Copropriétaire défaillant
Par Alain Delpin, le 11/02/2021 à 14:49 Bonjour
Membre d'un Conseil Syndical, je suis à la recherche de conseils pour savoir quelle procédure mettre en oeuvre face à un copropriétaire qui ne règle pas ses charges.
Nous sommes une copropriété de 20 maisons individuelles dont la gestion est assurée par un syndic professionnel.
Depuis plusieurs années, un copropriétaire ne règle pas ses charges de copropriété et la somme due génère un déséquilibre de notre budget annuel (2000€ d'impayés pour 7000€ de budget).
Le syndic adresse régulièrement des LR+AR pour obtenir le paiement des impayés mais en vain.
Contacté par le Président du Conseil Syndical, le copropriétaire s'obstine prétextant un problème de succession.
Si quelqu'un peut nous donner des conseils pour débloquer cette situation, nous sommes preneurs.
Vous en remerciant par avance, Cordialement
AD
Par Yukiko, le 11/02/2021 à 16:49 Bonjour,
Il faut engager une action contentieuse devant le tribunal judiciaire. Une fois le jugement rendu, l'exécution est confiée à un huissier qui est habilité à saisir le compte bancaire du débiteur, ses meubles ou ses véhicules. Il peut également être demandé une saisie sur salaire.
Deux ans, c'est beaucoup trop. Il faut exiger du syndic qu'il saisisse le tribunal sans attendre
et quelles que soient les excuses avancées par le débiteur.
Par youris, le 11/02/2021 à 17:05 bonjour,
le recouvrement des charges impayées est une des missions essentielles du syndic, il n'a pas besoin de l'accord de l' A.G. pour faire une procédure judicaire contre le copropriétaire qui ne paie pas ses charges.
cela ne concerne pas le conseil syndical.
voir ce lien:
https://www.service-
public.fr/particuliers/vosdroits/F2603#:~:text=En%20cas%20d'impay%C3%A9s%20de,de%20la%20mise%20en%20demeure.
salutations
Par Alain Delpin, le 11/02/2021 à 18:38 Merci beaucoup.
Je vais relayer votre réponse Cordialement
Par beatles, le 12/02/2021 à 09:49 Bonjour,
Vos maisons individuelles n'étant pas des bâtiments collectifs, hors les parties de terrain réservées à l'usage exclusif desdits copropriétaires (les lots), est-ce qu'il existe des parties de terrain réservées à l'usage commun de tous les copropriétaires (voirie, espaces verts, etc...) Cdt.
Par Yukiko, le 12/02/2021 à 10:11
Peu importe. C'est une copropriété, chaque copropriétaire doit payer ses charges.
Par beatles, le 12/02/2021 à 10:46
La question est adressée à Alain Delpin et non pas à Yukiko qui veut tout régenter ; qui plus est se permet, par anticipation, de contredire implicitement le Conseil d'Etat qui caractérise une copropriété dite horizontale comme devant obligatoirement avoir des parties de terrain réservées à l'usage exclusif de chaque propriétaire de lot(s) et des parties de terrain
réservées à l'usage de tous, et que la partie de terrain et la maison individuelle qui y est édifiée est une partie privative.
Par CGL et autogestion, le 06/03/2021 à 17:46
Il appartiendra à la CGL de s'exprimer plus souvent contre les discriminations, notamment faites aux femmes.
Par oyster, le 06/03/2021 à 18:40 Bonjour ...:
Il serait opportun de revenir à une situation ou le calme éclaire la réflexion ?.
Par CGL et autogestion, le 06/03/2021 à 20:42
Monsieur le directeur de publication, mais aussi Oyster, Youris, Tissuisse, Janus, Wolfram2, Santaklaus (et j'en oublie, qu'ils m'en excusent).
Vous avez peut-être été témoins du billet odieux rédigé par Beatles le 4 mars 2021 et de son retrait subi ensuite. Vous avez peut-être été témoins du harcèlement qu'il mène contre
Yukiko.
Vous avez peut-être été témoins de l'infraction de contrefaçon commise contre EDILAIX avec le soutien de Beatles, faits non encore prescrits, je vous signale. Pour les faits de
subornation, je tiens à la disposition de qui voudra les preuves par messagerie privée. On notera que Beatles ne s'est jamais exprimé sur les agissements en question, sauf lors du billet du 4 mars 2021 qui a été censuré à juste titre.
Il m'appartenait de marquer le coup et je crois l'avoir fermement fait.
Je ne réagirai désormais qu'aux attaques contre moi émanant de Beatles.
Par beatles, le 06/03/2021 à 21:53
En préembule je mets au défit quiconque de dire que j'ai tenu des propos racistes dans un soi- disant message qui aurait été retiré de mon fait.
Je n'ai jamais retiré de message le 4 mars !
Pour ce qui est de la discussion : Mauvaise foi et faux procès.
J'ai toujours dit que le régime de la copropriété s'appliquait obligatoirement à tout immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes (copropriété verticale) et
supplétivement, s'il n'existe pas une autre organisation (ASL en particulier), pour les terrains, les aménagements et les services communs d'un ensemble immobilier (lotissement)
comprenant des parcelles bâties ou non faisant l'objet de droit de propriété privatifs.
Bêtement j'ai consulté le Code civil pour savoir ce qu'était un droit de propriété privatif, bien que sachant qu'une partie privative est la propriété exclusive d'un copropriétaire déterminé, comme à plusieurs reprise la Cour de cassation l'a rappelé.
Mais avant j'avais trouvé cette définition venant d'un conseiller honaraire à la Cour d'appel de Versailles à qui je donne plus de valeur qu'une appréciation d'avocate ou d'une maître de conférence aussi honarables qu'elle soient vu qu'elles ne jugent pas mais émettent des prétentions.
Donc article 544 du Code civil : [quote]
La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.[/quote]
Puis je suis juste remonté à l'article précédent le 543 : [quote]
On peut avoir sur les biens, ou un droit de propriété, ou un simple droit de jouissance, ou seulement des services fonciers à prétendre.[/quote]
Ensuite j'ai été obligé de descendre jusqu'au 578 pour trouver se que pouvait signifier un simple droit de jouissance :
[quote]
L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui- même, mais à la charge d'en conserver la substance.[/quote]
Complété par les 625 à 627 : [quote]
Les droits d'usage et d'habitation s'établissent et se perdent de la même manière que l'usufruit (625).
On ne peut en jouir, comme dans le cas de l'usufruit, sans donner préalablement caution et sans faire des états et inventaires (626).
L'usager, et celui qui a un droit d'habitation, doivent jouir raisonnablement (627).
[/quote]
Donc les parcelles bâties ou non sont des propriétés et non pas des parties communes avec un simple droit de jouissance ou usage privatif.
Certains parlent de propriété divise comme la Cour de cassation dans l'exposé des faits dans un arrêt du 7 mars 1990 pourvoi n° 88-13386 :
[quote]
Le visa : Vu l'article 1er, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;
L'exposé des faits : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 janvier 1988), que les ventes de lots dépendant de l'ensemble immobilier Village du lac de Carces ayant porté sur les lots et parties communes, tels qu'établis aux termes d'un " cahier des charges règlement de copropriété " du 28 février 1966 et d'un " état descriptif de division " du 17 mai 1967, publié au fichier immobilier, selon lesquels le terrain d'assiette des constructions et le jardin attenant font l'objet d'une propriété privée divise et les voiries, aires de stationnement, centre attractif, bois et espaces verts sont en indivision, une assemblée générale des copropriétaires a, le 15 janvier 1986, décidé de mettre fin à l'indivision générale du sol, de constituer une association syndicale libre et de lui apporter la voirie en pleine propriété ; que M. Y... et Mme X..., propriétaires d'un lot, s'étant opposés à ces décisions, en ont poursuivi la nullité.
[/quote]
Alinéa 2 de l'article 1 au moment de l'arrêt :
[quote]A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.[/quote]
Donc si le Conseil d'Etat a défini le régime de la copropriété horizontale la Cour de cassation l'avait fait de manière explicite (publié au bulletin).
Par CGL et autogestion, le 06/03/2021 à 22:25
Les propos du billet ci-dessus ne posent pas de problème, même si la perspective prise est contestable, mais chacun a le droit à ses perspectives.
Concernant le billet du 4 mars 2021, il n'a pas été retiré le 4 mars, mais plutôt le 5 ou le 6...
Beatles joue avec les mots. Vous noterez qu'il ne dit pas être étranger au racisme...
Beatles évoquait sa détestation contre moi qu'il expliquait par son exaspération contre la copropriété coopérative et aussi par la mauvaise expérience qu'il a vécue dans une association où il visait une personne originaire d'une île des Caraïbes. Dans cette île, les Balkany auraient eu des intérêts... Beatles était exaspéré par le fait que je cite Pierre Capoulade et estimait que j'avais un "gros melon". Je rappelle que je siège dans un comité scientifique d'un éditeur travaillait avec Pierre Capoulade.
J'ai rêvé sur ce billet auquel j'ai répondu ? Yukiko a aussi remarqué de soudaines disparitions de billets... Elle a rêvé aussi, sans doute. Néanmoins, on n'attaque pas au pénal une
personne pour un billet qu'elle a effacé.
En tout état de cause, l'attaque contre moi menée par alain.frenchman soutenu par Beatles était inacceptable aussi. Elle visait, de surcroît, à commettre un acte de délinquance
(contrefaçon). Le message de menace privé que j'ai reçu, et qui relève de la subornation de témoin, n'est pas plus acceptable. Si Beatles veut que je remette en public cette attaque (qui, à ma connaissance, n'est pas encore effacée), aucun problème. S'il veut que je rende public le message privé de menace que j'ai reçu, pas de problème non plus (à condition qu'il
confirme qu'il en est bien l'auteur).
Beatles, le ménage n'est donc pas fini... Encore un effort !
Par beatles, le 07/03/2021 à 11:18
Je répète que je n'ai jamais tenu de propos racistse ni sexistes et toutes accusation n'est que pur fantasme.
Il se trouve que de nouveaux éléments dévoilés dans un autre topic vont me permettre de mettre les choses au point et de dénoncer des manoeuvres irresponsables qui ont poussé à ce que des allusions mensongères et diffamatoires soient faites à mon égard.
Mais revenons à ce topic !
Contrairement à vous, ainsi que Yukiko, je n'expose pas des avis, ou très très très rarement et qui ne sont pas décisifs, mais des faits réels vérifiables et faisant autorité.
Un exemple qui veut tout dire sur ma démarche.
Il se trouve que ma copropiété horizontale, devenue ASL, avait réussi à faire transférer la voirie dans le domaine public de la Communauté Urbaine et non pas dans celui de la Commune comme j'aurai pu l'écrire.
La voirie publique, qui n'a pas de référence cadastrale, comprenait comme élément
accessoire indispensable les canivaux et ce qui est logique le réseau pluvial qui ne pouvait en aucun cas être privé au vu du premier alinéa de l'article 552 du Code civil :
[quote]
La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.
[/quote]
La Communauté Urbaine a toujours prétendu ne pas être propriétaire du réseau pluvial pour le motif qu'il aurait été en mauvais état ; alors pourquoi avoir repris la voirie ?
Le Conseil syndical coopératif qui avait repris les rènes pour mieux régenter la copropriété en 2001, les meneurs avaient tenté de faire reprendre, souvent avec agressivité, le réseau par la CU mais rien à faire faute d'arguments massue.
Après être soti de cette oligarchie et qu'elle se soit enfoncée dans un affrontement stérile, le 14 avril 2014 j'ai posé une question à un professionnel du droit, à présent à la retraite, qui
avait créé un site juridique, aujourd'hui fermé : [quote]
Sujet: Reprise du réseau pluvial par un EPCI Question :
Bonjour
L'écoulement des eaux de pluie provenant de la toiture du tennis couvert municipal ainsi que l'écoulement " naturel " mais canalisé se déversent dans le réseau pluvial d'un ensemble immobilier (depuis quatre ans une citerne récupère les eaux pluviale du tennis couvert jusqu'à ce que cette dernière soit pleine et le surplus continue de s'écouler dans le réseau pluvial).
Cet ensemble immobilier comprend une voirie et divers espaces communs sous lesquels chemine le réseau pluvial et le réseau des eaux usées.
L’EPCI a repris la voirie pour l'intégrer dans le domaine public, sachant que la voirie inclut les caniveaux dans lesquels se déversent les eaux pluviales provenant des toitures des pavillons privatifs de l’ensemble immobilier ainsi que l'écoulement d'une partie de la voirie publique.
Le réseau des eaux usées a bien été repris mais pas le réseau pluvial sous le prétexte que ce dernier était abimé (racines blocs de béton) ; pour le béton il n’est pas prouvé que ce soient les propriétaires des pavillons les coupables la commune pour son tennis couvert pouvant l'être aussi.
La voirie (caniveaux compris) a bien été sortie de l'assiette de l'ensemble immobilier (fichier immobilier) ce qui signifierait que l'EPCI serait propriétaire du sol, du dessus et du dessous : Est-ce que par convention, comme le prétend l'EPCI, le domaine public peut être grevé d'une servitude (passage d'un réseau pluvial privé), servitude qu'il utiliserait à son profit (service public), sachant que cette servitude est en mauvais état ?
Est-ce que ce sont bien les communautés territoriales qui sont responsables de I
‘assainissement ?
Est-ce que nous sommes dans le cas d'une servitude n naturelle " définie par le Code civil ? Je connais mes limites en droit, mais il semblerait que cet arrêt du 3 juillet 2013 (pourvoi n" 12- 20237) pourrait, ce n'est qu'une intuition, vous " aider " à me donner une réponse: À qui
appartient ce réseau pluvial ? Merci pas avance
Bien cordialement [/quote]
L'ébergeur qui n'avait aucune obligation, par une réponse diplomatique, m'a fait savoir que ma question était trop longue mais qu'elle l'intéressait :
[quote]
Bonjour,
Comme indiqué sur la page "Contact" du site, la FAQ c'est une question par visiteur et par message, de'10/15 lignes.
Désolé de ne pouvoir vous répondre.
Cordialement [/quote]
J'ai donc reposé ma question avec plus de concision et voici ce que cela a donné sur le site trois heurs plus tard le 14 avril 2014 :
[quote]
Acrobatique reprise des réseaux par l'EPCI ?
Question : Une communauté territoriale a repris la voirie d’un ensemble immobilier, sachant que la voirie inclut les caniveaux dans lesquels se déversent les eaux pluviales provenant des toitures des pavillons privatifs, ainsi que l’écoulement d’une partie de la voirie publique.
La voirie (caniveaux compris qui, d’après l’EPCI, font partie du réseau pluvial public) a bien été sortie de l’assiette de l’ensemble immobilier (fichier immobilier).
Le réseau des eaux usées a été repris, mais, soi-disant par convention, pas le réseau pluvial sous le prétexte que ce dernier était abimé (racines et gravas divers) ! Mais l’EPCI l’utilise, avec les risques d’aggravation que cela comporte ! Nous avons donc : une partie duréseau public (caniveaux) qui s’interrompt et qui se déverse dans un réseau privé abimé, qui se déverse à son tour dans le réseau public (fin l’interruption) !
Que pensez-vous de cette situation ?
Réponse : Dans le domaine juridique, on ne pense pas, on dit la règle de droit, on dit ce qu’il faut faire pour l’appliquer ou on constate qu’elle n’est pas appliquée.
Dans l’affaire exposée, les parties intéressées, celles qui subissent un préjudice du fait de cette situation, devraient faire sommation à la collectivité de produire la convention signée, puis requérir une mesure d’expertise, en référé, aux fins de relever les anomalies éventuelles en particulier au regard de la convention.
Selon les résultats de l’expertise, les intéressés verront s’il y a lieu demander une remise en état et/ou des dommages-intérêts.
[/quote]
J'ai donc remis le 1er juillet 2014 cet échange à un adjoint au Maire, ancien professeur de droit public qui avait tenté en vain de poussr le Maire à intervenir devant la CU, qui s'est empressé de le porter à sa connaissance.
Le Maire lui aurait posé la question de savoir ce qui arrivearit à la CU si je saisissais le TA comme conseillé ; il lui aurait répondu : CHER !
Le Maire s'est danc exécuté et en a fait part à la CU, dont il été adjoint, qui en septembre a envoyé un courrier au syndic coopératif pour lui annoncer la bonne nouvelle au CSC, qui n'y était pour rien, et qui s'est octroyé la responsabilité du résultat.
Vous comprenez pourquoi je me tiens uniquement à des faits probants qui font autorité plutôt, comme d'autres, à des avis qui ne sont pas des faits juridiques ; et j'applique ce conseil
puisque l'on est sur un forum juridique concernant l'immobilier : [quote]
Dans le domaine juridique, on ne pense pas, on dit la règle de droit, on dit ce qu’il faut faire pour l’appliquer ou on constate qu’elle n’est pas appliquée.
[/quote]
Ce côté pragmatique va très bien avec ma formation scientifique !
Par CGL et autogestion, le 07/03/2021 à 11:35
Je rappelle que j'avais décidé de pardonner Beatles car il me semblait faire un effort en focalisant plus ses interventions sur le fond que sur des attaques racistes dirigées contre moi.
S'il veut vraiment relancer la polémique à propos de son racisme, qu'il réponde sur
le billet censuré par les modérateurs du 04 mars 2021 et sur le délit de contrefaçon sur lequel j'ai beaucoup insisté et sur lequel il prend soin de ne jamais s'exprimer. Qu'il réponde aussi sur le fait qu'il préfère s'en prendre à moi personnellement plutôt qu'aux dirigeants de la CGL sous l'autorité desquels j'agis.
Sur ces points, jamais Beatles ne se justifie, comme par hasard. Néanmoins, je ne lui demande pas de battre sa coulpe. S'il arrête ses attaques personnelles, j'arrêterai les miennes.
Pour le reste, comment s'appellent les gens qui accusent les autres d'infractions sans le faire à visage découvert ? Sous quelle sombre période proliféraient-ils ?
Il appartiendra à la CGL de lutter contre la délation.
Par beatles, le 07/03/2021 à 19:09
Que ces censeurs, s'ils existent, affirment sur l'honneur du site l'existance de propos racistes, faisant référence à la couleur de peau, et sexsistes, où la condition de femme est directement attaquée, en les citant mot pour mot !
Par Yukiko, le 07/03/2021 à 19:18 [quote]
Dans le domaine juridique, on ne pense pas, on dit la règle de droit, on dit ce qu’il faut faire pour l’appliquer ou on constate qu’elle n’est pas appliquée.
[/quote]
Dans le domaine juridique il est préférable de penser avant de sortir n'importe quoi d'inepte.
La règle de droit est loin d'être toujours évidente. Si elle l'était, les juges des cours d'appel n'étant pas tous des imbéciles, il n'y aurait jamais de cassation.
Par beatles, le 07/03/2021 à 20:48
Comme tout le monde sait que vous êtes une sommité juridique et que les professionnels ou ex professionnels du droit n'attendent que votre adoubement ou vos critiques, je vous
conseille d'adresser vos remarques à l'auteur de cette citation qui n'est autre que Monsieur Pierre Henri Redoutey alias PHR et vous pourriez aussi convoquer un responsable d'
Assurance de Prêt Online pour venir vous interviewer concernant le combat de votre vie que n'aurait pas renié Don Quichotte.
Par Yukiko, le 07/03/2021 à 20:55 Et moi je vous conseille de la fermer.
Par beatles, le 07/03/2021 à 21:00 Commenceriez-vous à péter un plomb ?
Par wolfram2, le 09/03/2021 à 13:00 Bonjour
Je constate qu'un nouvel intervenant abuse des questions posées par les personnes qui nous font l'honneur de nous consulter.
Il se livre à des accusations pour exprimer ses haines personnelles, politiques et discriminatoires.
Il est souhaité que les modérateurs et administrateurs fassent respecter les règles de fonctionnement du site. Notamment d'auto publicité d'un organisme.
A défaut, des contributeurs bénévoles ne manqueront pas d'aller ailleurs conseiller ceux qui cherchent à jouir paisiblement de leur copropriété.
Allons au plus simple, sur votre moteur de recherche préféré, vous tapez "copropriété recouvrement charges impayées". Sur les sites proposés, vous allez sur "service public".
Vous pourrez ainsi contrôler la gestion de votre syndic "professionnel"
Sinon, en cas de succession inconnue, le syndic peut s'adresser au généalogiste ANDRIVEAU recommande l'ARC.
Merci au N° "Spécial Copro" du Particulier.
Cordialement. Wolfram
Par wolfram2, le 09/03/2021 à 16:23 Bonjour
Et si on s'occupait de la situation de la copro qui nous interroge.
2000 € d'impayés sur 7000€ de budget annuel.
Et apparemment, il n'est pas tenu compte des sommes exigibles au titre de l'art. 14-2 L' Article 29-1 A de la loi portant statut dispose en matière de copro en difficulté : (Modifié par Ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 - art. 33)
"Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc."
Donc en sus des procédures de recouvrement des sommes dues, le syndic est tenu dans les six mois de saisir le Tribunal judiciaire de la procédure visant au redressement de la situation de la copro en difficulté.
A commencer par l'information du Conseil syndical. Il est important que vous fassiez bloc pour agir collectivement afin qu'un seul débiteur ne mette en danger tous les autres copopriétaires.
A savoir, vous renseigner sur le notaire en charge de la succession pour lui signifier les créances du SdC à imputer à la succession. Sécuriser autant que possible par le vote en AG de la saisie immobilière et de la prise d'hypothèque dont il ne faut pas ensuite oublier le renouvellement.
Cordialement. wolfram
Par beatles, le 09/03/2021 à 18:28 Bonsoir wolfram2,
Vous avez raison de revenir à l’essentiel et de conseiller fortement, en complément de youris, la mise en route, efficace et dissuasive, de l’article 19 pour se préserver au maximum du mauvais payeur, et si le syndic n’en prend pas l’initiative de la faire voter pour le forcer de le faire.
Il ne serait inutile de rappeler les dispositions de l’article 19 de la loi à certains qui n’ont aucune pratique de la copropriété :
[quote]
Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L'hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d'avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l'article 33 de la présente loi.
Le syndic a qualité, sans autorisation préalable de l'assemblée générale, pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat, en consentir la main levée et, en cas d'extinction de la dette, en requérir la radiation.
Le copropriétaire défaillant peut, même en cas d'instance au principal, sous condition d'une offre de paiement suffisante ou d'une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou
partielle au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.
Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans.
Les créances visées à l'alinéa 1er bénéficient, en outre, du privilège prévu par l'article 2332 1°
du code civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur les meubles garnissant les lieux appartenant au copropriétaire ainsi que sur les sommes dues par le locataire à son bailleur.
[/quote]
Je n’aurais pas penser de voir avec le notaire pour la succession.
Il est donc question d’une garantie de paiemment par une hypothèque légale, de l’article 2425 du Code civil et des suivants.
Ma question était de savoir sur quoi les charges étaient demandés ; car, quoi qu’en disent certains, l’entretien et les réparations de la totalité de chaque lot incombe uniquement à leur propriétaire et ne concerne en aucun cas le syndicat.
Je vous remercie à nouveau, cette fois pour votre précédente intervention à laquelle
j’apporterai des remarques supplémentaires et nécessaires concernant un pétage de plomb prévisible qui mûrissait depuis le 2 février 2021 à 12 heures 01, avant d’inonder pas moins de cinq topics.
Bien cordialement.
Par Yukiko, le 09/03/2021 à 20:06
Il y a 20 lots principaux. Le budget annuel est de 7 000 €, ce qui fait en moyenne 350 € par lot principal.
Un copropriétaire est débiteur de 2 000 €.
A moins qu’il y ait eu des dépenses exceptionnelles au cours des dernières années, cette dette correspond à six ans de charges impayées. Le manque de ressource annuel est de 330
€, soit, répartis sur les 19 autres copropriétaires, 18 € par an.
Si la créance de 2 000 € était définitivement irrécouvrable, il en coûterait 105 € pour chaque copropriétaire solvable.
Il n’y a pas le feu au lac. La désignation d’un mandataire ad hoc est inutile.
Les mises en demeure étant restées infructueuses, il faut que la copropriété obtienne un jugement condamnant le débiteur à payer. Elle pourra ensuite procéder à une exécution forcée. La saisine du tribunal est de la responsabilité du syndic qui n’a pas besoin d’une autorisation de l’assemblée générale. La procédure entraînant des frais, si la trésorerie disponible ne suffit pas, il faudra toutefois que l’assemblée vote le budget nécessaire, de l’ordre de 2 000 €. Le plus gros des frais sera représenté par les honoraires de l’avocat. La
procédure ordinaire est à préférer à l’injonction de payer.
Les comptes des exercices au cours desquels le copropriétaire débiteur a accumulé des dettes ont-ils été approuvés ? C’est indispensable à la condamnation du débiteur.
[quote]
Contacté par le Président du Conseil Syndical, le copropriétaire s'obstine prétextant un problème de succession.[/quote]
A supposer que ce copropriétaire rencontré par le président du conseil syndical ne soit pas un fantôme, la créance du syndicat ne s’applique pas à une succession en cours de règlement mais à une personne physique qui doit payer ses charges. L’histoire de la succession n’est qu’un prétexte. Il aurait pu en imaginer d’autres : un prêt à solder ou des dettes de jeu à rembourser par exemple. Ce n’est pas recevable.
Par wolfram2, le 09/03/2021 à 21:16 Bonsoir
Hélas, mon expérience d'une décennie de Pdt du CS de mon IGH de 390 lots m'a amené à connaître, à subir plusieurs pb de succession. Sans compter le même temps consacré à l'ARC où j'ai eu le privilège d'être sensibilisé aux surfacturations des ascensoristes, au delà de ce que permettait la formule d'actualisation du montant des contrats d'entretien. Et de mettre au point la méthode de calcul (avec leur aide involontaire) pour faire reverser le trop perçu aux copros qui ont réagi avec l'aide de l'ARC.
Cordialement. Wolfram
Par Yukiko, le 09/03/2021 à 21:58
Le problème de la succession d'un copropriétaire décédé qui traîne, je connais. Mais le problème de la succession d'un copropriétaire vivant manquait encore à mon expérience, je l'avoue, et je ne sais comment le traiter. Je me demande cependant si président du conseil syndical a réellement rencontré le copropriétaire débiteur ou s'il n'a rencontré que son fantôme.
Par beatles, le 10/03/2021 à 09:30
Je constate que je ne suis pas le seul à qui vous voulez imposer votre science alors que vous ignorez tout de ce que peut être une copropriété parce que n'ayant aucune pratique.
Contrairement à vous wolfram2 a un vécu et quel vécu (président d'un conseil syndical d'une copro de 390 lots et une participation à l'ARC) !
wolfram2 peut donc se permettre un rappel de la loi en citant une disposition de l'article 29-1 A pour éclairer.
En revanche, pour celui qui a un minimum de pratique, il préconise, par expérience, certaines mesures avant d'en arriver à cette limite.
C'est tellement logique, que toute personne qui a un minimum de pratique sait qu'il fait réféférence à l'article 19 concernant une hypothèque légale sur le lot, et que votre première intervention démontre que vous ne le connaissez pas en préconisant une saisie sur le compte bancaire, des meubles, des véhicules et une retenue sur salaire.
Donc je ne félicite pas ceux qui ont trouvé votre réponse utile, ce qui démontre qu'eux aussi ne connaissent rien à la copropriété et que leurs interventions ne peuvent, comme la votre, qu'induire en erreur.
Ayez au moins la décence de pas chercher a être plus forte que quequ'un qui a une pratique reconnue.
Le forum est là pour aider et non pas pour se faire plaisir ou s'occuper... ou déclencher une polémique par ignorance du sujet traité !
Par Yukiko, le 10/03/2021 à 09:47
[quote]Je constate que je ne suis pas le seul à qui vous voulez imposer votre science alors que vous ignorez tout de ce que peut être une copropriété parce que n'ayant aucune pratique.[/quote]
Vous ne constatez rien du tout, vous ignorez tout de moi, vous souffrez d'une absence totale de discernement, vous êtes sot et insultant.
[quote]un copropriétaire ne règle pas ses charges de copropriété[/quote]
S’il y a un copropriétaire vivant et bien identifié, où le problème de succession ? [quote]Le syndic adresse régulièrement des LR+AR[/quote]
A qui ?
[quote]Contacté par le Président du Conseil Syndical, le copropriétaire s'obstine prétextant un problème de succession[/quote]
Il n'y aurait pas comme un paradoxe ? Si ce copropriétaire attend de toucher l'héritage de sa tante Aglaé opportunément décédée pour payer ses dettes, c'est le problème de ce
copropriétaire, ce n'est pas celui de la copropriété.
[quote]Contrairement à vous wolfram2 a un vécu et quel vécu (président d'un conseil syndical d'une copro de 390 lots et une participation à l'ARC) ![/quote]
Argument d'autorité qui ne vaut rien. Wolfram2 raconte ce qu'il veut sur son passé, c'est invérifiable. C'est la raison pour laquelle je ne vous indique pas le mien. J'ai également du vécu. De toute façon, ce qui importe dans une discussion n'est pas la qualité de celui qui parle mais l'intérêt de ce qu'il dit. Ni vous ni Wolfram2 n'avez dit quoi que ce soit d'utile sur le problème d'impayé qui ne semble pas du tout un problème de discussion.
[quote]En revanche, pour celui qui a un minimum de pratique, il préconise, par expérience, certaines mesures avant d'en arriver à cette limite.[/quote]
Celui qui a un minimum de bon sens s'intéresse plus à ce qu'il faut faire maintenant qu'à ce qu'il aurait fallu faire avant.
[quote]que toute personne qui a un minimum de pratique sait qu'il fait réféférence à l'article 19 concernant une hypothèque légale sur le lot, et que votre première intervention démontre que vous ne le connaissez pas en préconisant une saisie sur le compte bancaire, des meubles, des véhicules et une retenue sur salaire.[/quote]
Ce n'est pas que je ne connaisse pas l'hypothèque légale, c'est que c'est tout à fait
accessoire. Quand on veut recouvrer une dette, et qu'on y arrive pas autrement, on fait en sorte d'obtenir un titre qui permette une exécution forcée. C'est basique. Privilégier
l'accessoire sur le principal révèle un manque de discernement. Ni vous ni Wolfram2 n'avez, comme disait ma mère, les yeux en face des trous. Un peu plus d'esprit pratique et un peu moins de cuistrerie serait hautement souhaitable.
[quote]Ayez au moins la décence de pas chercher a être plus forte que quequ'un qui a une pratique reconnue.[/quote]
J'en sais plus que vous et cela vous agace. Mais surtout, je réfléchis et je ne débite pas en vrac des connaissance accumulées sans esprit critique et sans connaître le sens des mots.
Vous êtes un sot. Vous feriez mieux de vous taire.
Par beatles, le 10/03/2021 à 10:02 Mais bien sûr !
Je vous laisse à votre ignorance et seule pour continuer votre polémique d'occupation.
Je sens poindre les habituelles insultes qui ne vont pas tarder a se transformer en cataclysme suite à un pétage de plomb prévisible !
Par Yukiko, le 10/03/2021 à 10:24
[quote]Je sens poindre les habituelles insultes qui ne vont pas tarder a se transformer en cataclysme suite à un pétage de plomb prévisible ![/quote]
Si vous voulez vous épargner des insultes, c'est tout simple, vous évitez de m'insulter. Je ne prends jamais l'initiative.
Par beatles, le 10/03/2021 à 11:34 Bonjour Alain Delpin,
Je me permets de vous conseiller, pour avoir une réponse fiable et circonstanciée, dans le calme et sans perturbation, de prendre contact avec wolfram2 par messagerie personnelle.
Pour cela il vous faut aller à la page 1 de la discussion, puis de cliquer en haut sur "Par Alain
Delpin" ; une fois dans la messagerie de remplacer, en tant que destinataire, "Alain Delpin"
par "wolfram2".
Quelqu'un qui connait l'ARC connait wolfram2, qui y a eu un participation très active reconnue, donc ses compétences.
Ceux qui ne lui en trouvent pas prouvent qu'ils n'ont aucune connaissance de la copropriété.
Cdt.
Par wolfram2, le 10/03/2021 à 12:03 Bonjour
"Contacté par le Président du Conseil Syndical, le copropriétaire s'obstine prétextant un problème de succession"
"Il n'y aurait pas comme un paradoxe ? Si ce copropriétaire attend de toucher l'héritage de sa tante Aglaé opportunément décédée pour payer ses dettes, c'est le problème de ce
copropriétaire, ce n'est pas celui de la copropriété."
Aucun paradoxe, sinon un Pdt de CS qui essaie de contribuer à la résolution du pb posé à la copro par un débiteur. Qui au motif d'attente de la résolution d'une succession dont la dette de provisions pour charges contribue au niveau du montant des impayés de la trésorerie de la copro (2000 € sur 7000 € de budget annuel).
Soit supéreur à 25%.
L'article 29-1 de la loi, a défaut d'action du syndic, fait obligation au Pdt du CS (entre autres) de saisir par requête le Pdt du Tal judiciaire aux fins de désigner au minimum un mandataire ad-hoc pour essayer de sortir le syndicat des copropriétaires des difficultés dans lesquelles il est, du fait de ce déficit.
Eu égard aux pb économiques actuels et futurs et de l'appauvrissement prévisible des
copropriétaires, il semble souhaitable de ne pas ignorer les dispositions du statut de la copro relatives aux copropriétés en difficultés.
Cordialement. wolfram
Par Yukiko, le 10/03/2021 à 12:54 [quote]
Deux fautes d'orthographe qu'il convient de rectifier : [/quote]
Merci de me l'avoir signalé, je ne m'étais pas relue. Je viens de corriger. Cela fait utilement avancer le débat.
[quote]
Aucun paradoxe, sinon un Pdt de CS qui essaie de contribuer à la résolution du pb posé à la copro par un débiteur.
[/quote]
Il est parfaitement légitime pour le président du CS de s'employer à ce que le syndicat recouvre sa créance et il a tout à fait raison de prendre contact avec le débiteur ou, tout au moins, celui qui apparaît comme le débiteur.
Le paradoxe est dans la contradiction entre :
- le fait que la personne rencontrée par le président soit présentée comme le copropriétaire et
- l'explication donnée : un problème de succession.
De deux choses l'une :
- cette personne est bien le copropriétaire et alors il n'y a pas de problème de succession ; - cette personne n'est pas le copropriétaire, mais alors qui est-elle ?
[quote]
Eu égard aux pb économiques actuels et futurs et de l'appauvrissement prévisible des
copropriétaires, il semble souhaitable de ne pas ignorer les dispositions du statut de la copro relatives aux copropriétés en difficultés.
[/quote]
Un peu de discernement et d'esprit critique ne font pas de mal.
2 000 € d'impayés dans cette copropriété représentent 105 € qui pourraient rester
éventuellement à la charge de chaque copropriétaire solvable si ces 2 000 € se révélaient irrécouvrables. Il n'y a pas le feu au lac. Il y a d'autant moins le feu que le montant des
charges de gestion courante ne s'élève qu'à 90 € par trimestre et par lot principal. Rien à voir avec un IGH où elles seraient de 5 à 10 fois plus lourdes.
Quel serait le coût du mandataire ad hoc ? Vous, qui avez une profonde connaissance de l'arrêté du 8 octobre 2015, pourriez le calculer. La seule requête aurait un coût non
négligeable. Ce coût ne serait pas récupérable sur le débiteur. Cela mérite peut-être d'être pris en considération.
Cette copropriété n'est pas factuellement une copropriété en difficulté.
Il faut aussi prendre en considération qu'avec un syndic professionnel un contentieux implique des honoraires d'avocat et des honoraires dus au syndic (généralement il se gave). Pour recouvrer 2000 €, il faudra en avancer entre 1 000 et 2 000 qui ne seront que partiellement récupérés sur le débiteur. Les syndic professionnels confient toujours les contentieux à un avocat. Voilà quelle est la réalité. S'il s'agit réellement d'un problème de succession, ce qui est douteux à la lecture de l'exposé du problème, le plus économique pourrait être d'attendre tout simplement, en portant toutefois, évidemment, le plus grand soin au suivi du dossier.
Par beatles, le 12/03/2021 à 10:02
Bonjour wolfram2 (je suis obligé d’éviter votre prénom ; et je conserve ce message sous le coude au cas d’un bug présent ou avenir qui autoriserait de nouvelles diffamations à mon égard),
Il semblerait que les administrateurs et modérateurs auraient fait peu de cas de vos remarques sur un individu qui se sert des forums pour, je me permets de vous citer : [quote]
Je constate qu'un nouvel intervenant abuse des questions posées par les personnes qui nous font l'honneur de nous consulter.
Il se livre à des accusations pour exprimer ses haines personnelles, politiques et discriminatoires.
Il est souhaité que les modérateurs et administrateurs fassent respecter les règles de fonctionnement du site. Notamment d'auto publicité d'un organisme.
A défaut, des contributeurs bénévoles ne manqueront pas d'aller ailleurs conseiller ceux qui cherchent à jouir paisiblement de leur copropriété.
[/quote]
Ce nouvel adhérent, secret de polichinelle, c’est Thierry POULICHOT, qui prétend parler au nom de la CGL, qui a changé de profil le 8 mars 2021 (CGL et autogestion) et en a profité pour édulcorer ses messages, ou les supprimer dans certains topics (ce qui est facile de vérifier, sauf sur celui-ci et « Litige en copropriété horizontale », en reprenant ses messages et en comparant la date et l’heure de la dernière intervention avec l’ordre chronologique des topics), dans lesquels il se livrait « à des accusations pour exprimer ses haines personnelles, politiques et discriminatoires » ; en particulier de mentir en inventant que j’aurai tenu des propos racistes, j’y reviendrai plus loin.
En effet dans « VOTE AG PAR CORRESPONDANCE EN 2021 COMME 2020 », ainsi que dans « Sortie judiciaire d’indivision » il n’oublie pas de continuer à faire sa propagande en concluant ses interventions par :
[quote]N'hésitez pas à consulter l'association agréée de votre choix (CNL, CSF, AFOC, CLCV ou, évidemment, CGL) si elle donne des permanences gratuites (notamment en
ligne).[/quote]
En appuyant bien sur la CGL, l’une des associations membre de la Commission Relative à la Copropriété et en taisant les deux autres (l’UNPI et l’ARC) qui elles aussi étaient membre ; en revanche il en cite d’autres qui, à part la Confédération Nationale du Logement (née en 1916 pendant la première guerre mondiale) pour donner le change, sont des associations militantes si ce n’est politiques du moins idéologiques :
- Confédération Syndicale des Familles (CSF) ;
- Association Force Ouvrière Consommateurs (AFCO) créée en 1974 par la Confédération CGT- FO ;
- Consommation Logement Cadre de Vie (CLCV) anciennement Confédération Nationale des Associations Populaires Familiales (1952) puis Confédération Syndicale du Cadre de Vie (1976).
Tolérance acquise, après avoir tâté le terrain, par un laissez-passer accordé le 8 mars 2021 à 21 heures 11 dans « Problème humidité locataire ».
Cette propagande est logique venant d’un mutant qui dans « Election CS copropriété » disait,
le 7 mars 2021 à 13 heures 18, en s’adressant à une intervenante :
[quote]Ne tombons pas dans le piège des bourgeois faussement modérés profiteurs des discriminations qui, face à un message raciste et un message violent contre vous, censurés par les modérateurs, appellent au calme. C'est nous qui sommes calmes.[/quote]
Le summum avait été atteint dans un topic « Refus d’une candidature en tant que membre du Conseil syndical » supprimé par son auteur, ce que l’on peut comprendre, mais qui a
supprimé votre message de soutien contre les attaques que je subissais et dans lequel un certain Thierry POULICHOT avait posté le 7 mars 2021 à 17 heures 39 :
[quote]
Messieurs qui gérez le compte Wolfram2.
Nous ne nous aimons pas, mais cela n'a aucune importance. Vous avez vos idées politiques.
Chacun peut deviner lesquelles.
Bien entendu, je désapprouve vos propos.
Toutefois, je trouve votre remarque sur le GRECCO extrêmement courageuse au vu des risques que vous prenez pour vous-mêmes, car vous n'êtes pas des polémistes anonymes.
Je suis donc très admiratif de votre franchise.
Pour le reste, vous recevrez un mail demain sur ce que je vous reproche. Vous y répondrez si vous avez des remarques directes à me formuler.
Concernant Beatles, et comme je l'ai dit plusieurs fois, je ne l'attaquerai plus s'il ne m'attaque pas. Vous qui dites ne pas aimer les polémiques, n'en rajoutez donc pas.
[/quote]
Je passe, pour mon compte, sur « fasciste », « vichyssois », « pétainiste », etc…
Le début de la haine, que vous avez justement constaté, mon cher wolfram2, a pour origine ce topic « Article Pierre Capoulade Annulation en Cascade des Assemblées Générales » où l’on peut constater que MACK.IGP et Thierry POULICHOT alias CGL et autogestion sont la même personne ; l’adresse (https://www.legavox.fr/blog/thierry-poulichot/pierre-capoulade- annulations-cascade-29936.htm) de l’article « TOUT FRAIS » du blog qu’il venait de rédiger le trahissait.
Pour mon lapsus volontaire sur la CGL j’invite à taper dans le moteur de recherche « CGL et autogestion » (le nom du blog de Thierry POULICHOT) pour le comprendre, sachant que dans le message supprimé ; évoqué par alainfrenchman ; MARCK-IGP/Thierry POULICHOT ne cachait pas ses orientations politiques et son combat (l’autogestion militante), qui n’est pas celui de la Confédération Générale du Logement qui se dit : « indépendante de tout parti politique, de toute confession religieuse, de toute idéologie ».
Pour le racisme c’est le cas classique du rancunier qui veut à tout prix entendre ce qu’il veut entendre, quitte à déformer et affabuler, pour nuire et se venger bassement. Le prétexte vient du fait que je rappelais avoir démissionné d’un conseil syndical coopératif, parce qu’il été devenu une oligarchie incontrôlable après s’être émancipé de la présence « référentielle », lors des AG, d’un représentant de l’ARC régionale, pour qu’un loustic, qui se prenait pour un juriste, après s’être attribué un secrétariat « Gestion Administrative et juridique » alors qu’il n’y
connaissait rien, parce qu’il faisait des complexe vis-à vis de son frère, avec lequel il était en mauvais termes, qui s’était occupé de la comptabilité de notaires, ce qui lui avait permis
d’obtenir certaines connaissances juridiques, dans une île bien connue des BALKANY ; ce qui est devenu, alimenté par la haine à mon encontre du soi-disant nouvel adhérent précédé de plus de vingt messages, des propos racistes portés contre une personne (le loustic) originaire d’une île des Caraïbes ; alors que, je le précise ici, le frère du loustic (c’est lui l’émigrant Saint- Martinois) avait acquis, avant son départ suite à une opportunité il y a quarante ans à Saint Martin, un lot dans la (ma) copropriété qu’il a habité, puis loué et enfin vendu ; la fratrie n’ayant aucune origine caribéenne.
Finalement je viens de m’apercevoir que ce n’est pas deux mais trois messages que l’on m’a sabrés dans « Litiges en copropriété horizontale » ; le premier entre les interventions
rageuses de Yukiko du 3 mars 2021 à 15 heures 23 et à 19 heures 46 où elle a le droit de s’exclamer : « Elle est bien bonne ! Beatles, hâbleur expert auto-proclamé propose
courageusement derrière l'anonymat de son clavier à celui qui cherche une solution à son problème de se tirer une balle dans le pied. » ; après avoir repris, en citation, une partie de mon message sabré de manière irresponsable ; peut-être que ces insultes plaisaient au spadassin ; et que dans l’euphorie, comme ça « fleuret » bon, il en aurait fait autant, pour parfaire la cabale, pour les deux suivants qui répondaient à des insultes délirantes du transformiste, au changement rapide de costumes, ce qui peut faire penser, concernant ce dernier, à Docteur Jekyll et Mr. Hyde.)
En post-scriptum, je peux me permettre de dire que je sais qui est wolfram2, qui a bien voulu me permettre de savoir qui il était, ce qui m’autorise d’affirmer qu’il fait preuve de modestie en ne mettant pas en avant son passé très actif à l’ARC, qui lui a permis de laisser des «
marques » qui sont et resteront très utiles pour les copropriétés, contrairement à d’autres qui prétendent dicter ce que l’on doit dire, faire et penser dans un blog militant et une gabegie éditorialiste.
Cdt.
Par CGL et autogestion, le 12/03/2021 à 11:08 Bonjour
Beatles pleurniche parce que les modérateurs ont retiré trois de ses billets sur forum...
Les modérateurs n'ont pourtant pas eu le choix, et c'est de la faute de Beatles lui-même
!
Je lui propose de continuer ses polémiques en fondant un blog sur Légavox et en utilisant la fonction Billets simples. Legavox ne censure alors jamais. Cela permet de moins alourdir le forum. Quand j'en aurai le temps, je tenterai de continuer l'affrontement par ce biais en reprenant mes plus vives attaques sur Beatles et ses alliés, et en l'invitant à reformuler ses pires observations. Cela nous fera bien rire tous les deux, et ceux que cela intéresse pourront librement venir compter les points !
Je ne retire donc pas un mot de ce que j'ai écrit sur Beatles qui va bientôt s'en prendre plein les antennes. J'ai allégé certains billets pour ne pas trop alourdir le forum, après avoir
prévenu Beatles sur messagerie privée pour qu'il enregistre les éléments qu'il souhaite
utiliser, ce qu'il a fait, comme le montre le billlet précédent.
Enfin, je rappelle que je n'ai rien à voir avec MARCK IGP, même si cette personne dit parfois des choses intéressantes...
Salutations
Thierry POULICHOT
Par CGL et autogestion, le 12/03/2021 à 11:24 Post scriptum
Le moins que l'on puisse dire est que je ne cache pas mes idées sur l'autogestion... Je n'ai toutefois pas à ennuyer tout le monde sur le forum avec elles, contrairement à Beatles qui fatigue les lecteurs de ses longs billets vindicatifs et complotistes (accusant même les modérateurs de participer à une cabale., alors qu'il est juste trop nigaud pour savoir utiliser Legavox convenablement)...
Ceux que l'étude de mes idées intéresse peuvent aller voir le billet suivant (lien)
Bye bye sur ce forum. A bientôt sur les Billets simples de Legavox pour la bagarre avec les pétainistes ! Quant à Beatles, un peu de patience, le match va continuer dans quelques jours...
Salutations
Thierry POULICHOT
