WATERLOO 108
DESCRIPTIF COMMERCIAL
WATERLOO 108
Chaussée de Bruxelles, 108 - 1410 Waterloo www.esser.immo
TABLE DES MATIERES
I. PREAMBULE A. SITUATION
B. PERMIS D’URBANISME C. INTERVENANTS AU PROJET II. GENERALITES
A. OBJET
B. FRAIS DIVERS
C. ACCES AU CHANTIER D. MODIFICATIONS
E. TRAVAUX EFFECTUES PAR L’ACQUEREUR F. DIMENSIONS
III. DESCRIPTION DES TRAVAUX
A. GROS-ŒUVRE ET EGOUTTAGE B. MENUISERIES EXTERIEURES
C. PERFORMANCE ENERGETIQUE DES BATIMENTS D. FINITIONS INTERIEURES
1. Murs et plafonds des communs 2. Murs et plafonds privatifs 3. Sols des communs 4. Sols privatifs
5. Salles de bains et douches E. MENUISERIES INTERIEURES
1. Portes intérieures
2. Portes d'entrée des appartements 3. Quincaillerie
F. EQUIPEMENTS TECHNIQUES 1. Fournitures des Régies 2. Ascenseur
3. Parties communes 4. Installation électrique 5. Installation sanitaire 6. Installation de chauffage 7. Ventilation
8. Cuisines IV. CONDITIONS GENERALES
A. PLANS ET DESSINS
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I. PREAMBULE
A. SITUATION
Le projet immobilier WATERLOO 108 vise la construction d’un immeuble résidentiel situé Chaussée de Bruxelles 108 à Waterloo (1410), situé dans le quartier Faubourg, entre l’Avenue Beau Séjour et l’Avenue de Diane, à 1 km du centre.
Plusieurs commerces sont accessibles à pied : Bio & Natural Market Sequoia, Carrefour Express, Centre Commercial des Jardins de Diane, etc. Les commerces et restaurants du centre de Waterloo sont accessibles entre 5 et 10 minutes à pied.
Des transports en communs sont disponibles à proximité (ligne W du TEC, ligne Nord du Proxibus).
La section maternelle et primaire de l’école des Sacrés Cœurs Le Clos est située Avenue Beau Séjour.
Le projet se compose de six appartements répartis sur 3 niveaux comprenant :
• Niveau RDC :
1 appartement 2 chambres (117 m²) ;
• Niveau 1 : 1 appartement 2 chambres (106 m²) VENDU
1 appartement 2 chambres + bureau ou 3 chambres (131 m²);VENDU • Niveau 2 : 1 appartement 2 chambres (93 m²) VENDU
1 appartement 2 chambres + bureau ou 3 chambres (131 m²)
; • Niveau 3: 1 appartement 2 chambres (130 m²).
L’appartement du rez-de-chaussée est pourvu d’une terrasse (34 m²) et de deux espaces de jardin (179 et 144 m²). Les autres appartements disposent chacun d’une terrasse (de 15 m² à 27 m²).
Le projet dispose de 12 emplacements de parkings extérieurs à l’arrière de l’immeuble, dont 4 doubles parkings.
Chaque appartement dispose de sa cave située au rez-de-chaussée de l’immeuble.
Les travaux de construction ont débuté le 27 mai 2019 et se termineront en décembre 2020 (non inclus les éventuels jours d’intempéries).
B. PERMIS D’URBANISME
Le permis d’urbanisme portant la référence PUCODT/2018/0077/JP a été octroyé le 10 août 2018 par le Collège communal de Waterloo.
Une demande de permis d’urbanisme visant le regroupement des deux appartements (1er étage) et la modification du matériau de couverture de la toiture (ardoises noires) a été déposée le 8 novembre 2019.
C. INTERVENANTS AU PROJET
• Maître d’Ouvrage Waterloo 108 SPRL
Avenue Prince Royal, 7A à 1410 Waterloo www.waterloo108.be
contact : Marc Charles, +32 (0)476 876013, [email protected]
• Architecte
STEKKE + FRAAS, architects SPRL
Avenue Van Volxem, 381C/b19 à 1190 Bruxelles www.stekkeplusfraas.be
• Entreprise générale de construction Philippe WALEM SPRL
Rue de la Ferme Buchot, 7 à 7090 Braine Le Comte www.philippewalem.be
• Ingénieur stabilité MC-carré SPRL
Avenue Albert Einstein, 11A à 1348 Louvain La Neuve www.mc-carre.be
• Ingénieur techniques spéciales XCO Engineering SPRL
Avenue de l’Hermitage, 6 à 1640 Rhode St Genèse
• Performance énergétique des bâtiments (PEB) ALTEA Energie SPRL
Rue du Trieu Maquette, 54 à 7332 Sirault www.altea-energie.be
• Coordination sécurité-santé et géomètre METRIC SPRL
Rue Cervantes, 65 à 1190 Bruxelles www.metricsprl.be
• Notaire
Bertrand NERINCX, Association Actalys Boulevard de Waterloo, 16 à 1000 Bruxelles www.actalys.be
DESCRIPTIF COMMERCIAL WATERLOO 108 II. GENERALITES
A. OBJET
Le présent descriptif de vente décrit les travaux et matériaux mis en œuvre pour la construction des parties communes et privatives de l’immeuble.
Les travaux sont réalisés par l’entreprise générale et les sous-traitants spécialisés et qualifiés.
Les matériaux utilisés pour la construction sont de qualité et garantissent la solidité et la pérennité de l’ensemble. Ils correspondent aux agréments techniques reconnus et ont tous fait preuve de leur durabilité dans le temps.
L’ensemble est réalisé conformément aux documents contractuels des architectes, des bureaux d’études en stabilité, techniques spéciales, PEB (Performance Energétique des Bâtiments) et coordination de sécurité santé.
B. FRAIS DIVERS
Ne sont pas compris dans le prix de vente:
• les frais notariés de l'acte authentique de vente ;
• les droits d’enregistrement (12,5%) sur les prix de vente du terrain et la TVA (21%) sur le prix de vente des constructions;
• les frais relatifs à l'établissement de l'acte de base (1.000 € par appartement et 100 € pour un parking simple et 200 € pour un parking double) ;
• les frais de raccordement à l'eau, au gaz et à l'électricité, la location et les redevances d'ouverture des compteurs individuels ;
• les frais de raccordement individuel et collectif, d'abonnement aux réseaux de télédistribution et de téléphonie ;
• les équipements communs tels que les containers des poubelles, outillage et matériel d'entretien en général ;
• tous les frais de chauffage ainsi que la consommation de gaz, d’électricité et d’eau à partir de l’acte authentique de vente ;
• les impôts et taxes émis ou à émettre par la Commune, la Province, l'Etat, ou tout Organisme Public sur les constructions à partir de la passation de l'acte
authentique de vente ;
• tous les frais consécutifs aux nouvelles impositions légales non encore en vigueur à partir de l’acte authentique de vente ;
• tout mobilier (à l’exception des cuisines et sanitaires), notamment les placards, dessinés sur les plans de vente et indiqués à titre d'exemple.
C. ACCES AU CHANTIER
L'accès au chantier par l'acquéreur ou par son délégué (sous leur propre responsabilité) ne sera autorisé que s'il est accompagné d'un délégué du maître de l’ouvrage, après avoir pris rendez-vous et après accord de l'entrepreneur.
D. MODIFICATIONS
Le maître de l'ouvrage, en accord avec l’architecte, peut apporter des modifications de détail au présent cahier des charges pour améliorer les techniques et/ou le confort des acquéreurs et pour se conformer aux nouvelles normes en vigueur.
Pour des raisons de délais d'approvisionnement, de continuité de fabrication de certains composants, d'utilisation de nouveaux matériaux ou pour le respect des normes de sécurité et de dispositions réglementaires, d’amélioration fonctionnelle et/ou esthétique, le maître de l'ouvrage se réserve le droit de remplacer les matériaux prévus dans la présente description ou figurant sur les plans par des matériaux à qualité équivalente, moyennant l'accord de l'architecte.
L’acquéreur procèdera au choix des finitions (carrelages, plancher, cuisine, sanitaires) dans le délai indiqué par le maître de l’ouvrage.
Si l’acquéreur souhaite modifier en tout ou partie les matériaux de finitions (par rapport aux options proposées « en base ») et/ou l’aménagement structurel intérieur de l’appartement, il devra le faire dans le délai indiqué par le maître de l’ouvrage et à condition que ces changements soient en accord avec le planning fixé. Si ces modifications entraînent des prestations complémentaires de la part des architectes, de l’entreprise générale et/ou des différents bureaux d’études, leur coût sera imputé à l’acquéreur.
Tout changement demandé par l’acquéreur ne sera exécuté qu’après acceptation écrite du montant du devis relatif à ces transformations (incluant notamment les frais de l’architecte, les honoraires de coordination de l’entrepreneur et de tout autre bureau d’études) et le cas échéant, d’un nouveau délai d’exécution. A défaut d’accord de l’acquéreur, le maître de l’ouvrage se réserve le droit de continuer selon le programme initial.
Les modifications ne peuvent en aucun cas entrainer la modification de la date de réception des parties communes et ne peuvent pas influencer le planning général des travaux. Compte tenu de ce planning, il se peut que le choix de base doive être exécuté sans aucune possibilité de modifications.
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En tout état de cause, les modifications demandées par l’acquéreur sont strictement limitées au choix des parachèvements intérieurs des appartements, pour autant qu’ils soient acceptés par l’architecte quant à leur faisabilité. Aucune modification portant sur la structure de l’immeuble, les équipements techniques principaux, les façades, les toitures ou les espaces communs et de façon générale, toute modification nécessitant une adaptation des permis d’urbanisme, ne sera acceptée. Ni le niveau, ni la nature des chapes ne pourront être modifiés, de même, les hauteurs de linteaux (portes, fenêtres) ne pourront pas être modifiées.
E. TRAVAUX EFFECTUES PAR L’ACQUEREUR
Il n’est pas admis à l’acquéreur d’exécuter lui-même ou de faire exécuter par des tiers des travaux de quelque nature qu’ils soient dans l’appartement acquis avant sa réception provisoire.
F. DIMENSIONS
La contenance indiquée dans la description du bien vendu n'est pas garantie. Les dimensions données aux plans ne sont donc pas garanties exactes au centimètre ; toute différence en plus ou en moins fera perte ou profit pour l'acquéreur sans donner lieu à une adaptation de prix. Il appartient à l'acquéreur d'effectuer les vérifications qu'il estimera nécessaires.
III. DESCRIPTION DES TRAVAUX
A. GROS-ŒUVRE, EGOUTTAGE ET PARACHEVEMENTS
Tous les travaux de stabilité sont réalisés conformément aux plans et études de l’ingénieur stabilité.
Ceux relatifs au nouveau réseau d’égouttage et aux descentes des eaux pluviales le sont suivant les prescriptions de l’ingénieur en techniques spéciales.
L’ensemble des isolations (murs intérieurs, façades avant et arrière, toiture, etc.) sont réalisées suivant les prescriptions du bureau d’étude PEB.
Les murs intérieurs des appartements sont réalisés en maçonnerie de blocs de béton, destinés à recevoir un enduit ou un autre revêtement.
Les murs des façades sont exécutés en briques de parement de couleur blanche (modèle selon le choix du maître de l’ouvrage et de l’architecte) et la toiture en ardoises noires.
Les descentes des eaux pluviales sont réalisées en zinc pré-patiné, de section carrée encastrées dans les façades.
Les nouveaux seuils de portes, appuis de fenêtres et couvre-murs sont en pierre bleue finition adoucie au rez-de-chaussée et en aluminium aux étages (dans la teinte des châssis).
Une citerne d’eau pluviale en béton (capacité 10.000 l) formant bassin d’orage est placée sous le jardin arrière de l’appartement du rez-de-chaussée. Un trop-plein permettra d’alimenter un ou deux robinets pour l’entretien des communs et l’arrosage des jardins. Le surplus d’eau sera rejeté dans le terrain via un drainage de dispersion installé dans la partie du jardin commun à l’arrière des parkings (système imposé par le permis d’urbanisme).
B. MENUISERIES EXTERIEURES
Les châssis des fenêtres et des portes fenêtres sont réalisés avec coupure thermique et acoustique en aluminium thermolaqué (RAL 9004 à l’extérieur et RAL 9010 (blanc) à l’intérieur). Les fenêtres des toitures (appartement du 3ème étage) disposeront de stores occultants intérieurs.
Le type d'ouvrant (fixe, ouvrant, oscillo-battant), le sens d’ouverture et la division des châssis est précisé sur les plans des appartements.
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1,1 W/m²K). Une attention particulière sera accordée à l’acoustique des châssis du côté de la chaussée de Bruxelles.
Les garde-corps des terrasses (hauteur 1,1 m) sont réalisés en acier thermolaqué (RAL à 9004) suivant les plans d’architecture.
C. PERFORMANCE ENERGETIQUE DES BATIMENTS
Les différentes techniques mises en œuvre visent à obtenir des appartements de classe énergétique A ou B avec une consommation d’énergie primaire comprise entre 60 et 100 kWh/m²/an), selon la déclaration initiale PEB.
En fin des travaux, un test d’étanchéité à l’air de l’immeuble (Blower door test) sera réalisé par appartement.
D. FINITIONS INTERIEURES
1. Murs et plafonds des communs
Les murs et plafonds du hall d'entrée au rez-de-chaussée et le hall des paliers aux étages sont plafonnés et finis parachevés par une couche de primer et deux couches de peinture acrylique de teinte blanche (RAL 9010).
2. Murs et plafonds privatifs
Les murs intérieurs et les plafonds des appartements sont livrés avec une couche de primer et une couche de peinture acrylique de teinte blanche (RAL 9010).
Dans les salles de bains et salles de douche, le carrelage d’une valeur commerciale de 27,95 €/m² HTVA (choix de base gamme Kerastone, 30 x 60, nombreux coloris disponibles) est placé sur le mur autour de la baignoire (sur une hauteur de 1 m au-dessus du niveau de la baignoire) et autour de la douche (sur la hauteur de la paroi de douche).
Choix chez Carrelages Maccagnan, Chemin de la Vieille cour, 58 à 1402 Nivelles, 067.56 18 64, contact : M Maccagnan et Mme Goffaux.
3. Sols des communs
Les halls communs (entrée et étages) de l’immeuble et le sol de l’ascenseur sont recouverts d’un carrelage de ton gris clair 80 x 80, avec plinthes assorties.
Le hall d’entrée dispose d’un paillasson noir Verimpex (ou similaire) avec un cadre inox.
4. Sols privatifs
Les sols des toilettes, des buanderies, des cuisines et des salles d’eau sont revêtus de carrelages (choix de base gamme Kerastone, 60 x 60, nombreux coloris disponibles) d’une valeur commerciale de 27,95 €/m² HTVA), avec plinthes assorties (Carrelages Maccagnan).
Les terrasses (sur plots) sont recouvertes d’un carrelage gris type pierre bleue 60 x 60 (choix de base BST Blue Stone Grey), d’une valeur commerciale de 56,70 €/m² HTVA (Carrelages Maccagnan).
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Les séjours, chambres et halls sont recouverts d’un parquet semi-massif en chêne (choix de base Fagnes, vernis blanchi) (largeur 190 mm, épaisseur 15 mm dont couche supérieure de 4 mm) d’une valeur commerciale de 70 €/m² HTVA (pose comprise). Les plinthes en MDF (12 * 40 mm) sont prépeintes en blanc.
Choix chez SEPCCO, avenue de Casernes 41A à 1040 Bruxelles, 02.648.54.64, contact : M Pomeranc.
5. Salles de bains et douches
Les appareils sanitaires et leur disposition sont représentés sur les plans de vente.
Choix chez FACQ, boulevard Industriel 198 à 1070 Anderlecht, 02.893.94.37, contact : Mme Stroobants.
Choix de base : Meuble et miroir :
oModèle D-Motion, plan avec vasque(s) intégrée(s) (mat blanc) et sous-meuble avec tiroir (coloris chêne Havana)
oModèle Reflet Sens, miroir avec éclairage LED & interrupteur sensor Bain : modèle Newform, acrylique
Receveur de douche : modèle Diana, extra plat de 4 cm
Porte de douche : modèle D-Motion, porte coulissante ou paroi vitrée latérale WC suspendu : modèle Saval, avec « soft close »
Lave mains : modèle Flush 3
Robinetterie : marques Croma, Logis 100 ou Red
E. MENUISERIES INTERIEURES 1. Portes intérieures
Les portes des communs ainsi que celles des caves et des locaux techniques sont de type tubulaire (résistance au feu - RF 30 min) et peintes en blanc.
Les portes intérieures des appartements (non RF), de type simple, double ou coulissant, sont de type tubulaire (prépeintes en usine en blanc) et reçoivent une couche de peinture blanche (RAL 9010).
Les portes intérieures vitrées sont en verre feuilleté translucide.
2. Portes d'entrée des appartements
Les portes d'entrée des appartements (type Theuma ou similaire) ouverture de 90 cm, RF 30 min) possèdent une fermeture à 3 points de sécurité et disposent d’un juda.
3. Quincaillerie
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F. EQUIPEMENTS TECHNIQUES 1. Fournitures des Régies
Chaque appartement dispose de compteurs individuels pour l'eau, l'électricité et le gaz.
Ceux-ci sont placés dans le local technique au rez-de-chaussée selon les plans. Avant la mise en service du bâtiment, toutes les installations, tant des parties privatives que des communs, seront agréées par un organisme de contrôle.
2. Ascenseur
L'immeuble dispose d’un ascenseur Kone (630 kg, 8 personnes) qui dessert chaque niveau de l’immeuble. Les finitions de la cabine sont achevées suivant le choix du maître de l’ouvrage et de l’architecte. L’ascenseur sera réceptionné par un organisme agréé.
Les portes palières sont en acier inoxydable brossé.
3. Parties communes
La distribution d'électricité des communs est raccordée à un compteur d'électricité général.
Pour toutes les parties communes (intérieures et extérieures), les appareils d'éclairage sont choisis par le maître de l’ouvrage et l'architecte. Ces éclairages (Led) sont commandés par des détecteurs de mouvements avec minuterie ou par des détecteurs de luminosité.
Dans tous les espaces communs, une installation d'éclairage de secours est prévue. Le bâtiment est équipé et achevé selon les normes du service incendie.
L’entrée de l’immeuble est équipée d’un vidéophone et de boites aux lettres individuelles.
Le local poubelles de l’immeuble est situé au rez-de-chaussée (avec une attention particulière accordée à sa ventilation).
L’immeuble disposera d’un local vélos extérieur situé à l’arrière du passage couvert de l’immeuble.
4. Installation électrique
La distribution électrique comprend le câblage à partir du compteur individuel jusqu'à tous les points lumineux et prises, suivant le détail propre à chaque appartement qui sera remis à l’acquéreur.
Un tableau de distribution avec un nombre suffisant de circuits électriques dotés de disjoncteurs automatiques et d'un différentiel est placé dans les logements.
Toutes les prises de courant sont mises à la terre.
Les appareils d'éclairage ne sont pas compris (une ampoule sur soquet à chaque point lumineux est fournie), sauf ceux sur les terrasses.
Les interrupteurs et prises sont de marque Niko ou B Ticino (blanc) (ou de qualité similaire).
Un système de vidéo-parlophone (en couleur) de marque Niko ou B Ticino (ou de qualité équivalente) est installé dans les appartements.
Pour la télévision, téléphonie et internet, l’installation comprend les prises et les câblages (Proximus et VOO) et sera activée sur demande auprès des sociétés de distribution après la réception provisoire de l’appartement.
Avec l’accord préalable de l’acquéreur, Proximus contactera l’acquéreur (ou le locataire) pour lui proposer un Pack Familus gratuit (abonnement & installation) pendant 6 mois à compter de la première occupation de l’appartement. Ce pack gratuit comprend l’internet, Proximus TV et la téléphonie fixe.
Le libre choix est laissé à l’occupant d’accepter ou non la proposition de Proximus.
Le maître de l’ouvrage étudie la possibilité d’installer plusieurs prises dans le local vélos pour la recharge de vélos électriques ainsi que celle d’installer à l’arrière de l’immeuble une (double) borne pour la recharge de voitures électriques.
5. Installation sanitaire
Toute l'installation est conforme aux dispositions de la société distributrice d'eau, y compris les robinets, clapets anti-retour et autres accessoires nécessaires.
L'installation comprend les tuyaux à partir du compteur individuel jusqu'aux points de soutirage suivants: lave-main et WC, évier et lave-vaisselle, lave-linge, lavabos, baignoire
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Les évacuations sont placées à partir des appareils sanitaires prévus (baignoire, douche, lave-mains), de l’évier de la cuisine, du lave-vaisselle et du lave-linge pour être raccordées au système d'égout. Le système d'évacuation des eaux fécales et usées de l’immeuble est également raccordé au réseau d’égout public.
Les installations sanitaires se composent :
- de la distribution d'eau froide potable depuis le compteur de la société distributrice jusqu'aux équipements sanitaires ;
- de la distribution d'eau chaude vers les différents appareils sanitaires, excepté WC et lave-mains et buanderie ;
- des réseaux d'évacuation sanitaires ; - des appareils sanitaires.
Les terrasses disposent chacune d’un robinet mural extérieur antigel.
6. Installation de chauffage
Chaque logement dispose d’une chaudière individuelle au gaz de marque Viessmann ou Calenta (ou de qualité équivalente).
Les radiateurs sont de la marque Renson (ou de qualité équivalente) avec faces lisses et vannes thermostatiques.
Un thermostat est placé dans le séjour.
7. Ventilation
La ventilation des appartements répond aux exigences en matière de débits de ventilation suivant l’étude PEB.
Les appartements disposent d’un système de ventilation de type double flux individuel avec récupération de chaleur (marque Zehnder).
Des extracteurs seront installés dans les salles de bains, les buanderies, les cuisines et les WC et l’arrivée d’air frais se fera via des grilles situées dans les séjours et les chambres (suivant les plans de l’ingénieur en techniques spéciales et l’étude PEB).
Les hottes des cuisines sont de type à recyclage avec filtres à charbon actif.
Les sèche-linges devront être de type à réservoir à condensation (hors budget).
8. Cuisines
Les cuisines équipées sont de la marque Accès Line (fabrication allemande). Les façades des meubles sont façonnées en mélaminé satin mat (épaisseur de porte de 19 mm, 15 coloris disponibles, poignées en profil main courante inox. Les plans de travail sont exécutés en pierre composite Unistone Blanc Assoluto (20 mm).
Les cuisines contiennent entre autres les appareils électroménagers des marques Siemens (combiné réfrigérateur/surgélateur, taque à induction, four, micro-ondes, lave- vaisselle, hotte intégrée) et Franke (évier inox encastré, mitigeur),
Choix chez AMBIANCE CUISINE (Chaussée de Waterloo, 1138 à 1180 Uccle – Tél : 02/375.24.36, contact MM de Hasque et Smits).
Le détail des prix et des plans d’aménagement des cuisines seront fournis séparément pour chaque appartement. Ces plans priment sur la configuration des meubles reprise sur les plans de vente.
DESCRIPTIF COMMERCIAL WATERLOO 108 V. CONDITIONS GENERALES
A. PLANS ET DESSINS
Les plans de l’appartement qui sont remis à l'acquéreur servent de base à l'établissement du contrat de vente. En ce qui concerne la finition des appartements, les informations sur les plans doivent être considérées comme purement indicatives.
La description dans le présent descriptif commercial a donc toujours priorité sur les plans de vente.
Des variations des dimensions sur les plans sont toujours possibles pour des raisons de stabilité ou des raisons techniques (notamment gaines, etc.). Les normes sur la tolérance des dimensions doivent être prises en compte.
Les plans sont établis de bonne foi par l'architecte. Les différences qui pourraient survenir, soit à la hausse, soit à la baisse, seront considérées comme des dérogations acceptables qui ne peuvent en aucune manière modifier le contrat. Les dimensions éventuelles sur les plans doivent donc être considérées comme des mesures approximatives.
Les adaptations nécessaires pour des raisons de construction ou d'esthétique d'intérêt général sont autorisées sans obtenir l'accord préalable des acquéreurs.
B. CONTROLE DES TRAVAUX ET ETUDES REALISEES
En ce qui concerne l'ARCHITECTURE, le contrôle des travaux est assuré par la société STEKKE + FRAAS architectes.
En ce qui concerne la STABILITÉ, l'étude et le contrôle sont assurés par le bureau d’ingénieurs MC-carré.
En ce qui concerne les TECHNIQUES SPECIALES, l'étude et le contrôle sont assurés par le bureau d’ingénieurs XCO Engineering.
En ce qui concerne la PEB, l'étude et le contrôle sont assurés par le bureau d’ingénieurs ALTEA Energie.
Les honoraires de tous les intervenants au projet sont compris dans le prix de vente des appartements.
