قيلاعت و تارارق
La vente d’immeuble sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire
Note sous arrêt de la cour suprême nº 2339, 04 juill. 2007, dossier civil nº 190/1/5/2006
Reda BELHOUCINE Juge au tribunal de première instance
de Meknes
Professeur à l'institut supérieur de magistrature
- L’arrêt :
« Attendu qui ‘il ressort des éléments du dossier et de l’arrêt attaqué que la défenderesse soutient avoir obligé le demandeur par compromis de vente instrumenté par le notaire F. Achergui le 20 juillet 2004, de lui vendre la totalité du rez-de-chaussée de la propriété objet du titre foncier nº 92877/08 en moyennant un prix de 280.000,00 dirhams, qui devrait être payer lors de la conclusion du contrat de vente définitif fixée le 20 octobre2004.En conséquence, et après avoir obtenu un prêt de la banque populaire elle a consigné le prix dans le délai convenu à l’étude du dit notaire, mais le vendeur lui a refusé sans juste cause de signer le contrat définitif. Pour ce, elle l’a assigné de parfaire les formalités de vente et de signer le contrat définitif, ainsi de lui verser des dommages intérêts, et en cas de son omission considérer le jugement qui sera rendu comme acte de vente, tout en ordonnant le conservateur de la propriété foncière de l’inscrire dans le titre foncier. En réponse, le demandeur reprochait à la défenderesse d’avoir agi hors délai convenu, en ne consignant pas le prix avant le 20 octobre2004 à la caisse du tribunal, ce qui rend le compromis de vente caduc sans besoin que l’une des parties soit avisé.
Et après instruction de l’affaire et répliques des parties, le tribunal de 1ère instance a jugé la demande comme irrecevable, son jugement fut infirmé par la cour d’appel qui, après évocation, a ordonné le demandeur de parfaire les formalités de vente avec la défenderesse en signant un contrat définitif concernant l’immeuble objet de la demande.
Attendu que le demandeur fait grief à l’arrêt attaqué par ses cinq branches, et dans le 2ème moyen, d’avoir violer les articles 3 et 345 du C.P.C et art. 581, 605, 279 et 234 du D.O.C dans la mesure ou la cour a omis d’appliquer les textes adéquats à l’espèce, en l’occurrence les articles. 581, 605, 279 et 234 du D.O.C et aussi l’art. 3 du C.P.C, du fait que le compromis de vente a indiqué le 20 octobre 2004 comme date butoir pour la remise du prix et la rédaction de contrat définitif, et à l’expiration de laquelle le contrat deviendrait caduc.
Et il s’est avéré de l’enquête diligentée par le tribunal que le notaire n’a reçu le montant du prêt de la banque till le 27/10/2004, et que le prix a été consenti à ce denier et non pas au vendeur dans le délai convenu, ce qui entraîne la résolution du contrat conformément à l’art. 581 du D.O.C, et d’autre part il ne s’était pas avisé ni par la cocontractante ni par le notaire que le prix a été mis à sa disposition avant l’avènement du délai. Et par conséquent, la defendresse ne pourrait bénéficier de l’obtention du prêt après le dit délai, ni de la lettre qui lui a été envoyée par la banque populaire le 19/10/2004 qui ne le concerne pas et ignore son contenu avant le délai qui leur est imparti, contrairement à ce que soutient l’arrêt attaquée, et les parties sont liées par le délai convenu conformément à l’art. 506 du D.O.C méconnu par l’arrêt qui a considéré que la lettre envoyée par la banque à l’acquéreuse est suffisante pour la libérer de son engagement, alors qu’elle ne s’est pas
penchée sur son exécution par l’offre légale et effective du prix conformément à l’art. 279 du D.O.C, comme elle a intentée son action sans avoir préalablement exécuter ou offrir d’exécuter son obligation de paiement du prix ou conformément à l’art. 234 du D.O.C, et la lettre de banque, et à supposer qu’elle avait été reçue à la même date de sa rédaction , ne le concerne point et ne peut de ce fait lui être opposable, mais elle intéresse seulement la banque et la demanderesse du crédit et ne peut libérer cette dernière du paiement du prix , et l’arrêt attaqué lorsqu’il a considéré cette lettre comme justifiant l’exécution de l’obligation de la demanderesse n’a pas motivé sa décision.
Mais attendu que les dispositions de l’art. 230 du D.O.C qui considèrent que les conventions tiennent lieu de loi entre les parties, et le compromis notarié objet du litige stipule que l’achat sera financé par crédit bancaire ce qui oblige les parties à se référer au régime des crédits et des garanties ainsi qu’aux obligations du notaire à leur égard ; et pour ce, tant qu’il est établi devant le tribunal que la banque a informé la défenderesse par la biais du notaire de la mise à sa disposition du crédit bancaire avant l’avènement du délai et a considéré comme surabondant la remise du prix à une date ultérieure par ce qu’exigent les formalités administratives de l’établissement bancaire au notaire , son arrêt est juste et conforme à la loi, et les moyens restent non fondés.
Par ces motif
La cour suprême rejette le pourvoi et condamne le demandeur aux dépens.
Note :
La promesse de vente que l’on rencontre fréquemment en matière de vente immobilière, permet d’aménager les relations des parties durant cette phase de formation du contrat de vente. En effet les nombreuses formalités imposées en la matière ou encore la nécessité d’offrir un délai à l’acquéreur afin qu’il puisse financer cette acquisition incitent les parties à recourir à cet avant-contrat 1
Les engagements pris sous condition suspensive ont toujours été source de difficultés diverses telles que la détermination de la réalisation pure et simple de la condition, celle du moment de la réalisation de la condition, ou celle de la portée de la condition2.
Dans l’espèce annotée, deux parties se sont mises d’accord sur la vente d’un rez-de- chaussée d’un immeuble immatriculé, ils ont dûment signé un compromis sous la condition suspensive que l’acqueresse obtienne un prêt bancaire dans un délai déterminé à l’avance3.
Le contexte de cet emprunt demeure bien clair, Mme X… s’est engagée de satisfaire cette condition au plutard le 27octobre 2004, la banque populaire a donné suite favorable à sa demande, mais elle a débloqué le prêt hors délai.
1 A.C Chiariny-Daudet, Retour sur la qualification de la promesse synallagmatique, Recueil Dalloz 2007, p.3045.
2 F. Cohet-Cordey, promesse de vente ne vaut pas toujours vente, actualité juridique droit immobilier (AJDI) 2005 p.679.
3 parfois le choix rédactionnel des parties rattache le délai butoir non pas à la réalisation de la condition suspensive, qui est l’obtention du crédit bancaire, mais à la conclusion du contrat définitif, et cet ingrédient contractuel ne manque d’ambiguïté sur l’exigibilité de condition suspensive. Faut-il alors se référer à l’alinea 3 de l’art. 117 qui dispose que « si aucun terme n’a été fixé, la condition peut toujours être accomplie ; elle n’est censée défaillie que lorsqu’il est devenu certain que l’événement n’arrivera pas », ou simplement considérer le délai initial comme terme butoir à la réalisation de la condition suspensive ? . A cette question la cour suprême nous a répondu en optant pour la deuxième solution, dans arrêt récent en date du 20/01/2010 :
» 85 63 ... 5662
«
(C.S n° 276, 20 janv. 2010, dossier civil n°2072/1/5/2008, la revue marocaine des études juridiques et judiciaires, n ° 3, p.277).
Et par conséquent, l’acqueresse se heurta doublement à l’omission de son contractant de signer le contrat définitif – au motif d’avoir agi hors délai conventionnel - et d’un prêt qui a perdu toute son utilité. C’est pourquoi elle a assigné le vendeur en justice afin qu’il soit condamné à la régularisation du contrat de vente.
Les juges de 1er degré, n’étaient pas convaincu du bien fondé de sa demande, mais leur jugement fut infirmé par la cour d’appel, et les moyens de recours en cassation n’étaient pas assez fondés au regard de la cour suprême pour casser l’arrêt attaqué.
Dans son arrêt, la cour suprême nous invite à se pencher sur une question de routine contractuelle, mais jusque là inédite qui concerne la condition suspensive d’obtention d’un prêt liée à une promesse de vente. Dès lors on est emmené à s’interroger sur le bout des diligences requises aux acquéreurs pour le financement du logement qu’ils ont projeté d’acquérir ? Et jusqu’à quel moment les vendeurs peuvent-ils soustraire à leur engagement ?
Il s’agit certes d’un problème juridique classique, mais qui peut revêtir des aspects bien particuliers.
Force est de constater que la condition suspensive au terme de l’art. 107 du D.O.C est une déclaration de volonté qui fait dépendre d’un événement futur et incertain, soit l’existence de l’obligation, soit son extinction.
L’obtention du crédit bancaire est un événement tout à fait futur et incertain, il ne dépend certes de la volonté de l’emprunteur, l’établissement bancaire qui étudie la demande de manière à préserver ses droits, dispose à ce niveau d’un pouvoir discrétionnaire pour juger les garanties présentées.
Dans le cas d’espèce, le crédit devrait être obtenu le plutard le 20 octobre 2004, l’acqueresse a été certes au bout des diligences que devraient lui être requises, mais le déblocage du prêt, n’était pas synchronisé avec le terme butoir du compromis, est-il logique alors de répercuter les conséquences contractuelles de ce retard hors volonté du contractant sur le sort juridique du contrat.
L’application littérale de l’art. 117 du D.O.C ne permet guère d’épargner l’acquereur- emprunteur de la sanction contractuelle4, il dispose que :
« Lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixé, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé ».
Ce même texte ajoute dans son 2ème alinéa que : « Le tribunal ne peut accorder, dans ce cas, aucune prorogation du délai ».
Le tribunal devrait être lié par la rigidité de ce texte, et ne lui laisse aucune marge pour agir en faveur de l’acqueresse qui a agi de bonne foi, surtout que l’art.128 al. 2 du D.O.C
4 Il importe de préciser que certains notaires au Maroc, emploient improprement la notion de « caducité » comme sanction à la défaillance à la condition suspensive, alors qu’elle est toute à fait étrangère au vocabulaire juridique marocain, et méconnue d’ailleurs par les dispositions du D.O.C.
-En fait, la caducité affecte un contrat définitif et sanctionne la perte d’un élément postérieur à sa formation et indépendant de la volonté des parties , alors que l’engagement conditionnel évoque l’absence d’obligation exigible, car tant la condition suspensive est pendante aucune des parties n’est obligée par les éléments essentiels du contrat qui reste « en germe », comme disait M. Gaudemet (Théorie générale des obligations, Sirey 1965 p.427) mais donne lieu pour autant à certains droits en parallèle, car en dépit de l’inexistence des droits normalement engendrées par l’acte juridique, le créancier conditionnel dispose de certaines prérogatives
« pendante condtione », c’est ainsi que l’art. 126 du D.O.C donne droit au créancier de faire, avant l’accomplissement de la condition, tous les actes conservatoires de son droit.
-d’autre part, la caducité provient d’un événement extrinsèque au contrat, alors que condition suspensive est un élément qui lui est indivisible et qui a été d’ailleurs prévu ab initio.
La cour suprême dans son arrêt en date du 20/01/2010 (loc-cit) utilise la sanction du « réputé comme non avenue » , ce qui anéanti le contrat d’une manière rétroactive. Et cet effet contredit la nature de la caducité qui n’agit que pour l’avenir.
Mais une nuance s’impose, pour distinguer entre l’acte lui-même et le droit au bénéfice de la condition qui ne peut disparaître que pour l’avenir, toutes les mesures prises sur le fondement de ce droit conditionnel ne
sont pas rétroactivement anéanties, elle cessent seulement de produire effet .
indique que : « lorsque le délai est déterminé par convention ou par la loi, le juge ne peut le proroger, si la loi ne l’y autorise »5.
Donc avec une disposition légale clairement explicite, il y a pas lieu de donner une marge d’appréciation aux juges de fond pour proroger un délai fixé par les parties.
Pour autant dans le cas d’espèce, la cour suprême a écarté cette sanction au visa de l’art.
230 du D.O.C qui considère que les obligations valablement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, et a retenu que l’accord des parties sur la modalité de financement de l’achat comporte une obligation sous-jacente au vendeur pour s’y soumettre, abstraction au délai fixé pour la réalisation de la condition suspensive.
Par ce raisonnement in concreto, nous pouvons déduire que l’acquéreur n’est obligé que par la présentation de la demande d’obtention du prêt avant le délai conventionnel, et le vendeur de sa part doit assumer les conséquences qui en découlent, et ce jusqu’au déblocage effectif du montant de prêt, ou au moins attendre une réponse catégorique de l’établissement bancaire.
A notre avis ce raisonnement peut parfaitement suivre le sillage de l’art. 231 du D.O.C qui oblige les parties : « … non seulement à ce qui est exprimé, mais encore à toutes les suites que… l’usage ou l’équité donnent à l’obligation d’après sa nature ».
D’ailleurs en l’espèce annotée, l’usage et l’équité se sont positionnés en faveur de l’acqueresse :
- D’une part, il est d’usage que le prêt bancaire exige des formalités plus ou moins complexes, et un temps indéterminable qui dépend surtout des mesures de garanties sollicitées par la banque qui ne peut débloquer le montant du crédit qu’après avoir obtenu du notaire le certificat spécial de l’inscription de son hypothèque sur le titre foncier. Dans ce sens, la cour suprême a considéré dans un arrêt de principe en date du 22/08/1977, que la vente d’un immeuble financée par un prêt bancaire est régie par des usages formelles parmi lesquelles le non déblocage du prêt qu’après signature du vendeur sur le contrat définitif et son inscription avec l’hypothèque sur le titre foncier, mieux encore elle a assimilé l’avis de la banque pour l’octroi du prêt à une offre spéciale du paiement du prix
6 ;
- D’autre part, il est d’équité, de ne pas endosser le retard de la banque sur l’acquéreur qui était au diapason des diligences qui devraient lui être requises.
Dans la jurisprudence française, le retard de paiement dû à des circonstances non imputées à l’acquéreur, n’a jamais généré sa demeure, c’est ainsi qu’il a été jugé que : « Le crédit porté au compte du bénéficiaire, qui peut avoir lieu avec un décalage de plusieurs jours, ne constitue alors qu’une régularisation comptable du dénouement du virement ».7
5 La cour suprême, appliquant scrupuleusement cette disposition, a pu jugé dans un arrêt en date du 27 août 1986 que : « lorsque le tribunal a prorogé le délai fixé par les parties à la date butoir du 26/07/1980 pour le paiement du prix et la conclusion du contrat de vente, et a considéré la remise du prix à une date ultérieure le 08/07/1984 comme justifiant le paiement sans se baser sur aucun texte lui permettant cette prorogation, il a par ce fait violé les dispositions de l’art. 128 du D.O.C … »
in A.Taoufik, jurisprudence de la cour supreme dans le D.O.C jusqu’à 2005 (en arabe)
6 C.S n° 466, 22 août 1977, la revue marocaine de droit de politique et d’économie (R.M.D.P.E), n° 4, p.109.
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Voir aussi, C.S n° 1419, 27 juin 1990 (inédit).
7 Com. 22 oct. 1996, Bull. civ. IV, n ° 249 ;
Com. 08 juill. 2003, n° 99-10.590, Bull. civ. IV, n ° 117 ; Com. 18 sep. 2007, n° 06-14.161, Bull. civ. IV, n ° 194.
Comme nous pouvons le constater la cour suprême liée procéduralement par les moyens de cassation, a été contraint de suivre le raisonnement de la cour d’appel qui a incarné le sort du litige dans une relation bi-partite (acquereur-vendeur), alors qu’elle est, à notre avis, tripartite de point de vue de la réalisation de la condition suspensive (acquereur-vendeur- établissement bancaire).
Et comme on peut le soulever dans l’espèce, l’avènement de la condition suspensive ne dépendait pas seulement du concours du contractant mais aussi de la banque qui était étrangère à la sphère contractuelle. C’est pourquoi, nous pensons que les conditions d’applicabilité de l’art. 117 devraient faire défaut en l’espèce au profit de l’art. 119 qui dispose que: « la condition qui dépend pour son accomplissement du concours d’un tiers
…est censée défaillie lorsque le tiers refuse son concours… »8
Par application de cette disposition, on peut déduire que tant que la banque n’a pas expressément refusé l’accord du crédit, la condition suspensive ne peut être réputée comme défaillie, et son retard ne devra d’aucune manière compromettre la diligence de l’acquéreur.
Ce raisonnement a été déjà adopté par la cour suprême, dans un arrêt en date du 18/04/1990, qui a censuré la position de la cour d’appel lorsqu’elle n’a pas cherché la corrélation entre la défaillance de la condition suspensive et le refus du concours de l’administration en tant que tiers intervenant dans sa réalisation9.
Dans les moyens de cassation, le vendeur reprochait aussi le fait qu’il n’a pas été informé de la mise à sa disposition du prêt débloqué, On peut s’interroger à ce niveau s’il s’agit d’une juste cause pour se soustraire se son engagement ?
En fait, les dispositions du D.O.C s’intéressent objectivement à la réalisation de la condition suspensive, et sa connaissance par le vendeur importe peu. D’ailleurs la lecture à contrario de l’art. 117 al 1 du D.O.C permet de conclure que l’élément intentionnel n’est pas prévu comme une exigence contractuelle.
La Cour de Cassation française avait affirmé dans ce sens que, sauf stipulation contraire, le fait pour le bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition suspensive de l’obtention
Civ. 03 fev. 2009, n° 06-21.184, note V.Avena-Robardet, « date à laquelle le virement vaut paiement », , recueil Dalloz 2009 p. 493.
8 La jurisprudence française est constante de constater la défaillance de la condition, chaque fois que le prêt accordé par la banque est différent de celui qui était sollicité (durée, montant ou échéance..), et cette position s’explique par le souci de protéger l’acheteur en l’empêchant de s’engager dans une opération qui se révélerait au-dessus de ses possibilités de remboursement et en lui permettant donc de retrouver l’indemnité d’immobilisation qu’i la versée (Voir J.C Grosliere, Promesse de vente , défaillance de la condition et bénéfice du droit de repentir, note sous civ. 3e , 24 juin 1998 , Revue de droit immobilier 1998, p. 655), et c’est lui seul qui peut l’invoquer (Cass. 3èmeciv. 7 novembre 2007 n° 06-11.750 (n° 1014 FS-PB), Guérin c/ George).
9 C.S n° 889, 18 avr. 1990, dossier civil n° 2970-86, la revue de jurisprudence de la cour suprême n° 46 p.15.
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d’un prêt de ne pas informer le promettant du refus de la demande de prêt avant l’expiration du délai de validité de la promesse ne suffit pas à caractériser une faute dans l’exécution des ses obligations contractuelles imposées à l’acquéreur de nature à accroître les exigences du texte (Cass. 3ème civ. 7 novembre 2007 n° 06-17.867 (1016 FS-PB), Rinaldi c/ Turbet- Delof).
Et dans une espèce similaire, elle a jugée que la violation de la clause faisant obligation à l’acquéreur d’informer le vendeur de l’obtention du crédit ne peut donc être sanctionnée que sur le terrain de la responsabilité civile contractuelle par l’allocation de dommages-intérêts mais il appartient alors au vendeur d’établir que ce défaut d’information lui a causé un préjudice. La preuve d’un préjudice n’est en revanche pas nécessaire lorsque l’obligation d’information est sanctionnée par une clause pénale (Cass. 3ème civ. 20-12-2006 n° 05- 20.065 : RJDA 5/07 n° 448)10.
Mais parfois, l’établissement bancaire ne présente pas une offre définitive de l’octroi du prêt et se contente de délivrer « une attestation d’accord de principe », et on peut s’interroger si elle a des incidences sur la réalisation de la condition suspensive ?
La confirmation d’octroi du prêt avant l’émission formelle des offres de prêt a conduit, semble-t-il, à des solutions différentes entre trois arrêts de la cour de cassation française rendus le 7 novembre 2007 :
Dans le premier arrêt (n˚1012), la cour de cassation n’a pas retenue comme valable, l’attestation adressée par fax, trois jours avant le terme du premier mois de la condition suspensive et signé du sous-directeur de l’établissement bancaire, précisant un accord de principe pour un prêt, dont le montant était défini;
Les deux autres arrêts (n˚1014 et n˚1016), font également référence aux attestations ou lettres établies par les banques des acquéreurs, dont l’une a été adressée par courrier électronique, pour les retenir comme satisfaisant aux stipulations de la promesse de vente.
Dans ces deux cas, le montant des prêts était également déterminé et les offres de crédit avaient suivi ces « accords » dans un délai d’une quinzaine de jours et toujours dans le délai prévu à la promesse pour la réalisation de la condition suspensive11.
A notre avis, l’attestation de principe est une prémisse à l’octroi définitif du prêt, et vu son caractère temporaire, ne permet guère de juger la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive, c’est pourquoi on doit attendre une réponse définitive de l’établissement bancaire, et d’ailleurs l’art. 119 du D.O.C lie la défaillance de la condition suspensive dont la réalisation appelle le concours du tiers à un refus pure et simple de ce dernier, alors que l’attestation de principe est par sa nature plus proche à l’accord qu’au refus.
dans ce sens , Il a été jugée,en France, que : « la condition suspensive de l’obtention d’un prêt […] est réputée réalisée dès la présentation par un organisme de crédit d’une offre régulière correspondant aux caractéristiques du financement de l’opération stipulée par l’emprunteur dans l’acte » 12
La solution adoptée par la cour suprême mérite d’être saluée, car elle a procédé à une distinction nette entre l’obtention du prêt et sa réalisation effective, on y repère en filigrane une tendance à protéger les acquéreurs contre les vendeurs qui essaient à tout partant de se soustraire de leur obligation au profit du plus offrant.
R.B
10 N. Brahin , M.U Klinker, la vente accordée sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt , in site d’internet :www.brahin-klinker.com
11 C. Rondey, Crédit immobilier et clause suspensive : attestation d’accord de principe, recueil Dalloz 2007 p.3002
12 Cass. 1re civ. 9 dec. 1992, Bull. civ. I n ° 309.
Cass. 1re civ. 20 jan. 1993, JCP 1993. II . 22106, note Gourio.
