Fiscalité du logement : bénéfices et impact du financement immobilier

(1)

© Steve Cocriamont, 2017 Réforme du droit successoral

© Steve Cocriamont, 2021 Financement d’un bien immobilier 1

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Fiscalité du logement : bénéfices et impact du financement immobilier

Liantis 19/01/2020

(2)

1) Introduction 2) Bonus logement

3) Le chèque habitat wallon

5) Le bonus logement intégré flamand 6) L’habitation non propre

• Déclaration du RC

• Réductions d’impôt

• Transfert d’hypothèque

7) Impact des dépenses de PH sur la corbeille fiscale fédérale

• PH < 2005

• PH ≥ 2005

8) Financement via le 2 ^e pilier

• Types de crédits hypothécaires

• Avances et mise en gage

Programme

(3)

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1. Introduction

(4)

Fiscalité des emprunts & des biens immobiliers, historique..

• propre habitation

• unique

habitation • unique

& propre habitation

Ancien

système (AS)

Nouveau système (NS)

• propre

Habitation

Avantage régional

• Non propre

Habitation

Avantage fédéral

• capital

• intérêts

• AV

• capital

• intérêts

• AV

• Bonus logement

• (cpt+int)+AV du 01/01/89

au 31/12/92 du 01/01/93

au 31/12/04 du 01/01/05 au 31/12/13

système Régionalisé

•2016

•Wallonie = Chèque habitat

•Flandre = BL intégré

• 2017

•Bruxelles = suppression du BL

•2020

• Flandre =

suppression du BL

> 31/12/13

4

(5)

Moment du paiement de la dépense PH/AV: habitation propre?*

OUI NON

Avantages fédéraux Avantages régionaux

Avantages régionaux ou fédéraux ?

* Evaluation au jour le jour!

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2. Bonus logement

(7)

Wallonie

PH souscrits ≥ 2005 et < 2016,

PH souscrits ≥ 2016 avec régime transitoire (y compris refinancements)

Bruxelles

PH souscrits ≥ 2005 et < 2017 + refinancements

Flandres

Bonus logement (I et II) PH souscrits ≥ 2005 et < 2016 Bonus logement intégré PH souscrits ≥ 2016 et < 2020

Bonus logement / Régions

7

(8)

Bonus logement - Montants

8 Bonus logement EX. 2021 EX. 2022

Région Wallonne € 2290 + € 760 + € 80 = € 3.130 Max.

Région BXL

PH < 2017 € 2480 + € 830 + € 80 = € 3.390

Max. € 2500 + € 830 + € 80 = € 3.410 Max.

Région flamande

PH < 2015 € 2280 + € 760 + € 80 = € 3.120 Max.

Région flamande

PH ≥ 2015 € 1520 + € 760 + € 80 = € 2.360 Max.

Etat fédéral € 2.350 + € 780 + € 80 = € 3.210 Max.

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3. Le Chèque habitat

pieter.debbaut@ergo.be

(10)

Conditions de l'emprunt

• Conclu à partir de 2016 - inscription hypothécaire - durée minimale de 10 ans - contracté auprès d'un établissement ayant son siège dans l'Espace économique européen

• BUT: achat ou construction d'un bien immobilier ou paiement des droits de succession ou des droits de donation.

• Les constructions neuves restent fiscalement encouragées! Les emprunts de rénovation n'entrent pas en ligne de compte.

• Les emprunts mixtes (achat + rénovation) entrent en ligne de compte.

Le ‘Chèque Habitat’

(11)

Montant de la réduction d'impôt (Exercice d'imposition 2021)

• Montant forfaitaire: € 125 par enfant à charge.

• Montant variable:

 € 1520 si RNI < € 22.380;

 € 704,74 - € 1520 si € 22.380 < RNI ≤ € 86.322;

• Formule : € 1520 – [(RNI - € 22.380) x 1,275%]

 rien si RNI > € 86.322.

• Le montant de la réduction d'impôt n'est pas indexé.

• Les limites de revenus sont rattachées à l'indice santé (art. 178 §6 bis CIR).

Le ‘Chèque Habitat’

11

(12)

Montant de la réduction d'impôt (e.i. 2021):

Le ‘Chèque Habitat’

12

# Enfants Revenu imposable

0 1 2 3 4

€ 22 567 € 1 520 € 1 645,00 € 1 770,00 € 1 895,00 € 2 020,00

€ 25 000 € 1 486,60 € 1 611,60 € 1 736,60 € 1 861,60 € 1 986,60

€ 35 000 € 1 359,10 € 1 484,10 € 1 609,10 € 1 734,10 € 1 859,10

€ 55 000 € 1 104,10 € 1 229,10 € 1 354,10 € 1 479,10 € 1 604,10

€ 87 043 € 704,74 € 829,74 € 954,74 € 1 079,74 € 1 204,74

> € 87 043 Néant

(13)

Montant de la réduction d'impôt (Exercice d'imposition 2022)

• Montant forfaitaire: € 125 par enfant à charge.

• Montant variable:

 € 1520 si RNI < € 22.567;

 € 697,93 - € 1520 si € 22.567 < RNI ≤ € 87.043;

• Formule : € 1520 – [(RNI - € 22.567) x 1,275%]

 rien si RNI > € 87.043.

• Le montant de la réduction d'impôt n'est pas indexé.

• Les limites de revenus sont rattachées à l'indice santé (art. 178 §6 bis CIR).

Le ‘Chèque Habitat’

13

(14)

Montant de la réduction d'impôt (e.i. 2022):

Le ‘Chèque Habitat’

14

# Enfants Revenu imposable

0 1 2 3 4

€ 22 567 € 1 520 € 1 645,00 € 1 770,00 € 1 895,00 € 2 020,00

€ 25 000 € 1 488,98 € 1 613,98 € 1 738,98 € 1 863,98 € 1 988,98

€ 35 000 € 1 361,48 € 1 486,48 € 1 611,48 € 1 736,48 € 1 861,48

€ 55 000 € 1 106,48 € 1 231,48 € 1 356,48 € 1 481,48 € 1 606,48

€ 87 043 € 697,93 € 822,93 € 947,93 € 1 072,93 € 1 197,93

> € 87 043 Néant

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4. le bonus logement intégré

(16)

Emprunts conclus à partir du 1 ^er janvier 2016 et avant 2020 :

• Le bonus-logement intégré pour les emprunts conclus à partir de 2016 pour

l'habitation propre est de € 1520 . S'il s'agit également de l'habitation unique: + € 760 (+ € 80) (art. 145 ^38/1 et 145 ^38/2 CIR).

• Habitation propre non unique: la réduction d'impôt pour l'épargne à long terme et la réduction d'impôt pour les intérêts sont supprimées et intégrées dans le bonus- logement intégré.

• Habitation non propre (par ex. résidence secondaire): les avantages fédéraux (épargne à long terme et déduction d'intérêts ordinaire) subsistent.

Emprunts conclus avant le 1 ^er janvier 2016:

• Tous les avantages 'existants' sont maintenus (art. 145 ³⁷ à 145 ⁴⁶ CIR92).

Le bonus-logement intégré

(17)

Conditions

• Acte de crédit passé < 01/01/2020

• Habitation propre au moment du paiement des dépenses d'emprunt (et non plus au 31 décembre de l'année de la conclusion de l'emprunt).

• Toutes les exceptions à la condition d'habitation propre sont applicables de

manière illimitée dans le temps. La limite de deux ans (en cas d'entraves légales ou contractuelles) est supprimée.

• Objectif: paiement de l'impôt de succession et de l'impôt de donation,...

• Prime d'assurance solde restant dû: la condition 'exclusivement' n'est plus requise et un calcul au prorata est désormais possible.

Le bonus-logement intégré

(18)

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5. L’habitation non propre

(19)

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5.1 Déclaration du RC

(20)

CADRE III : Revenus de biens immobiliers

 Les revenus immobiliers sont imposables en fonction de l’utilisation du bien immobilier. Dans le cadre III il est important de déclarer le revenu cadastral non indexé (RC).

 Pour le calcul, chaque année ce RC est indexé (ex 2021 : 84,92% - ex 2022 : 1,8630 ).

20

(21)

(22)

CADRE III : Revenus de biens immobiliers

Destination de l'habitation **Déclaration (*)** Habitation propre - (perso.)

profession 1105/2105

Deuxième, troisième,. habitation non propre (non louée)

Habitation np: location privée Habitation np: location

professionnelle

Habitation np: location personne morale

* RC Non Indexé à déclarer

1106/2106

1109/2109 et 1110/2110

(23)

Destination de l'habitation Calcul Habitation propre - (perso.)

profession Non imposable

Deuxième, troisième,. habitation non propre (non louée)

Habitation np: location privée Habitation np: location

professionnelle

Habitation np: location personne morale

* RC Non Indexé à déclarer

RC indexé + 40%

Loyer Net (2)

(2) Loyer Net = Loyer brut – 40% (limités à RC x 2/3 x 4,57)

(24)

Point de vue du Fisc:

1) sans mise en location «valeur locative brute » qui est déterminée à l’aide d’unevaleur fictive expressément approuvéeou fixée par une autorité étrangère.

 Si le bien immobilier est loué une partie de l’année, le calcul doit se faire au prorata. (Circulaire AG Fisc n°22/2016 du 29/6/2016)

 France= ‘valeur locative brute’ = 2 x ‘base d’imposition’, mentionnée sur l’‘avis d’imposition taxe foncière’, diminuée de la ‘taxe foncière’

 Espagne= ‘valor catastral’ (= valeur officielle du bien immobilier) x 2 % (ou x 1,1 % si cette valeur a été définie au cours de la période imposable, ou au cours des 10 dernières années écoulées), diminuée de l’‘impuesto sobre les Bienes Inmeubles’

 Pays-Bas= WOZ-waarde x 4 %, diminuée de la taxe néerlandaise.

(WOZ-waarde= Waarde Onroerende Zaken = valeur vénale telle que l’a définit chaque année la commune néerlandaise où se situe le bien)

 Italie =la 'rendita catastale' à majorer de 5% pour un immeuble et de 25% pour un terrain, et à multiplier par 4/3

Revenus de biens immobiliers situés à l’étranger

(25)

 Point de vue du Fisc:

2) avec mise en location = loyers nets = loyers bruts – 40% de charges forfaitaires

 Cour européenne de Justice rejette la circulaire AGFisc n°22/2016 du 29/6/2016 (arrêt du 12/4/2018)

 En 2012 la Commission européenne suggérait déjà ce qui suit :

 Revenu de biens immobiliers belges mis en location = 1,4 x RCI

 Correspondrait à 20 - 25 % des revenus locatifs bruts (= loyer net réel)

 Liège = 22,5 % des revenus locatifs bruts (= montant net imposable)

Revenus de biens immobiliers situés à l’étranger

(26)

• S’il n’y a pas de convention préventive de double imposition entre la Belgique et l’État où le bien immobilier est situé, le bien immobilier sera imposé avec les autres revenus belges, avec une exonération de 50 %. Ces revenus immobiliers doivent être déclarés au code 1123

• Si la Belgique a conclu une convention préventive de la double imposition avec le pays où est situé le bien immobilier, il y a une réduction de 100 % de l’impôt proportionnel (exonération sous réserve de progressivité). Ces revenus doivent être déclarés au code 1130

Conséquences fiscales

La déclaration 2020 -

04/2020 S Cocriamont

26

(27)

(28)

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5.2 Réductions d’impôt

(29)

Avantages fédéraux

 Avantages fiscaux pour une habitation autre que l'habitation propre:

• Intérêts : déduction ordinaire d'intérêts

• Capital : réduction d'impôt épargne à long terme

(30)

Déduction ordinaire d’intérêts

•Exemple:

•Intérêts payés pour l’emprunt en vue de financer l’habitation non propre = € 4.000

•RC indexé = € 1.000

•Base imposable habitation non propre du contribuable = RCI + 40%

•Revenu immobilier = € 1.400 => les intérêts du prêt (€ 4.000) annulent entièrement le revenu immobilier

•Economie d’impôt = (€ 1.400 x 54%*) = € 756

* 50% + IC

(31)

L’habitation non propre

1. Intérêts = Déduction ordinaire d’intérêts

2. Amortissement de capital = Epargne à long terme (plafonné)

Exemple :

• Amortissement de capital remboursé pour un PH de

€ 150.000 souscrit en 2018 = € 3.500

• Montant donnant droit à la réduction d’impôt :

• € 3.500 x (€76.860/€150.000) = € 1.793,40

3. Srdû = Epargne long terme (non plafonné)

(32)

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5.3 Transfert d’hypothèque

32

(33)

Circulaire Ci.RH.331/635.143 du 12 janvier 2015 :

1. Lorsqu’un emprunt hypothécaire est conclu en vue d'acquérir ou de conserver l'habitation A, 2. l'habitation A est vendue

3. l'inscription hypothécaire a été transférée sur un autre bien immobilier dont le contribuable est propriétaire (par exemple l'habitation B),

4. l'emprunt continue à courir de façon inchangée.

Cet enchaînement d’événements n'a pas pour conséquence que les dépenses supportées à partir de ce moment sont faites en vue d'acquérir ou de conserver l'habitation B

L'emprunt a en effet été contracté en vue d'acquérir ou de conserver l'habitation A. L'habitation B ne sert que comme sûreté, en garantie d'une dette.

L'habitation A ne peut toutefois plus être considérée comme l'habitation propre de l'emprunteur étant donné qu'il n'en est plus propriétaire.

Les régions n'ont par conséquent pas la compétence exclusive quant à l'octroi d'une réduction d'impôt ou d'un crédit d'impôt pour les dépenses payées à partir de la vente,

Le fédéral prend alors le relai…

Ce que signifie le transfert d’hypothèque…

33

(34)

Si l’emprunt hypothécaire original entrait en ligne de compte pour l’épargne logement / bonus logement l’emprunt continuera à

donner droit à cette réduction au niveau fédéral, si

PH souscrit < 2014 et vente/achat < 2016

Sinon => épargne à long terme

Intérêts

Plus aucun avantage fiscal car plus aucun RC à déclarer

Conséquences fédérales

34

(35)

Fiction légale flamande a été introduite ( art. 14537 §1 alinéa 3 et 14538/1 alinéa 4 CIR ) pour les cas où A est vendue et B est

achetée :

le régime fiscal en vigueur de l’emprunt hypothécaire contracté pour

l’habitation A peut rester d’application dans la mesure où toutes les autres conditions sont remplies,

l’augmentation éventuelle du bonus logement durant les dix premières périodes imposables ne recommence toutefois pas.

Système particulièrement intéressant compte-tenu de la suppression du BL intégré

Transfert d’hypothèque en Flandre

35

(36)

PH pour l’achat d’un bien en France / hypothèque sur bien situé en Belgique

A priori pour l’habitation non propre => fiscalité fédérale

Amortissement en capital

L'inscription hypothécaire ne doit pas se faire sur le logement pour lequel le crédit est conclu, un bien immobilier acquis antérieurement peut aussi être grevé de

l'hypothèque.

OK pour la réduction épargne à long terme Intérêts

Réduction ordinaire d’intérêts est possible

Achat d’un bien/hypothèque sur un autre

36

(37)

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6. Impact des dépenses de PH sur la corbeille fiscale fédérale

37

(38)

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A. PH < 2005

38

(39)

Sont déduites de la corbeille fiscale fédérale

Les dépenses d’amortissement en capital

Les dépenses d’assurance-vie liées à un emprunt hypothécaire

Les intérêts n’impactent pas la corbeille fiscale fédérale

Impact sur la corbeille fiscale fédérale – PH < 2005

39

(40)

Jean est un isolé et n’a pas d’enfants.

Il a bénéficié en 2020 d’une réduction d’impôt sur € 1 500 d’amortissements en capital de son PH contracté en 2000 pour son habitation unique.

Jean a un revenu professionnel net de € 35 000.

Jean veut contracter une assurance-vie avec un avantage fiscal fédéral.

Corbeille fiscale fédérale 2020 (e.i. 2021) : € 35 000 x 6 % + € 176,40 = € 2.276,40.

Pour calculer l’espace fiscal, la corbeille fiscale de € 2 276,40 doit être diminuée de l’amortissement en capital

La prime de l’assurance-vie entre donc en ligne de compte à concurrence de

€ 776,40/ an

Exemple

40

(41)

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B. PH ≥ 2005

41

(42)

Le calcul de la « corbeille fiscale » fédérale ( art. 145 ⁶ CIR ) ou de la

« corbeille fiscale » régionale ( art. 145 ⁴⁰ CIR ) est diminué du montant de base du bonus logement ( art. 145 ³⁷ CIR ).

Bonus logement et corbeille fédérale

42

(43)

Imputation des dépenses de Bonus logement sur la corbeille fiscale

Corbeille fiscale – Exercice d’imposition 2021

I. (Revenu professionnel net x 6%) + € 176,40 – Maximum = € 2.350,00 (Gel des plafonds fiscaux sur base de l’année de revenus 2019 jusqu’à y compris l’année de revenus 2023)

II. Le calcul de la « corbeille fiscale » fédérale (art. 145

⁶

CIR) est diminué du montant de base du bonus logement.

€ 2.290

Wallonie € 2.450

Bruxelles € 2.280

Flandre (2005-2014)

€ 1.520

Flandre (PH 2015-2019)

(44)

Combinaison entre avantages fédéraux et régionaux - opportunité pour l'épargne à long terme fédérale (?):

• Calcul corbeille fiscale fédérale (art. 145

⁶

CIR): 6% du RPN + € 176,40 avec un max. de € 2350 (calcul simplifié) diminué du montant de base du bonus-logement (sans tenir compte des majorations). Mais pas de liaison avec...

 WAL (exercice d'imposition 2017): ‘Chèque Habitat’ (art. 145

46ter et suivants

CIR).

 FL (exercice d'imposition 2017): bonus-logement intégré (art. 145

^{38/1 et 2}

CIR).

 BR (exercice d'imposition 2018): Abattement majoré (art. 46bis du Code enregistrement).

• MAIS adaptation art. 145

⁶

CIR annoncée (Question parlementaire., n° 1106, juillet 2016).

Corbeille fiscale fédérale

(45)

PH souscrits ≥ 2005 et < 2016 (ou après 2016 avec régime transitoire)

Montant de base et majorations = € 2 290,00 + € 760,00 + 80,00 (€ 3130 max.)

Si BL maximal => place = € 60,00 (€ 2.350 - € 2.290) Si BL pas tout à fait rempli => place disponible

Chèque habitat ≥ 2016

L’article 145 ⁶ CIR, on ne renvoie pas (encore) au nouveau régime du

Chèque habitat. Par conséquent, le montant du Chèque habitat n’est pas (encore) imputé sur la « corbeille fiscale » fédérale.

Conséquences de la régionalisation - Wallonie

45

(46)

PH souscrits ≥ 2005 et < 2017

Montant de base et majorations (EI 2021) = € 2 480,00 + 830,00 + 80,00 (€

3390 max.)

Si BL maximal => pas de place

Si BL pas tout à fait rempli => place disponible

PH souscrits ≥ 2017

Plus aucun avantage fiscal n’est octroyé

Corbeille fiscale fédérale est entièrement libre

Conséquences de la régionalisation - Bruxelles

46

(47)

PH souscrits ≥ 2005 et < 2015 (BL 1

^ère

génération)

Montant de base et majorations = € 2 280,00 + € 760,00 + 80,00 (€ 3120 max.)

Si BL maximal => pas de place

Si BL pas tout à fait rempli => place disponible (voir exemple ci-avant)

PH souscrits en 2015 (BL 2

^e

génération)

Montant de base et majorations = € 1 520,00 + € 760,00 + 80,00 (€ 2360 max.)

Si BL maximal => Place pour € 830,00 en ELT fédérale

Si BL pas tout à fait rempli => place disponible supplémentaire

BL intégré ≥ 2016 (BL 3

^e

génération)

Montant de base et majorations = € 1 520,00 + € 760,00 + 80,00 (€ 2360 max)

L’article 145

⁶

CIR, on ne renvoie pas (encore) au nouveau régime du bonus logement intégré. Par conséquent, le montant de base du bonus logement intégré n’est pas (encore) imputé sur la « corbeille fiscale » fédérale.

Si BL intégré maximal => Corbeille fiscale fédérale encore totalement libre

PH souscrits ≥ 2020

Plus aucun avantage fiscal n’est octroyé Corbeille fiscale fédérale est entièrement libre

Conséquences de la régionalisation - Flandres

(48)

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Corbeille fiscale - Montants

48

(49)

Tableau récapitulatif – Montants Ex. 2021

Régions Calcul de la corbeille – Ex 2020 Revenu maximal Indexation

Région Wallonne € 2.290 (6% + € 171,90) € 35.316,67 Non – Gel depuis Ex. 2016

Région Bxloise € 2.480 (6% + € 186,30) € 38.228,33 OUI

Région flamande € 2.280 (6% + € 171,00) € 35.150,00 Non – Gel depuis ex. 2015 Fédérale € 2.350 (6% + € 176,40) € 36.226,67 Non - Gel àpd l’E.I 2021 jusqu’à

l’E.I. 2025

(50)

Tableau récapitulatif – Montants Ex. 2022

Régions Calcul de la corbeille – Ex 2020 Revenu maximal Indexation

Région Wallonne € 2.290 (6% + € 171,90) € 35.316,67 Non – Gel depuis Ex. 2016

Région Bxloise € 2.500 (6% + € 187,20) € 38.546,67 OUI

Région flamande € 2.280 (6% + € 171,00) € 35.150,00 Non – Gel depuis ex. 2015 Fédérale € 2.350 (6% + € 176,40) € 36.226,67 Non - Gel àpd l’E.I 2021 jusqu’à

l’E.I. 2025

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7. Le financement via le 2 ^e pilier

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7.1.Types de crédits hypothécaires

(53)

Mensualités constantes

Montant identique remboursé chaque mois

intérêts Capital

Proportion entre les 2 change chaque mois => au début il y a plus d’intérêts que de capital

Mensualités dégressives

Montant change chaque mois

intérêts Capital

Remboursement de capital est fixe tandis que les intérêts évoluent en fonction de ce qui a déjà été remboursé en capital

Avec amortissement de capital

53

(54)

Mensualités constantes

54

(55)

Mensualités dégressives

55

(56)

Crédits Bullet

• Durant la durée du crédit, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts

• En fin de crédit, l’emprunteur rembourse en une fois le capital (via un contrat d’assurance-vie par exemple)

• Formule généralement utilisée pour le financement d’un bien immobilier dans le cadre du 2 ^nd pilier de pension

Sans amortissement de capital

56

(57)

Crédit Bullet et assurance-vie

57

(58)

• Intérêts permettent d’annuler le revenu immobilier du contribuable

• Tant que des intérêts sont suffisants pour annuler le revenu immobilier, il n’y a pas de taxation sur le revenu immobilier

Avantages du crédit bullet

58

(59)

Habitation propre

non taxable

Bien immobilier donné en location à un particulier ou non donné en location

Taxation sur base du RC indexé majoré de 40%

Exemple : RC indexé = € 1.500 => revenu immobilier = € 2.100

Bien immobilier donné en location à quelqu’un qui déduit le loyer dans ses charges ou à une société

Taxation sur les loyers nets => Loyers bruts – 40 %

Exemple : € 12.000 de loyers perçus => taxation sur € 12.000 - € 4.800 = € 7.200

Taxation des revenus immobiliers

59

(60)

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7.2 Avances, Mises en gage et financement

de biens immobiliers

(61)

• Financement d'un bien immobilier via le 2

^e

pilier (Assurance groupe, PLCI, CPTI, EIP)

• Techniques d’avance et de mise en gage sont possibles

• Situation géographique du bien

• EEE (UE + Lichtenstein, Finlande, Norvège)

• Pas seulement ‘habitation’ ou ‘unique habitation’, aussi terrains, bois, 2

^e

habitation…

• Acquérir, construire, rénover, améliorer, remise en état (+ non limité aux travaux TVA 6%)

• Obligation de rembourser l’avance en cas de revente du bien immobilier

• Pleine-propriété de l’affilié

Financement d'un bien immobilier

61

(62)

• Prêt avec remboursements => capital décès nanti à l’organisme de crédit

• Souvent sous la forme d’une assurance srdû

• Prêt sans remboursement => prêt à terme fixe (Bullet)

• Paiement uniquement des intérêts

• Remboursement du capital au terme prévu ou au décès de l’emprunteur

• Soit au terme prévu du contrat d’assurance-vie

• Soit par un rachat partiel à la fin du crédit

Mise en gage

(63)

• = avance sur prestations futures

• Se calcule sur la réserve de pension

• Formule souple

• Aucune expertise de l’immeuble

• Aucun frais de notaire ou droits d’enregistrement

• Aucune indemnité de remploi

• Généralement limitées à 65% - 75% de la réserve

Avances

(64)

• Généralement pour les produits vie classique

• Intérêts demandés par la Cie sur le montant de l’avance accordée

• Avec ou sans maintien de PB

• Paiement de primes + intérêts

• Exemple : prime annuelle de € 12.000 dans un EIP – Avance demandée = 50.000 € - Taux d’intérêt sur l’avance = 3%. Paiement de prime est de désormais € 12.000 + € 1.500 = € 13.500

• Inconvénients:

• Payer des intérêts sur son propre argent

• Engendre plus de frais pour l’assureur

• Avantage

• Intérêts déductibles dans le cadre de la déduction ordinaire d’intérêts (seconde habitation)

Avances avec paiement d’intérêts

(65)

• L’avance ne capitalise plus (la réserve est amputée de son montant et continue à capitaliser sans l’avance)

• Le preneur ne paie pas d’intérêts

• Frais éventuels généralement retirés de la réserve

• Exemple : prime annuelle de € 12.000 dans un EIP – Avance demandée = 50.000 € - Frais sur l’avance = 0,5 % prélevés sur la réserve. Paiement de prime continue à s’élever à € 12.000

• Avantages

• ne pas devoir payer d’intérêts

• aucun arriéré de paiement

• Inconvénient = intérêts non déductibles fiscalement

Avances sans intérêts

(66)

Au moment du versement de l’avance => aucun précompte

Au moment de la liquidation des capitaux => l’avance intègre la base de taxation

PLCI = rente fictive également sur l’avance EIP, Groupe, CPTI

Habitation propre

Rente fictive sur € 83.400 (E.I. 2022)

Taxation ordinaire sur le reste de l’avance ainsi que sur le capital pension versé Habitation non propre

Taxation ordinaire

Fiscalité de l’avance

(67)

Fiscalité

+ planification successorale + assurance-vie

+ 2 ^e pilier

Steve Cocriamont Contact

+32 472 74 13 04

steve@cocriamont.eu Kwakkelstraat, 66

1800 Vilvoorde

www.cocriamont.eu

Fiscalité du logement : bénéfices et impact du financement immobilier

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Présentation (evénement) © Steve Cocriamont, 2018

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Fiscalité du logement : bénéfices et impact du financement immobilier

Liantis 19/01/2020

1) Introduction 2) Bonus logement

3) Le chèque habitat wallon

5) Le bonus logement intégré flamand 6) L’habitation non propre

• Déclaration du RC

• Réductions d’impôt

• Transfert d’hypothèque

7) Impact des dépenses de PH sur la corbeille fiscale fédérale

• PH < 2005

• PH ≥ 2005

8) Financement via le 2 e pilier

• Types de crédits hypothécaires

• Avances et mise en gage

Programme

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Financement d’un bien immobilier © Steve Cocriamont, 2021

1. Introduction

Fiscalité des emprunts & des biens immobiliers, historique..

• propre habitation

• unique

habitation • unique

& propre habitation

Ancien

système (AS)

Nouveau système (NS)

• propre

Habitation

Avantage régional

• Non propre

Habitation

Avantage fédéral

• capital

• intérêts

• AV

• capital

• intérêts

• AV

• Bonus logement

• (cpt+int)+AV du 01/01/89

au 31/12/92 du 01/01/93

au 31/12/04 du 01/01/05 au 31/12/13

système Régionalisé

•2016

•Wallonie = Chèque habitat

•Flandre = BL intégré

• 2017

•Bruxelles = suppression du BL

•2020

• Flandre =

suppression du BL

> 31/12/13

4

Moment du paiement de la dépense PH/AV: habitation propre?*

OUI NON

Avantages fédéraux Avantages régionaux

Avantages régionaux ou fédéraux ?

* Evaluation au jour le jour!

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2. Bonus logement

Wallonie

PH souscrits ≥ 2005 et < 2016,

PH souscrits ≥ 2016 avec régime transitoire (y compris refinancements)

Bruxelles

8) Financement via le 2 ^e pilier