50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 400 000

Evolution du nombre de résidences principales entre 1999 et 2013 occupées par un locataire privé

Source : Filocom, 2013

1999

+ 32 % 2013

+ 19,5 %

+ 18,5 % + 14,4 % + 27,5 %

+ 27,5 % Loire-Atlantique Maine-et-Loire Mayenne Sarthe Vendée Pays de la Loire 0%

5%

10%

15%

20%

25%

Part des résidences principales occupées par des locataires privés au sein de chaque département

(7)

2-3 - La part de résidences principales occupées par un locataire privé est stable...

Si on note que le parc locatif privé s’est accru en volume, son poids dans le parc de résidence principale a peu évolué. Cela signifie que le parc de logements occupés par les propriétaires et les locataires du parc social s’est développé plus rapidement.

En Pays de la Loire, le parc locatif privé est constitué majoritairement de T2 et T3. Cependant, on observe de fortes disparités selon les départements : 50 % de T1 et T2 en Loire-Atlantique, 46 % en Maine-et-Loire pour seulement 30 % en Vendée.

Loire-Atlantique

Maine-et-Loire

Mayenne

Sarthe

Vendée

Pays de la Loire 0%

5%

10%

15%

20%

25%

Evolution de la part de résidences principales occupées par un locataire privé au sein du parc de résidences principales

2007 2013

Loire-Atlantique

Maine-et-Loire

Mayenne

Sarthe

Vendée

Pays de la Loire 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

20% 20%

13% 14% 10% 17%

30% 26%

22% 24%

20%

26%

27% 25%

26% 26% 36%

28%

16% 18%

24% 23% 26% 20%

6% 8% 11% 9% 6% 7%

2% 3% 4% 4% 2% 3%

Part des différentes typologies de logements dans les résidences principales occupées par un locataire privé

T6 et + T5 T4 T3 T2 T1

(8)

De façon générale, les pôles urbains se caractérisent par un parc locatif important. A titre d’exemple, les EPCI des chefs-lieux des départements de la région affichent un poids du parc locatif privé de 27,1 % pour Angers Loire Métropole et 29 % pour Nantes Métropole. Quant aux zones rurales, elles connaissent des taux de logements locatifs privés plus faibles puisqu’elles se caractérisent par la propriété occupante.

De plus, il semble exister une corrélation entre le poids du parc locatif privé au sein des résidences principales et les pôles d’emplois. En effet, lorsque l’indicateur d’indépendance pour l’emploi est supérieur à 1, la part de logements locatifs est plus importante. Ceci s’explique par le fait que le parc locatif est un parc d’accueil pour les actifs, et les entreprises, davantage installées dans les communes où se trouve du logement.

Par exemple, la communauté de communes du Pays de Challans, dans le département de la Vendée, avec un indicateur d’indépendance de 1,10 représente plus de 25 % du poids du parc locatif privé au sein des résidences principales.

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I - Résultats des collectes de printemps et hiver 2014

1 - La situation régionale en termes de loyers et de surfaces selon le type de biens

Le tableau suivant met en exergue les données collectées relatives aux appartements et aux maisons pour les collectes de printemps et d'hiver 2014.

Les annonces des appartements (14 265) prédominent largement sur celles des maisons (4 356) sur un total de 18 621 annonces (soit 77 % pour les annonces d'appartements et 23 % pour celles des maisons).

Toutes typologies confondues, on observe une différence de 1,5 € sur les prix moyens au m² entre les appartements (9,3 €) et les maisons (7,8 €).

Les T2 représentent la majorité des annonces d'appartements (41 %) alors que ce sont les T4 pour les annonces de maisons (33 %).

Appartements Maisons

Nombre de

pièces Montant

loyer moyen (en

euros)

Surface habitable moyenne (en m²)

Nombre

d’annonces Prix moyen en euros au m² (HT)

Montant loyer moyen (en

euros)

Surface habitable moyenne (en m²)

Nombre

d’annonces Prix moyen en euros au m² (HT)

1 346 27 2 535 12,6 364,7 36,2 31 10,0

2 440 42,8 5 835 10,2 442,7 47,7 360 9,2

3 569 63,1 4 432 9,0 553,2 70,7 1 096 7,8

4 742 83 1 212 8,6 647,5 86,2 1 476 7,5

5 823,4 103 208 7,9 740,5 102,8 885 7,1

6 et + 1248,7 148,0 43 8,43 927,7 143,1 508 6,4

Ensemble 472 49,2 14 265 9,3 656,3 88,8 4 356 7,8

1-1 - Un nombre d’annonces collectées relativement stable entre 2013 et 2014 à l’échelle des Pays de la Loire...

⁵

La majorité des annonces collectées en 2013 comme en 2014, tous biens confondus, émane du département de la Loire-Atlantique (46 % en 2014). Viennent ensuite les départements du Maine-

5 Seules les collectes de printemps et hiver 2013 sont prises en compte sur 2013 pour la comparaison avec 2014

2013 2014 Evolution 2013-2014

Appartements Maisons Appartements Maisons Appartements Maisons

Loire-Atlantique -1,9% -11,5%

Maine-et-Loire 733 858 5,1% 17,0%

Mayenne 610 650 -2,5% 6,5%

Sarthe 510 331 -20,0% -35,0%

Vendée 712 863 30,3% 21,2%

Région -0,0% -1,7%

7 121 1 870 6 984 1 654

3 404 3 578

1 043 1 017

1 647 1 316

1 051 1 370

14 266 4 435 14 265 4 356

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et-Loire, de la Vendée, de la Sarthe et de la Mayenne. Cela s’explique par une certaine dichotomie affichée entre départements présentant plutôt des caractéristiques urbaines tels que la Loire- Atlantique et le Maine-et-Loire, avec un nombre important d’appartements, et des départements affichant des traits plus ruraux comme la Sarthe, la Mayenne et la Vendée.

La croissance du nombre d’annonces entre 2013 et 2014 a été extrêmement importante en Vendée alors que la Sarthe a connu une baisse considérable du nombre des annonces collectées.

1-2 - Un nombre d’annonces collectées important dans les EPCI chefs-lieux de département...

La plupart des annonces collectées provient des EPCI chefs-lieux de département tels que Laval agglomération, Angers Loire métropole, Nantes métropole, La Roche-Sur-Yon agglomération et Le Mans métropole.

De plus, le littoral de la Loire-Atlantique, et notamment les EPCI de la CARENE et de CAP Atlantique affichent un nombre d’annonces collectées non négligeable tout comme la communauté de communes des Olonnes en Vendée.

On remarque également le faible volume d’annonces collectées dans le département de la Sarthe, seuls Le Mans métropole et la communauté de communes de Sablé-sur-Sarthe affichent un nombre plus important.

(11)

1-3 - Une surreprésentation de T3 au sein de la collecte par rapport à la structuration du parc...

Les T3 au sein de la collecte sont surreprésentés par rapport à la structuration du parc locatif privé. A l’inverse, il y a une sous-représentation de T2 et T4 (dans une moindre mesure)⁶. Face à ces disparités, il apparaît nécessaire de pondérer les loyers pour mieux prendre en compte la structuration du parc.

6 En supposant que les logements de la collecte reflètent les mêmes caractéristiques que les logements du parc réel

T1 T2 T3 T4 T5 T6

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

Part des typologies de logements dans le parc locatif privé et dans le total des annonces collectées

parc locatif privé annonces collectées

(12)

1-4 - Faibles écarts entre le loyer moyen et le loyer médian

Les cartes suivantes présentent les loyers moyens et médians par EPCI.

Les loyers moyens au m² des EPCI montrent une dichotomie entre la partie ouest et la partie est des Pays de la Loire, avec des loyers moyens au m² globalement plus élevés sur l’ouest (10,6 € sur Nantes métropole) que sur l’est (7,6 € sur Laval agglomération).

Plus de la moitié des EPCI en Loire-Atlantique affiche un loyer moyen au m² supérieur ou égal à 8 €. Ce département apparaît donc le plus tendu. A l’inverse, plus de la moitié des EPCI en Mayenne a un loyer moyen au m² inférieur ou égal à 6 €, ce qui traduit une tension faible. Ce constat est à nuancer, notamment dans le département de la Sarthe, par le faible nombre d’annonces collectées dans certains EPCI (quadrillés en noir).

Les écarts entre les loyers moyens et médians sont relativement faibles pour l’ensemble des EPCI. A titre d’exemple, Laval Agglomération affiche un loyer moyen de 7,6 € / m² pour un loyer médian de 7 € / m². Lorsque le loyer médian est inférieur au loyer moyen, cela signifie que l’échantillon prend en compte des loyers plus élevés.

Angers Loire Métropole présente un loyer moyen de 9,6 € / m² pour un loyer médian de 10,7 € / m². Dans ce cas, le loyer médian est supérieur au loyer moyen, cela veut dire que l’échantillon prend en considération des loyers plus bas.

(13)

1-5 - Faibles écarts entre le loyer moyen et le loyer moyen pondéré selon le parc réel

⁷

...

Il y a peu d’écarts entre le loyer moyen et le loyer moyen pondéré, même si ce dernier est très souvent supérieur au loyer moyen. Cela s’explique par une sous-représentation de certaines typologies dans l’échantillon. À titre d’exemple, Laval agglomération affiche un loyer moyen de 7, 6 € / m² pour un loyer moyen pondéré de 8,1 € / m². Dans ce cas, il y a une sous représentation des typologies de T3 et + et une proportion identique de T1. A l’inverse, Angers Loire métropole affiche un loyer moyen de 9,6 € / m² pour un loyer moyen pondéré de 9,2 € / m². Dans cet exemple, il y a une surreprésentation de T1 mais une sous-représentation de T2 et T3.

Lorsque le loyer moyen est inférieur au loyer moyen pondéré, cela peut signifier que les typologies les plus chères au m² (ex : T1) sont sous-représentées dans la collecte.

7 Le loyer moyen est pondéré afin de limiter les effets de structure et de représenter l’échantillon selon la structuration réelle du parc (selon la typologie du parc, tout bien confondu, par EPCI)

(14)

1-6 - Des loyers plus élevés sur l’aire urbaine de Nantes

La dernière partie consacrée à l’analyse régionale repose sur le zonage « besoin en logements⁸».

Entre les collectes, il existe une homogénéité au sein des principales aires urbaines et des saisons. Toutefois, des variations importantes entre les territoires apparaissent. Le loyer moyen au m² reste plus élevé sur l’aire urbaine de Nantes même si quelques dizaines de centimes d’euros le séparent de celui de l’aire d’Angers.

En comparaison, les aires urbaines de La Roche-sur-Yon et de Laval, dont les loyers moyens au m² sont proches, ont les loyers les plus faibles des Pays de la Loire.

8 Zonage retenu dans le cadre de l’étude sur les besoins en logements à l’horizon 2020 en Pays de la Loire.

AU de Nantes AU d’Angers AU de Laval AU du Mans AU de La Roche-sur-Yon

0 2 4 6 8 10 12

10,7 9,9 8

9,2 8,8

10,5 10,1 8,5

9,5 8,8

Loyer moyen au m² des T1, T2 et T3 dans les principales aires urbaines au printemps et en hiver

printemps hiver

(15)

(16)

2 – Résultats des collectes aux niveaux départementaux

2-1 - La Loire-Atlantique

9 10

La Loire-Atlantique est un département au profil

plutôt « urbain » comme le souligne le nombre d’annonces d’appartements collectées. En effet, 49

% des annonces d’appartements recueillies au sein de la région sont issues du département de la Loire-Atlantique. De plus, 38 % des annonces de maisons émanent de ce département. Tant pour les appartements que pour les maisons, le loyer médian est inférieur au loyer moyen.

9 Source : RP 2011 10 Source : FILOCOM 2013

6 984 annonces collectées

Loyer médian : 525 € Superficie médiane : 50 m² Loyer moyen : 550 € Surface moyenne : 52 m²

Loyer médian : 699 € Superficie médiane : 90,7 m² Loyer moyen : 755 €

Superficie moyenne : 85 m² - 1 296 364 habitants⁹

- 699 042 logements dont 84,6 % de résidences principales et 9,6 % de résidences secondaires¹⁰ - Sur les 591 249 résidences principales, 62,6 % sont occupées par leur propriétaire, 23,5% par un locataire privé et 12,5 % par un locataire HLM¹⁰

(17)

Les petits logements sont proportionnellement loués plus chers. Par ailleurs, les appartements se louent toujours plus chers que les maisons. A titre de comparaison, un appartement T1 (surface moyenne de 28,5 m²) se loue en moyenne 4 € / m² de plus qu’un T4 (surface moyenne de 84,7 m²). L’écart étant légèrement moins élevé pour une maison.

D’une manière générale, les prix au m² sont plus élevés pour les appartements et les logements de petite taille.

Le nombre d’annonces collectées en Loire-Atlantique met en évidence une sous-représentation de T1 et de T4 et, une surreprésentation de T2 et de T3 par rapport au parc existant.

T1 T2 T3 T4 T5 T6

0 2 4 6 8 10 12 14 16

14 11

10 9

9 9

13 11

9 9 8 8

Prix au m² en euros des appartements et maisons selon la typologie

appartements maisons

T1 T2 T3 T4 T5 T6

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

(18)

Tous biens confondus, le loyer moyen est globalement compris entre 8 et 10 € / m². Les loyers les plus élevés se trouvent sur Nantes métropole et le littoral, surtout pour les appartements.

Les loyers pour les appartements sont en général supérieurs à ceux des maisons excepté sur Nantes Métropole.

Sur Nantes Métropole, les loyers des deux types de biens sont supérieurs à ceux du département.

Le loyer des maisons semble parfois supérieur à celui des appartements selon la typologie.

Cependant pour les T1 un tel écart entre les appartements et les maisons doit être relativisé puisqu’il s’explique par seulement 3 annonces de maison en T1 collectées.

T1 T2 T3 T4 T5 T6

0 5 10 15 20 25

14,1 11,5

10,1 9,2

9,9 9,7

20,1 12,4

10,8 10,5 9,7 9,3

Prix au m² en euros des appartements et maisons sur Nantes Métropole selon la typologie

(19)

2-2 - Le Maine-et-loire

Dans le département du Maine-et-Loire, il y a eu quatre fois plus d’annonces d’appartement que d’annonces de maison collectées. Tout bien confondu, le loyer médian est inférieur au loyer moyen.

- 790 343 habitants

- 388 765 logements dont 89,1 % de résidences principales et 3,3 % de résidences secondaires - Sur les 346 352 résidences principales, 60,3 % sont occupées par leur propriétaire, 21 % par un locataire privé et 17,3 % par un locataire HLM

858 annonces collectées

Loyer médian : 600 € Superficie médiane : 86 m² Loyer moyen : 616 €

Superficie moyenne : 90 m² 3 578 annonces collectées

Loyer médian : 427 € Superficie médiane : 46 m² Loyer moyen : 449 € Surface moyenne : 48,5 m²

(20)

Comme pour la Loire-Atlantique, les petits logements sont proportionnellement loués plus chers et par typologie, les appartements sont toujours loués plus chers que les maisons. Les appartements de type T1 (surface moyenne de 26 m²) se louent 5,4 € / m² de plus qu’un T4 (surface moyenne de 80,1 m²).

Le nombre d’annonces collectées dans ce département montre une sous-représentation de T1, dans une moindre mesure de T4 et de T5, et une surreprésentation de T2 par rapport au parc existant.

T1 T2 T3 T4 T5 T6

0 2 4 6 8 10 12 14

12,53 9,64

8,43 7,14

7,18 7,12

10,34 8,47

7,18 6,9 6,9 6,06

Appartements Maisons

T1 T2 T3 T4 T5 T6

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

parc locatif privé annonces collectées Part des typologies de logements dans le parc locatif privé

et dans le total des annonces collectées

(21)

Il existe une disparité importante entre le loyer moyen d’Angers Loire métropole, qui est de 9,6 € / m², et le reste du département. En effet, la majorité des EPCI affiche des loyers moyens compris entre 6 et 7 € / m² . Cet écart est accentué par un loyer moyen plus élevé pour les appartements. Il est à noter que pour les EPCI situés à l’est du département, peu d’annonces ont été collectées.

Pour les deux types de biens, les loyers par m² sont supérieurs ou égaux à ceux du département, excepté pour les maisons de type T2. Le prix des maisons est à partir des T3 (surface moyenne de 68,8 m²) supérieur à celui des appartements, contrairement à Nantes Métropole, ce qui reste à relativiser par rapport au nombre d’annonces recueillies.

T1 T2 T3 T4 T5 T6

0 2 4 6 8 10 12 14

12,78 10,14

8,89 8,33 7,87 7,12

12,6 8,09

9,4 8,46 7,91 7,26

Prix au m² des appartements et maisons sur Angers Loire Métropole selon la typologie

(22)

2-3 - La Mayenne

Il y a eu 1,5 fois plus d’annonces d’appartement que d’annonces de maison collectées. Le loyer médian est inférieur au loyer moyen pour les appartements de 16 € alors qu’il est supérieur de 20 € pour les maisons.

- 307 031 habitants

- 155 919 logements dont 85,8 % de résidences principales et 5,7 % de résidences secondaires - Sur les 133 773 résidences principales, 65,3 % sont occupées par leur propriétaire, 21,5 % par un locataire privé et 9,8 % par un locataire HLM

Superficie moyenne : 90 m²

(23)

Les petits logements sont proportionnellement loués plus chers. Les T1 (surfaces moyennes de 27 m² pour un appartement et 32,5 m² pour une maison) se louent 3,8 € / m² de plus qu’un T4 (respectivement, surfaces moyennes de 77,7 et 81,9 m²) pour un appartement et 4,2 € / m² de plus pour une maison.

Le nombre d’annonces collectées dans ce département montre une surreprésentation de petits et grands logements et une sous-représentation de T3 et de T4 par rapport au parc existant.

T1 T2 T3 T4 T5 T6

0 2 4 6 8 10 12

10 8,1

6,8 6,2 5,4

6

10,2 7,4

6,6 6 5,6 5,15

Prix au m² des appartements et maisons selon la typologie

T1 T2 T3 T4 T5 T6

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

(24)

Tous biens confondus, il existe une dichotomie entre le loyer de Laval agglomération et le reste du territoire. En effet, une majeure partie de ce département affiche un loyer moyen compris entre 4 et 6 € / m² contre 7 à 8 € / m² pour l’EPCI chef-lieu de département. Le loyer moyen des maisons fait partie des plus faibles sur l’ensemble de la région Pays de la Loire.

Pour les deux types de biens, les loyers par m² sont supérieurs à ceux du département. Le prix des maisons est supérieur (sauf pour les T6) à celui des appartements, comme le Maine-et-Loire pour les biens de typologies T3 et +.

T1 T2 T3 T4 T5 T6

0 2 4 6 8 10 12 14 16

10,44 8,77

7,19 6,99 6,39 6,38

14,8 9,14

7,79 7,3 6,48 6,28

Prix au m² en euros des appartements et maisons sur Laval agglomération selon la typologie

(25)

2-4 - La Sarthe

Les annonces recueillies dans le département de la Sarthe sont peu représentatives. En effet, seuls 9,2 % des annonces recueillies au sein de la région concernent des appartements et 7,5 %, des maisons. Les résultats doivent donc être lus avec précaution.

- 565 718 habitants

- 288 731 logements dont 86,4 % de résidences principales et 5,1 % de résidences secondaires - Sur les 248 924 résidences principales, 64,1 % sont occupées par leur propriétaire, 19,4 % par un locataire privé et 14,4 % par un locataire HLM

Superficie moyenne : 90 m²

(26)

Le constat reste le même que dans les autres départements pour la location des petits logements.

Les appartements de type T1 (surface moyenne de 27,1 m²) se louent beaucoup plus chers que les autres types d’appartement. Les maisons se louent à peu près au même prix selon leur typologie (exceptée pour les T6 d’une surface moyenne de 150,2 m²).

Le nombre d’annonces collectées dans ce département montre une surreprésentation des T2 une sous-représentation de T4 et de T5 par rapport au parc existant.

T1 T2 T3 T4 T5 T6

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

parc locatif privé annonces collectées T1

T2 T3 T4 T5 T6

0 2 4 6 8 10 12 14

11,5 9,79

8,2 7,5 7,4 5,3

7,1 8,1 7,4 6,9 6,8 5,6

(27)

Pour le département de la Sarthe, l’analyse par type de bien apparaît délicate compte-tenu de la faible collecte d’annonces sur de nombreux EPCI.

Pour les deux types de biens, les loyers par m² sont supérieurs à ceux du département. Le prix des maisons est pour les T2 (surface moyenne de 34,2 m²) et les T3 (surface moyenne de 65,8 m²) supérieur à celui des appartements (surfaces moyennes respectives de 42 et 63,3 m²). Le prix au m² des appartements de types T1 (surface moyenne de 27,2 m²) et T6 (surface moyenne de 146 m²) est 2,5 à 4,6 € / m² plus élevé que les maisons de typologie identique (surfaces moyennes respectives de 30 et 148,4 m²).

T1 T2 T3 T4 T5 T6

0 2 4 6 8 10 12 14

11,87 9,96

8,51 7,84

8,17

9,59

7,33

11,64 9,45

7,82 8,09 7,08

Prix au m² en euros des appartements et maisons sur Le Mans Métropole selon la typologie

(28)

2-5 - La Vendée

La Vendée est un territoire atypique comparativement aux autres départements du fait de la part importante de résidences secondaires, principalement des maisons sur sa façade littorale. Les annonces d’appartements en Vendée représentent 9,6 % du total des annonces sur la région Pays de la Loire et les maisons représentent quant à elles 19,8 %.

Loyer médian : 426 € Superficie médiane : 46 m² Loyer moyen : 437,5 € Surface moyenne : 48,3 m²

Superficie moyenne : 81 m² - 641 657 habitants

- 405 646 logements dont 71,9 % de résidences principales et 22,8 % de résidences secondaires - Sur les 291 468 résidences principales, 72,1 % sont occupées par leur propriétaire, 19,5 % par un locataire privé et 6,4 % par un locataire HLM

(29)

Les appartements sont globalement loués plus chers que les maisons, sauf pour les T5 même si le prix des loyers au m² restent proches. Les petites surfaces (T1 et T2) sont louées plus chères que les autres superficies.

Le nombre d’annonces collectées dans ce département montre une surreprésentation des T2 et des T3 et une sous-représentation de T4, de T5 et de T6 par rapport au parc existant.

T1 T2 T3 T4 T5 T6

0 2 4 6 8 10 12 14

11,7 9,6

8,1 7,5 6,5

7,7

8,4 8,4 7,2 7,1 7 5,9

T1 T2 T3 T4 T5 T6

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

(30)

Le loyer moyen des appartements est plus élevé sur le littoral que sur l’agglomération de La Roche-sur-Yon. C’est le contraire par rapport aux autres départements, où l’on retrouve toujours des loyers plus élevés sur l’EPCI principal.

Pour les deux types de biens, les loyers par m² peuvent être inférieurs selon la typologie à ceux pratiqués en Vendée, contrairement aux autres départements. Cette situation trouve son fondement par l’attractivité du littoral.

Le prix des maisons est, pour les T3, T4 et les T5 (surfaces moyennes respectives de 66,5, 94,1 et 107,3 m²) supérieur à celui des appartements (surfaces moyennes respectives de 65,2, 80,9 et 108,3 m²). Ce phénomène est à relier au fort taux de propriétaire occupant résidant principalement dans des maisons. Le prix faible au m² des maisons de type T1 s’explique par le fait que peu d’annonces correspondantes ont été recueillies.

T1 T2 T3 T4 T5 T6

0 2 4 6 8 10 12 14

11,86 9,19

7,79 7,02 7,03

9

4,49

8,72 8,2 7,07

7,27 6,17

Prix au m² en euros des appartements et maisons sur La-Roche-sur-Yon agglomération selon la typologie

(31)

II - Analyses spécifiques aux niveaux régional et départemental

1 - Un marché proche des loyers plafonds définis dans le dispositif d’aide à l’investissement locatif...

Une comparaison est réalisée entre les loyers moyens au m² constatés et les plafonds de loyer du Prêt Locatif Social (PLS) et du dispositif d’investissement locatif privé Pinel.

Les PLS ont été mis en place en 2001. Ils s’adressent à tout investisseur qui réalise une opération locative. Le PLS a vocation à financer des opérations de construction et d’acquisition-amélioration encadrées par des plafonds de loyer et de ressources¹¹.

Le dispositif d’aide à l’investissement locatif dit « Pinel » (entré en vigueur le 1er janvier 2013) permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour l’acquisition ou la construction d’un logement neuf, en contrepartie d’un engagement à le louer nu à usage d’habitation principale et à un prix inférieur à celui du marché, pendant six ans minimum. Il peut être prolongé en option à neuf ou douze ans. Ce dispositif ne concerne, en Pays-de-la-Loire, que la zone B1 et B2 avec agrément.

On constate une plus faible tension dans le département de la Mayenne avec des niveaux de loyers sur le B2 inférieurs aux plafonds du Pinel et du PLS.

11 Les montants repris pour la comparaison sont les plafonds applicables pour l’année 2014.

Loire-Atlantique Maine-et-Loire Mayenne Sarthe Vendée Plafonds « PLS » Plafonds « Pinel »

0 2 4 6 8 10 12

10,51 € 10,07 € 8,61 €

10,00 €

8,86 € 9,47 € 7,84 €

8,99 € 8,68 € 8,26 €

8,69 €

7,15 € 6,57 € 5,78 €

6,51 € 6,87 €

7,67 € Loyer moyen au m² suivant le zonage A/B/C

B1 B2 C

(32)

Par ailleurs, les loyers en zones B dans le département de la Vendée sont sensiblement les mêmes que lesplafonds liés au dispositif « Pinel ».

En Loire-Atlantique, en Sarthe et dans le Maine-et-Loire, les loyers moyens au m² constatés sont supérieurs aux deux plafonds de loyer. Il est à souligner également que tous les loyers moyens constatés en zone C sont inférieurs au loyer plafond du PLS.

2 - Des loyers pas toujours influencés par le niveau de performance énergétique des logements...

Le niveau de performance énergétique est défini selon 7 classes :

Pour rappel, l’affichage du niveau de performance énergétique dans les annonces de location de biens immobiliers, institué par la loi portant Engagement National pour l’Environnement du 12 juillet 2010 est en application depuis le 1^er janvier 2011.

T1 T2 T3 T4 T5 T6 et +

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

5% 2% 1% 1% 1% 1%

14% 8% 5% 7% 6% 7%

32%

25%

21% 23% 21% 25%

29%

35%

38% 37% 34% 30%

6% 9%

13% 13% 16% 17%

2% 2% 2% 2% 2% 1%

2% 4% 5% 3% 3% 2%

Nombre d'annonces collectées par typologie selon la classe énergétique

A B C D E F G NC

(33)

Près de 15 % en moyenne des annonces collectées par typologie ne font pas apparaître la classe énergétique. Comme dans les années précédentes, on constate que les annonces pour les appartements et les plus petites typologies sont mieux renseignées que les annonces pour les maisons ainsi que pour les T5, T6 et +.

Les logements les plus énergivores, tous types de biens confondus, restent les plus petits, comme pour l’année 2012, avec 5 % de logements T1 classés en G contre moins de 2 % pour les autres typologies.

On constate, par rapport à 2012, une légère augmentation de la part des logements les plus énergivores (classés F ou G), à savoir 11 % en 2014 contre 10,5 % en 2012. Les logements, du T1 au T6 et + restent pour la majorité classés en D ou E. C’est le même constat qu’en 2012 pour la part des logements classés en A, B ou C, cette part ayant même légèrement diminuée (20,17 % en 2014 contre 21,8 % en 2012).

Au regard des comparaisons précédentes, le parc locatif privé semble donc peu évoluer en matière d’amélioration de la performance énergétique du logement.

Comme les études précédentes, le graphique ci-avant met en évidence que l’étiquette énergétique n’est pas un paramètre qui influence le loyer moyen au m² des logements proposés à la location.

A B C D E F G

0 2 4 6 8 10 12 14

Loyers moyens au m² par typologie et performance énergétique en 2014 sur la région Pays-de-La-Loire

T1 T2 T3 T4 T5 T6 et +

Loyer moyen (en euros)

(34)

3 - Modes de chauffage

En nombre d’annonces sur la région Pays de la Loire, tous biens confondus, ou selon le type de bien, on constate que la majorité des logements sont principalement chauffés à l’électricité puis au gaz. Il est à noter la part importante d’annonces non renseignée sur le mode de chauffage.

1574

719 115 347 1602

Modes de chauffage pour les maisons

(En nom bre d'annonces)

4961

2759 57 173

5933

Modes de chauffage pour les appartements

Électrique

Gaz

Fuel

Autre

0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600

Classement énergétique selon le mode de chauffage tous biens confondus en région Pays de la Loire

A B C D E F G NC 4684

1973 132 422 5026

Modes de chauffage tous biens confondus

Électrique Gaz Fuel Autre NC

(35)

Le diagramme précédant indique que tous modes de chauffage confondus, ce sont les étiquettes énergétiques C, D et E qui sont les plus représentées. Les étiquettes les plus performantes sont plutôt associées au chauffage par le gaz, même si le nombre d’annonces reste peu élevé. La collecte étant basée sur de la relocation, on peut considérer que les logements récents et donc plus performants ne sont pas encore pris en compte.

Pour les deux types de bien, on observe que le loyer moyen au m² est moins élevé pour des logements chauffés au fuel ou dans la catégorie « autre¹² » que pour les logements chauffés à l’électricité ou au gaz.

12 La catégorie « autre » comprend principalement le chauffage au bois ou granulés

Électrique Gaz Fuel Autre NC

0 2 4 6 8 10 12

Loyer moyen au m² selon le mode de chauffage

Maisons Appartements Tous biens

Loyer moyen au m² en €uros

(36)

4 - Comparaisons selon les différentes catégories d’annonceurs...

Les agences sont toujours majoritaires au sein des annonces collectées, et notamment en Sarthe où la part atteint 96,3 %. A l’inverse, la part des notaires n’est pas représentée dans ce département. Ces derniers sont surtout présents en Mayenne comme en 2012 (26,9 % en 2014 et 13,9 % en 2012).

Entre 2011 et 2014, la part des annonces (collectes printemps et hiver) des différentes catégories d’annonceurs sur la région Pays-de-la-Loire a peu évolué.

0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1

77,5%

5,4%

17,1%

84,0%

4,3%

11,7%

82,5%

5,7% 11,8%

Evolution de la part des catégories d'annonceurs depuis 2011 en région Pays-de-la-Loire

2011 2012 2014 Loire-Atlantique Maine-et-Loire Mayenne Sarthe Vendée

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

78,0% 81,9%

68,9%

96,3%

78,8%

4,3% 2,0% 26,9%

0,1%

4,2%

12,3% 13,4%

4,2% 3,5%

16,3%

Part des catégories d'annonceurs par département en 2014

NC Particulier Notaire Agence

(37)

Les annonces d’appartements ou de maisons sont majoritairement publiées par des agences, notamment en Sarthe où la part des notaires est quasi nulle. On constate également que les agences mettent davantage en ligne des annonces d’appartements que de maisons (sauf en Mayenne où la part est presque identique).

(38)

On constate que les appartements sont loués plus chers, en moyenne, par les particuliers que par les agences ou les notaires sur tous les départements, excepté en Maine-et-Loire et en Mayenne.

Pour les maisons, l’écart par rapport aux annonces des notaires est prononcé (+3 €) dans le département de la Loire-Atlantique. Aucun paramètre ne permet d’expliquer cette différence importante.

Contrairement à 2012, on ne peut plus affirmer que d’une façon générale les prix pratiqués au m² en agence soient plus élevés. Ils se situent bien souvent entre les prix des notaires et ceux des particuliers sauf pour les appartements en Maine-et-Loire et en Mayenne où le loyer moyen au m² est plus élevé.

(39)

III - Evolution des données collectées entre 2013 et 2014

Une évolution modérée des loyers entre 2013 et 2014

Evolution des loyers moyens par m² sur la région (Tous biens confondus – charges non comprises)

Tous biens confondus, les loyers moyens entre 2013 et 2014 ont diminué légèrement dans les départements de Loire-Atlantique et du Maine-et-Loire (entre - 0,1 € et - 0,2 € sur le loyer moyen au m²). A l’inverse, ils ont augmenté sur les autres départements de la région de l’ordre de + 0,1 à + 0,3 €. Cependant, sur la région Pays-de-La-Loire, tous biens confondus, l’évolution des loyers reste faible (- 1,12%).

2013

2014

- 1,12 %

(40)

La carte qui suit présente l’évolution en euros du prix moyen au m² selon le zonage des EPCI. La région compte 127 EPCI en 2014 :

- 23 EPCI dans le département de la Loire-Atlantique ; - 30 EPCI dans le département du Maine-et-Loire ; - 14 EPCI dans le département de la Mayenne ; - 31 EPCI dans le département de la Sarthe ;

- 29 EPCI dans le département de la Vendée (+ 2 territoires hors EPCI : l’Ile d’Yeu et la commune de Nalliers)

Il est à noter que l’augmentation sur la communauté de communes du Pays Marollais (>2) dans le département de la Sarthe est à relativiser car seulement une annonce a été collectée sur cet EPCI en 2014.

(41)

On constate que l’évolution des loyers est assez aléatoire sur le territoire de la région. On peut toutefois relever que Nantes métropole a vu une baisse du prix des loyers entre 2013 et 2014 (- 4,5 %) contrairement aux autres EPCI, chef-lieu de leur département, où les loyers ont augmenté entre + 1,2 % pour La Roche-sur-Yon Agglomération et + 4,7 % pour Le Mans Métropole. Ces progressions sont beaucoup plus importantes que l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié sur le site de l’INSEE qui était de + 0,6 % sur un an au premier trimestre 2014.

Il est à noter que le loyer moyen en 2014 le plus élevé (10,6 € / m²) dans la région Pays de la Loire reste sur Nantes Métropole (avec la communauté de communes de l’île de Noirmoutier), malgré la baisse par rapport à 2013.

Si l’analyse est réalisée selon le type de bien, l’évolution des loyers moyens pour les appartements sur les départements de la Mayenne, de la Sarthe et de la Vendée est en hausse entre 2013 et 2014 contrairement au département de la Loire-Atlantique (- 0,3 € sur le loyer moyen / m²) et au Maine-et-Loire qui connait une stabilité.

Pour les maisons, seul le loyer moyen du département de la Vendée subit une augmentation entre 2013 et 2014 de l’ordre de 0,3 €.

Apts 44 Apts 44

Apts 49 Apts 49

Apts 53 Apts 53

Apts 72 Apts 72

Apts 85 Apts 85

Maisons 44 Maisons 44

Maisons 85 Maisons 85 -4

-3 -2 -1 0 1 2 3 4 5

-2,8 0,0

+4,2

+3,6

+2,7

-2,3 -2,2 -0,6 0,0

+1,5 Évolution du loyer moyen entre 2013 et 2014 selon le type de bien

Evolution en %

(42)

ANNEXES

Annexe 1 : Zonage EPCI par département en 2014 Annexe 2 : Zonage A/B/C en région Pays de la Loire

(43)

Annexe1 : Zonage EPCI par département en 2014

(44)

(45)

(46)

Annexe 2 : Zonage A/B/C en région Pays de la Loire

(47)

Direction régionale de l'environnement , de l'aménagement et du logement

Service intermodalité, aménagement et logement

5, rue Françoise Giroud CS 16326 44263 NANTES cedex22 Tél : 02 72 74 73 00 Directeur de publication : Philippe Viroulaud

ISSN : 2109-0017