GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS

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GUIDE IMMOBILIER

COMMERCIAL LAVALLOIS

2013 – 2014

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Guide im mobilier com mercial l avallois

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il nous fait plaisir de vous présenter le tout premier guide immobilier commercial lavallois.

Grâce à son offre immobilière diversifiée, à ses services dédiés à la communauté d’affaires, à ses infrastructures de transport et à son bassin de main-d’œuvre, laval est devenue une ville d’accueil incontournable pour les entreprises. c’est dans cette optique que laval TecHNoPole a décidé de concevoir ce guide. cet outil pratique servira, entre autres, de référence aux investisseurs, aux locataires et aux promoteurs immobiliers à la recherche de sites en cours de réalisation ou existants. il permettra également de saisir les différentes opportunités présentes sur le marché.

en 2012, l’entreprise mine raglan a choisi laval comme emplacement stratégique pour implanter son centre d’affaires. elle nous livre le témoignage de son installation dans ce guide.

Je vous invite à lire attentivement ce guide pour connaître l’état du marché immobilier commercial lavallois. l’administration municipale et l’équipe de laval TecHNoPole demeurent à votre disposition pour tout renseignement ou pour vous assister dans vos projets et ainsi faire de votre entreprise un succès lavallois.

« Laval est devenue une ville d’accueil incontournable pour les entreprises. »

M ARC DEMERS, M AIRE DE L AVAL

moT du maire

GUIDE IM MOBILIER COM MERCIAL L AVALLOIS 3 moT du m aire

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TABLE DES MATIÈRES

PRÉSENTATION DU GUIDE �� 5 LAVAL, UNE VILLE UNIQUE ! �� 6 SURVOL ÉCONOMIQUE �� 8 S’ÉTABLIR À LAVAL �� 10 Construire, acquérir ou louer ses installations ��11 Des sites de qualité disponibles à la Cité de la Biotech ��11 Parcs industriels �� 12 CONSTRUIRE SES INSTALLATIONS �� 14

Loyer économique requis pour rentabiliser la construction d’un édifice �� 15 Loyer économique — Édifices industriels �� 16 Loyer économique — Édifices de bureaux �� 16 Développement durable — LEED �� 17 PROJET RÉCENT D’INVESTISSEMENT �� 18 ACHETER UN IMMEUBLE �� 20 Survol des conditions du marché de l’investissement immobilier ��21 Transactions récentes — Marché des édifices de bureaux ��21 Transactions récentes — Marché des édifices à vocation industrielle �� 23 OPTIONS IMMOBILIÈRES SUR LE MARCHÉ LOCATIF �� 24 Édifices de bureaux �� 25 Inventaire �� 25 Principaux portefeuilles d’édifices de bureaux à Laval �� 25 Disponibilité et inoccupation �� 26 Les grandes superficies contiguës disponibles �� 27 Loyers �� 28 Marché des édifices à vocation industrielle �� 29 Inventaire �� 29 Principaux portefeuilles locatifs industriels de Laval �� 29 Disponibilités et inoccupation sur le marché industriel �� 30 Inoccupation par secteur et type d’édifices �� 30 Loyers �� 32 NOUVEAUX PROJETS �� 34 Nouvelles tours de bureaux en construction �� 35 Nouveaux projets à vocation industrielle et mixte en construction �� 37 MARCHÉ DES CENTRES COMMERCIAUX �� 38 Dépenses à la consommation des ménages lavallois �� 39 CONCLUSION �� 42 GLOSSAIRE �� 42

GUIDE IM MOBILIER COM MERCIAL L AVALLOIS 4

Table des m aTÈres

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PrÉseNTaTioN du Guide

ce guide vise à offrir aux gens d’affaires les données essentielles à une prise de décision éclairée en ce qui a trait au marché immobilier commercial lavallois. il expose tant les options sur le marché locatif que les coûts de construction ou d’acquisition de nouvelles installations. Produit en collaboration avec le Groupe altus et sa division de recherche altus insite, le portrait du marché immobilier présenté dans les pages qui suivent permettra également aux investisseurs immobiliers d’identifier les conditions du marché immobilier commercial de laval.

les données des marchés immobiliers industriels et de bureaux fournies par le Groupe altus et sa division altus insite sont issues d’enquêtes de terrain. ces dernières recensent l’inventaire et les locaux disponibles sur le territoire de laval.

la compilation des données servant aux analyses d’autres paramètres de marché tels que les loyers économiques et marchands, les prix de vente au pied carré et le coût des terrains proviennent de sources jugées fiables. altus recherche et marketing, division du Groupe altus, a fourni les données sur les dépenses à la consommation de la section sur les centres commerciaux. Plusieurs autres informations provenant de sources diverses viennent compléter ce portrait du marché immobilier dressé par les professionnels du Groupe altus.

Toutes les données sur les conditions du marché immobilier présentées par le Groupe altus ont été compilées et analysées avec le plus grand soin. seules les sources fiables ont été retenues. de par l’amplitude du marché à couvrir, il n’est pas totalement exclu que les données ne soient pas entièrement exactes ou complètes et le Groupe altus ne peut être tenu responsable de toute erreur ou omission. une fois portée à notre attention, toute donnée erronée ou incomplète sera corrigée ou complétée dans les meilleurs délais.

GUIDE IM MOBILIER COM MERCIAL L AVALLOIS 5 PrÉseNTaTioN du Guide

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laval,

uNe ville uNiQue!

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laval est la 3

^e

plus grande ville du Québec et la 15

^e

au canada, avec une population qui dépasse 409 000 personnes. c’est une des régions du Québec où le taux de nouveaux arrivants provenant de diverses communautés culturelles connaît une importante augmentation.

la population lavalloise est un peu plus jeune que la moyenne québécoise et la région de laval est l’une où le poids démographique des jeunes de moins de 20 ans est le plus élevé au Québec.

avaNTaGes de vivre À laval

laval est un parfait équilibre entre secteurs commerciaux, espaces verts et quartiers résidentiels. c’est un lieu de rassemblement où le divertissement, le commerce et l’art de vivre se côtoient parfaitement pour offrir aux habitants une qualité de vie exceptionnelle.

laval c’est aussi :

• 415 016 pi² d’espaces de congrès, d’expositions et de réunions, dont 4 centres de congrès

• 75 attraits touristiques

• 450 restaurants

• de nombreux développements immobiliers résidentiels

uN sYsTÈme d’iNFrasTrucTures de TraNsPorT eFFicace

les entreprises lavalloises sont situées à proximité de grands axes routiers (5 autoroutes et 4 routes majeures) et aériens. laval offre en plus un système de transport en commun qui compte notamment 3 stations de métro et qui permet la mobilité de la main-d’œuvre. les travailleurs de talent aiment vivre dans cette ville jeune et dynamique où ils ont également accès à plus de 325 km de pistes cyclables.

la coTe de crÉdiT de la ville de laval

la firme d’évaluation standard & Poor’s attribut la cote de crédit de « AA– » AVEC PERSPECTIVE STABLE pour les titres à long terme de la ville de laval.

• laval : AA– AVEC PERSPECTIVE STABLE

• montréal : A+ AVEC PERSPECTIVE STABLE

• Hydro-Québec : A+

• Gouvernement du Québec : A+/STABLE/A-1+

• Gouvernement du canada : AAA/STABLE/A-1+

Toronto

(35 min.)

Boston

(31 min.)

New York

(36 min.)

LAVAL

source : www.standardandpoors.com

30

MINUTES DU CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL

GUIDE IM MOBILIER COM MERCIAL L AVALLOIS 7 l aval, uNe ville uNiQue!

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survol

ÉcoNomiQue

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FaiTs saillaNTs de l’ÉcoNomie lavalloise 3

^e

trimestre 2013 en bref

• légère amélioration du taux d’emploi depuis le dernier trimestre 2012

• Taux de chômage à 6,9 %, bien en deçà de la moyenne provinciale

• diminution de la construction dans les secteurs résidentiel, industriel, commercial et institutionnel

dévoilement des résultats de l’année 2012

• des investissements totaux qui atteignent près de 1,5 G $ en dollars courants. l’année 2012 représente la 6^e meilleure année en matière d’investissements

• avec 77,8 % des investissements globaux, ce sont les secteurs industriel et résidentiel qui dominent les résultats de cette année

• création de plus de 2 254 nouveaux emplois

l’emPloi À laval

une moyenne de 36 nouvelles entreprises industrielles s’implantent à laval à chaque année depuis les 10 dernières années.

Nombre d’entreprises : 9 948 (BDRE – Juin 2012) Nombre d’emplois sur le territoire : 147 300

(estimation du consortium de la cmm – 2011)

Progression du nombre d’emplois sur le territoire (2001 à 2011)

• laval : 24,4 %

• rmr de montréal : 12,8 %

lieu de travail des lavallois (2006):

le nombre de travailleurs qui résident et qui travaillent à laval est passé de 39,7 % en 2001 à 42,9 % en 2006.

• laval : 42,9 % (en augmentation)

• montréal : 49,5 % (en diminution)

le reveNu

revenu disponible des ménages par habitant (2011)

• laval : 26 196 $

• ensemble du Québec : 25 646 $

revenu total médian par famille (2009)

• laval : 69 030 $

• ensemble du Québec : 64 420 $

• canada : 68 410 $

GUIDE IM MOBILIER COM MERCIAL L AVALLOIS 9 survol ÉcoNomiQue

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s’ÉTablir

À laval

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coNsTruire, acQuÉrir ou louer ses iNsTallaTioNs

laval offre diverses options d’implantation pour les entreprises. Plusieurs terrains y sont disponibles pour celles qui souhaitent emménager dans un immeuble construit sur mesure pour leurs besoins. le marché locatif offre également plusieurs choix d’emplacement de qualité pour les locataires de bureaux, industriels ou commerciaux. il est également possible d’acquérir un édifice existant, comme en témoigne l’activité de transaction cette année.

un répertoire des édifices à vendre et à louer est disponible sur le site de www.lavaltechnopole.com dans la section Offre immobilière. le répertoire compte plus de 180 édifices à vocation industrielle ou commerciale actuellement sur le marché de la vente ou de la location. l’accès au répertoire est gratuit et il est possible d’y inscrire sans frais un local à louer ou un immeuble à vendre en communiquant avec laval Technopole.

des siTes de QualiTÉ disPoNibles À la ciTÉ de la bioTecH

créée en 2001, la cité de la biotech est la grappe des entreprises des sciences de la vie à laval, où il est possible d’exécuter toutes les phases de développement des médicaments et d’autres produits, depuis la recherche, la preuve de concept, les essais précliniques et cliniques jusqu’à la production et la commercialisation. c’est un centre exceptionnel de la collaboration entre universités et entreprises, notamment grâce à la présence de l’iNrs-institut armand-Frappier, du centre de biologie expérimentale et d’un incubateur de compagnies.

la cité de la biotech regroupe près de 90 entreprises et instituts qui emploient quelque 5 000 personnes.

c’est aussi des terrains stratégiquement localisés et destinés aux entreprises désirant s’y implanter.

on y retrouve une importante communauté d’affaires scientifiques avec plusieurs chefs de file mondiaux notamment : sanofi-aventis, GlaxosmithKline (GsK), servier canada, roche diagnostics et valeant.

la cité de la biotech est située à proximité de montréal et des aéroports internationaux Pierre-elliott-Trudeau et mirabel et profite d’un réseau de transport intégré, métro, gares modales, etc.

Pour Plus d’iNFormaTioNs veuillez contacter

Jean-marc Juteau, Ph.d.

directeur, cité de la biotech

GUIDE IM MOBILIER COM MERCIAL L AVALLOIS 11 s’ÉTablir À l aval

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Parcs iNdusTriels

superficie totale (pi²) superficie disponible % d’occupation PARCS PUBLICS

Parc industriel centre 78 562 000 3 542 315 95,5 %

Parc industriel est 8 500 000 — 100 %

Parc industriel autoroute 25 (a) 12 009 498 269 347 97,8 %

Parc industriel autoroute 25 (b) 10 440 457 8 940 457 14,4 %

cité de la biotech 13 277 289 1 699 558 87,2 %

PARCS PRIVÉS Autoroute 13

centre corporatif laval 2 (Groupe montoni) 3 203 892 2 953 892 7,8 %

centre corporatif laval 4 (Groupe montoni) 1 324 926 60 000 95,5 %

centre corporatif laval 6 (Groupe montoni) 2 253 716 1 638 698 27,3 % centre corporatif laval 10 (Groupe montoni) 2 328 467 2 078 467 10,7 % Autoroute 15

centre corporatif laval 1 (Groupe montoni) 1 852 500 — 100 %

centre corporatif laval 3 (Groupe montoni) 1 058 438 199 982 81,1 %

centre corporatif laval 5 (Groupe montoni) 2 537 774 2 537 774 0 %

centre corporatif laval 9 (Groupe montoni) 705 139 70 333 90 %

Autoroute 440

centre corporatif laval 8 (Groupe montoni) 357 785 357 785 0 %

impact-440 6 572 548 — 100 %

monit a-440 1 105 112 1 105 112 0 %

autres sites disponibles (loracon — cosoltec) 700 000 700 000 0 %

Autoroute 25

impact 25 4 500 000 634 065 85,9 %

Gimmelin 2 580 078 1 864 547 27,7 %

PARC INDUSTRIEL CENTRE

centre corporatif laval 7 (Groupe montoni) 1 877 770 1 242 506 33,8 % ZONES PRIVÉES

Zone industrielle sainte-rose 1 000 000 — 100 %

Zone industrielle Fabreville 5 000 000 — 100 %

Zone industrielle vimont 2 000 000 — 100 %

Zone industrielle laval-des-rapides 2 173 465 373 465 82,8 %

Zone industrielle masson 2 000 000 — 100 %

TOTAL 167 920 854 30 268 303 82 %

source : laval TecHNoPole — dernière mise à jour : 2012-12-31

ZoNe aGricole PermaNeNTe

6 967 hectares, soit 28,2 % de la superficie en terre ferme de laval (246 km² en 2011).

s’ÉTablir À l aval

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SECTEUR OUEST :

• Centre corporatif Laval II

• Centre corporatif Laval IV

• Impact 440

• Mégapole

SECTEUR CENTRE :

• Parc industriel Centre

• Centre corporatif Laval I

• Centre corporatif Laval III

• Cité de la Biotech

SECTEUR EST :

• Parc industriel Autoroute 25

• Impact 25

• Parc industriel Est

• Monit

GUIDE IM MOBILIER COM MERCIAL L AVALLOIS 13 s’ÉTablir À l aval

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coNsTruire

ses iNsTallaTioNs

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Pour l’entreprise qui souhaite construire des installations sur mesure, il est possible d’acquérir un terrain disponible ou de confier la tâche à un promoteur déjà propriétaire du site. Plusieurs terrains à vendre à laval sont actuellement détenus par des intérêts privés.

des données sur des transactions récentes permettent de dégager des fourchettes de prix pour l’acquisition d’un terrain sur le marché privé dans le but de construire un édifice à vocation industrielle ou commerciale (incluant à vocation de bureaux).

ville de laval valeurs des TerraiNs — 2013 (seloN le secTeur)

Échelle de valeur ($/pi²) superficie moyenne

du terrain (pi²) Tendance du marché marché privé autoroute

INDUSTRIEL

centre 5 $ à 7 $ 7 $ à 8 $ 100 000 stabilité

est 4 $ à 6 $ 150 000 stabilité

ouest 4 $ à 6 $ 7 $ à 8 $ 100 000 stabilité

COMMERCIAL (INCLUANT BUREAUX)

centre 25 $ à 40 $ 50 000 stabilité

est 15 $ à 25 $ 50 000 stabilité

ouest 15 $ à 25 $ 50 000 stabilité

compilation et analyse des transactions, Groupe altus, juillet 2013

loYer ÉcoNomiQue reQuis Pour reNTabiliser la coNsTrucTioN d’uN ÉdiFice

le loyer économique est le loyer qui permet à un propriétaire de rentabiliser son investissement dans le développement d’une propriété et d’attirer les différents facteurs de production dans cette entreprise.

ce loyer permet non seulement à un investisseur de mesurer le potentiel de rentabilité d’un édifice construit dans le but d’être loué, mais il permet aussi aux occupants de comparer les coûts d’être propriétaire ou locataire d’un immeuble neuf ou existant. ces décisions dépendent de la stratégie de chaque entreprise et de ses besoins spécifiques.

GUIDE IM MOBILIER COM MERCIAL L AVALLOIS 15 coNsTruire ses iNsTall aTioNs

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loYer ÉcoNomiQue — ÉdiFices iNdusTriels

les estimations de loyers économiques présentées dans les tableaux suivants le sont à titre indicatif seulement et ce, pour la construction d’un édifice type. le coût peut varier selon chaque projet. dans le cas d’un édifice à vocation industrielle, le coût peut varier notamment selon le pourcentage de la superficie allouée aux espaces de bureaux, la présence de systèmes de réfrigération, les niveaux de sécurité requis et la hauteur libre. le tableau suivant peut cependant servir de repère pour estimer le coût de construction d’un entrepôt type construit pour un locataire unique.

modÈle de coNsTrucTioN

—

ÉdiFice À locaTaire uNiQue

Terrain : parcelle peu stratégique; 5,00$ le pi² x 2,5 12,50 $

bâtiment pour entreposage de 28’ libre, à locataire unique; 75,00 $ le pi² x 100 % 75,00 $ FRAIS INDIRECTS

commission (aucune) 0,00 $

absorption (espace préloué) 0,00 $

ToTal 0,00 $ 0,00 $

sommes des coûts avant profit, risques et contingences 87,50 $

Taux global d’actualisation 6,30 %

rendement requis (revenu net) 6,21 $

DÉPENSES DU PROPRIÉTAIRE

inoccupation : (6,75$ + 3,47$) x 3,00 % 0,31 $

Gestion d’actif : (6,75$ + 3,47$) x 1,50 % 0,15 $

réserve pour réparations majeures : (6,75$ +3,47$) x 0,00 % 0,00 $

ToTal 0,46 $ 0,46 $

Loyer économique requis (net, par pied carré) 6,67 $ arrondi à 6,75 $

calcul et analyse : Groupe altus, juillet 2013

loYer ÉcoNomiQue — ÉdiFices de bureauX

afin de rentabiliser la construction d’un édifice de bureaux de classe a à laval, le loyer net généré par l’immeuble doit atteindre près de 20 $ le pied carré par année. À titre de comparaison, ce loyer est estimé à 24,50 $ pour un édifice de catégorie a au centre-ville de montréal. en ajoutant au loyer net les autres coûts (taxes foncières, frais d’exploitation et coûts énergétiques), le loyer brut total requis est de près de 55 $ pour le centre-ville comparativement à environ 30 $ brut le pied carré pour laval.

un édifice de bureaux de classe a est un édifice comportant une très bonne qualité de conception, matériaux, mixité de locataires, âge, taille, emplacement et services. un édifice de bureaux de classe b est un édifice de qualité raisonnable en termes de conception, matériaux, mixité de locataires, âge, taille, emplacement et services. un édifice de bureaux de classe aa compte parmi les meilleurs de la classe a et se trouve essentiellement au centre-ville des grandes métropoles.

coNsTruire ses iNsTall aTioNs

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esTimaTioN du loYer reQuis Pour JusTiFier la coNsTrucTioN d’uN ÉdiFice de caTÉGorie a

ÉDIFICE À 80 % PRÉLOUÉ

coût du terrain 25 $ par pi² ratio 1:1 25,00 $

construction stationnement extérieur, ratio de 0,8:1 4,06 $

superstructure 141,75 $

mise en marché Publicité, promotion et commissions (4 %) 5,67 $

incitations diverses 15,00 $

loyer brut gratuit (0 mois de loyer gratuit) 0,00 $

intérêt 25,00 $ + 166,48 $/2 à 8,00 % interêt financement sur période de 10 mois 7,22 $

Frais du promoteur 3% des coûts de construction (à 145,81 $) 4,37 $

capitalisation des

pertes de revenu capitalisation des ½ de 20 % de l’espace –

7,50 % de vacance pour un an à 32,75 $ par pi² 2,05 $

MISE EN MARCHÉ APRÈS AVANT

Total, excluant prime de 5 à 10 % pour certification « édifice vert » 205,11 $ 184,44 $ Total réparti sur l’espace louable brut de bureaux (97 %) 211,46 $ 194,15 $

Facteur de rendement constant sur développement 8,75 % 8,75 %

loyer requis 18,50 $ 16,99 $

Plus inoccupation de 7,50 % 19,89 $ 18,26 $

moins revenus de stationnement 0,00 $ 0,00 $

Loyer requis typique Net net 19,89 $ Net effectif 18,26 $

calcul et analyse : Groupe altus, juillet 2013

dÉveloPPemeNT durable — leed

depuis 2002, leed canada a redéfini les façons de concevoir les espaces de vie au travail. leed, qui signifie Leadersip in Energy and Environmental Design, est un programme de certification de tiers ainsi qu’une norme de comparaison acceptée à l’échelle internationale pour le conception, la construction et l’exploitation de bâtiments écologiques à haut rendement.

leed encourage une approche holistique envers la durabilité en reconnaissant le rendement dans cinq secteurs clés de la santé humaine et environnementale comprenant notamment l’aménagement écologique des sites, la gestion efficace de l’eau, l’efficacité énergétique, le choix des matériaux et la qualité des environnements intérieurs. la certification leed est basée sur le nombre total de points obtenus dans ces cinq catégories après un examen indépendant. il y a quatre niveaux de certification (certifié, argent, or et Platine).

les avaNTaGes Pour le locaTaire

1. créer un environnement plus sain et plus propre, ce qui accroît la satisfaction des employés.

2. améliorer l’image en tant qu’entreprise soucieuse de l’environnement.

3. diminuer les coûts d’exploitation puisqu’il y aura des économies d’énergie, d’eau et d’autres ressources, en plus de réduire votre empreinte de carbone.

les avaNTaGes Pour le ProPriÉTaire du bÂTimeNT ou l’eXPloiTaNT 1. assurer une meilleure gestion sur le rendement du bâtiment.

2. vous démarquer de vos concurrents et posséder un avantage concurrentiel — les bâtiments écologiques sont très attirants pour un nombre croissant d’acheteurs corporatifs soucieux de leur image et de leur empreinte environnementale.

source : conseil du bâtiment durable du canada, www.cagbc.org

GUIDE IM MOBILIER COM MERCIAL L AVALLOIS 17 coNsTruire ses iNsTall aTioNs

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ProJeT rÉceNT

d’iNvesTissemeNT

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miNe raGlaN

laval, uN cHoiX sTraTÉGiQue

mine raglan, dont les activités se déroulent à la limite du nord du Québec, opère quelques-unes des mines de métaux de base parmi les plus riches au monde. le minerai extrait de ces mines est concassé, broyé puis transformé sur place en concentré de nickel-cuivre. le site comprend également une centrale électrique, des immeubles administratifs et résidentiels, une source d’approvisionnement en eau douce ainsi que des installations portuaires et aéroportuaires. en mars 2013, mine raglan a établi son centre des affaires à laval.

eNTrePrise miNiÈre : uNe PremiÈre À laval

laval est apparue comme la localisation idéale pour répondre à la forte croissance de mine raglan et pour soutenir efficacement son développement. en effet, il était nécessaire d’optimiser l’organisation des équipes en fusionnant les deux bureaux, déjà présents à laval, en un seul. mine raglan a également offert la possibilité à son personnel travaillant à rouyn-Noranda d’être relocalisé à laval sur une base volontaire.

le bâtiment, certifié leed et construit par le Groupe montoni, respecte les valeurs de développement durable de mine raglan et permet à la compagnie de louer trois étages de plus de 15 995 pi² chacun, pour une capacité totale de plus de 200 personnes. laval possède également un bassin de main-d’œuvre non négligeable pour l’entreprise. cette ville d’avenir est proche des axes autoroutiers, mais aussi de l’aéroport.

c’est là un point important, sachant que mine raglan dispose de deux boeing 737 pour le transport de ses employés et d’une partie de son matériel vers son site minier.

mine raglan a tout à sa disposition pour maintenir sa croissance et s’assurer de rester parmi les meilleures entreprises minières au monde. mener ses activités dans un respect total des communautés inuites et de l’environnement est aussi un gage de réussite.

Pour eN savoir davaNTaGe veuillez communiquer avec mine raglan au 450 668-2112

ou par courriel à inforaglan@glencore-ca.com www.mineraglan.ca

GUIDE IM MOBILIER COM MERCIAL L AVALLOIS 19 ProJeT rÉceNT d’iNvesTissemeNT

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acHeTer

uN immeuble

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survol des coNdiTioNs du marcHÉ de l’iNvesTissemeNT immobilier

les conditions du marché de l’investissement sont favorables depuis quelques années, car les taux d’intérêt sont bas et le financement est facilement disponible pour l’immobilier. Par ailleurs, les valeurs des propriétés à revenus ont augmenté considérablement au cours des cinq dernières années. Pour certaines entreprises, la décision d’acquérir un immeuble au lieu de louer ses locaux peut s’avérer une option avantageuse.

l’analyse de transactions récentes a permis de dégager des fourchettes de prix de vente au pied carré d’édifices de bureaux et de bâtisses à vocation industrielle.

TraNsacTioNs rÉceNTes — marcHÉ des ÉdiFices de bureauX

600, BOULEVARD ARMAND-FRAPPIER

Prix de vente 2,85 m$ (141 $/pi²)

date de vente janvier 2013

superficie approximative 20 250 pi² Édifice de bureaux à locataire unique situé

dans la cité de la biotech.

PLACE VAL-DES-ARBRES

date de vente février 2013

superficie approximative 86 000 pi² Édifice de bureaux multi-locataires de catégorie a sis au 1600, boulevard saint-martin est.

GUIDE IM MOBILIER COM MERCIAL L AVALLOIS 21 acHeTer uN im meuble

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POLYCLINIQUE DE LA SANTÉ

date de vente avril 2013

superficie approximative 7 500 pi² Édifice à vocation médicale situé au 1688, boulevard des laurentides.

500, BOULEVARD CARTIER OUEST

date de vente mai 2013

superficie approximative 110 000 pi² situé dans la cité de la biotech, l’édifice abritant le centre de développement des biotechnologies de laval a été acquis en mai par l’iNrs.

acHeTer uN im meuble

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2185, FRANCIS-HUGHES

date de vente avril 2013

superficie approximative 100 000 pi² Édifice à locataire unique construit en 1965, avec hauteur libre entre 19 et 38 pieds. Zonage ib-50.

3695, AUTOROUTE DES LAURENTIDES

Prix de vente 11 m$ (83 $/pi²)

date de vente mars 2013

superficie approximative 133 000 pi² Édifice à locataire unique construit en 1972, avec hauteur libre de 24 à 30 pieds. l’édifice comprend environ 15 000 pi² d’espace pour bureaux, entrepôts, laboratoires et fabrication.

2345-2377, RUE MICHELIN

Prix de vente 3 m$ (50 $/pi²)

date de vente janvier 2013

superficie approximative 59 500 pi² Édifice à plusieurs locataires construit en 1990,

comprenant 38 % de superficie de bureaux. l’espace d’entreposage offre 22 pieds de hauteur libre.

TraNsacTioNs rÉceNTes —

marcHÉ des ÉdiFices À vocaTioN iNdusTrielle

GUIDE IM MOBILIER COM MERCIAL L AVALLOIS 23 acHeTer uN im meuble

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crÉdiT PHoTo : cbre

oPTioNs

immobiliÈres sur

le marcHÉ locaTiF

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le marché locatif de laval offre plusieurs options de location à des coûts comparables aux autres marchés immobiliers de banlieue. la forte activité de construction sur le territoire au cours des cinq dernières années a bonifié l’offre de locaux disponibles, tant sur le marché des édifices de bureaux que sur le marché des édifices à vocation industrielle.

ÉdiFices de bureauX

le marché des édifices de bureaux de laval compte un peu plus de 3,8 millions de pieds carrés composés d’une forte proportion d’espaces de catégorie a. l’inventaire des édifices de bureaux de laval est relativement récent si l’on compare à l’inventaire du marché sur l’île de montréal. d’une part, la ville s’est développée beaucoup plus tard que les quartiers centraux de montréal et d’autre part, la disponibilité et le coût moindre des terrains facilitent la construction d’édifices.

iNveNTaire

marcHÉ des ÉdiFices de bureauX inventaire total

bureaux (pi²) Édifices

en construction superficie totale des

édifices en construction (pi²)

LAVAL 3 862 651 3 440 595

classe a 2 159 191 3 440 595

classe b 1 679 460 0 0

classe c 24 000 0 0

source : altus insite, 3^e trimestre 2013

iNveNTaire Par aNNÉe de coNsTrucTioN

PriNciPauX PorTeFeuilles d’ÉdiFices de bureauX À laval

Gestionnaire superficie

(et nombre d’édifices) responsable de la location

cominar 1 498 777 (14) 514 337-8151 www.cominar.com

Groupe Petra 362 644 (2) 514 321-7515 www.groupepetra.com

Groupe montoni 298 054 (4) 450 978-7500 www.groupemontoni.com

ivanhoé cambridge 235 304 (5) 514 861-4264 www.ivanhoecambridge.com landmark Properties 192 433 (3) 514 845-9113 www.landmarkproperties.ca

20 % 11 %

57 % 12 %

20 % 21 %

59 %

ÎLE DE MONTRÉAL LAVAL

AVANT 1960 1960 À 1989 1990 À 1999 DEPUIS 2000

INVENTAIRE PAR ANNÉE DE CONSTRUCTION

GUIDE IM MOBILIER COM MERCIAL L AVALLOIS 25 oPTioNs im mobiliÈres sur le m arcHÉ locaTiF

(26)

disPoNibiliTÉ eT iNoccuPaTioN

le taux d’inoccupation des espaces de bureaux, soit le pourcentage de la superficie totale vacante divisée par l’inventaire total, a augmenté au cours des cinq dernières années à laval. cette augmentation n’est pas attribuable à une demande négative ou une baisse de la demande, mais plutôt le résultat de cinq années d’activité de construction continue.

en effet, entre le 3^e trimestre 2008 et le 3^e trimestre 2013, six nouveaux projets de bureaux ont été achevés à laval, ajoutant 360 000 pi² à l’offre globale, ou presque 10 % de l’inventaire. au cours de la même période, le marché a enregistré une croissance de 207 000 pi² d’absorption nette. l’offre a donc augmenté plus rapidement que la demande.

le taux d’inoccupation est passé de de 6,6 % au 3ê trimestre 2008 pour remonter graduellement et atteindre 13,8 % au 3ê trimestre 2013. le taux de vacance des édifices de catégorie a a atteint 11,2 % ce trimestre, mais est en baisse depuis le début de l’année. le taux de vacance sur le marché des édifices de classe b a grimpé en flèche entre le 2ê et le 3ê trimestre 2013 suite à la mise en marché d’une vaste superficie de 80 000 pi² au 705, chemin du Trait-carré.

ÉvoluTioN du TauX d’iNoccuPaTioN Par caTÉGorie d’ÉdiFices

ÉvoluTioN du TauX d’iNoccuPaTioN Par secTeur

ÉVOLUTION DU TAUX D’INOCCUPATION PAR CATÉGORIE D’ÉDIFICES

20 15 10 5 0

16 14 12 10 8 6 4 2 0

2008 -T3 2009 -T1 2009 -T3 2010 -T1 2010 -T3 2011 -T1 2011 -T3 2012 -T1 2012 -T3 2013 -T1 2013 -T3

ÉVOLUTION DU TAUX D’INOCCUPATION PAR SECTEUR

LAVAL CLASSE A CLASSE B

LAVAL CENTRE-VILLE ET OUEST LAVAL EST

%

ÉVOLUTION DU TAUX D’INOCCUPATION PAR CATÉGORIE D’ÉDIFICES

20 15 10 5 0

16 14 12 10 8 6 4 2 0

2008 -T3 2009 -T1 2009 -T3 2010 -T1 2010 -T3 2011 -T1 2011 -T3 2012 -T1 2012 -T3 2013 -T1 2013 -T3

ÉVOLUTION DU TAUX D’INOCCUPATION PAR SECTEUR

LAVAL CLASSE A CLASSE B

LAVAL CENTRE-VILLE ET OUEST LAVAL EST

%

un répertoire complet des édifices de bureaux à vendre ou avec locaux à louer est disponible sur le site web de laval Technopole dans la section offre immobilière/Édifices de bureaux ou en cliquant sur :

http://lavaltechnopole.altusinsite.com

oPTioNs im mobiliÈres sur le m arcHÉ locaTiF

(27)

les GraNdes suPerFicies coNTiGuËs disPoNibles

les grandes superficies contiguës disponibles (qu’elles soient actuellement vacantes ou prochainement libres) sont nombreuses dans la catégorie « 10 000 pi² et plus », mais on ne compte que quatre édifices pouvant accommoder un locataire nécessitant 50 000 pi² contigus. deux de ces quatre édifices, soit le 3055, boulevard saint-martin et la phase 5 de Place laval, sont en construction. en considérant ces deux nouvelles tours en construction qui devraient être livrées au printemps 2014, les locataires auront beaucoup d’options sur le marché de la location de laval.

superficies disponibles adresse espace contigu maximal (pi²)

2100, cuNard 2100, rue cunard 191 157

3055, saiNT-marTiN* 3055, boulevard saint-martin ouest 99 690

705, du TraiT-carrÉ 705, chemin du Trait-carré 80 324

Place laval 5* 5, Place laval 60 000

ÉdiFice desJardiNs* Saint-Martin/Daniel-Johnson 35294

1699, le corbusier 1699, boulevard le corbusier 27 557

1428-1432, saiNT-marTiN 1428-1432, boulevard saint-martin ouest 22 023

l’esPace a 3131, boulevard saint-martin ouest 16 707

2955, Jules-brillaNT 2955, rue Jules-brillant 15 346

comPleXe TecHNoval – 400aF 400, boulevard armand-Frappier 15 000

Tour dessau ii 1700, boulevard laval 14 583

comPleXe daNiel JoHNsoN – ii 3224, avenue Jean-béraud 13 992

2905, louis-r.-reNaud 2905, place louis-r.-renaud 13 791

Place laval ii 2, Place laval 12 788

ÉdiFice ToroNTo domiNioN 3080, boulevard le carrefour 12 781

1600b, saiNT-marTiN 1600, boulevard saint-martin est 12 153

* Nouveaux projets

(Plus de détails sur chaque édifice dans la section « offre immobilière » du site www.lavaltechnopole.com)

(28)

loYers

les loyers marchands des édifices de bureaux de laval sont comparables à ceux des autres banlieues et plus abordables que les loyers du centre-ville. les loyers nets demandés et les frais additionnels sont demeurés stables sur le marché des édifices de bureaux de laval entre 2008 et 2013. ils varient le plus souvent entre 22 $ et 25 $ brut le pied carré.

comme l’indique le tableau suivant, le coût des taxes foncières est pratiquement moitié moins que le coût moyen équivalent pour un édifice de catégorie a au centre-ville de montréal ¹.

1 selon les données compilées pour un échantillon de 28 édifices de catégorie a au centre-ville de montréal et de 9 édifices de catégorie a situés à laval.

source : altus insite, 2^etrimestre 2013

ÉvoluTioN des loYers demaNdÉs laval — TouTes les classes d’immeubles

comParaisoN des coÛTs d’occuPaTioN — ÉdiFices de bureau de caTÉGorie a

dÉFiNiTioNs du loYer demaNdÉ

loyer net demandé : loyer net (et non négocié) pour un local à louer, excluant les frais d’exploitation et les taxes foncières demandés.

loyer brut demandé : loyer net demandé auquel on ajoute le loyer additionnel.

loyer additionnel : tous les frais qui ne sont pas inclus dans le loyer net tels que les frais d’exploitation (entretien des espaces communs, frais de gestion, etc.), coûts d’énergie et taxes foncières.

ÉVOLUTION DES LOYERS DEMANDÉS LAVAL – TOUTES LES CLASSES D’IMMEUBLES

30 25 20 15 10 5 0

$

2008 -T4 2009 -T1 2009 -T2 2009 -T3 2009 -T4 2010 -T1 2010 -T2 2010 -T3 2010 -T4 2011 -T1 2011 -T2 2011 -T3 2011 -T4 2012 -T1 2012 -T2 2012 -T3 2012 -T4 2013 -T1 2013 -T2 2013 -T3 2013 -T4

LOYER NET DEMANDÉ LOYER ADDITIONNEL

RIVE-SUD WEST ISLAND

LAVAL MONTRÉAL CENTRE-VILLE

0 $ 10 $ 20 $ 30 $ 40 $

4,78 $ 5,70 $ 5,12 $

8,80 $

LOYER NET FRAIS D’EXPLOITATION TAXES FONCIÈRES ÉNERGIE

ÉDIFICES DE BUREAU DE CATÉGORIE A

(29)

marcHÉ des ÉdiFices À vocaTioN iNdusTrielle

la région métropolitaine de recensement de montréal (rmr) possède le 2^e plus grand parc industriel au canada. il compte plus de 6 700 immeubles industriels légers comprenant près de 349 millions de pieds carrés. c’est un parc dynamique qui effectue présentement la transition des secteurs traditionnels vers les industries de pointe. montréal est un pivot en termes de transport et de distribution. au fil des années, l’activité industrielle de montréal a pris de l’expansion vers les banlieues, le long des axes routiers majeurs.

stratégiquement situés le long des autoroutes, les parcs industriels de laval se sont développés dans le créneau de la biotechnologie, de la distribution et de la fabrication. la disponibilité et l’abordabilité des terrains ont favorisé la construction d’édifices souvent de type « flex » pouvant accommoder plusieurs usages. selon la plus récente compilation de l’inventaire effectuée par altus insite au 3^e trimestre 2013, le marché industriel de laval comptait un peu plus de 16 millions de pieds carrés et un peu plus de 300 édifices¹. la moitié de cet inventaire est composée d’édifices multi- locataires. sur les 305 édifices recensés, un peu plus de 80 sont de construction récente, c’est-à-dire de 15 ans ou moins.

iNveNTaire

inventaire total

industriel (pi²) Taux de

disponibilité (%) % de

l’inventaire total LAVAL INDUSTRIEL LOCATIF

(INDUSTRIEL LÉGER) 16 361 499 12,2 100

condominium 441 757 0,4 3

mini-entrepôt 127 446 0 1

Édifices multi-locataires 8 210 370 13,6 50

Édifice à locataire unique 7 581 926 11,5 46

LAVAL 16 361 499 12,2 100

laval centre 11 725 505 10,7 72

laval ouest 3 306 974 11,7 20

laval est 1 297 450 26,4 8

PriNciPauX PorTeFeuilles locaTiFs iNdusTriels de laval

Gestionnaire superficie

(et le nombre d’édifices) responsable de la location

cominar 1 487 683 (19) 514 337-8151 www.cominar.com

FPi dundee imlP 991 106 (5) 514 392-4602 www.dundeerealtyleasing.com Proulx, vadnais et associés 843 001 (40) 450 975-2710 www.proulxvadnais.ca

Groupe montoni 727 740 (9) 450 978-7500 www.groupemontoni.com

conseillers immobiliers Triovest 694 171 (9) 514 905-4166 www.triovest.com

1 Tous les édifices occupés par leurs propriétaires ne sont pas inclus dans l’inventaire de marché locatif compilé par altus insite.

(30)

disPoNibiliTÉs eT iNoccuPaTioN sur le marcHÉ iNdusTriel

le taux d’inoccupation, soit le pourcentage de la superficie totale vacante divisée par l’inventaire total, a augmenté depuis un an sur le marché de laval. cette augmentation est attribuable à la croissance de l’offre, qui est passée de 16 millions de pieds carrés à 16,4 millions de pieds carrés en un an seulement. l’absorption positive enregistrée au cours des trois premiers trimestres de 2012 a fait chuter le taux d’inoccupation à 4,1 % au 3^e trimestre 2012, créant une pénurie d’espace sur le marché. le marché s’est ajusté en lançant de nouveaux projets. l’ajout des nouveaux projets a toutefois été précédé d’une baisse importante de l’absorption au 1^er trimestre 2013, faisant grimper l’inoccupation à près de 14 %. le taux d’inoccupation a depuis baissé à 12,0 %.

HisToriQue eT ProJecTioN de l’absorPTioN de 2011-2013

iNoccuPaTioN Par secTeur eT TYPe d’ÉdiFices

si le taux d’inoccupation général est relativement élevé, certains types de locaux demeurent rares sur le marché locatif lavallois. en effet, nos recherches indiquent que seulement quatre locaux offrant plus de 100 000 pi² contigus sont disponibles actuellement sur le marché locatif. d’autres options seront disponibles

sous peu puisque des projets sont en cours ou sur le point d’être lancés. de plus, les entreprises à vocation industrielle recherchant de vastes superficies peuvent toujours considérer l’option d’une construction sur-mesure pour leurs opérations. Par contre, le marché de laval, dont l’inventaire est relativement récent, offre plusieurs options de location pour des espaces avec hauteur libre de 18 à 24 pieds et de 24 à 28 pieds, mais très peu d’options avec hauteur de moins de 18 pieds. comme ailleurs sur le marché de montréal, les locaux offrant des hauteurs libres de 32 pieds et plus sont plus rares.

900 700 500 300 100 -100 -300 -500 -700 -900 -1 100

15%

13%

10%

8%

5%

0%

-3%

-5%

-8%

-10%

-13%

-15%

MILLIERS DE PIEDS CARRÉS 2011-Q1 2011-Q2 2011-Q3 2011-Q4 2012-Q1 2012-Q2 2012-Q3 2012-Q4 2013-Q1 2013 -Q2 2013-Q3

ABSORPTION NOUVELLE OFFRE INNOCUPATION

(31)

Nombre

d’édifices superficie totale (pi²)

superficie vacante à louer (pi²)

superficie vacante en sous-

location (pi²)

superficie vacante totale (pi²)

Taux d’inoccupation (%)

LAVAL 305 16 361 499 1 436 047 522 624 1 958 671 12

condominium 16 441 757 1 800 0 1 800 0,4

mini-entrepôt 2 127 446 0 0 0 0

Édifices à locataires multiples 151 8 210 370 819 414 269 562 1 088 976 13,3 Édifices à locataire unique 136 7 581 926 614 833 253 062 867 895 11,4 LAVAL CENTRE 222 11 725 505 788 719 439 014 1 227 733 10,5

condominium 5 125 364 1 800 0 1 800 1,4

mini-entrepôt 1 107 462 0 0 0 0

Édifices à locataires multiples 113 5 912 536 356 006 244 952 600 958 10,2 Édifices à locataire unique 103 5 580 143 430 913 194 062 624 975 11,2

LAVAL OUEST 45 3 306 974 304 906 83 610 388 516 11,7

condominium 4 199 842 0 0 0 0

mini-entrepôt 0 0 0 0 0 0

Édifices à locataires multiples 22 1 445 309 120 986 24 610 145 596 10,1

Édifices à locataire unique 19 1 661 823 183 920 59 000 242 920 14,6

LAVAL EST 36 1 297 450 342 422 0 342 422 26,4

condominium 7 116 551 0 0 0 0

mini-entrepôt 1 19 984 0 0 0 0

Édifices à locataires multiples 16 852 525 342 422 0 342 422 40,2

Édifices à locataire unique 12 308 390 0 0 0 0

Nombre d’options pour un local

de 100 000 pi² ou plus Nombre d’options pour un local de 50 000 pi² ou plus

laval centre 2 10

laval ouest 1 4

laval est 1 3

adresse Type locaux de 100 000 pi²

minimum contigus

875, moNTÉe saiNT-FraNÇois multi-locataires 135 000

2025, cuNard multi-locataires 130 000

3399, FraNcis-HuGHes locataire unique 119 062

1155, cHomedeY locataire unique 115 360

(32)

loYers

les loyers demandés sont demeurés relativement stables au cours des trois dernières années. Notons cependant que les loyers peuvent varier énormément sur le marché industriel en fonction de la hauteur libre, de l’année de construction, de la proportion réservée pour usage de bureaux, de la visibilité, de l’accès à une autoroute et bien d’autres facteurs.

selon nos observations de 19 édifices à locataires multiples offrant des locaux à louer et pour lesquels des taux de location sont affichés, les loyers nets pour les édifices de moins de 18 à 24 pieds de hauteur libre sur le marché de laval varient le plus souvent entre 3,75 $ et 6,50 $ le pied carré (les frais additionnels oscillent entre 2,00 $ et 5,25 $/pi²). Pour les édifices avec hauteur libre de plus de 24 pieds, les loyers nets demandés varient entre 4,50 $ et 6,50 $/pi² (avec des frais oscillant entre 2,50 $ et 5,00 $/pi²)¹.

1 Nous disposons d’un nombre insuffisant d’observations sur les loyers demandés dans les édifices à locataire unique pour permettre une généralisation des caractéristiques de ce marché.

esPace disPoNible seloN la HauTeur libre

Nombre d’oPTioNs de locauX seloN la HauTeur libre

NOMBRE D’OPTIONS DE LOCAUX SELON LA HAUTEUR LIBRE

18 PIEDS ET MOINS 18 À 24 PIEDS 24 À 28 PIEDS 28 À 32 PIEDS PLUS DE 32 PIEDS

0 5 10 15 20 25

LOCATAIRE UNIQUE MULTI-LOCATAIRES

ESPACE DISPONIBLE SELON LA HAUTEUR LIBRE

3 %

16 %

46 % 31 %

4 %

GRAND MONTRÉAL LAVAL

PLUS DE 32 PIEDS 28 À 32 PIEDS 24 À 28 PIEDS 18 À 24 PIEDS 18 PIEDS ET MOINS

51 % 36 %

5%^{4 % 4 %}