Creation, développement et rôle des banques de credit au logement dans les pays africains

(1)

\ \

NATIONS UNIES

CONSE L

ECONOMIOUE E.T SOCIAL

COMMISSION ECONOMIQUE POUR L'AFRIQUE

Reunibn sous—regionale sur certains aspects

du Ifinancement de 1'habitat en Afrique de l'ouest

Distr•

LIMITEE

S/CN.14/HOU/&5

25 mars 1971 FRANCAIS

Original : ANGLAIS

CREATION, DEVELOPPMENT H7T ROLE DES BANQUES DE CREDIT AU LOGEMENT DANS LES PAYS AFRICAINS

TABLES DES MATIERES

Paragraphes

Introduction -*-~ --- 1—3

Donn4es de base --- 4

Situation actuelle des institutions de credit au logement

en lAfrique --- 5-11

Souroes de oapitaux supplementaires pour le logewent - - - 12-45

Bancjues commerciales _-- — — - — — — 14

Regimes de securite sociale — — - — -- — — 21

Gompagnxes df assurances — — — ---- — — 25

^Caisses dfepargne postales --- 44

Creation et role des instituts nationaux de credit au logement 46 - 56*

ANNEJtE : LOI DE 1967 SUR LES GARANTIES RELATIVES AUX ACHATS DE MAISONS N° 27 DE 1967

M71-

(2)

(JREATION, I&VELOFRSMENT ET ROLE EES BARQUES HE CREDIT AU LOCEICTT DAKS IBS PAYS AFRICAINS

Introduction

1. La presente note a pour objet d1 examiner les incidences e*conomiques et f^nancieres de la creation et du deVeloppement d1institutions nationales d'ep^rgne et de credit en faveur du logement dans les Etats membres de la Commission economique pour l'Afrique et de faciliter ainsi la raise en place^

de t0ls etablissewents., Cet object!f est lie" a la proposition tendant a cree? une societe international© de financement du logement dans le cadre du systeme des Nations Unies, qui a ete faite recemment par un groupe con- sult^tif d1experts du financement du logement, reuni sous les auspices du

Secretariat de l'ONU.

2. Les institutions nationales envisagees, qu'on peut appeler banques de credit au logement, etablissements de credit hypothecaire au logement ou banqijies de credit pour le logement et la construction, auraient toutes pour but ^'augmenter le nombre d'habitations pouvant Stre acquises par le public.

Seloa toute vraisemblance, elles auraient besoin de pre"ts sous forme de ca pitate de depart, ainsi que d'une aide technique et administrative durant la p4riode de formation du personnel.africain de contrepartie. On ne perd pas <|Le vue pour autant que plusieurs etablissements d'interSt purement local

sontldeja. implantes dans certains pays africains (voir tableau 1 ci-apres)

et q^.*fil y a un petit nombre de personnes formees et experimentees dans le domalne des operations de credit au logement.

3. La creation et le developpement dUnstitutions nationales qui serviraient a l*$tat d!organes pour la coordination des services d'epargne et de credit consacres au logement, ne pourraient evidemment pas se realiser dans tous les iays d'Afrique; mais il serait deja possible a un certain nombre d'entre eux |Lfexaminer cette/proposition et d'y donner suite. En se fondant sur l'expos^ qui suit et sur les avis,que formuleront les delegues a £a presente reunion sous-rregionale, les gouvernements des Etats membres voudrpnt peut- Stre!passer en revue tous les aspects, y compris les sources, du credit au logetent pour determiner si les conditions existant dans leur pays justi-- fient la mise en place d'un organisme national.

Donnjles de base _

4. Les suggestions contenues dans le present document au sujet de la crea tion; dfe"tablissements nationaux de credit au logement sont destinees a fa—

ciliiber la mobilisation de capitaux a long terme en faveur du logement, Ces propositions, qui correspondent aux recommandations des groupes consul—

tatifs d'experts en la matiere reunis par le Secretariat de 1'ONU en 1968 et 1069, se fondent sur les hypotheses suivantes \j :

\j Ebonomic and Financial.Implications of Housing Finance Institutions

in Developing Countries, document roneotype* (non public).

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E/CN.14/H0U/85

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a) La penurie aigue* de capitaux, qiii affecte en general la plupart des categories d1investissement, se fait sentir encore davantage dans le secteur du logement. Cet etat de choses est en grande' partie imputable aux facteurs suivants :

i) Les "besoins considerables de capitaux enregistres dans le

domaine du logement, qui augmentent a mesure que progresse 1'urbanisation, et 1!expansion de la population des princi- : pales villes africaines a un taux estimatif de 5 p* 100 par

an, calcule* en fonction de I1 urbanisation settlement sans qu'il soit tenu compte de lTaccroissement naturel de la po pulation;

ii) La nature des investissements a. long terme necessaires, dont le rendement relativement faible ge*ne l'apport de capitaux aux institutions financieres existantes;

iii) Les moyens limites dont on dispose actuellement pour raobi- liser l'epargne des particuliers, qui fournissent generale- ment la majeure partie des capitaux investis dans le logement.

b) II serait possible de mobiliser I'epargne des particuliers a condi

tion d'etablir les institutions necessaires. L'experience des Etats membres etaye cette conclusion, comme le montrent le tableau

ci-apres et le rapport de la Reunion sur les problemes techniques

et sociaux de 1'urbanisation (en particulier le financement du logement);

c) Dans la majorite des cas, il faudrait obtenir un apport de capital

initial, qui ne serait pas necessairement exterieur, et recourir aux services de personnel administratif experimente pour organiser et soutenir de nouveaux etablissements de credit au logement. On examinera dans la suite du texte le volume des depSts et de l'epargne detenus dans les banques commerciales des pays africains.

Situation actuelle des institutions de credit au logement en Afrique

5* Le tableau 1 ci-apres fournit des precisions sur les organismes qui, a la connaissance du secretariat, effectuent deja des operations de credit au logement en Afrique, ainsi que sur les conditions dont ces pr§ts sont assortis :

(4)

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Tableau 1 ; Conditions auxquelles sont accordes les prets hypothecates ai logement 1/

Pays

Delai de remboursement Organismes des prets

Taux annuels d'interSt Botswana

RSpublique centrjafrioaine

Ethiopie

Banques commerciales

Banque nationale de developpement

Mortgage Company of Ethiopia

Imperial Savings, and Home Owner ship Public As sociation

Inconnu, mais nfexce- Inconnus, mais de probablement pas probableraeht

5 ans identiques a ceux

pratiques dans la Republique sud—

africaine : 8|- 10 p. 100

5-10 ans

5 ans

16 ans

8 - 10 p. 100 8£ p. 100 plus .1

p. 100 lors de I1approbation du prSt

Jusqufa 7 p. 100

Ghana

Kenya!

Liberia

First Ghana Buil- 5-15 ans ding Society

Housing Finance

Company Kenya Ltd 15 - 25 ans Bast African Buil- 5 - 15 ans ding Society (II

est suggere de creer une banque de logement) Banques commerciales (il est propose de creer une banque de lo

gement )

1 - 5 ans

9 P. 100

8§- p. 100

9 - 10 p. 100

9 - 1Q p.-100 preleve immedia- tement

l/ Soirees ; Monographies par pays et documentation du secretariat.

(5)

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Tableau 1 : Conditions auxque11es~ sont "aocorde's' les Sre*ts hypothecai'res au logement (suite)

Pays

Belai de remboursement Organismes des prets

Taux annuels d■interet Madagascar Organisme

voyance sociale, non denomrne Banque nationale de Madagascar Banque nationale de Madagascar

Jusqu'a 20 ans

10 ans

5 ans

3 p. 100

5 - 7 p. 100 8 p. 100 (prSts a 50 p. 100 pcur les

somraes depassant

2,5 millions HMG)

Malawi

Maurice

Maroc

Nigeria

Sierra Leone

New Building So- ciety

Non indique

Commonwealth Deve- Jusqu'a 20 ans lopment Corporation

Etat

Marche monetaire local

Caisso immobiliere 15 et hoteliere

Caisse immobiliere 15 ans et hSteliere

Western State Hous- 10-15 ans ing Corporation v

Nigeria Building Societyt Lagos

Inconnus, probable—

ment banques com—

merciales comme au Botswana

Jusqu'a 20 ans

7-J- p. ,100 pour lo-

gements en propriete perpe*tuelle 8^ p. 100 pour lo-

gements loues a bail

8J- p. 100 environ

4 p. 100 (pour lo-

gements a. bon mar

che)

4-8 3/4 P. 100

sur prets ordinaires

7 i p. 100 .

8J- p, 100

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Tableau .1 : Conditions auxquelles sont accordes les prets hypo-bhecaires

au Jogement (suite)

Pays ^Organismes

Delai de remboursement des prets

Taux annuels d1 interet

Somalie

Soudan

Credito somal.e 5 — 25 ans (banque commercia—

le d'Etat)

Sudan Estates Bank 18 ans

Sudan Estates Bank Non indique

5 p. 100

3 p. 100 pour les groupes a. faible revenu, pour les prets jusqu'S.

concurrence de 2 000 LS

3 p. 100 pour les groupes a revenu

moyen, qui peuvent emprunter jusqu'a concurrence de 7 000 L3

6 - 9 p. 100 pour les groupes ayant un revenu annuel

supe"rieur a. 450 LSf qui peuvent emprun—

ter jusqu'a concur rence de 25 000 LS

Souaziland

Tanzanie

RAU

Ouftanda.

Zambie

Swaziland Credit and Savings Bank Swaziland Building Society

Housing Finance Company of Tanza nia Ltd

Non indique

Housing Finance Company of Uganda Ltd

First Permanent (-1962) Building Society, Lusaka

Jusqu'a 15 ans

15 - 25 ans

Jusqu'a 15 ans

15 - 25 ans

Non indique

&% p. 100 9 p. 100

8J- P- t°°

i

5 - 6" p. 100 c% p. 100 '

Non indique

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6. Les taux d'interet annuels indique*s dans le tableau ci-dessue sonttres variables. Si l*on considere les deux extremes, on constate que ces taux varient entre 3 et-.10 p, iX)O..._L,es .taux in.f#rieurs pratiques dans certains pays africains donnent a penser que les autorites responsables tiennent dtt—

ment compte du fait que 1'achat d'une maison presente une importance reelle pour les -emprunteur-s et qu^ell-es ont decide, vu la penurie generale. de lo~

gements, de permettre aux interesses, d*obtenir des pre*ts hypothecaires dans les meilleures conditions. Cela pourrait egalement signifier que les ope rations en question ont ete isolees de la concurrence qui s*exerce en general pour attirer des capitaux vers le secteur du logement.

7« On noiiera dfautre part que la creation d'une "banque de credit au loge ment a ete prbposee au Liberia et que certains progres ont ete accomplis vers l'instauration, a cet effet, dfun projet du Fonds special des Nations Unies. En ce qui concerne le Kenya, il a ete suggeref dans certains rap ports au Gouvernement, de fonder une banque de credit hypothecaire au loge ment du fait que les conditions existant dans le pays le pustifient.

8. II existe trois moyens de rembourser un pret hypothecaire, a un taux

d'interet donne, au cours d'un certain nombre d'annees. II faudra a lfave- nir analyser ces divers modes de remboursement en vue de choisir celui qui est le plus avantageux pour I'emprunteur. Les methodes dont il s'agit sont les suivantes :

a) Le eysteme de remboursement par tranches;

b) Le systeme des annuites ou du taux uniforme;

c) Le systeme de capitalisation.

Lorsqu'on recourt au systeme de remboursement par tranches, l'emprunteur verse, chaquemois, un montant fixe du principal maJQre &es intertts exigibles. On calcule la somme mensuelle a verser au titre du principal en divisant le montant du pret hypothecaire par le nombre de mois sur lequel s'etale le remboursgigent = Le montant total des versemerits mensuels (rsm—

boursement du principal et paiement des interits) decrott progressivement pendant la 4uree du pret. Le systeme des annuites ou du taux uniforme comporte des paiements dfun montant fixe egal portant a la fois sur le prin cipal et l'interet. On utilise les tables actuarielles pour calculer le montant necessaire pour rembourser le pret hypothecaire au cours de la pe—

riode convenue. et pour payer les interets prevus au titre des arretes men suels, trimestriels, semestriels ou annuels. En vertu de ce regime de rem- ■ boursement, ,les versements mensuels restent les manes pendant toute la duree du pret; la part de lfinterest dans le paiement mehsuel diminuera et celle du principal augmentera a mesure que le montant du pret hypothecaire s'amenui- sera. II faut faire comprendre aux personnes sollicitant un pret hypothecaire calcule selon'ce systeme que les premiers versements mensuels portent en majeure

(8)

partie

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sur les interets. Quant au systeme de capitalisation, il combine

les sysrtemes pratiques par l^tablissement de prSts et la compagnie d'as-

suranc(h-vie. Lfemprunteur contracte une assurance mixte et l'institution

de credit ne pergoit que les interests exigibles sur le prSt, comptant sur le proijLuit de la police pour se rembourser le principal, hypotheque* aux fins df garantie supplementaire, au moyen dfun versement global & la fin du

delai <jsonvenu ou a la mort- de I'emprunteur si elle survient avant Inspira

tion d^ cette pe*riode.

9. Bfen qu'on ait tendance dans les pays africains a appliquer le systeme

des annuites ou du taux uniforme, surtout parce qu'il provient des pays de- v^loppfcs, il .sembXequa, la mathode de rembouraement par tranches soit la plus afantageuse pour 1femprunteur, tout simplement parce que le montant

des inte*r3ts accumules dans ce cas est inferieur a celui qui decoule da sys-

fem"e des- annuites. " C^est la un point tres important pour le particulier qui

lutte tour sfetablir comme membre stable de la societe, L'argument avance en favpur de lfadoption du systeme des annuites, selon lequel ce mode^de

•rembdufsement' permet d'alleger'les difficultes de I*institution de pret, n'est pas valable a l^poque actuelle ou la comptabilite est mecanisee,

10. St le systeme de capitalisation n»est guere applique en Afrique ou I1assuânoe-vie n1est pas fort repandue, cette methode presente nânmoins un gra^d avantage en ce sens qu'elle permet a l'emprunteur, en cas de mort pronatîree, de subvenir aux besoins des personnes a sa charge.

11 • Efi dehors de I1 assurance personnelle qu'exige le systeme de capitali sation^ certains pays africains pourraient maintenant aborder la question

de l'assurance des hypotheques par un organe central. Un tel systeme dfas- surancj entrainerait une faible augmentation du taux d'intSrSt applicable

aux pr|ts hypothecaires; la plus-value d"interet ainsi pergue serait mise

a, la disposition de I1 organe central dfassurance hypothecaire pour lui per- mettrejde constituer petit a petit un fonds important, qufil pourrait utiliser

po\ir rkmbourser le montant des polices d1 assurance. On consider© que c^st la

une defe fonctions dont doivent slacquitter les institutions nationales de cre dit aullogement, fonctions qui seront examinees dans la suite du present document, Sourceb de capitaux supplementaires pour le logement

12v IS. existe plusieurs sources encore inexploitees de capitaux pour le logemejit, qui varient selon les conditions regnant dans les differents pays.

On peub consulter a, ce propos le document presente a la Reunion sous le

titre VReyiew o^Spurces and Methods.of Finanping for Housing and.Urban Beveldbnent in Africa" \]\ en particulier les pages 10 et suivantes pu 1'on

trouvera des observations sur" les huit categories de Sources concernees.

\j Docjument paru sous la cote E/CN.14/HOU/64.

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E/CN.14/HOU/&5

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13 • Les sources de capitaux qui demeurent inutilisees .sont les banques

commerciales, les organes de securite sociale et les compagnies d'assu- ' ranees, enparticulier celles qui s'occupent d1assurance-vie. Comme suit aux observations f.ormulees dans le document susmentionne, nous examinerons

plus avant les statistiques obtenues sur les fonds disponibles, etant donne que les banques nationales devraient avoir notamment pour fonctions de per

suader ces organismes d'investir dans le logement.

14« Pour ce qui concerne les banepxes commerciales. les statistiques perti-

nentes sont presentees dans le tableau 2 ci-apres.

Tableau 2 : Passif : depots et epargne detenus par certaines banques oommer-

ciales y .' '" •

Comptes

Pays DepSts a vue Depots a terme dfepargne Date

Dahomey (francs h/

CFA) 4 080 000 000^ 34 000 000 - Mai 1970

Ghana (nouveaux , /

o«ie) 167 937 00(T/ 35 224 000 72 457 000 Avril 1970

C6*te dflvoire

(francs CFA) 37 480 000 000 26 290 000 000 - Avril 1970

Mauritanie

(francs CFA) 2 786 000 000 609 000 000 - Avril 1970

Niger (francs

°FA) 3 304 000 000 609 000 000 - Mai 1970

Nigeria (livres ,

nigerxanes) 107 644 00CM 56 174 000 79 343 000 Mai 1970

Senegal (francs .

C^A) 14 820 000 000 2 180 000 000 - Mai 1970

Sierra Leone ,

(leones) 12 260 000-^ 15 305 000^ Avril 1970

Togo (francs CFA) 6 128 000 " 2 045 000 " Avril 1970

Haute-Volta

(francs CFA) 3 080 000 000 16 000 000 Avril 1970

Sources : FMI, International Financial Statistics, fevrier 1970;

Editions mensuelles de la Standard Bank Review. Londres,

1969-1970.

oj Montant global des depots a terme et de l'epargne.

b/ 246,85 francs CFA = 1 dollars des Etats-Unis en 1968; 277,71 francs CFA «

1 dollar des Etats-Unis actuellement. 0,98 nouveau cedi (N^f) « 1 dollar des Etats-Unis; 1 livre nigeriane = 2,89 dollars des Etats-Unis; 1 leone

1,20 dollar des Etats-Unis.

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15. ILa question generale de l'apport de capitaux au logement, le role des -banques- commsrciales dans les pays africains et I1 utilisation des depots

en me nnaie: national^ indiques dans le tableau 2 demandent _&. etre. examines, par %bb gouvernements des Etats merabres. La majorite d'entre eux ont insti—

tu3 dies mesures de controle des changes qui, sauf dans certains cas parti—

culiejrs, restreignent les operations de change des banques centrales. Ces restrictions isolent dans une large mesure le marche interieur des marches etranjgers, ce qui permet d'utiliser la monnaie nationale a des conditions jugeejs appropriates a la situation locale. Par exemple, l'hypothese selon

laquejlle les taux d'interet pratiques sur les marches financiers des pays

avancjes sfetabliraient entre 9 et 10 po 100, pourrait ne pas ihfluencer

* outre mesure les taux d'interet qu'il est convenu d'appliquer aux transac

tions locales en monnaie nationale. ■ •

16^. Cette reglementation des changes a abouti a accrottre toujours davantage lie nombre-de comptes de depot et d'Spargn'e" en monnaie nationale dans ( les bjanques dont les investissements paraissent insuffisants; dfautre partf la detnande. de financement a court terme a diminue de facon spectaculaire dans, c.ertains pays, en particulier dans ceux ou les modalites d1 octroi de licences commerciales ont 6te modifi^es. M&ne dans ces cas, on. applique .encone la vieille consigne de prudence suivant laquelle il faut emprunter

et, prSter a court terme, en depit du fait que le nombre des deposants et d.es ejpargnants augmente et que le nombre des emprunts a des fins commer—

cialeB diminue. Vu le niveau croissant des comptes de depot et d'epargne enregp.stre sur une longue periode et compte tenu des retraits normalement effectuds, il semble y avoir un second niveau, plus bas, au—dessous duquel le mojtitant des depots et de l'epargne ne tombera pas dans les-conditions : indiqii^es ci-dessus. Cela implique qufune partie de ces depots et de cette epargne, tres eteles dans *le .temps, devrait etre consacree au-financement;

a lonjg terme du logement. ■ ■

17* t© Botswana met au point a l'heure abtuelle une methode visant a encou—

rager1 les investissements dans le logement : des effets publics sont mie en souscj?iption pour inciter.les banques a investir- Les echeances peuvent etre

^chelbnnees, le premier bon venant a echeance au bout de cinq ans et le se cond feu bout de quinze ans, delais permettant d'utiliser les fonds confor—

mement aux principes recommandes. Nous .eetimorts que l'utilieation de ces d4pot$ et de cette.epargne complete ivtilemeht les autres possibilites d'in- vestissemeni; dans le logement.

18. ta methode que nous avons adoptee pour les statistiques bancaires ne donne; evidemment aucune precision sur la repartition des fonds dans le public*

Dans Oertains pays, ils proviennent sans doute d*un nombre relativeraent peu e"leve de particuliers. Qui plus est, on ignore la part de ces fonds qui

peut £tre employee a d1autres operations, mane lorsqu'il s'agit d?operations

engagfees par les pouvoirs publics. Comme nous 1'avons deja dit, les gouver—

nemenis devront etudier ces diverses questions.

(11)

Page 10

19* X'utilisation de ces fonds souleve egalement la question des logements fournis par les employeurs. Dans tous les cas, il convient dfencourager les employeurs a fournir des logements a leur personnel, et non seulement lorsque le contrSle des changes se limite au rapatrieraent des benefices.

Les employeurs n'ont qufune alternative : reinvestir les benefices dans leur ehtreprise ou fournir a leur personnel des logements a louer ou a acheter.

20. Nous attribuons aux banques de credit au logement un rcJle determinant, pour peu qu'elles suivent nos recommandations concernant leurs transactions avec les banques comraerciales et qu'elles contribuent a fixer des taux d1 in terest adaptes aux conditions locales.

21. Les regimes de seourite sociale constituent la seconde source de financement qu'il conviendrait d'utiliser pour le logement, qu'il s'agisse de ootisations obligatoires ou facultatives, que ces regimes soient ou non re*gis par la loi. On ne dispose pas encore de statistiques sur le nombre de caisses en service, le nombre de leurs adherents et le montant des ressources dont elles peuvent disposer. II serait preferable que les ressour—

oes de ces caisses soient place*es a long terme, ce qui est normalement le cas pour le credit au logement. Eh ce domaine, cfest aux autorites de chaque pays cju'il appartient de fixer le taux d'interet pour chacun de ces place ments, car il s'agit une fois encore de monnaie nationale.

22. La gestion de ces caisses reve"t evidemment beaucoup d1 importance, mais elle ne se prSte pas a. un regime autonome parce que, dans plusieurs pays, elle releve directement du Ministere des finances. L'exp^rience tend a prouver que lfon nfa sans doute pas donne toute I'ampleur voulue au place ment des fonds de ces caisses, encore que I1on ait tenu compte de lfurgence des divers besoins du developpement • Les milieux gouvernementaux devraient done etudier plus avant cette question.

23. Pour se faire une idee de la rapidite de croissance de ces caisses et de l'importance qu*elles peuvent prendre, il suffit d'etudier le fonction- nement du National Security Fund du Kenya, qui a ete cree conformement aux dispositions du chapitre 258 des Lois du Kenya et qui institue un regime de securite" sociale obligatoire pour toutes les personnes agees de 16 a 60 ans»

A lfheure actuelle, le montant des cotisations a cette caisse s'eleve a 15 millions de livres kenyennes, qui ont ete places pour le compte des adhe rents. Dans ce cas particulieri si l'on envisageait de creer une banque nationale de credit pour le logement, il conviendrait de lui octroyer un

statut lui permettant de gerer le portefeuille des deposants (Trustee status).

24« Selon toutes probabilites, les participants a la Reunion trouveront de plus amples renseignements sur ces caisses en consultant les monographies nationales et ils pourront adopter une recommandation ooncernant les inves—

tissements dans le logement.

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25« IL convient egalement d*etudier avec soin comment les compagnies d'as- suranc as peuvent fournir des ressources pour le logement, et plus particu- liereroant lorsqu'il s'agit de revenue de placements provenant de primes dfassurance, II ne fait'aucun doute que certaines ressources provenant des compagiies d1assurances sont employees pour des hypotheques sur les logements, mais il s*agit surtout de logements de luxe. II conviendrait que cette

forme jde placement soit elle aussi a long terme, surtout lorsqu1!! s'agit d'op^rjations beneficiant de la protection de lois sur les societes de place

ment (ftrust laws).

26. lies statistiques des assurances-' nous permettent elles aussi de discer-

ner lejs conditions particulieres a certains pays; on constatera que dans les pays dj"Afrique de 1'ouest, les activates d'assurance, en particulier pour ce

qui esjt des assurances sur la vie, sont restreintes. Les participants se devront idonc de passer la question en revue dans leurs propres pays avant de se rendrei a la reunion.

27. Au Ghana, les resultats de lfexe^cice 1967 (dernier exercice connu)

montrent que sur le marche de I1 assurance, il y avait dix compagnies etrangeres jet.une compagnie nationale. L'activite de cette derniere est de beaucoup lla plus importante; elle occupait 60 p. 100 des employes des onze com- pagnieis etablies. Sn outre, le total des agents autorise"s a travailler sur le marbhe de I'assurance etait de.331^

28/ La loi sur les assurances (Art. 288) de lfannee 1965 interdisait aux companies etrangeres de contracter des assurances—vie pour les Ghaneens.

Un ameVdement a ces dispositions a ete apporte par le decret N.L.C. n° 181

rendanjt possible a tous les assureurs nationaux et etrangers de se livrer

a cettje activite.1 Hki outre, d'apres les dispositions legislatives n° 558

de la jneme annee, le minimum de capital requis pour les compagnies delivrant des asburances-vie a 6te diminu^. Cette mesure a sans doute encourage les entrepreneurs nationaux a aborder ce domaine d'affaires en vue de promouvoir I'esprjit dfepargne et d'accroltre l'investissement des fonds df assurances

dans lie pays.

29« I^1 assurance sur la vie occupe une place relativement importante dans

lfensemble de I1activite des assurances, Au debut de 1*annee 19^7f i®

nombrei des polices dfassurance-vie etait de 12 411 polices pour une sbmme tota- le de 18,7 millions de nouveaux cedis. Au cours de I'annee, les compagnies avaiertt contracts 2 739 nouvelles polices pour un montant total de 5»5 mil lions de nouveaux ce"dis. A la fin de l'ann^e, le nombre des polices et le total des montants assures, apres deduction des polices echues et r^sili^es, etaient de 12 564 polices et de 21,3 millions de nouveaux cedis* .

30. I^es revenus bruts des primes d1 assurance-vie avaient augmente eh

de 18 !p. 100 passant de 1,7 million de nouveaux cedis en decembre ^966 a 2 milljions en decembre 196*7 alors que les reclamations encourues ont diminue

de 8 p. 100 passant de 509,007 a 468,972 nouveaux cedis.

Doojumentation du secretariat.

(13)

Page 12

31•■ Les fonds; tenus par les compagnies df assurance-vie sont passes de

3,11 millions de nouveaux cedis au debut de l'anne'e 1967 a 4,4 millions a la fin de 1'annee 196*11 ce qui represente tme augmentation de 41 p. 100.

Quaht aux fonds tenus pal1 les compagnies a titre de I'activite de toutes les autres branches de I1 assurance, ils sont passes entre ces deux dates de 3?85 millions a 3*66 millions de nouveaux cedis, accusant ainsi une diminution de 5 £• 100* Au total, les fonds accumules tenus par toutes les compagnies a la fin de I'ann^e 1967 correspondaient a 8,1 millions de nouveaux cedis.

32. Conformement aux dispositions de la re"glementation sur I1 assurance

1966 (LI 497) t "tous les assureurs enregistres sont recfuis de placer, en depSts a. la Bank of Ghana ou en valeurs ^xaneennes d'Etat un montant mi-

nimum de 100 000 nouveaux cedis dans le cas d'un assureur natioanl ou de 200 000 nouveaux cedis dans le cas d'un assureur etranger. A ce titre, il y avait au 31 decembre 1967» 1 520 000 nouveaux cedis en bons et emprunts

du Tresor.

33• Au cours de 1'annee 1967, une disposition legislative (LI 555) a ete prise modifiant les dispositions precedentes concemant I1 investissement des fonds des societes d1assurances. D'apres les nouvelles dispositions, la moitie des fonds des compagnies doit etre investie dans des valeurs dfStat du Oiana et le reste dans des valeurs approuvees par le Commissaire charge des affaires des assurances. Ci-apres le detail des investissements

faits en 1967 : '

Valeurs d'Etat NC NC

Bons du Treeor 4 176 736 . ■ ■ ■

Hnprunts da Tresor 2 917 923 . ■ -. . •

Titree d!Etat au Ghana 1 697 000 ■ .

■■ ■ ■

: Obligations - developpement 6 412 ;

8 798 071 "

Autres yaleurs '

Actions de la Banque nationale

d1 investissement .30 000 *" .

Ifypothe^ues 3 927 078

Investissements en proprietes 140 742

PrSts sur polices 24 679

Banque 1 975 854

Divers1 129 781

6 228 134 15 026 205

(14)

E/CN.14/H0U/85

Page 13

34. On peut souligner que ce montant est superieur au montant des fonds tenus ]>ar toutes les comtagnies a la fin de 19^7 ce qui laisse supposer que leis compagnies avaient engage d'autres ressouroes.

-■

35. Lfe montant des fonds accumules. tenus par toutes les compagnies a la

fin de[lrannee 196 7 et qui avait atteint 8,1 millions de nouveaux ce*dis

donne ine idee sur le r3le des compagnies d* assurances dans le domaine de

la mobilisation de l"epargne nationale. Compart au total des depots a term£ ct d'opargne aupres. des banques commerciales a la mSne pe"riode

(78,1 pillions de nouveaux cedis), il en represente un peu plus de 10 p.100*

Par rapport au total des depots a vue, a terme et dfepargne la proportion1 repre*s£nte 4 P< 1Q0 seuleinent.

36. At Lib&riat il n'existe pas de compagnie df assurances nationale, mais il y aides agences et des "branches de compagnies e"trangeres. Les primes sont en majeure partie investies a l'etranger.

37. En Mauritanie, il nJy a pas de compagnie d'assurances nationale. hes assuraiices sur la vie ne sont fournies que par une seule compagnie etran- gere qjii serable lijniter ses activites au personnel des society's extractives

(MIFSRfeA). Les polices souscrites en 1968 representaient 6,6 millions de

francs* CFA de garantie, mais les reserves sont pratiquement inexistantee par suite fl.es paiements que la compagnie a d3 faire en

38. Au Sierra Lsone on ne possede guere d1 informations sur la question des

compagjiies d3assurances et en particulier d'assurance sur la vie. En 19^9?

on comfetait 13 compagnies en activity et la majorite assuraient sur la vie.

Deux drentre elles se limitaient exclusivement a cette categorie dfassurance*

39. Ek 1967, le montant total des primes percues par toutes les compagnies sfelevu.t a 1 110 000 leones mais les investissements looaux representaient

195 00<) leonos.

40 * ressouj1 taines

IL'r c, r.i lajislegion n? i»e^l^ient?i;icn ccr.cernant l'utilisation des

■ces locales mobilisees par les activites de ces compagnies, mais cer- mesures de contrSle seraient envisagees.

41. Tj>utes las compagnies d'assurancesen'activite au Sierra Leone sont des agencejs "ou des filiales de compagnies etrangeres. Leur role dans la mobili sation! de 1'epargne et dans le developpement des compagnies est apparemment

n^glig^able.

42. A|i Togoj les assurances sur la vie, qui ont fait leur apparition apree I1 independence, n'ont guere fait de progres. Sur six agences de compagnies

6trang3res en activate en i960, deux seulement existaient encore en 19^9*

Une re*£Lementation concernant les activites de ces compagnies a ete appli-

quee virs le milieu de 1969, aux termes de laquelle elles devaient Stre 6troi-

tementl reliees a la Banque togolaise de deVeloppement.

(15)

Page 14

43* Les renseignements figurant dans les paragraphes precedents permettent de tirer une conclusion importante : les compagnies d*assurances sur la vio ont tres utilement et efficacement contribue a. la mobilisation de 1'epargne locale et a son investisseraent a long terme dans le logement. Stimuler les investissements doit normalement faire partie des attributions de tout institut national de credit au logement. II convient de noter egalement que

les zones usbaines constituent le domaine de predilection de I1 assurance sur la vie. La reunion sous-regionale devrait peut-ttre recommander l'extension

de cotte activite aux zones rurales, encore que cette question ne releve pas

a, proprement parler de sa competence.

44• Les operations des caisses dfepargne postales (Post Office Savings Banks) demeurent relativement stables. On pourrait recourir a ces caisses pour sti~

muler les investissements dans le logement; en effet, le niveau de 1'epargne

investie dans la construction n«a pas varie au cours des dernieres annees.

II y aurait sans doute interet a realiser et a reinvestir dans leurs pays

dforigine les avoirs de ces caisses qui sont encore places a, faible taux

d'interSt dans des pays etrangers. ..

45 • Toute lf argumentation figurant dans les pages precedentes conduit a la question essentielle : la creation et le role des institute nationaux de credit au logement.

Creation et role des instituts nationaux de credit au logement

4°*. Dans les pays d'Afrique, on peut considerer que la creation d'instituts nationaux de credit au logement constitue logiquement une etape vers l'ins-

tauration dlun regime d'hypotheques sur les logements et que cette evolution sera avantageuse pour la population. Certains pays disposent de*ja d'une

reglementation et d^tablissements de credit au logement dont le fonctionne-

ment est adapte aux besoins du moment. Bans d'autres pays les progres ac-

complis sont assez importants pour que lfon puisse raisonnablement envisager

de creer un institut national de credit au logement. En revanche, dfautres

pays n'ayant encore pris aucune disposition pour instaurer un regime d'hypo- theques sur les logements, les gouvernements de ces pays devront egalement etudier cette question. En cette matiere, les debuts sont necessairement

peu spectaculaires, et il vaut mieux se contenter d'organismes peu importants et dotes d!un personnel reduit. Lors de la mise en route, mieux vaut re- noncer a la creation d'une organisation centrale dont la lourdeur entraine-

rait des frais gen^raux sans commune mesure avec le volume de ses transac

tions.

47■> LUnstitut national de credit au logement devrait etre la pierre an-

gulaire du regime d'hypotheques, ce qui revient a dire qu'il serait charge

de mobiliser les capitaux necessaires, de les repartir equitablement entre les divers organismes competents et de veiller a leur bonne utilisation.

II devrait egalement represeriter le gouvernement aupres des organisations

(16)

Page 15

interixationales qui s'occupent d'hypotheques ou s'en occuperont a 1 avenir, et nofcamment aupres de la Banque africaine de developpement et de la Soci<§-

te Internationale de financement du logement dont la creation est envieagee.

48* In outre, cet institut devrait etre charge d'encourager les investis- semenjfcs de capitaux dans le logement, en utilisant tbutes les sources lo cales! de financement et notamment celles qui ont ete mentionnees dans les pages! pr^cedentes. line faut pourtant pas en conclure que 1«institut de- vra nkcessairement mobiliser I'dpargne privee, parce que les etabliseements qui spoccupent deja de credit au logement sont plus proches du public et qu'il vaut Inieux ne pas leur enlever cette activite.

i ■ .

49, JL'institut national de credit au logement pourrait en outre octroyer des hh)otheques de deuxieme rang (bien que cette question souleve des pro- bleme^ delicats), assurer les hypotheques selon les principes enonces plus haut j(par. 11) et, a 1'avenir, placer des hypotheques sur le marche inte- rieurl, Cette derniere attribution souleve elle aussi des problemes delicats, et ilj convient que les pouvoirs publics adoptent un systeme garantissant l»occ|upation du sol, et non la propriete, de fagon a. tenir compte de la com-

plexijte des regimes fonciers de certains pays.

50, %everions en arriere et rappelons que l»essentiel du present document cpnsicre d'assez longs developpements a la mobilisation des capitaux pouvant Stre^nvestis dans le logement; les instituts natibnaux de credit au loge

ment idevraient, au notn de leur gouvernement, amorcer des negociations et entre- tenir! des relations avec les autorites et les organisations competentes. Ils devrsjient drainer ces fonds vers les etablissements pratiquant l'hypotheqae sur 3jee logements, tout en tenant compte des fluctuations du volume de leurs

transactions.1

51, ISn collaboration avec le ministere responsable du logement, le Minis ter© !des finances et la banque centrale d«un pays donne, les instituts nar-

tion4ux de credit au logement pourront exercer une influence sur les trans^- actidns des etablissements de prets hypothecaires, de facon que cette fbrme

de cxjedli; soit mise a la portee des groupes sociaux a, faibles revenus et

ils jiourrorit contribuer au developpement satisfaisant dfun regime d'hypo- thqus, sans que la population ait a supporter de'trop lourdes charges.

52. SLes instituts nationaux de credit au logement pourraient participer au

Ianc4ment d'emissions publiques de lfbons de developpement11 destines a d<§- gageif des capitaux dont une part serait investie dans le logement, en tenant

compte des credits que le gouvernement envisage de consacrer a son programme

de l^gement et des besoins exprimes par les etablissements de prets hypothe

caires au logement.

53. iliorsque les gouvernements des Etats membres auront etabli ou voudront

etab^ir un systeme de garantie comparable a celui qui figure dans la loi

sur lee garanties relatives aux achats de logements, que le Kenya a adoptee

en 1967, l'institut national de credit au logement pourrait Stre charge de

(17)

Page 16

veiller an respect des textes etablis, sous reserve de se conformer aux di rectives ginerales du ministere charge de faire appliquer la loi en question*

Cette legislation du Kenya est reproduite & lfannexe.

54* Enfin, les instituts nationaux de credit devraient etre charges de cc—

operer etroitement dans chaque pays avec les etablissements de prSts hypo—

thecaires au logement, de diffuser les connaissances et les donnees d1expe rience qu'ils ont acquises en ce qui concerne les programmes officiels de logement et les possibilites de developpement des hypothequ.es. Us devraient

^galeraent collaborer avec les autres organismes compStents pour offrir des services consultatifs. Cette action contribuerait utilement a lfuniformi—

sat ion des divers modes de prets, des normes de logement acceptables pour I'octroi de prets hypothecaires et des taux dfinteret; ces taux d'interet devraient notamment etre remanies pour les mettre a la portee des groupes les moins fortunes de la population.

55* Les participants a la reunion sont invites a etudier avec soin comment des instituts nationaux de credit au logement pourraient eventuellpment Stre crees dans' certains pays et a formuler a cet egard une recommandation qui ■ devrait figurer dans le rapport final. Toutes les mesures que pourraient adopter les pays membres devront necessairement Stre fondees sur une legis lation appropriee. A cet effet, il conviendrait d*etudier attentivement la legislation bancaire en vigueur, de fagon que les instituts nationaux ne risquent pas de se heurter a des dispositions restrictives figurant dans la loi regissant leurs activites ou dans d1autres lois pertinentes.

56. Lorsque les gouvernements des Stats membres auront ^tudie les conditions et les besoing propres a, leur pays, il leur suffira de prendre une decision de principe pour que les travaujc preparatoires soient rapidement entrepris.

Les gouvernements souhaiteront vraisemblablement beneficier de conseils et d'une aide pour resoudre ces problemes techniques. Cette aide et ces conseils seront fournis par la Commission e'conomique des Nations Unies pour l'Afrique, 6n collaboration avec le Siege des Nations Unies et le Programme des Nations Unies pour le developpement, de facon que le personnel et les moyens fournis a. titre de contrepartie par les gouvernements puissent beneficier de cette aideet de ces conseils, non seulement pendant la phase preparatoire, mais aussi pendant la phase dforganisation proprement dite de lfinstitut national et pendant la periode de mise en route de cet organisme.

(18)

Annexe

ANNEXE ".':'.."

Kenya Gazettet Supplement N° 93 (Lois, N° 13)

■ . ■

Nairobi, le 30 novembre 1967

[LOI DE 1967 SUR LES GARANTIES RELATIVES AUX ACHATS DE MAJSONS

:. N° 27 de 1967

.Aidoptee le 26 novembre

MJise en vigueur le 30 novembre 1967

Le Parjlement a adopts la presente loi de fa9on a habiliter le Gouvernement i et leej autorites locales a garantir le remboursement d'avances partielles consenfties par les societes de financement immobilier (building societies)*

ADOPTERS comme suit par le Parlement : intitule abrege.

; i

1 ■ I^a presente loi peut etre mentionnee de la facon suivante : Loi de 19^7

sjur les garanties relatives aux achats de maisons.

2.' Ajux fins de la presente loi, et sous reserve dfinterpretation differente ejxigee par le contexte :

i

ije terme "avance11 s'entend de1 toute avance consentie ou a consentir pari

ube socie"te de financement immobilier au benefice d'un particulier de- sjirant acheter une maison;

i

IJ*expression "societe de financement immobilier" designe tbute society dp financement immobilier conforme a la definition figurant dans la loi sur les societes de financement immobilier ou tout autre organisme qae le Ministre peut, avec I1accord du Tresor et par publication dans la Gazette, designer comme constituant une societe de financement im mobilier au sens de la presente loi;

^'expression "avance extraordinaire" s'entend de la fraction dfune ajvance superieure a 65 p. 100 et inferieure a90 p. 100 de la valeur

c^i bien pour lequel I'avance a ete consentie, en ce compris les in-

tle're'ts a. payer sur cette partie de lfavance;

i

Ij'expression "autorite locale" designe le Conseil municipal de Nairobi oki toute autre autorite locale qae le Ministre peut, aveo 1*accord du Ministre de tutelle des administrations locales et par publication dans

la Gazette! designer comme constituant une autorite locale au sens

ae la presente loij

(19)

Annexe Page 2

Le terme "achat11, s'agissant d'une maison, s'entend de lfachat de la maison et de la parcelle attenante, ou de l'achat de la parcelle et de la construction de la maison sur ladite parcelle, ou "bien de la cons truction de la maison sur ladite parcelle;

Le terme "valeur", s'agissant d'un bien, s'entend de la somme corres pondent a la valeur du bien estimee au moyen dlune evaluation effec—

tuee ou approuvee par un evaluateur designe ou autorise a cet effet par

le Gouvernement, ou du prix dfachat (parcelle comprise) si ce dernier

montant est moins eleve•

Les autoritSs locales peuvent soumettre un

programme ga—

rantissant des avances extraordinaires

Le Ministre peut approuver le programme

Octroi de la garantie

5.

Toute autorite locale peut preparer et soumettre a lf approbation ^Lu Ministre un programme visant a.

ce que le Gouvernement et I1autorite locale garan—

.tissent conjointement le remboursement des avances extraordinaires consenties ou a. consentir par une soci^te de financement immobilier au benefice dfun ressortissant kenyen, de telle sorte que ledit

ressortissant soit en mesure d'acheter vine maison dans la zone placee sous*la juridiction de ladite autori te locale.

Lorsqu'un programme est sounds au Ministre, confor—

mement a 1*article 3 de la pr£sente loi, et lorsque ce dernier a accjuis la certitude :

a) que la garantie ne depasse pas les deux tiers de

lfavance extraordinaire consentie et les deux tiers de toute depense a engager pour proteger, preserver et realiser la caution, et

b) qrte la garantie ne peut etre accordee que dans la mesure ou. l'avance ne depasse pas cinq mille quatre cents livres; -

il peut, avec lfaccord du Tresor et du Ministre de tutelle des administrations locales, approuver le programme qui lui est squmis, avec ou sans modifi cations*

Lorsque le Ministre a approuve un programme conformement a I1article 4 de la presente loi, le Gouver nement et 1'autoriti locale peuvent octroyer leur garantie, conformement aux dispositions dudit pro gramme et selon les modalites que le Ministre peut juger appropriees.

t-

L

(20)

Responsabilite liee a la garantie

Annexe Page 3

6. Lors<jue le Gouvernement et I'autorite locale ont octroye leur garantie conformement a lfarticle 5 de la presente loi :

a) la responsabilite du Gouvernement liee a la ga rantie est engagee pour la moitie de la somme remboursable garantie conjointement par le Gou—

vernement et l'autorite locale, et la responsar-

"bilite de l'autorite locale est engagee pour la moitie de la meme somme.

b) la responsabilite du Gouvernement liee a la ga rantie prend totalement fin lorsque la somme principale due en ce <jui concerne le bien se trouve reduite a un montant egal a la moitie de la valeur du bien estimee au moment ou I'avance a ete consentie*