L'ombudsman entreprend une enquête sur les augmentations de loyer
L'ombudsman de l'Ontario, M. Clare Lewis, a accepté de mener sa propre enquête sur l'application, par le Tribunal du logement de l'Ontario, de la Loi sur la protection des locataires à propos des augmentations de loyer fondées sur le coût des services publics.
Dans une lettre du 20 septembre 2002, adressée au Centre ontarien de défense des droits des locataires (le Centre), M. Lewis s'exprime en ces termes : « C'est une question que je surveille depuis quelques temps… Je crois que le moment est venu pour mon bureau de lancer une enquête à ce sujet. »
« Les locataires de tout l'Ontario subissent des augmentations importantes de loyer fondées sur les coûts du gaz de 2000/2001, que les propriétaires n'ont plus à payer, a répondu Kathy Laird, directrice des services juridiques du Centre, dans une déclaration faisant suite à la décision de l'ombudsman.
Et les locataires continuent de payer ces loyers élevés année après année. Malgré les nombreuses demandes instantes de modifier la législation que le gouvernement a reçues, rien n'a été fait. Nous sommes ravis que l'ombudsman ait entrepris cette enquête et nous espérons que son bureau décidera également d'enquêter sur les autres problèmes que nous avons soulevés, comme le processus d'éviction injuste. »
Bien que l'enquête de l'ombudsman sur les augmentations de loyer supérieures au taux
légal soit encourageante pour les défenseurs des droits des locataires, il reste encore à résoudre le problème du processus d'éviction injuste, au nom duquel quelque 34 000 locataires, chaque année, font l'objet d'une ordonnance d'éviction sans audience.
Le Centre a présenté au gouvernement actuel toute une série de modifications proposées à la Loi sur la protection des locataires. Cependant, il serait préférable de remanier sérieusement la loi et de réviser l'orientation du tribunal. Il devient nécessaire d'adopter une loi pour restaurer le système de contrôle des loyers et garantir que chaque locataire menacé d'éviction a droit à une audience juste et à la médiation.
Payer le loyer ET nourrir les enfants
La campagne Payer le loyer ET nourrir les enfants a été lancée par le Somerset West Action Network (SWAN), à Ottawa. Son message principal : personne ne peut vivre des taux d'assurance sociale. Le groupe réclame une augmentation de la portion allocation de logement des prestations d'assurance sociale afin de couvrir les coûts réels des loyers.
LE DÉFENSEUR DES DROITS DES LOCATAIRES
Bulletin d’informations du Centre ontarien de défense des droits des locataires Mars 2003
CONTENU
Payer le loyer ET nourrir les enfants…….1 Litige dans une cause type……….2 Défense des intérêts et réforme du droit....4 Avocats de service en droit du logement...7
Le Centre, un partenaire provincial de la campagne, collabore avec des organismes communautaires de l'Ontario pour démontrer le besoin de créer des logements abordables et de prévoir un soutien du revenu suffisant. Nous soutenons activement une campagne de pression par des cartes postales pour réclamer une allocation de logement plus juste. (Des copies peuvent être obtenues auprès des cliniques locales.) Des campagnes sont en cours à Windsor, Peterborough, Sudbury, Kitchener- Waterloo, Thunder Bay, Sault Ste. Marie, North Bay, Ottawa, Kingston et Toronto.
Litige dans une cause type
Contestations de l'insuffisance de l'allocation de logement du programme Ontario au travail
Le Centre a été mandaté par des bénéficiaires du programme Ontario au travail de plusieurs collectivités pour les représenter contre le gouvernement provincial. Nous avons déposé des plaintes concernant les droits de la personne en leur nom, invoquant la discrimination à l'égard de locataires bénéficiaires de l'aide sociale.
L'insuffisance des allocations de logement payées par le gouvernement crée de l'inégalité.
La grande majorité des personnes bénéficiant de l'aide du programme Ontario au travail louent un logement dans le secteur privé et paient des loyers considérablement plus élevés que le montant de leur allocation de logement. Le Centre travaille de concert avec d'autres cliniques d'aide juridique et le Centre pour les droits à l'égalité au logement en vue d'obtenir l'augmentation des prestations, de façon à ce que l'allocation de logement reflète les coûts réels du logement.
Le litige fera partie intégrante de la campagne Payer le loyer ET nourrir les enfants.
Compétence du Tribunal du logement de l'Ontario pour juger la demande du locateur d'arriérés pour un logement social – deux appels devant la Cour divisionnaire
831, chemin Queenston, Hamilton
Le Centre a fait appel d'une décision du Tribunal du logement de l'Ontario dans laquelle le Tribunal avait jugé qu'il n'avait pas compétence pour enquêter sur les circonstances de l'annulation de la subvention locative d'un locataire. Le locateur avait révoqué la subvention locative du locataire, haussé le loyer au taux du marché et déposé une demande d'éviction du locataire sur la base des arriérés de loyer par rapport au taux du marché.
Dans son appel, le Centre a soutenu que le Tribunal devait juger, en fonction des preuves, du bien-fondé de la révocation de la subvention. Le Tribunal a la responsabilité de déterminer s'il existe des motifs légaux d'éviction. À cette fin, il doit examiner les faits se rapportant à la révocation de la subvention.
Autres actes déposés par le Centre :
• Une demande de révision judiciaire, affirmant que la décision originale de l'organisme privé à but non lucratif locateur d'annuler la subvention locative était injuste;
• Une plainte relative aux droits de la personne contestant la décision du locateur de révoquer la subvention du locataire handicapé parce que son frère, un soignant, dormait occasionnellement chez lui.
Issue de l'appel et de la révision judiciaire : le locataire peut rester dans son logement et garder sa subvention. La plainte relative aux droits de la personne n'a pas encore été réglée.
51, rue Burris, Hamilton
Le locateur a demandé l'éviction d'une mère et de ses deux enfants, en invoquant des arriérés de loyer après l'annulation de la subvention locative. Cette subvention avait été annulée parce que la locataire avait déposé, en retard, le formulaire de vérification de son revenu prouvant que son revenu n'avait pas augmenté. Bien que le Tribunal ait jugé qu'il n'avait pas compétence pour examiner le litige relatif à la subvention, il a néanmoins ordonné l'éviction.
Le Centre plaide devant la Cour divisionnaire que le Tribunal n'aurait pas dû ordonner l'éviction sans examiner la question de savoir si la locataire avait droit au maintien de la subvention locative.
En outre, le Centre soutient que le Tribunal aurait dû refuser l'éviction conformément à son droit de discrétion en vertu du paragraphe 84 (1) de la Loi sur la protection des locataires.
Stratégies pour contester l'opposition aux logements avec services de soutien
Le Centre participe à une coalition de défenseurs des logements avec services de soutien coordonnée par Houselink Community Homes. Son rôle est d'élaborer des stratégies de défense des droits de la personne pour lutter contre l'opposition, par les associations de contribuables, à des projets d'aménagement locaux pour les personnes ayant souffert de troubles psychiatriques.
Un certain nombre d'options d'intervention juridique ou politique ont été débattues avec des avocats, des planificateurs, des constructeurs de logement avec services de soutien et leurs utilisateurs. Pour donner suite à ces discussions, le Centre représente actuellement, devant la Commission des affaires municipales de l'Ontario, l'« équipe de rêve », une équipe de personnes ayant souffert de troubles psychiatriques qui participent également à la coalition.
L'équipe de rêve va demander la qualité d'intervenant dans un appel des contribuables interjeté contre une décision du conseil de Toronto approuvant la construction de logements avec services de soutien.
Appel du Centre en matière d'accès à l'information pour des rapports sur les locateurs devant des amendes, des droits et des dépens au TLO
Le Centre a déposé des observations auprès du commissaire à l'information et à la protection de la vie privée en vue d'obtenir une décision sur la question de savoir si la liste, tenue par le TLO, des locateurs devant des amendes, des droits et des dépens imposés par le TLO, est une information accessible par le public. Cette question avait été soulevée en premier par le groupe de défense des locataires des cliniques de Toronto, en raison de l'article 182.1 de la Loi sur la protection des locataires qui a pour effet de suspendre les demandes aux locateurs endettés.
Le Centre a soutenu que les locataires et les avocats devraient pouvoir obtenir ces renseignements en s'adressant simplement au secrétariat du TLO (ou aux centres d'information du gouvernement), sans avoir à déposer une requête d'accès à l'information.
Nos arguments :
• Il s'agit de renseignements professionnels, et non personnels, sur le locateur;
• Il est dans l'intérêt public de divulguer cette liste, au nom du besoin de transparence et d'examen par le public des activités du TLO.
À la recherche du changement – Défense des intérêts et réforme du droit
Le Centre réclame la suppression des augmentations de loyer supérieures au taux légal fondées sur la hausse du coût des services publics
Des représentants du Centre et du Legal Clinics’ Housing Issues Committee (LCHIC) ont rencontré pour la seconde fois des membres du service des politiques du ministre des Affaires municipales et du Logement, afin de débattre de la réforme des dispositions de la Loi sur la protection des locataires relatives aux augmentations de loyer supérieures au taux légal fondées sur la hausse du coût des services publics.
En vertu des règles actuelles, les locataires subissent des augmentations de loyer permanentes fondées sur des hausses temporaires du coût des services publics.
Les locateurs peuvent percevoir des loyers excessifs, supérieurs au montant nécessaire pour couvrir les coûts réels. Lorsque le coût des services publics diminue, les locataires n'ont aucun recours à disposition, car la Loi sur la protection des locataires ne contient pas de disposition prévoyant une réduction du loyer fondée sur la réduction des coûts des services publics.
Nous recommandons vivement de modifier la loi afin de supprimer l'autorisation
d'augmenter les loyers au-delà du taux légal sur la base du coût des services publics.
Subsidiairement, le Centre/LCHIC ont proposé de rétablir le droit de demander au Tribunal du logement de l'Ontario une réduction de loyer lorsque le locateur a fini de payer les coûts plus élevés.
Le Centre/LCHIC ont insisté sur le fait que toute réforme devait prévoir un mécanisme en vue de réduire le loyer de la portion des augmentations fondée sur la hausse temporaire des coûts du chauffage en 2000- 2001.
Protocole de police à l'échelle de la province pour régler les litiges entre locateurs et locataires
Le Centre, le centre Landlord’s Self Help Centre, l'Unité des enquêtes et de l'application des mesures législatives du ministère des Affaires municipales et du Logement et Community Legal Assistance Sarnia travaillent de concert en vue d'établir un protocole de police, à l'échelle de la province, qui octroiera aux agents de première ligne les outils et les renseignements nécessaires pour régler les litiges entre locateurs et locataires.
Une brochure, un protocole et une fiche de renseignements format portefeuille ont été préparés à l'attention des corps de police de la province. Par ailleurs, un programme de formation, mis à l'essai à Sarnia au mois de janvier a été très bien accepté par les membres du corps de police local qui y avaient participé.
Le coût des nouvelles exigences de salubrité de l'eau potable menace le droit au maintien dans les lieux des locataires de parcs pour maisons mobiles
Le Centre a demandé au gouvernement provincial d'étudier soigneusement les répercussions sociales et économiques, sur les locataires des parcs pour maisons mobiles, des exigences prévues dans le projet de loi 195, Loi de 2002 ayant trait à la salubrité de l'eau potable, adopté le 10 décembre 2002.
Quelque 500 parcs pour maisons mobiles tombent actuellement sous le coup du règlement de l'Ontario 459/00, “Drinking Water Protection – Larger Water Works”
(Protection de l’eau potable dans les grands réseaux de distribution d’eau). Ces réseaux devront probablement être approuvés en vertu des exigences et des normes contenues dans le projet de loi 195.
Les petits réseaux de distribution d'eau manquent d'économies d'échelle pour se conformer aux exigences réglementaires d'une façon rentable. Ainsi, les habitants de maisons mobiles risquent de perdre leur logement par éviction économique, fermeture des parcs ou conversion des parcs en d'autres utilisations. Comme, aux termes de la Loi sur la protection des locataires, les propriétaires de parcs pour maisons mobiles peuvent transférer le coût de l'observation des règles à leurs locataires en augmentant les loyers, certains locataires pourraient avoir de la difficulté à payer leur loyer.
Le Centre, dans ses observations écrites au ministère de l'Environnement, a recommandé la mise en place de programmes provinciaux d'aide technique et financière pour les exploitants de parcs de maisons mobiles dotés de petits réseaux de
distribution d'eau. Ces programmes de financement permettraient d'assurer la salubrité de l'eau potable pour les locataires de maisons mobiles tout en réglant les problèmes de logements abordables et du droit au maintien dans les lieux pour ces foyers vulnérables.
Le Centre propose des modifications à la Loi sur la réforme du logement social Le Centre a soumis au ministère des Affaires municipales et du Logement des recommandations de réforme de la Loi sur la réforme du logement social, afin de réduire le risque de perte de subvention et d'éviction inutile.
Voici quelques-unes des recommandations générales :
• Il faudrait prévoir une discrétion d'exemption, selon les circonstances, pour refuser d'imposer une décision;
• Les délais sont trop courts et trop rigoureux;
• Il faudrait prévoir un facteur de « bonne foi » pour empêcher que les fournisseurs de logements soient tentés d'annuler des subventions pour des motifs sans aucun lien avec le bien-fondé réel du cas;
• Il faudrait prévoir une disposition d'observation des règles importantes, pour éviter que les infractions à des règles mineures ne constituent un motif d'inadmissibilité.
Dépôts de garantie pour les coûts de l'électricité et consommateurs à faible revenu
Le Centre a écrit au ministre de l'Énergie et au président de la Commission de l'énergie de l'Ontario au sujet des politiques en matière de dépôts de garantie pour
l'électricité qui pourraient nuire aux foyers à faible revenu, ou même les exclure du réseau.
Le Centre a fait part au ministre de l'Énergie et au président de la Commission de l'énergie de l'Ontario de la préférence des cliniques d'aide juridique pour une exemption totale des exigences de dépôts de garantie pour l'électricité, applicable aux consommateurs à faible revenu, définis comme les personnes/familles dont le niveau de revenu du ménage est égal ou inférieur au seuil de faible revenu établi par Statistique Canada.
Examen de la fonction d'arbitrage du Tribunal du logement de l'Ontario
Des représentants du Centre, du programme des avocats de service au Tribunal du logement de l'Ontario et de cliniques ont rencontré des consultants chargés de l'examen de la fonction d'arbitrage du Tribunal du logement de l'Ontario. Cet examen se limite aux activités des arbitres et englobe le déroulement des audiences, les pratiques d'inscription au rôle, la délivrance des ordonnances, le recrutement et la formation, la répartition du travail et les normes/évaluations de rendement.
Le Centre, avec l'appui d'autres représentants de cliniques, a exprimé un certain nombre de préoccupations : le niveau des effectifs, la qualité des arbitres/médiateurs, le déroulement des audiences et la « culture de l'efficience » du Tribunal du logement de l'Ontario qui a engendré un processus d'éviction accéléré laissant peu de place au redressement discrétionnaire.
Le Centre a souligné le besoin de modifier le processus de recrutement pour nommer des candidats qualifiés possédant une expérience
suffisante. Les consultants ont obtenu une copie de la proposition d'un nouveau processus provincial de nomination formulée par le Legal clinics' Government Agencies Appointments Group. Nous avons également attiré l'attention des consultants sur le nombre insuffisant des arbitres, en particulier dans le Nord, ainsi que sur l'absence d'arbitres de langue française dans le Nord et l'Est de l'Ontario.
Le Centre et d'autres représentants de cliniques ont invoqué l'absence de normes uniformes dans les procédures d'audience et l'inobservation des règles d'équité.
Les consultants vont préparer un rapport intermédiaire qui sera discuté au cours des prochaines rencontres avec des représentants de cliniques.
Avocats de service en droit du logement
Le programme des avocats de service au Tribunal du logement de l'Ontario est un service financé par Aide juridique Ontario, qui offre gratuitement des conseils juridiques sommaires et une représentation limitée aux locataires comparaissant devant le Tribunal du logement de l'Ontario.
Le programme des avocats de service au Tribunal du logement est en place dans la plupart des tribunaux du logement dans le Sud de l'Ontario. Il offre aux locataires des conseils juridiques sommaires avant leurs audiences. En novembre 2002, le Centre a lancé un projet pilote d'intervention précoce, pendant six mois, dans le Nord de l'Ontario.
En octobre 2002, le Centre et des représentants du programme ont offert une deuxième séance de formation provinciale du programme des avocats de service au
Tribunal du logement, à Toronto. Vingt-huit avocats de service de toute la province ont participé aux ateliers qui ont porté sur les rapports avec des clients souffrant de problèmes de santé et la communication en langage simple.
Le Centre a tenu des séances de consultation en personne avec la plupart des cliniques offrant un programme d'avocats de service, afin d'examiner l'objectif du programme, les mesures de rendement et le processus de financement. Julia McNally, la coordonnatrice provinciale du programme des avocats de service au Tribunal du logement de l'Ontario, rencontre une fois par mois le personnel du Tribunal pour discuter de tout problème soulevé. Si vous avez des questions ou des sujets que vous souhaiteriez voir discutés lors de ces rencontres, veuillez communiquer avec Julia par courrier électronique ou par téléphone.
En outre, il est prévu d'organiser des réunions régionales pour permettre aux avocats de service régionaux de rencontrer l'administrateur régional, des médiateurs et des membres du personnel de bureau du Tribunal du logement de l'Ontario. Le Centre est satisfait des progrès remportés par le programme et de la participation enthousiaste des cliniques juridiques de la province.
Personnel du Centre
Jennifer Ramsay : coordonnatrice, diffusion et défense des droits
Mary Todorow : analyste en matière de politiques
Toby Young :avocat Mary Truemner : avocate
Dianne Dennis : secrétaire juridique Kathy Laird : directrice des services juridiques
Nancy Chisholm : directrice de l'administration
Julia McNally :coordonnatrice provinciale des avocats de service en droit du logement
Camelia Mohammed : adjointe administrative, avocats de service en droit du logement
Wanjiro Ndungu : réceptionniste
Le Centre est financé par Aide juridique Ontario
