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AVIGNON ET SON AGGLOMÉRATION

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Academic year: 2022

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(1)

AVIGNON ET SON AGGLOMÉRATION

Hamadryade à AGROPARC

Architecte Fradinweck

1

e r

R É S E AU PA RT E N A I R E ÉTUDE DE MARCHÉ 2014 DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE ÉDITION 2015

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(2)

Edito

Connaître son marché est stratégique pour accompagner les décisions liées à l’immobilier. C’est pour cela qu’Arthur Loyd est heureux de vous présenter sa première Etude de Marché sur l’Agglomération Avignonnaise.

Traiter ces informations nécessite la participation d’un collecteur objectif et indépendant. Nous tenons à remercier Vaucluse Développement qui a accepté de jouer ce rôle difficile d’animateur de l’observatoire de l’immobilier d’entreprise, consistant à concerter les acteurs significatifs du marché pour obtenir les informations nécessaires à cet exercice (natures et nombre de transactions, stocks disponibles, montants des transactions, etc).

Afin de vous fournir une image la plus proche de l’existant, nous avons réalisé une observation exhaustive des locaux d’entreprise sur les principales zones d’activité du secteur. Nous avons pu en déduire les transactions manquantes. Qu’elles soient réalisées en compte propre, par les promoteurs ou sous l’égide des institutionnels, ces informations non encore consolidées, jusqu’à ce jour, confortent désormais, la réalité de l’étude.

Dés l’année prochaine, avec la version 2016, nous pourrons vous sensibiliser sur une évolution de ses chiffres que nous assortirons d’une réelle intelligence économique que les services spécialisés d’Arthur Loyd collectent afin que vos prises de décision aillent aux mieux de vos intérêts.

AVIGNON ET SON AGGLOMÉRATION

ÉTUDE DE MARCHÉ 2014 DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE ÉDITION 2015

C 00 / M 100 / J 90 / N 00 Pantone 186 C

CONSEIL

EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE

S O M M A IR E

Retrouvez nos Espaces Entreprises, et Lettres Infos ainsi qu’une sélection de locaux disponibles, sur notre site internet

www.arthur-loyd-vaucluse.com

Opér

ation tr ansact

ée

en ét

é 2 01 4 : Vent e

à in vestisseur pri

(3)

I. DONNÉES DE LA VILLE ...4

1. Démographie ...4

2. Développement économique ...4

3. Les liaisons rail-avion-route-port ...4

4. Les grands projets sur l’agglomération ...4

II. PRÉSENTATION DE L’ÉQUIPE ...4

III. PRÉSENTATION DU SECTEUR ...5

IV. LE MARCHÉ DES ENTREPÔTS / LOCAUX D’ACTIVITÉS ...6

1. Les catégories de produits ...6

2. Les transactions réalisées en 2014 sur toutes classes d’actifs en Vaucluse ...6

3. Les valeurs du marché des entrepôts / locaux d’activités ...6

4. Répartition des transactions par surface ...7

5. Répartition neuf / seconde main des transactions ...7

6. Typologie des utilisateurs ...7

7. Les 10 zones primaires du Vaucluse ...8

8. Le stock des entrepôts / locaux d’activités ...8

9. Analyse 2014 et Perspectives 2015 des entrepôts et locaux d’activités ...8

V. LE MARCHÉ DE BUREAUX D’AVIGNON ...9

1. Les surfaces existantes ...9

2. Le taux de vacances ...9

3. Part de propriétaires et de locataires ...9

4. Part de sièges sociaux et établissements secondaires ...9

5. Répartition de neuf et de second main des surfaces existantes ...9

6. Répartition du marché par activités du marché actuel ...10

VI. LE MARCHÉ DE BUREAUX DE L’AGGLOMÉRATION ...11

1. Les transactions réalisées ...11

2. Typologie des utilisateurs ...11

3. Répartition par surface des transactions ...11

4. Les valeurs du marché de bureaux ...12

5. Le stock à 12 mois et production neuve 2015/2016 ...12

6. Analyse 2014 et Perspectives 2015 du marché bureaux ...12

VII. LE MARCHÉ DE COMMERCES ...14

1 . Descriptif de la demande ...14

2. Descriptif de l’offre ...14

3. Les valeurs du marché de commerces ...14

4. Les produits en stock ...15 Édition 2015 - Étude de marché 2014 sur l’immobilier d’entreprise d’Avignon et son agglomération.

Source : Observatoire de l’immobilier et du foncier d’AVIGNON et son agglomération et ses partenaires. Insee. Codata.

Étude de mar

ché de bur eaux

d’A vignon et son agglomér

ation

(4)

I. DONNÉES DE LA VILLE

II. PRÉSENTATION DE L’ÉQUIPE

Bertrand FILLIETTE Gérant

Julie VIDALIE Consultante Bureaux et Commerces

Amélie LOZANO Chargée de Marketing Laurent POISSON

Consultant Locaux d’Activités Entrepôts/Logistique Agnès VOIGEAT

Assistante Commerciale

1. Démographie

„ „ 14

ème

agglomération de France

„

„ Avignon est à la jointure entre grandes villes et villes moyennes

„ „ Avignon : 89 380 habitants en 2012

„

„ Grand Avignon : 186 708 habitants

„ „ Bassin de population : 440 651 habitants

„

„ 40 % de la population a moins de 30 ans

„

„ L’aire urbaine d’Avignon s’étend fortement avec la prise en compte des villes telles que Orange, Cavaillon et l’Isle-sur-sorgue

2. Développement économique

„

„ Avignon est le 1

er

pôle urbain parmi les 5 principaux de la région

„ „ Avignon est une métropole et dispose d’un fort potentiel dans l’agriculture

„

„ 9

ème

des grandes villes au palmarès des villes étudiantes avec 8 sites universitaires

„ „ 46 % des salariés sont employés par des PME

„

„ Pépinière d’entreprises : Créativa avec plus de 5 400 m²

„ „ Accueil de l’Institut National de recherche agronomique et d’enseignement en management agroalimentaire

„

„ Festival d’Avignon : 110 000 entrées et 1 000 postes crées chaque année en Juillet

„ „ Pôle Pégase en développement

„

„ Pôle européen d’Innovation fruits et légumes

3. Les liaisons rail-avion-route-port

„

„ Rail : 3 millions de passagers sur les 2 gares Paris à 2h35, Marseille à 30 min

„

„ Air : 160 000 passagers par an avec 4 liaisons internationales directes (Londres city, Birmingham, et Southampton).

„ „ Route : Accès autoroutier exemplaire (A7), trafic important sur le couloir rhodanien

„

„ Portuaire : Avignon est située au Confluent du Rhône et de la Durance (tourisme et marchandises)

4. Les grands projets sur l’Agglomération

„

„ Agrandissement du parc d’activités d’Agroparc

„ „ Création d’un technopôle aéronautique

„

„ Tramway : projet lancé par le Grand Avignon, dont les études ont commencé en Juin 2010 pour une mise en service en 2018

„ „ Déplacement de la Faculté des Sciences sur le site d’Agroparc

„

„ L.E.O (Liaison Est Ouest visant à contourner Avignon pour relier l’A9 côté Gard à l’A7) : le 2

ème

tronçon doit prolonger la section inaugurée en 2010

„ „ Projet d’aménagement de Courtine Confluence en zone mixte de 600 ha.

(5)

III. PRÉSENTATION DU SECTEUR

La Ville d’Avignon est délimitée par ses barrières naturelles qui sont le Rhône et la Durance. Le centre d’Avignon est au coeur de quatre départements : le Gard, les Bouches-du-Rhône, les Alpes de Hautes Provence et la Drôme.

Plusieurs zones d’activités du département représentent le marché de l’entrepôt et du stockage : Avignon : Courtine, Fontcouverte

Avignon Nord : Saint Anne, Oseraie, La Tapy/Escampades, Zac du Plan Nord Vaucluse: Bellecour, Crémades

Mont de Vaucluse: Peyroulière/Bourgignon, Cavaillon Toutes ces zones sont développées dans la page 8.

La ville avignonnaise détient 3 zones tertiaires principales :

- AGROPARC, zone située à proximité de l’aérodrome d’Avignon et de l’autoroute A7 (Avignon sud) qui dispose d’une véritable mixité : habitations, bureaux, commerces, écoles et santé. Agroparc est, depuis sa création en 1989, attractive avec sa pépinière de 5 400 m² de bureaux, ses universités, ses services publics et ses entreprises nationales.

De ses 200 ha d’origine, Agroparc s’étend d’une dizaine d’ha supplémentaires aux vues de son succès, en partie dû à son accessibilité, son stationnement et son urbanisme aéré.

- COURTINE, créée en 1972, s’étend sur 250 ha. La Gare TGV, construite en 2001, a renforcé l’attractivité de cette zone dont la position stratégique au carrefour de 3 départements favorise la mixité des activités. La rénovation prochaine du Centre Commercial et la capacité d’accueil des certains projets structurant peuvent redonner à cet espace un rôle charnière.

Avec 60 ha d’extension désormais possible grâce à la consolidation des digues de la Durance, Courtine Confluence devient l’extension vers le Sud de l’urbanisme d’Avignon.

FONTCOUVERTE est la plus ancienne zone d’activités d’Avignon ainsi qu’une partie du patrimoine économique de la ville. Par ces nouvelles dessertes, elle est reliée à la zone industrielle de Réalpanier et à la commune de Montfavet. Créée dans les années 60, la zone semble saturée par manque d’extension foncière mais continue tout de même à évoluer positivement. Fontcouverte est attrayante par sa localisation géographique et par une présence dominante de sièges sociaux depuis sa création.

Le marché du commerce est détaillé pages 14 et 15. Il prend en compte :

Les 6 pôles avignonnais : Le centre ville d’Avignon, Cap Sud, Mistral 7, Le Pontet, Buld’air et Grand Angles.

Les villes voisines : Orange, Cavaillon et Carpentras.

C 00 / M 100 / J 90 / N 00 Pantone 186 C

Cartographie AVIGNON et son agglomération

(6)

IV. LE MARCHÉ DES ENTREPÔTS / LOCAUX D’ACTIVITÉS

1. Les catégories de produits

„ „ Locaux d’activités

Ils sont destinés aux activités de production ou de petite distribution. Ils permettent à une entreprise de regrouper toutes ses fonctions dans un même lieu.

„ „ Logistique de classe A

Entrent dans cette catégorie les entrepôts dits de haute fonctionnalité présentant les caractéristiques suivantes :

• Hauteur de plus de 9,3 mètres

• Aire de manoeuvre de profondeur supérieure à 35 mètres

• Existence d’un quai pour 1 000 m²

• Résistance au sol supérieure à 5 T/m²

• Chauffage et système d’extinction

„

„ Logistique de classe B

Ce sont des entrepôts répondant aux standards modernes avec les critères suivants :

• Hauteur de plus de 7,5 mètres

• Aire de manoeuvre de profondeur supérieure à 32 mètres

• Existence d’un quai pour 1 500 m²

• Résistance au sol supérieure à 3 T/m²

• Système d’extinction

„ „ Logistique de classe C

Les entrepôts de classe C correspondent à tous ceux n’appartenant ni à la classe A ni à la classe B.

„

„ Transports, Messagerie

La classe « entrepôts de messagerie » s’applique aux locaux de distribution (groupage-dégroupage) de hauteur et d’épaisseur moyennes, disposant de portes à quai en vis-à-vis sur l’intégralité du bâtiment.

„

„ Stockage froid

Le classement « entrepôts frigorifiques » concerne les entrepôts dont l’isolation thermique et les sources de froid permettent d’obtenir et de conserver une faible température, qu’il s’agisse de froid positif (supérieur à 0°C) ou de froid négatif (inférieur à 0°C).

2. Les transactions réalisées en 2014 sur toutes classes d’actifs en Vaucluse

3. Les valeurs du marché des entrepôts / locaux d’activités

„

„ À la location

„

„ À la vente

Commentaires :

La tendance sur les valeurs à la location est hétérogène. Les marchés sont plutôt sous offreurs sur les classes d’actifs de messagerie et de classe A. La classe C est, elle, en retrait principalement sur les biens les plus anciens.

L’offre immédiate conditionnera les prix sur le cycle suivant : la classe A sera stable avec près de 18 000 m² disponibles sur le premier semestre 2015. Le stock sur bâtiment froid va nettement progresser avec 1 788 m² disponibles sur ce début d’année. L’offre globale se caractérise là encore par une obligation de mise en conformité et des locaux souvent obsolètes.

Commentaires :

Total des transactions : 57 642 m².

Si 68% de ces opérations font l’objet d’une vente, ce chiffre est biaisé par une transaction de 24 000 m² réalisée de grés à grés sur Avignon Nord. La demande placée est majoritairement représentée par la messagerie et le stockage froid.

3 autres transactions sont significatives :

„

„

Transports Peyrot : 2 400 m² sur Courtine, en Avignon

Le Transporteur Peyrot remanie sa stratégie immobilière et s’oriente vers de nouveaux locaux de messagerie.

„

„

Fujifilm : 2 500 m² au sein du Grand Avignon

Dans le cadre d’un repositionnement stratégique Fujifilm France cède un bâtiment industriel de 2 500 m² sur secteur Avignon Sud à Socopat, fabricant agroalimentaire, qui mettra en place sa nouvelle organisation et modernisera son outil actuel à la rentrée 2015.

„

„

Samada : 4 500 m² proche de Cavaillon, au sud d’Avignon.

Une entreprise locale, spécialisée dans une activité de messagerie agroalimentaire, a pris relais sur le bâtiment froid de Samada pour se rapprocher de l’axe A7 (moins de 2 km).

Neuf / Restructuré Seconde main Locaux d'activités 73 / 75 € 46 / 48 €

Classe A 43 / 45 € 37 / 39 €

Classe B N.A 34 / 36 €

Classe C 48 / 50 € 28 / 30 € Transports, Messagerie 78 / 80 € 40 / 42 € Stockage froid 78 / 80 € 35 / 37 €

Loyer annuel m2/HT/HC

Neuf / Restructuré Seconde main Locaux d'activités 850 / 900 € 450 / 500 €

Classe A 700 / 750 € 400 / 450 € Classe B 550 / 600 € 380 / 430 € Classe C 450 / 500 € 250 / 300 € Transports, Messagerie 800 / 850 € 350 / 400 € Stockage froid 800 / 850 € 300 / 350 €

Prix au m2/HT ou HD

Commentaires :

Les valeurs restent globalement stables sur ce nouveau cycle, voire en légère augmentation sur les secteurs urbains et péri-urbains où l’offre foncière reste particulièrement faible.

Le stock stable ou stabilisé en logistique de Classe A et B induira des valeurs constantes sur ces classes d’actifs. En revanche, le transport et messagerie dont le stock plutôt bas en 2014, a augmenté en 2015 de plus de 10 %, favorisent la pression à la baisse sur les prix de vente.

L’offre sur le stockage froid, reste paradoxalement basse pour le département du Vaucluse qui est fortement représenté par l’activité agroalimentaire, impliquant par défaut, des valeurs de revente toujours trop élevées pour les utilisateurs locaux.

6 300 m²

2 500 m²

9 000 m² 7 500 m²

24 000 m²

0 m² 4 500 m²

24 000 m²

922 m²

1 460 m²

1 460 m²

4 500 m² 10 460 m²

3 960 m² 13 800 m²

0 m² 5 000 m² 10 000 m² 15 000 m² 20 000 m² 25 000 m²

Total 13 800 m² 24 000 m² 922 m² 3 960 m² 10 460 m² 4 500 m²

Vente 7 500 m² 24 000 m² 0 m² 1 460 m² 1 460 m² 4 500 m²

Location 6 300 m² 0 m² 922 m² 2 500 m² 9 000 m² 0 m²

Locaux d'activités Classe A Classe B Classe C Transports,

Messagerie Stockage froid

(7)

C 00 / M 100 / J 90 / N 00 Pantone 186 C

LE MARCHÉ DES ENTREPÔTS / LOCAUX D’ACTIVITÉS

6. Typologie des utilisateurs

4. Répartition des transactions par surface

Commentaires :

Les acteurs sont essentiellement privés avec une forte poussée de créations exogènes (36 % des mouvements). Cependant, la volonté des entreprises de rationnaliser leurs outils de production et immobilier reste une tendance active avec des mouvements de relocalisation représentant près de deux tiers des changements de locaux.

À l’image des commentaires précédents, la transaction de 24 000 m² influe considérablement sur les statistiques en volume de créations. Si la mesure était en nombre d’utilisateurs, les données seraient plus nuancées (25 % de création, 12 % d’extension, et 63 % de relocation).

Commentaires :

Les volumes transactés sont principalement tirés par les grandes surfaces (supérieures à 2 500 m²). La logistique, particulièrement consommatrice de m², représente à elle seule la moitié des volumes.

Même si la tranche des moins de 300 m² est peu significative (inférieure à 10 %), le nombre d’utilisateurs est élevé. L’artisanat et les TPE sont très présents sur ce créneau.

5. Répartition Neuf / Seconde main des transactions

Commentaires :

Alors même que sur le transacté neuf et seconde main, les volumes sont comparables, le nombre de transactions sur le seconde main est toutefois nettement plus développé (environ une vingtaine de transactions relevée contre une seule pour le neuf).

Bien que les locaux d’activités se démarquent majoritairement (près de la moitié de la location), ces bâtiments sont très souvent, soit remis en conformité, soit vieillissants.

„

„ Type de mouvements

> 10 000 m² 42%

2 500 à 9 999 m² 8%

1 000 à 2 499 m² 28%

300 à 999 m² 14%

0 à 299 m² 8%

24 000 m²

13 500 m²

2 500 m²

9 000 m²

4 500 m² 24 000 m²

922 m²

1 460 m² 1 460 m² 300 m²

3 960 m²

10 460 m²

4 500 m² 13 800 m²

0 m² 5 000 m² 10 000 m² 15 000 m² 20 000 m² 25 000 m²

Total 13 800 m² 24 000 m² 922 m² 3 960 m² 10 460 m² 4 500 m²

Seconde main 13 500 m² 0 m² 922 m² 2 500 m² 9 000 m² 4 500 m²

Neuf / Restructuré 300 m² 24 000 m² 0 m² 1 460 m² 1 460 m² 0 m²

Locaux d'activités Classe A Classe B Classe C Transports,

Messagerie Stockage froid

Privé 86%

Public 14%

Vaucluse 64%

PACA 15%

France 18%

Étranger 3%

Relocalisation 48%

Extension 23%

Création 29%

m² transactés %

0 à 299 m2 4 538 m² 8%

300 à 999 m2 7 941 m² 14%

1 000 à 2 499 m2 15 882 m² 28%

2 500 à 9 999 m2 4 538 m² 8%

> 10 000 m2 24 000 m² 42%

TOTAL 56 720 m² 100%

„

„ Origine des utilisateurs

Volume %

Privé 8 070 m² 14%

Public 49 572 m² 86%

Origine Volume %

Vaucluse 36 891 m² 64%

PACA 8 646 m² 15%

France 10 376 m² 18%

Étranger 1 729 m² 3%

Mouvements Volume % Création 16 716 m² 29%

Extension 13 258 m² 23%

Relocalisation 27 668 m² 48%

„

„ Public / Privé

(8)

LE MARCHÉ DES ENTREPÔTS / LOCAUX D’ACTIVITÉS

7. Les 10 zones primaires du Vaucluse

„

„ AVIGNON

FONTCOUVERTE : ce pôle d’activités est une zone mixte de 250 entreprises. Elle se situe à l’Est d’Avignon et bénéficie d’un accès privilégié à Réalpanier.

COURTINE : zone mixte au Sud-Est d’Avignon, dont la proximité de la LEO et la gare TGV sont ses principaux atouts.

„

„ AVIGNON NORD

SAINTE ANNE : rattachée à Sorgues, c’est la zone d’activités la plus proche de l’axe A7 (env. 1 km). Son orientation est naturellement orientée vers la logistique (BLACKSTONE) et le tertiaire (VALERIAN).

OSERAIE : annexée au Pontet, la zone reste à dominante industrielle (SEPR, EURENCO) et logistique (SONEPAR, POMONA). Sa proximité avec la bretelle Avignon nord (env. 4 km) la positionne comme une zone stratégique sur le secteur Avignon nord.

LA TAPY/ESCAMPADES : ce sont les 2 principales zones de Monteux. La 1ère est antérieure à la 2ème. Les orientations sont de types industrielles (Mc CORMICK) et logistiques (NORBERT DENTRESSANGLE).

ZAC DU PLAN : clairement orientée logistique (base logistique System U) et transport (Schenkler), elle dispose d’une réserve foncière supérieure à 20 ha qui en fera une des principales zones logistiques et de transports du département vauclusien.

„

„ NORD VAUCLUSE

BELLECOUR : l’industrie agroalimentaire (RELAIS VERT, MC CORMICK) domine les zones de Bellecour (Carpentras), les projets d’extension de zone en cours vont très probablement continuer à attirer les principaux acteurs économiques locaux.

CRÉMADES : principalement représentée par l’activité de fabrication d’isolant (Saint GOBAIN) cette zone reste attractive par son caractère multimodal (fer, route) et par sa proximité avec le couloir rhodanien.

„

„ MONT DE VAUCLUSE

PEYROULIÈRE/BOURGUIGNON : positionné sur le secteur d’Apt, sa destination est principalement industrielle. Des entreprises comme Euro silicone, Delta Plus, Aptunion, savent y développer leurs activités à l’international.

CAVAILLON : dans l’axe du couloir Rhodanien, au carrefour des réseaux autoroutiers italiens, espagnols et d’Europe du nord, cette zone est clairement orientée vers de la logistique et du transport. Le siège même d’un des principaux acteurs de la logistique mondial y figure (ID LOGISTICS).

8. Le stock à 12 mois et production neuve en 2015/2016

9. Analyse 2014 et perspectives 2015 du marché des entrepôts / locaux d’activités

ANALYSE 2014

„ „ Sur le nord du couloir rhodanien, la demande placée a principalement été portée (+ 27 %) par des opérations en compte propre de grande ampleur (supérieures à 10 000 m²).

„ „ Le sud du couloir rhodanien, qui a été en 2013 particulièrement porteur, n’a pas trouvé les relais nécessaires, en partie à cause de la faiblesse des marchés traditionnels.

„ „ La transaction sur les locaux d’activités est inexistante sur les surfaces de plus de 5 000 m² sur cette année.

„

„ En revanche, les transactions de 0 - 1 000 m² sont restées stables.

Commentaires :

Nous pouvons identifier 118 136 m² de stock d’entrepôts, avec une répartition de 5 % de neufs et 95 % de seconde main. Nous identifions un entrepôt de classe A de 18 000 m², à moins de 2 Km de l’axe A7. Autorisation 1510 active.

1) 5 800 m² de stokage sec, avec aire de retournement supérieure à 32 m, 5 portes à quais, connexion A7 à 25 min, hauteur utile 9,8 m.

2) 1 300 m² d’activités, entre Luberon et Mont de Vaucluse, à 25 min de l’axe A7, bâtiment récent disposant de 250 m² de tertiaire.

3) À vendre entrepôt logistique de 7 200 m2 sur 10 755 m2 de terrain avec parking VL 50 places à Entraigues sur la Sorgue.

Maubec L’Isle sur la Sorgue

Entraigues sur la Sorgue

Le stock Neuf Seconde main TOTAL

Locaux d'activités 5 416 m² 38 518 m² 43 934 m²

Classe A 0 m² 18 000 m² 18 000 m²

Classe B 0 m² 6 000 m² 6 000 m²

Classe C 0 m² 45 253 m² 45 253 m²

Transports, Messagerie 0 m² 3 161 m² 3 161 m² Stockage froid 0 m² 1 788 m² 1 788 m² TOTAL 5 416 m² 112 720 m² 118 136 m²

PERSPECTIVES 2015

„ „ L’offre immédiate sera comparable en 2015, sur les classes de type A et de messagerie. Les valeurs locatives seront donc stables.

„ „ La classe C dont l’offre est vieillissante sera très probablement marquée par un retrait de leurs valeurs faciales.

„ „ Globalement, les disponibilités sur les grandes surfaces

d’entreposages se sont comprimés laissant entrevoir une

stabilisation, voire, une inflation sur les prix des bâtiments existants,

sauf si la demande qui a été particulièrement active, se contracte.

(9)

C 00 / M 100 / J 90 / N 00 Pantone 186 C

V. LE MARCHÉ DE BUREAUX D’AVIGNON

5. Part de propriétaires et de locataires 1. Les surfaces existantes

2. Le taux de vacances

Commentaires :

Agroparc regroupe la plus grande surperficie de bureaux.„Celle-ci a permis à de jeunes sociétés de s’implanter sur un environnement économique favorable. Avec près de 100 000 m², Agroparc représente la zone majeure en superficie de bureaux. Agroparc bénéficie d’un taux de vacances inférieur à la moyenne nationale. Une disponibilité foncière laisse aux futurs projets une capacité d’implantation harmonieuse. De plus, des petits surfaces de bureaux sont immédiatement disponibles.

Les zones de Fontcouverte et Courtine sont mixtes et accueillent tous types d’activités.

Cependant, le taux de vacances de Fontcouverte y est plus important. On constate que les créateurs d’entreprises préfèrent se localiser sur des zones plus récentes mais Fontcouverte reste attractive par son anciennetée et sa renommée.

Depuis l’arrivée de la gare TGV d’Avignon, Courtine se stabilise avec une superficie de 24 000 m² de bureaux et un taux de vacances inférieur à 12 %. Avec le nouvel aménagement de son centre commercial et le développement économique prévu, elle va bénéficier d’une forte attractivité.

3. Part de propriétaires et de locataires

4. Part de sièges sociaux et établissements secondaires

5. Répartition de neuf et de seconde main des surfaces existantes

Commentaires :

Ce que l’on nomme « Neuf » : ce sont les produits récemment construits et achevés, les biens restructurés, et les cellules vacantes de bâtiment récent. Lorsqu’aucun utilisateur n’a occupé des locaux neufs, le bâtiment n’est pas considéré comme seconde main.

Les biens de seconde main représentent aujourd’hui un pourcentage très important sur le marché avignonnais.

Le taux de produits neufs en Courtine tend à s’accroître. Fontcouverte dispose d’un taux très faible dans le neuf car il n’y a plus aucun foncier disponible à ce jour. Agroparc dispose de 21 % de neuf qui continuera à évoluer dans les années à venir car il y a un fort potentiel de foncier.

98 112 m²

24 091 m²

13 870 m² 0 m²

20 000 m² 40 000 m² 60 000 m² 80 000 m² 100 000 m²

Agroparc Courtine Fontcouverte

5%

12%

30%

0%

10%

20%

30%

Agroparc Courtine Fontcouverte

78%

22%

56%

44%

74%

26%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Agroparc Courtine Fontcouverte

Propriétaires

Locataires

70%

30%

83%

17%

78%

22%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Agroparc Courtine Fontcouverte

Établissements secondaires Sièges sociaux

Commentaires :

Sur Agroparc et Fontcouverte, près de 7 entreprises sur 10 sont locataires. Cependant, certaines sociétés souhaiteraient devenir propriétaires mais cela reste un projet pour l’avenir.

On relève une égalité presque parfaite en ce qui concerne la répartition de propriétaires et de locataires sur Courtine. Compte tenu de la taille des surfaces on y ressence le plus grand nombre de propriétaires.

La répartition entre sièges sociaux et établissements secondaires montre qu’Avignon est une ville recherchée pour sa capacité économique. Le taux de sièges sociaux y est particulièrement élevé. Certaines entreprises nationales y ont leur siège mais la majorité est représentée par des PME locales. Les biens de seconde main dominent largement le marché avignonnais. De par son implantation, on retrouve beaucoup d’agences commerciales régionales.

On rélève la présence de sièges sociaux importants comme Siniat-Lafarge, Eole Res, et Éovi Novalia.

Répartition en m2

(10)

LE MARCHÉ DE BUREAUX D’AVIGNON

„

„ AGROPARC

Commentaires :

Plus de 200 entreprises dans le domaine tertiaire sont présentes sur Agroparc avec plus de 2 300 emplois.

Agroparc est reconnue pour sa capacité dans les domaines scientifiques et techniques. On y note par ailleurs un grand nombre de professions libérales. Le technopôle dispose d’un grand nombre de distinctions telles que 3 labellisations pôle de compétence pour l’INRA, une labellisation plateforme technologique, un pôle de compétitivité Terralia et d’autres institutions techniques et technologiques dans l’agroindustriel et l’agroalimentaire. En outre, Avignon est le pôle européen d’innovation fruits et légumes. D’autre part, elle entreprend une démarche pour agrandir le pôle aéronautique Pégase.

Pour agrémenter les services aux entreprises et aux universités, la zone reçoit des commerces de proximité, boulangeries, banques, primeurs ou restaurants.

Par ses installations universitaires, ses nombreuses résidences et le développement des entreprises, Agroparc commence à devenir une « petite ville » à part entière.

„

„ FONTCOUVERTE „ „ COURTINE

Commentaires :

Plus de 50 % des bureaux de Courtine sont utilisés par des professions libérales dans les domaines financiers, assurances, immobiliers, scientifiques techniques et de la santé.

La présence d’activités financières est très forte sur Courtine. Cependant, la zone est fortement représentée par ses services d’éducation tels que le Lycée Vincent de Paul ou l’IFC à proximité de la Gare TGV.

Près d’une centaine d’entreprises dispose d’un bureau sur Courtine avec une moyenne de surfaces d’environ 200 m² chacune.

Commentaires :

Avec ses 70 entreprises tertiaires, la zone de Fontcouverte est représentée à 21% par les entreprises de finance, assurance et immobilier. Eovi Novalia, Sphinx et quelques constructeurs sont installés sur cette zone.

La zone d’activités est aujourd’hui desservie par de nombreux moyens de transport.

Elle dispose en effet de 3 lignes de bus la traversant et reliant celle-ci au centre ville de Montfavet, d’Avignon et même jusqu’à la Gare TGV. On note la présence d’entreprises de formation comme UFCV et l’institut de formation internationale.

6. Répartition du marché par activités du marché actuel

Commentaires :

Les domaines scientifiques, techniques et de la santé dominent sur le marché. On constate une très forte présence d’ingénieurs, de comptables, de dentistes, de médecins et d’infirmières.

Avignon étant la préfecture du département du Vaucluse, elle accueille des services publics et d’éducation qui représentent environ 12 000 m².

De nombreuses franchises de services sont installées sur la commune telles que les assurances, banques, et sociétés d’intérim.

L’information et la communication sont représentées par CBA Informatique, Vaucluse numérique, Axemble, Sud Telecom, Technitronic ...

7%

4%

9%

4%

3%

11%

6%

13%

29%

20%

39%

38%

38%

3%

2%

3%

8%

17%

15%

15%

4%

12%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Industries Bâtiment Travaux publics Information et Communication Financiers, Assurances, Immobiliers Scientifiques, Techniques et santé Administration et Assistance Services publics et d'éducation Autres services

Fontcouverte

Courtine

Agroparc

4% 6%

29%

38%

2%

17%

4%

Industries

Bâtiment Travaux publics Information et Communication Financiers, Assurances, Immobiliers

Scientifiques, Techniques et santé

Administration et Assistance Services publics et d'éducation Autres services

9%

0%

20%

38%

3%

15%

12%

Industries

Bâtiment Travaux publics Information et Communication Financiers, Assurances, Immobiliers

Scientifiques, Techniques et santé

Administration et Assistance Services publics et d'éducation Autres services

7% 4%

11%

13%

39%

3%

8%

15%

Industries Bâtiment Travaux publics Information et Communication Financiers, Assurances, Immobiliers

Scientifiques, Techniques et santé

Administration et Assistance Services publics et d'éducation Autres services

(11)

C 00 / M 100 / J 90 / N 00 Pantone 186 C

1. Les transactions réalisées 2. Typologie des utilisateurs

„

„ Public / Privé

„ „ Origine

„

„ Type de mouvements 2 585 m²

4 042 m²

6 627 m²

1 293 m² 2 021 m²

3 314 m²

0 m² 1 000 m² 2 000 m² 3 000 m² 4 000 m² 5 000 m² 6 000 m² 7 000 m² 8 000 m²

TOTAL 6 627 m² 3 314 m²

Seconde main 4 042 m² 2 021 m²

Neuf / Restructuré 2 585 m² 1 293 m²

Location Vente

Commentaires :

Le marché de bureaux de 2014 s’évalue à 9 941 m².

3 opérations significatives ont vu le jour :

„ „

Médical : 2 000 m² sur Avignon en locatif neuf

Une société de médical a investi et fait le choix de se localiser sur le secteur d’Agroparc.

Cela a permis d’enrichir le nouveau pôle tertiaire.

„

„

La Chappe Liquide : 650 m² au sein du Grand Avignon

La société CHAPPE LIQUIDE, rachetée par le groupe MINERSA, déménage ses bureaux sur l’Isle sur Sorgue dans un local de 650 m² comprenant aussi un laboratoire.

„

„

Un centre de formation : 1 800 m² sur la zone d’Agroparc, en Avignon.

Répondant à son développement économique, le centre de formation choisit de doubler sa surface dans un contexte environnemental adapté.

Une croissance frémissante consolide les positions et laisse entrevoir une légère amélioration.

Privé 86%

Public 14%

Commentaires :

Aujourd’hui, les demandes placées vauclusiennes représentent 65 % du marché.

Les transactions de bureaux sont majoritairement des relocalisations motivées par un réajustement des coûts.

L’initiative privée confirme la tendance nationale et reflète la conjoncture actuelle. Les créations représentent 20 % du marché, mais elles ne cessent de croître depuis 2013.

3. Répartition par surface des transactions

150 - 499 m² 46%

0 - 149 m² 44%

> 500 m² 10%

Commentaires :

Avec environ la moitié des transactions dont la surface est inférieure à 150 m², le marché reflète le fort dynamisme des PME.

Aujourd’hui les nouvelles entreprises préfèrent s’orienter sur des surfaces plus modestes, pour s’adapter à l’évolution prudente des marchés.

Les surfaces entre 150 et 499 m² sont prises par des entreprises existantes qui se repositionnent sur des surfaces adaptées.

VI. LE MARCHÉ DE BUREAUX DE L’AGGLOMÉRATION

Relocalisation 55%

Extension 25%

Création 20%

Vaucluse 65%

PACA 14%

France 18%

Etranger 3%

Volume %

Privé 1 392 m² 14%

Public 8 549 m² 86%

Origine Volume %

Vaucluse 6 462 m² 65%

PACA 1 392 m² 14%

France 1 789 m² 18%

Étranger 298 m² 3%

Mouvements Volume % Création 1 988 m² 20%

Extension 2 485 m² 25%

Relocalisation 5 468 m² 55%

(12)

LE MARCHÉ DE BUREAUX DE L’AGGLOMÉRATION

5. Le stock à 12 mois et production neuve en 2015 et 4. Les valeurs du marché de bureaux 2016

„ „ Prix de location moyen

„

„ Prix de vente moyen

Commentaires :

Intramuros reste un secteur prisé pour de nombreuses entreprises. Cependant l’ancienneté, la vétusté des bureaux, et la problématique du stationnement restent un frein.

Extramuros : À l’exception de la Zone Franche Urbaine, l’extramuros est moins attractif de par la vetusté de l’offre.

Les prix pour les 3 zones primaires d’Avignon se différencient par :

Agroparc est en plein expansion au niveau tertiaire. De nombreux programmes neufs et récents engendrent des loyers et des prix de vente moyens plus importants que sur les deux autres zones.

Courtine est composée de bâtiments de qualité très hétérogènes. On y trouve donc une variété de prestations permettant de répondre à la demande.

Même ancienne, Fontcouverte reste une zone attractive essentiellement grâce à des prix à la baisse. Néanmoins, certains bâtiments nécessiteraient des réaménagements pour répondre aux normes afin de permettre aux propriétaires d’exiger des valeurs de loyers au niveau du marché.

En ce qui concerne le reste du Vaucluse, on remarque une augmentation des implantations des entreprises hors Avignon. Les prix des loyers et les coûts au m² y sont beaucoup moins élevés. La disponibilité de grandes aires de stationnement et d’espaces verts privilégient le bien-être du salarié.

6. Analyse 2014 et perspectives 2015 du marché bureaux

ANALYSE 2014

„

„ Les loyers demandés s’adaptent désormais à la valeur du marché.

„

„ Une augmentation de la part de neuf par rapport aux années précédentes.

„

„ Une hausse des transactions au 2

ème

semestre après un début d’année assez difficile.

„

„ Une recherche d’économie et d’optimisation des surfaces.

Commentaires :

Agroparc dispose d’une capacité d’expansion pour répondre à la forte demande tertiaire.

Preuve en est l’arrivée du projet « Hamadryade », ensemble immobilier de 7 200 m² composé de 3 immeubles répondant aux normes environnementales méditerranéennes.

Courtine dispose d’un foncier important permettant l’accroissement d’une zone s’articulant autour d’une gare TGV très fréquentée.

À Fontcouverte, certains mandants ont construit et réhabilité leurs locaux ce qui permet de proposer de nouveaux produits rénovés.

Hamadryade - AGROPARC

COURTINE

Neuf / Restructuré Seconde main 150 / 170 € / m² 125 / 135 € / m² 120 / 140 € / m² 110 / 130 € / m² Agroparc 150 / 170 € / m² 125 / 145 € / m² Courtine 130 / 150 € / m² 100 / 120 € / m² Fontcouverte 120 / 140 € / m² 100 / 120 € / m² 110 / 130 € / m² 80 / 100 € / m²

Loyer annuel m2/HT/HC

Intramuros Extramuros

Extra

Hors Avignon

Neuf / Restructuré Seconde main 2 000 / 2 200 € 1 500 / 1 700 € 1 600 / 1 800 € 1 150 / 1 350 € Agroparc 2 000 / 2 200 € 1 500 / 1 700 € Courtine 1 800 / 2 000 € 1 400 / 1 600 € Fontcouverte 1 600 / 1 800 € 1 150 / 1 350 € 1 600 / 1 800 € 1 150 / 1 350 €

Prix au m2/HT ou HD

Intramuros Extramuros

Extra

Hors Avignon

FONTCOUVERTE

(13)

C 00 / M 100 / J 90 / N 00 Pantone 186 C

LE MARCHÉ DE BUREAUX DE L’AGGLOMÉRATION

PERSPECTIVES 2015

„

„ Stock estimé à 12 mois sur l’agglomération de 30 870 m

²

, soit environ 3 ans de transactions, cela ouvre la porte à des projets prometteurs.

„

„ L’année 2015 commence sous de bons auspices avec de bonnes demandes pour des loyers adpatés.

„

„ Longuement surévalués et mal adaptés, les locaux avignonnais étaient délaissés au profit de départements limitrophes. Un réajustement financier salutaire augmente la demande laissant désormais l’ouverture au montage de nouvelles opérations qui trouvent preneur avant la fin de la construction.

„ „ Les deux principaux pôles tertiaires de Courtine et Agroparc vont se consolider avec l’arrivée de nouveaux programmes qui prennent en compte les nouvelles normes environnementales et d’accessibilité.

Neuf

Restructuré Seconde

main TOTAL Production neuve identifiée en 2016 / 2017

600 m² 2 000 m² 2 600 m² 500 m²

7 400 m² 12 309 m² 19 709 m² 12 000 m²

Agroparc 4 427 m² 478 m² 4 905 m² 8 280 m²

Courtine 919 m² 1 972 m² 2 891 m² 3 228 m²

Fontcouverte 600 m² 3 561 m² 4 161 m² 0 m²

1 427 m² 7 134 m² 8 561 m² 2 200 m²

9 427 m² 21 443 m² 30 870 m² 26 208 m²

TOTAL Le stock à 12 mois Intramuros

Extramuros

Dont Extra

Hors Avignon

(14)

„ „ Orange, Cavaillon et Carpentras

Les prix sont accessibles de 1 300 à 1 400 €/m2 à la vente et de 110 à 120 €/an/m2 pour la location.

On relève des droits au bail de 50 000 € soit des valeurs plus basses que la périphérie d’Avignon, mais toujours trop élevé à ce jour.

La récente zone commerciale les Vignes de 30 000 m2 a permis à Orange de se développer et d’accueillir un plus grand nombre d’enseignes.

Cavaillon et Carpentras disposent de différentes zones commerciales. Mais les zones avignonnaises restent plus attractives et plus diversifiées. Ainsi, les chalands préfèrent se déplacer en Avignon.

VII. LE MARCHÉ DE COMMERCES

1. Descriptif de la demande

Le département du Vaucluse se situe aux abords de 4 départements : le Gard, la Drôme, les Alpes de Haute Provence et les Bouches-du-Rhône. Ainsi, les 4 zones de chalandise se superposant représentent environ 800 000 chalands. Cela se caractérise par :

- La dépense par familles de produit dans le commerce

La dépense totale des ménages s’élève à plus de 2 milliards d’euros. L’alimentaire est la dépense principale des familles. Après celle-ci arrive le secteur de l’équipement de la personne et de la maison. Enfin, le secteur de la culture et du loisirs se traduisent par un taux de 7%.

- La dépense par type de commerces

Avignon est caractérisée par une concentration de commerces alimentaires importante. Ainsi, 47% de grandes surfaces alimentaires du Vaucluse sont généralistes. La consommation des familles s’étale sur les domaines suivants : loisirs, équipement de la personne et de la maison, restauration ... Cependant, il faut noter la croissance de la vente à distance. Le bassin de consommation d’Avignon se démarque avec un nombre de commerces par habitant supérieur à la moyenne nationale avec près de 2 500 commerces.

2. Descriptif de l’offre

On observe une très forte concentration de l’équipement de la maison puis de la personne notamment sur la zone du Pontet renforcée récemment par l’arrivée d’Ikéa. De plus, l’offre bénéficie de locomotives alimentaires de taille particulièrement importante complétée par un tissu de pôle secondaire très actif.

3. Les valeurs du marché de commerces

„

„ Centre Ville

Aujourd’hui, le centre ville connaît une baisse de fréquentation à cause des problèmes de stationnement et d’accessibilité. Les enseignes recherchent exclusivement des emplacements N°1.

On observe une durée de transaction plus longue due à une négociation de droit au bail souvent liée à l’amortissement de travaux engagés précédemment.

„ „ Périphérie

Les différentes zones commerciales attirent les nouvelles enseignes telles que la restauration et les activités discount. Les zones périphériques sont en plein essor grâce aux locomotives alimentaires.

Avignon centre Périphérie Orange Cavaillon Carpentras Achat 2 300 € / m² 1 600 € / m² 1 400 € / m² 1 400 € / m² 1 300 € / m² Location 250 € / an / m² 140 € / an / m² 120 € / an / m² 120 € / an / m² 110 € / an / m² Droit au bail 250 000 € 70 000 € 50 000 € 50 000 € 50 000 €

11%

45%

18%

10%

17%

7%

66%

15%

6% 6%

4%

64%

17%

9% 6%

5%

70%

10%

7%

8%

11%

14%

51%

14%

11%

6%

20%

49%

20%

6%

9%

50%

21%

11%

10%

8%

35%

29%

8%

19%

10%

54%

15%

11%

9%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Avignon Cap Sud Mistral 7 Le Pontet Buld'air Grand Angles Orange Cavaillon Carpentras

Alimentaire

Equipement de la personne

Equipement de la maison

Loisirs et divers

Restauration

(15)

C 00 / M 100 / J 90 / N 00 Pantone 186 C

„

„ Villes périphériques

ORANGE : À 30 Km d’Avignon, au Nord

La ville d’Orange est mise en avant par son centre ville, sa zone du Coudoulet de plus 18 000 m² hébergeant un Carrefour de 8 500 m² et sa récente zone les Vignes d’environ 30 000 m² qui a pour locomotive Grand Frais sur 2 000 m².

CAVAILLON : À 30 Km d’Avignon, au Sud-Est

Le 1er pôle marchand de Cavaillon est son centre ville. Avec des stationnements proches et une circulation fluide, celui-ci offre une dynamique commerciale. Les pôles périphériques disposent de zones de chalandise plus orientées Monts de Vaucluse pour Auchan et Nord des Bouches-du-Rhône pour Intermarché.

CARPENTRAS : À 25 Km d’Avignon, au Nord-Est

Le bassin de Carpentras est représenté par 2 zones : son centre ville dynamique et diversifié, et les pôles périphériques d’Intermarché et d’E.Leclerc. Les pôles de Pernes, de Sarrians et de Monteux ne sont pas négligés en ce qui concerne le commerce alimentaire.

LES AUTRES

Les zones commerciales de Bollène, Pertuis et L’Isle-sur-Sorgue sont des zones secondaires à ne pas négliger pour des commerces en seconde périphérie.

„

„ Le taux d’enseignes nationales

LE MARCHÉ DE COMMERCES

„

„ 6 pôles avignonnais

LE CENTRE VILLE D’AVIGNON : Centre historique au coeur de la ville

Il est riche en commerces et attractif par la présence d’enseignes nationales phares. Les principales rues ayant des flux de chalands sont : Rue Ste Agricol, Rue des Fourbisseurs, Rue du Vieux Sextier, Rue Bonneterie, Rue de la République et Rue Joseph Vernet. La Fnac, Monoprix, Nespresso, Swarovski, Longchamp, Hermès, Lacoste et Zara sont de véritables locomotives. Cependant on retrouve de véritables boutiques régionales attractives représentant 69 % du marché.

CAP SUD : Au sud d’Avignon

Elle est reconnue pour l’équipement de la personne avec les Galeries LaFayette sur 6 800 m². Le cinéma Pathé est également une locomotive pour le centre commercial centré autour de Géant Casino et sa galerie marchande. La zone représente une superficie de plus de 42 000 m² avec un Géant Casino de près de 6 000 m².

MISTRAL 7 : Au sud à la sortie d’Avignon, proche de l’autoroute A7

Avec une superficie de 28 000 m² de surfaces locatives brutes, la zone commerciale de Mistral 7 s’étend autour de la route de Marseille (RN7) à la sortie de la ville d’Avignon. Les enseignes marquantes sont Auchan, Castorama et Décathlon. La zone est accompagnée d’un village automobiles. Par son alimentaire, cette zone attire également la demande des communes voisines à Avignon.

LE PONTET : Au nord de la ville d’Avignon

La zone commerciale du Pontet est mise en avant par Auchan pour une superficie de près de 18 000 m² pour 48 000 m² de surfaces locatives brutes. Le Pontet est la 2ème zone la plus fréquentée derrière le centre ville grâce à la présence de locomotives telles que Décathlon, Boulanger, Leroy Merlin, Alinéa ...

BULD’AIR : Entre Avignon et Vedène

L’arrivée récente de la zone Buld’air„pour l’équipement de la maison avec les enseignes Ikéa, Zodio, et Maisons du monde montre l’attractivité de cette zone en périphérie d’Avignon.

GRAND ANGLES : À l’ouest d’Avignon, aux Angles

La zone commerciale Grand Angles dispose d’une zone de chalandise située à l’ouest d’Avignon et attire un grand nombre de prospects gardois et avignonnais. Elle est structurée autour d’un hypermarché E.Leclerc et des enseignes telles que Picard, Sport 2000, Weldom, Mc Donald’s ...

LES AUTRES

D’autres emplacements commerciaux diffus, alimentaires ou non, sont accessibles sur Avignon, comme au sein de la zone de Courtine ou de la rue Eisenhower. Les bords des remparts comme la Rue Pierre Sémard sont très recherchés.

31%

74%

81%

86%

51%

59%

63% 37%

44%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Avignon centre Cap sud Mistral 7 Le Pontet Buld'air Grand Angles Orange Cavaillon Carpentras

Commentaires :

Le Pontet dispose du plus fort taux d’enseignes nationales de l’agglomération avec 86 %. Alors que sur la zone commerciale de Buld’air, un commerce sur deux est une enseigne nationale.

Orange se différencie de Carpentras et Cavaillon avec un taux d’enseignes nationales supérieur à 60 %. On peut nommer la présence de Décathlon, La Halle, Kiloutou, Armand Thierry, Krys, Jeff de Bruges ...

Cependant Carpentras et Cavaillon accueillent des enseignes nationales telles que Gémo, Optic 2000, Cache Cache, Assu 2000, Leonidas, Mc Donald ...

4. Les produits en stock

Commentaires :

1) Emplacement stratégique sur le parc d’activités de Courtine en Avignon : Local commercial de 2 000 m² divisibles à louer, très bonne visibilité (depuis le rond-point : 30 000 véhicules/jour). Stationnements de 80 places. Présence de Mc Donald’s sur le site. Disponibilité : Été 2015.

2) Au coeur de la zone de Fontcouverte, sur l’axe principal, local commercial de 300 m² en pied d’immeuble, très bonne visibilité. Stationnements devant le local. Disponibilité : Été 2015.

3) Sur la zone commerciale de Cap-Sud, local de 222 m² dont 122 m² de surface commerciale, vitrine 6 ml, stationnements, environnement commercial. Disponibilité : Sous 6 mois après signature.

Courtine - Avignon Cap Sud - Avignon Sud

Fontcouverte - Avignon

(16)

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