Stimuler la construction de logements neufs dans des zones où l offre immobilière est insuffisante avec un objectif de nouveaux logements 6

(1)

PHARE PATRIMOINE O

PHARE PATRIMOINE

O CTOBRE 2014

(2)

S OMMAIRE

I

NTRODUCTION

... 2

L

OI

P

INEL

:

DE NOUVELLES MESURES DANS LE SECTEUR DE L

’

IMMOBILIER POUR REPONDRE AUX OBJECTIFS DEJA VISES PAR LA LOI

D

UFLOT

... 2

C

HAMP D

’

APPLICATION

... 3

Personnes concernées ... 3

Conditions d’éligibilité ... 3

Les déductions cumulables avec la loi Pinel ... 5

Aménagement ... 5

I

MPACTS DE LA DEFISCALISATION

P

INEL

... 5

Réduction d’impôt Pinel ... 5

Nouveau zonage éligible à l’investissement immobilier ... 6

Location à un ascendant ou un descendant ... 7

Effet de levier ... 7

Défiscalisation Pinel pour les SCPI ... 7

Cohabitation de la loi Duflot et Pinel en Outre-mer ... 8

I

MPACTS DE LA LOI

P

INEL SUR LES BAUX COMMERCIAUX

... 8

1. Extension du régime dérogatoire ... 8

2. Fin des exceptions au congé triennal ... 8

3. Définition de la convention d'occupation précaire ... 9

4. Garantir les mêmes droits aux commerçants étrangers ... 9

5. Plafonnement de la révision des loyers ... 9

6. Réalisation de l'état des lieux ... 9

7. Le bailleur devra évaluer les charges et impôts dus par le locataire ... 10

8. Droit de préférence du locataire en cas de vente de l'immeuble ... 10

9. Expérimentation du contrat de revitalisation commerciale ... 10

Pour aller plus loin… La portée de la réforme Pinel des baux commerciaux mine la gestion des SCPI ... 10

S

YNTHESE

:

COMPARAISON DE LA LOI

P

INEL A L

’

ANCIENNE LOI

D

UFLOT

... 11

C

ONCLUSION

... 11

(3)

I NTRODUCTION

La pierre constitue aujourd’hui 70% du patrimoine total des Français¹. Considéré comme une valeur sûre, l’investissement immobilier permet de profiter de réductions d’impôt, de se constituer un patrimoine transmissible et de bénéficier de revenus complémentaires issus des loyers perçus afin de disposer d’un complément financier au moment de la retraite.

Toutefois, il y a urgence : les professionnels craignent que pour l’année 2014, la construction de logements neufs ne dépasse pas la barre des 300 000². En effet, la construction est tombée à 272 000 logements mis en chantier entre juillet 2013 et juillet 2014, et 70 000 rénovations³.

Des plans de relance du logement ont ainsi été entrepris par le gouvernement, faisant se succéder des lois respectivement du même nom que les ministres en charge du logement, de l’égalité des territoires et de la ruralité. De ce fait, la loi Pinel vient succéder à la loi Duflot, devenue impopulaire auprès des professionnels de l’immobilier. Ceux-ci semblent en effet reprendre espoir avec l’arrivée du nouveau dispositif de Sylvia Pinel, la ministre suppléant les fonctions de Cécile Duflot.

Outre l’aspect immobilier qui est essentiellement mis en évidence dans le dispositif, Sylvia Pinel a également entrepris un projet de loi relatif à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises qui prévoit notamment de réformer le bail commercial en profondeur.

L ^OI P ^INEL : DE NOUVELLES MESURES DANS LE SECTEUR DE

L ’ IMMOBILIER POUR REPONDRE AUX OBJECTIFS DEJA VISES PAR LA LOI

D ^UFLOT

Selon les professionnels du secteur, il était urgent qu’une telle réforme intervienne. La loi Duflot peinait effectivement à convaincre les investisseurs : seuls 30 000 logements ont été construits via ce dispositif fiscal en 2013⁴ tandis que François Hollande s'était engagé à construire 500.000 logements par an pour en finir avec la pénurie de logements et faire baisser les prix de la pierre⁵.

C’est ainsi que le 1^er septembre 2014, une nouvelle loi de défiscalisation, dite Pinel, est entrée en vigueur. Ce nouveau dispositif fiscal s’avère avoir été assoupli et se révèle plus attractif que son prédécesseur. Reprenant plusieurs objectifs concordant avec ceux de l’ancienne loi Duflot, la loi Pinel vise à :

Stimuler la construction de logements neufs dans des zones où l’offre immobilière est insuffisante avec un objectif de 500 000 nouveaux logements⁶

Soutenir l’investissement immobilier à usage locatif en aidant les particuliers investisseurs qui souhaitent investir dans un logement neuf tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt sur le revenu⁷

1 Source : http://www.agoravox.fr/communiques/article/realiser-des-economies-d-impots-157593

2 Source : http://www.economiematin.fr/news-loi-pinel-fonctionnement

3Source : http://www.lemonde.fr/societe/article/2014/08/30/le-plan-de-relance-du-logement-seduit-les- professionnels-mais-irrite-les-consmmateurs_4479312_3224.html

5 Source : http://loi-pinel.defiscmag.com/

6 Source : http://www.xn--dfiscalisation-bkb.info/loi-pinel/

(4)

Pour atteindre ces objectifs et redynamiser le marché, Sylvia Pinel mise beaucoup sur les investisseurs privés en contrepartie d’une réduction d’impôts incitative.

En outre, un site Internet dédié à la loi Pinel a été créé dans le but de renseigner les contribuables français qui souhaitent réaliser un tel investissement (conditions d’éligibilité, montant des réductions d’impôt, principe de défiscalisation, …) et met notamment à leur disposition un simulateur d’éligibilité à la loi Pinel à titre individuel.

http://www.la-loipinel.net/

C ^{HAMP D} ’ APPLICATION

Personnes concernées

Tout contribuable domicilié en France qui acquiert entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, un logement neuf ou en état de futur achèvement, est susceptible de bénéficier de la loi Pinel⁸.

Cependant, pour pouvoir être bénéficiaire de ce dispositif, le foyer fiscal du contribuable doit être en mesure de satisfaire diverses conditions.

Conditions d’éligibilité

⁹

Pour être éligibles Pinel, les programmes immobiliers neufs doivent respecter :

• des caractéristiques thermiques et des performances énergétiques correspondant au label RT 2012

• des normes BBC

• avoir au moins 20% de logements prévus en Résidence principale.

Le particulier investisseur doit s’engager à louer le bien immobilier à un locataire pour usage d’habitation principale, pour une durée de 6 ans minimum avec la possibilité d’allonger cette durée sur deux périodes de 3 ans.

Le logement doit être situé dans une zone éligible au dispositif fiscal : zones A, A bis, B1 et B2.

8 Source : http://loi-pinel.duflot.org/

9 Source :http://loi-pinel.defiscmag.com/

(5)

Un plafond par mètre carré de surface habitable est instauré en fonction de la localisation du logement. Il est fixé à 7 500 €/m² pour les zones éligibles Pinel¹⁰. Les loyers versés par les locataires doivent respecter des plafonds fixés chaque

année, et qui se chiffrent à environ 20% en-dessous de ceux du marché. Ces plafonds de loyers sont diminués ou majorés selon la surface habitable¹¹.

En 2014, les plafonds de loyers Pinel mensuels en €/m² s’établissent comme suit¹² :

Les locataires doivent justifier d’un plafond de ressources permettant de déterminer quels locataires peuvent accéder à un logement Pinel (90% des locataires peuvent y avoir accès normalement).

13 Plafonds de ressources des

locataires en € Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2

Personne seule 36.502 36.502 29.751 26.776

Couple 54.554 54.554 39.731 35.757

Personne seule ou couple + 1 enfant à charge

71.515 65.579 47.780 43.002 Personne seule ou couple + 2

enfants à charge

+12.736 +11.659 + 8.531 + 7.677

Un investissement dans le cadre de la loi Pinel est inclut dans le plafond des niches fiscales qui ne peut dépasser 10 000 € de réduction d’impôt global.

La réduction d’impôt Pinel n’est pas cumulable avec d’autres réductions d’impôt provenant d’investissements locatifs. Exemples : loi Duflot, loi Malraux, loi Scellier, loi Censi-Bouvard, loi Girardin, Monuments Historiques, …

10 La mise en place de ce plafond permet une meilleure répartition du dispositif dans les communes ayant un prix au m² élevé.

11 Un Coefficient Multiplicateur est appliqué correspondant à la formule suivante : 0,7 + (19 / Surface*). Le résultat est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

* Correspond au nombre de mètre carré habitable.

13 Source : http://www.explorimmo.com/edito/actualite-immobiliere/detail/article/comment-investir-en-loi- pinel0.html

Zone A bis 16.72 € Zone A 12.42 € Zone B1 10.00 € Zone B2 8.69 €

(6)

Les déductions cumulables avec la loi Pinel

¹⁴

Les déductions ci-dessous génèrent une réduction d’impôt supplémentaire et sont calculées en fonction de la tranche marginale d’imposition du foyer fiscal.

Taxe foncière

Taxe des ordures ménagères

Si elle est financée par le locataire, alors il faut la soustraire du montant à déduire¹⁵. Frais de gestion en loi Pinel

Dans le cas où le bien immobilier est géré par une société de gestion immobilière, les sommes engagées sont déductibles dans la limite du montant des loyers annuels.

Intérêt d’emprunt en loi Pinel

Dans le cas où le bien immobilier est financé à l’aide d’un prêt bancaire, les intérêts d’emprunt payés sont déductibles dans la limite du montant des loyers annuels.

Aménagement

¹⁶

Il existe une dérogation possible à la condition d’éligibilité de la nouveauté d’un bien immobilier : la loi Pinel Ancien.

La loi Pinel Ancien pourra être appliquée sur un bien immobilier ancien à condition de remplir tous les critères de rénovation nécessaires. Le logement doit être jugé comme non habitable en l’état par un agent de l’administration fiscale. Cette même personne repassera une fois les travaux réalisés, afin de vérifier la conformité du logement.

I MPACTS DE LA DEFISCALISATION P ^INEL

Réduction d’impôt Pinel

Le nouveau dispositif Pinel est particulièrement attendu sur la défiscalisation qu’il propose. En effet, avec un maximum de 21% de réduction d’impôt en métropole, il semble plus intéressant que la défiscalisation Duflot qui ne permettait qu’une réduction de 18%.

La réduction d’impôt Pinel se retrouve toutefois limitée à un investissement de 300 000 € et les particuliers investisseurs ne peuvent faire l’acquisition de plus de 2 logements par an en Pinel¹⁷.

La défiscalisation est réalisée en fonction du montant de l’investissement et en fonction de la durée de location. Le montant généré par la défiscalisation Pinel peut atteindre jusqu’à 63 000 € sur une période de 12 ans¹⁸.

Ainsi, les particuliers investisseurs peuvent choisir leur durée d’engagement, avec un minimum de 6 ans, et la possibilité de prolonger cette durée par deux périodes de 3 ans, portant donc le maximum à 12 ans. Les investisseurs doivent formaliser leur engagement au moment de la déclaration de revenus suivant l’année d’acquisition ou d’achèvement des travaux du bien.

Ci-dessous, le taux de réduction d’impôt accordé en fonction de la durée de location¹⁹ :

15 A savoir : La taxe est en partie exonérée les 2 premières années.

(7)

Exemple loi Pinel Intermédiaire :

Achat d’un appartement à Lyon pour un montant de 200 000 €.

Soit une réduction d’impôt globale de 42 000 €* sur 12 ans.

Soit une réduction d’impôt de 4 000 €**/an les 9 premières années.

Soit une réduction d’impôt de 6 000€*** les 3 années restantes.

* 200 000 € X 21% = 42 000 €

** 200 000 € X 2% = 4 000 €

*** 200 000 € X 1% X 3 ans = 6 000 €

A qui bénéficie la réduction d’impôt selon le mode de détention du bien immobilier Pinel acquis ?²⁰

S’il s’agit d’une acquisition classique, c’est-à-dire un achat en nom propre, la

réduction d’impôt est directement appliquée sur l’avis d’imposition du foyer fiscal du ou des acquéreurs.

Si le logement acquis est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits établis par l’indivision.

Nouveau zonage éligible à l’investissement immobilier

Depuis le 1^er octobre 2014, le nouveau zonage détermine une hiérarchie des communes françaises afin d’identifier les villes où la demande excède l’offre de logements. Tandis que les zones A, A bis et B1 sont éligibles pour profiter des avantages fiscaux, les communes de la zone C et la majorité des communes de la zone B2 en sont exclues²¹.

Ci-dessous le classement des communes françaises éligibles à la loi Pinel²² :

22 Source : http://loi-pinel.duflot.org/ et http://www.lemonde.fr/argent/article/2014/09/04/immobilier-pinel-ou-duflot- la-difference-est-surtout-psychologique_4481692_1657007.html

Durée de la location Taux de réduction d’impôt sur le montant de l’investissement

Loi Pinel 6 ans 12% (2% par an)

Loi Pinel 9 ans 18 % (2% par an)

Loi Pinel 12 ans 21 % (2% les 9 premières années puis 1% pendant 3 ans)

(8)

Zone Pinel Commune concernée Zone A bis Paris et petite couronne parisienne

Zone A Ile-de-France, Côte d’Azur et partie française de l’agglomération genevoise Ex : Lyon, Marseille, Nice, Lille, …

Zone B1 Grande couronne parisienne et grandes agglomérations françaises de plus de 250 000 habitants

Ex : Toulouse, Annecy, la Corse, les DOM, …

Zone B2 Villes moyennes comprises entre 50 000 et 250 000 habitants Zone C Reste du territoire. Non éligible au dispositif.

Location à un ascendant ou un descendant

Le dispositif Pinel a aussi pris de nouvelles mesures par rapport à son prédécesseur mais déjà permises par le dispositif Scellier, qui permettent au particulier investisseur de louer le bien immobilier Pinel à un ascendant ou un descendant sous réserve cependant de respecter les conditions de ressources et de plafonds de loyers que pour les autres locataires.

Cette mesure ne s’appliquera toutefois qu’aux investissements qui seront réalisés à partir du 1^er janvier 2015²³ et est d’ores et déjà décriée par Cécile Duflot qui souligne que les familles disposant d’un patrimoine conséquent seront avantagées²⁴.

Effet de levier

La loi Pinel fait par ailleurs intervenir indirectement un avantage supplémentaire, celui de l’effet de levier du crédit. L’immobilier permet notamment de profiter de l’effet de levier du crédit qui consiste, pour les contribuables, à recourir à l’emprunt immobilier pour financer leur acquisition. Ainsi, le coût du crédit sera allégé grâce à l’avantage fiscal apporté par le dispositif et les intérêts d’emprunt seront déductibles des loyers imposables²⁵.

Défiscalisation Pinel pour les SCPI

L’un des assouplissements de la loi Pinel concerne les SCPI. Le dispositif stipule que, à partir du 1^er septembre 2014, la souscription à des parts d’une SCPI s’engageant à acheter et louer des logements en Pinel offre désormais les mêmes avantages qu’un achat en direct. La réduction d’impôt, auparavant calculée sur une base de 95% du montant investi sous Duflot, sera calculée sur la base de 100%²⁶.

En somme, la mesure Pinel prise pour les SCPI consiste en l’alignement des avantages fiscaux des SCPI sur ceux dont bénéficient les particuliers.

A qui bénéficie la réduction d’impôt Pinel selon le mode de détention de la SCPI ?²⁷

La réduction d’impôt est applicable sur toutes les SCPI. Si le logement est la propriété d’une société non soumise à l’IS (ex : SCI Pinel), autre qu’une SCPI, le contribuable

23 Source : http://www.cbanque.com/actu/47675/dispositif-pinel-les-reductions-impot-detaillees-dans-le-projet-de- budget-2015#

(9)

bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné.

Cohabitation de la loi Duflot et Pinel en Outre-mer

²⁸

Traditionnellement plus avantageux dans les Territoires d’Outre-Mer qu’en métropole, le dispositif d’incitation à l’investissement locatif reste conforme à cette logique sous sa version Pinel avec les taux de réduction d’impôt suivants :

23% pour 6 ans d’engagement 29% pour 9 ans d’engagement

32% pour une durée de location de 12 ans

Cependant, le dispositif ne s’applique qu’aux départements et régions d’Outre-mer : Guadeloupe, Guyane, Martinique, Mayotte, La Réunion, et exclus les Collectivités d’Outre- mer et la Nouvelle-Calédonie.

I MPACTS DE LA LOI P INEL SUR LES BAUX COMMERCIAUX

²⁹

Comme annoncé dans l’introduction, la loi Pinel modifie de manière substantielle le régime des baux commerciaux dans un objectif d’accroître encore davantage la protection du locataire pour apporter plus d’équilibre entre les parties. Ces modifications touchent à la fois les baux soumis au statut légal et ceux y dérogeant³⁰.

La réforme Pinel des baux commerciaux (dont les textes de lois intégraux sont consultables sur le site : http://www.village-justice.com/articles/Loi-PINEL-Baux-commerciaux,17553.html) consiste en 9 points clefs.

Les voici :

1. Extension du régime dérogatoire

Par principe, les baux commerciaux doivent être conclus pour une durée minimale de 9 ans.

Le code du commerce prévoit néanmoins un régime dérogatoire qui consiste en la possibilité de conclure un contrat de 2 ans, sans possibilité de renouvellement.

Afin de permettre davantage de souplesse, le projet de loi de Sylvia Pinel propose d'étendre l'applicabilité de ce régime d'exception aux contrats de bail commercial de 3 ans maximum.

Passé ce délai, le locataire pourra prolonger le contrat en vertu du régime classique.

2. Fin des exceptions au congé triennal

Un amendement adopté à l'Assemblée a supprimé de la loi la possibilité d'exclure par convention le congé triennal entre les parties.

Ce texte a été dénoncé par des professionnels en la matière qui revendiquent que la situation était plus simple avant son adoption. En effet, le locataire et le propriétaire pouvaient s'entendre sur une éventuelle renonciation du locataire à invoquer sa faculté de résilier tous les trois ans son bail commercial. Il suffisait alors de le mentionner dans le contrat de bail. Celui-ci devenait alors un bail ferme sur au moins six années, voire ferme sur une

28 Source : http://www.cbanque.com/actu/47675/dispositif-pinel-les-reductions-impot-detaillees-dans-le-projet-de- budget-2015#

29 Source : http://lentreprise.lexpress.fr/gestion-fiscalite/droit-des-affaires/projet-de-loi-pinel-la-reforme-du-bail- commercial-en-neuf-points-cles_1515451.html

30 Source : http://www.village-justice.com/articles/Loi-PINEL-Baux-commerciaux,17553.html

(10)

durée de neuf années. Désormais, la situation nouvelle est radicale : le locataire ne peut plus renoncer à cette faculté de résilier tous les trois ans son bail commercial.

Ceci n’est pas sans incidence pour le locataire. Il avait en outre la possibilité de proposer à son futur bailleur de renoncer à sa faculté de résilier son bail commercial tous les 3 ans. Il disposait ainsi d'un levier financier, surtout en cette période de difficultés économiques. En échange de cette renonciation et selon les villes dans lesquelles l'immeuble concerné est implanté, il était d'usage d'obtenir une franchise de loyer d'un montant variant entre 1 mois et 1 mois et demi par année ferme d'engagement. En d'autres termes, un locataire s'engageant sur une durée ferme de 6 années pouvait obtenir entre 6 et 9 mois de franchise de loyer.

3. Définition de la convention d'occupation précaire

La convention d'occupation précaire est une notion jurisprudentielle, ces contrats échappant à toutes les règles traditionnelles du code du commerce du fait de leurs particularités. Les circonstances rendent effectivement impossible la conclusion d'un contrat de bail traditionnel pour des raisons bien précises ; soit pour un motif légitime (immeuble bientôt démoli), soit à cause d’une durée contractuelle trop brève (à cause d'une procédure d'expropriation). Cette précarité doit forcément être compensée par un loyer modique.

4. Garantir les mêmes droits aux commerçants étrangers

Avant la date d’entrée en vigueur du dispositif Pinel pour les baux commerciaux, à savoir le 1^er septembre 2014, la loi ne laissait pas la possibilité aux commerçants de nationalité étrangère de se prévaloir du droit au renouvellement de leur bail commercial. Un amendement déposé et adopté en Commission des affaires économiques, vise à abroger cette législation. La Cour de cassation, dans un arrêt du 9 novembre 2011, avait par d’ailleurs estimé que ces dispositions constituaient "une discrimination prohibée par l'article 14 de la convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales".

5. Plafonnement de la révision des loyers

Il s'agit là de l'une des dispositions majeures du projet de loi Pinel en matière de bail commercial. Dans le cadre de la révision du loyer à la fin des 9 ans de contrat ou au moment de la révision triennale, le bailleur ne peut désormais plus imposer au locataire une hausse du loyer supérieure à 10% du dernier loyer acquitté. Une mesure qui inquiète les professionnels de l'immobilier, estimant que le bailleur ne pourra plus forcément s'aligner sur les prix du marché, si ces derniers s'avèrent nettement supérieurs. Il restera toutefois possible pour les parties au contrat de bail commercial de déroger à ces prérogatives en insérant une clause contraire dans le contrat, de même que les baux des locaux monovalents ou à usage exclusif de bureaux ne sont pas concernés.

Autre point portant sur la révision des loyers : l'indice du coût de la construction ne pourra plus servir de baromètre pour établir la hausse du loyer. Dans ce cas, la loi obligera désormais le bailleur à se baser sur l'indice des loyers commerciaux et sur l'indice des loyers des activités tertiaires pour les indices de référence.

6. Réalisation de l'état des lieux

Le projet de loi Pinel prévoit de créer un article de loi dédié à la prise de possession des locaux commerciaux par le locataire. Le texte dispose qu'un état des lieux devra être effectué par les deux parties ou à défaut par un tiers mandaté par elles. Sinon, un huissier de justice sera chargé de cette tâche, "à frais partagés entre bailleur et locataire".

(11)

7. Le bailleur devra évaluer les charges et impôts dus par le locataire

Autre nouvelle disposition : l’obligation pour le bailleur de dresser un inventaire précis et limitatif des charges et des impôts qui seront dus par le locataire au titre de l'occupation des locaux commerciaux. Cette information devra être assurée chaque année. Mais encore, il devra estimer les travaux devant intervenir dans les trois ans à venir au moment de la prise de possession ainsi qu'au début de chaque période triennale.

8. Droit de préférence du locataire en cas de vente de l'immeuble

Il concerne le droit de préférence en faveur du locataire dans le cas où le propriétaire déciderait de vendre son bien immobilier. Dans ce cas, son projet de vente devra être notifié au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre.

Le locataire disposera dès lors d'un mois pour se décider. Si sa réponse est positive, il disposera alors de deux mois pour conclure l'opération.

9. Expérimentation du contrat de revitalisation commerciale

Le projet de loi déposé par Sylvia Pinel propose de créer une nouvelle forme de contrat de bail commercial. Cette expérimentation, lancée pour une durée de 5 ans, vise à "offrir aux élus la possibilité d'intervenir en matière de dynamisme commercial sans lien direct avec une opération d'aménagement". Concrètement, un opérateur pourra être chargé par l'État, les collectivités locales ou des établissements publics d'acquérir des immeubles avant de

"procéder à la vente, à la location ou à la concession des biens immobiliers situés à l'intérieur du périmètre de son intervention". Charge à lui de respecter des objectifs de "diversification, de développement et de réhabilitation de l'offre commerciale".

Pour aller plus loin… La portée de la réforme Pinel des baux commerciaux mine la gestion des SCPI

³¹

La loi Pinel engendre de lourdes conséquences en matière de baux commerciaux. Le domaine des SCPI se retrouve lui aussi lésé par les nouvelles mesures qui impactent directement la performance du support.

Le délégué général de l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM), Arnaud DEWACHTER, bien que défavorable au nouveau régime des baux commerciaux, loue l’objectif de protection et de promotion des petits commerçants que prône la loi Pinel. En effet, il explique que « le succès des fonds immobiliers repose directement sur la qualité et la durabilité de la relation locative que ces derniers nouent avec leurs locataires ».

Ce qu’il dénonce en revanche, c’est que le texte Pinel, en voulant agir sur le commerce de proximité, a réformé les baux de la presque totalité de l’immobilier tertiaire, ce qui risque de déséquilibrer le système du secteur commercial qui n’était par ailleurs pas en défaveur du locataire. Par extension, la loi Pinel va négativement impacter la gestion des SCPI et des OPCI sur différents points :

Le plafonnement des loyers, limité à 10%/an, qui représente une perte d’opportunité pour les fonds immobiliers

31 Source : http://gestiondefortune.com/immobilier/rubriques-immobilier/pierre-papier/3284-scpi-%E2%80%93-loi-pinel- quels-effets.html

(12)

L’établissement d’un inventaire des charges locatives non récupérables par le propriétaire auprès de son locataire. Bien que l’ASPIM encourage la volonté de transparence et de prévisibilité, elle revendique aussi la liberté contractuelle entre les parties pour former une convention équilibrée et durable.

On retrouve par exemple dans les charges sous-entendues par l’ASPIM la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui engendreraient une baisse de 20% des revenus distribuables et donc une diminution des compléments de retraite de milliers d’épargnants.

S ^YNTHESE : COMPARAISON DE LA LOI P ^{INEL A L} ’ ANCIENNE LOI

D ^UFLOT

³²

Loi Pinel Loi Duflot

Location à un ascendant/descendant Possibles aux enfants ou aux parents

Impossible à toute personne du même

foyer fiscal

Durée d’engagement 6, 9 ou 12 ans 9 ans

Taux de réduction d’impôt 12, 18 ou 21% 18%

Villes éligibles 600 agglomérations

environ

Limitées

Loyer Plafonds revus à la

hausse

Plafonds inférieurs de 20% des loyers du

marché

C ^ONCLUSION

En résumé, le nouveau dispositif Pinel, s’agissant de la défiscalisation, n’est pas beaucoup plus avantageux que le Duflot, mais se révèle plus souple en allouant davantage de choix à l’investisseur. En réalité, les nouveautés semblent davantage psychologiques et envoient un signal positif aux investisseurs en effaçant l’impopularité du nom Duflot.

Côté rentabilité, le Duflot rapporte en moyenne 3,5 à 4% par an³³. D’après certains professionnels, le Pinel ne rapportera pas considérablement au-delà s’appuyant sur des simulations qui révélent que le différentiel de rentabilité entre une durée de 9 ou de 12 ans est marginal.

Le débat qui fait parler s’anime plutôt autour de la durée d’engagement. De nombreux professionnels s’accordent à dire qu’il n’y a aucun intérêt à investir pour une durée de 6 ans

32 Source : http://www.explorimmo.com/edito/actualite-immobiliere/detail/article/comment-investir-en-loi- pinel0.html et http://loi-pinel.defiscmag.com/

33 Source : http://www.lemonde.fr/argent/article/2014/09/04/immobilier-pinel-ou-duflot-la-difference-est-surtout- psychologique_4481692_1657007.html

(13)

(dont la rentabilité serait naturellement plus faible), si ce n’est de récupérer le bien pour un usage privé. Argument davantage renforcé par le fait avéré qu’un achat dans la pierre est un placement de long terme par excellence, et particulièrement après des années de flambée des prix et une quasi-stabilisation des loyers. Il est généralement recommandé de garder un bien acheté dans le neuf, pendant 12 à 15 ans, afin d’absorber les coûts de l’achat et de la vente, et surtout de laisser le temps aux prix de s’apprécier, un logement neuf perdant automatiquement de la valeur au cours des premières années.

Un autre son de cloche consiste à définir l’avantage fiscal procuré par un investissement sur 6 ans et sur 9 ans comme identique. En effet, la réduction d’impôt pour 6 ans est de 12%, soit 2% par an ; si on prolonge la durée de 6 à 9 ans, la réduction d’impôt pour 9 ans est de 18%, soit 2% par an également. Enfin, si l’on prolonge à nouveau la durée de 9 à 12 ans, les 3 ans supplémentaires n’ouvrent droit qu’à 3% de réduction supplémentaire sur la période, soit l’équivalent de 1% par an pour atteindre un total de 21% sur 12 ans.

En conclusion, l’engagement initial étant irrévocable, au minimum de 6 ans et pouvant être incontestablement prolongé par deux périodes de 3 ans sans subir de conséquences sur l’avantage fiscal, il semblerait judicieux de s’engager d’abord sur une période courte, de 6 ans, quitte à faire valoir le droit de prolongement de la durée d’engagement, afin de profiter de plus de souplesse tout le long de l’investissement³⁴.

Aussi, une autre mesure pourrait avoir un effet plus important sur la rentabilité d’un bien : le changement du zonage géographique qui le régit. Dans la mesure où les loyers proposés dans le cadre de l’investissement locatif Pinel sont plafonnés selon des zones et tandis que certaines villes ont été surclassées, il serait légitime d’en tirer profit. Par exemple, un propriétaire ayant acquis un bien à Marseille, Lyon, Lille ou Montpellier, villes passées de la zone B1 à A, pourra appliquer des loyers 20% plus élevés qu’auparavant au moment du renouvellement du bail et ainsi améliorer sa rentabilité. Ce qui fait par ailleurs voler en éclat le plafonnement instauré par Duflot³⁵.

Du côté des baux commerciaux, le bilan semble plus mitigé. Avec le renforcement de la réforme au sujet de l’encadrement des loyers, du droit de préférence en cas de vente, de l’état des lieux, etc, l’impression des professionnels se teinte d’une conformité des baux commerciaux aux règles des baux d’habitation. Ils rejettent par ailleurs l’idée reçue selon laquelle un contrat de bail abriterait un rapport de forces déséquilibré au détriment du locataire. Ils insistent également sur le fait que « la protection dont bénéficie les locataires n’est pas un facteur de résolution de la crise que nous connaissons », et que « c’est avant tout la conjoncture économique qui dicte l’ambiance des négociations contractuelles et impose à chacun la retenue dans ses prétentions ». Le délégué général de l’ASPIM conclue sur le fait qu’une « relation locative repose sur une communauté d’intérêts ».

S’agissant du sort des SCPI, nous terminerons notre analyse par la pertinence d’une évidence évoquée par Monsieur Dewachter : « avant de produire le premier euro de biens ou de services, une entreprise a besoin d’une solution immobilière adaptée à ses caractéristiques et un bailleur professionnel tel qu’une SCPI ou un OPCI n’a aucun intérêt à voir ses locataires en difficulté. Dans un tel cas, ce dernier finit par quitter les lieux, or la vacance locative est un véritable centre de coût pour les fonds immobiliers »³⁶.

35 Source : http://www.lemonde.fr/argent/article/2014/09/04/immobilier-pinel-ou-duflot-la-difference-est-surtout- psychologique_4481692_1657007.html

36 Source : http://gestiondefortune.com/immobilier/rubriques-immobilier/pierre-papier/3284-scpi-%E2%80%93-loi-pinel- quels-effets.html