PARTIE II.
LE CANEVAS DE RECHERCHE
II.1. UN CADRE POUR L'EXPLOITATION DU RELEVE DE TERRAIN EN GEOGRAPHIE COMMERCIALE
II.1.1. LA LOCALISATION OBSERVEE COMME RESULTAT DE L'ACTION DES FACTEURS DE LOCALISATION DIFFERENTIELLE
L'analyse commerciale à grande échelle, ne pouvant la plupart du temps pas se baser sur la statistique officielle classique, doit créer et/ou exploiter ses propres sources alternatives.
Largement disponible à l'échelle communale, la statistique officielle fait défaut à l'échelle infracommunale. En Belgique, hors recensements, on ne dispose de manière aisée d'aucune information au lieu de travail par secteur statistique. Il est parfois possible d'obtenir de la part d'administrations, voire d'entreprises spécialisées ("list brookers") des comptages dans le maillage des secteurs statistiques, voire à l'adresse, mais cela reste une démarche compliquée et coûteuse.
De ce fait, il apparaît que le relevé de terrain est une des seules démarches pouvant couvrir de manière exhaustive un vaste territoire ou une portion significative de celui-ci, dans des limites de coûts raisonnables. De plus, le relevé terrain est probablement beaucoup plus aisé dans le domaine du commerce de détail que dans d'autres, pour au moins deux raisons:
Le commerce est spatialement concentré, ce qui génère des économies d'échelle (temps de déplacement, notamment) lors du travail de terrain. Cet avantage se perd toutefois si l'analyse veut absolument intégrer le commerce dispersé;
La visibilité et le caractère accessible au public de la plupart des implantations commerciales permettent de collecter beaucoup de données par simple observation.
Il n'est dès lors guère étonnant de constater que l'utilisation des inventaires dans le cadre de l'analyse des espaces commerciaux urbains n'est pas neuve et que ces démarches aient fait l'objet de formalisations méthodologiques précoces. Dans la recherche géographique francophone, dès 1963, un modus operandi détaillé était publié par J.A. Sporck, proposant de relever de manière structurée une série de caractéristiques des points de vente (activité, cotation de standing, largeur et profondeur de l'assortiment, rayonnement probable, surface de vente). Ce relevé était ensuite analysé par une série de diagrammes et a été utilisé essentiellement dans le cadre d'études d'urbanisme. Ce faisant, J.A. Sporck posait les bases scientifiques d'une analyse quantitative du commerce à l'échelle des rues et des quartiers, montrant indubitablement l'intérêt du relevé de terrain. Quelques problèmes se posent dans la mise en œuvre de ses méthodes, notamment en ce qui concerne les aspects de cotation (reproductibilité et cohérence entre différents enquêteurs). Néanmoins, l'intérêt de ses travaux demeure et la complexité des aspects de cotation ne doit pas occulter le fait que certaines de ses démarches étaient essentiellement basées sur des variables posant relativement peu de problèmes de collecte, pour autant que l'on y consacre le temps nécessaire en terme de formation des enquêteurs. En outre l'agrégation des résultats par rue et surtout par quartier atténue l'influence des aléas existant à l'échelle du point de vente.
Les notions de rayonnement probable, de modernisme et standing, utilisées dans les démarches d'analyse des lieux de l'école liégeoise sous forme de cotations allant de 1 à 8, complètent l'analyse des caractéristiques de l'offre commerciale en terme de nature des biens vendus. La mise en œuvre de ces techniques, principalement sur l'agglomération liégeoise, a permis d'engranger plusieurs avancées analytiques fortement ancrées dans l'observation empirique (Sporck, 1963, 1966, 1975, 1987):
Délimitation des noyaux et de l'hypercentre, en ce compris ses annexes.
Mise en évidence de la hiérarchie des noyaux dans la ville et démonstration du lien avec une structure commerciale spécifique.
Mise en évidence de l'existence d'une subdivision de l'hypercentre entre un centre de luxe et un centre de masse à partir du niveau "grande ville" de la hiérarchie urbaine.
Proportionnalité entre standing maximum et niveau de la hiérarchie urbaine.
Lien entre structure commerciale et hiérarchie urbaine (inversion progressive des proportions entre commerces destinés aux achats quotidiens et ceux destinés aux achats semi-courants ou épisodiques).
Dans les quelques exemples de la manière dont agissent la hiérarchie ou le standing, J.A.
Sporck suggère des mécanismes de sélection, faisant le constat que les échecs sont nombreux et qu'ils résultent probablement d'une mauvaise prise en compte du volume de clientèle ou du standing associé à la localisation (Sporck, 1987). Cela implique que le rayonnement ou le standing sont bien des facteurs influençant la localisation des commerces selon leurs caractéristiques, et qu'à ce titre ce sont des facteurs de localisation différentielle, même si J.A.
Sporck n'utilise guère ce dernier concept.
Dans l'acception proposée par J.P. Grimmeau (1997c), un facteur de localisation recouvre
"toute caractéristique des lieux qui a une influence sur le fonctionnement du commerce, en
terme de chiffre d'affaire ou de bénéfice, et donc qui contribue à la survie d'un commerce".Cela recouvre largement la notion de "caractéristiques de milieux" proposée par B. Mérenne- Schoumaker (1980), même s'il elle distingue aussi des caractéristiques propres au commerce qui peuvent influer sur son comportement de localisation (surface, standing, nature de l'opération de localisation, niveau de l'entreprise). Surface et standing sont aussi des caractéristiques du milieu (en terme de géographie sociale, ou de cadre bâti) et peuvent dans une certaine mesure être prise en compte par la définition de J.P. Grimmeau. La nature de l'opération ou le type d'entreprise sont bien des caractéristiques de l'entreprise. C'est là l'origine de la notion de facteur de localisation différentielle. Un facteur de localisation
différentielle est un facteur de localisation qui engendre des comportements de localisationdivers selon les types de commerces (en terme de nature des biens vendus, de type d'entreprise, de positionnement commercial…). Le postulat sous-jacent au concept de facteur de localisation différentielle est le suivant:
La localisation à un moment donné d’un commerce ayant certaines caractéristiques répond à des contraintes, les facteurs de localisation, qui sont prises en compte de manière explicite ou implicite par les acteurs du commerce. La géographie du commerce dans la ville à un moment donné en traduit l'influence combinée.
Trois explications complémentaires fondent ce postulat et plaident pour un lien étroit entre géographie du commerce et facteur de localisation différentielle:
Primo, certains commerçants (une minorité probablement, sauf en ce qui concerne les chaînes intégrées), réalisent des études d’implantation prenant en compte ces facteurs (Browet, 1997).
Secundo, les commerces implantés "au hasard" ont, au fil du temps, été sélectionnés selon un processus quasi "darwinien", ceux mal localisés disparaissant rapidement. En observant la localisation des types de commerces dans la ville, à un moment donné, ces "mal localisés" ne constituent qu’un bruit qui se superpose à une structuration spatiale nette de l’espace commercial.
Tertio, il existe une dynamique d'auto-entretien du phénomène: certains
commerçants se localisent par mimétisme, respectant ainsi de manière implicite les
contraintes des facteurs de localisation ayant assuré le succès de ceux qu'ils
imitent.
Notons que la répartition spatiale de l'action des facteurs de localisation n'est pas figée et peut être modifiée suite à des changements de l'environnement ou à des boucles de rétroaction.
Elément amplificateur de ces trois processus, la rapidité de rotation des commerces induit une adaptation des localisations aux caractéristiques contemporaines des espaces.
Dans cette optique, l'analyse des localisations s'entend largement au sens passif du terme et prend en compte le fait que la répartition du commerce à un moment intègre des décisions non rationnelles ou partiellement rationnelles conduites sur base d'une information imparfaite, mais surtout qu'elle résulte des disparitions des commerces les moins bien implantés, les plus fragiles. La répartition actuelle du commerce est, dans cette logique évolutionniste, largement le fruit de processus de sélection renforcés par des processus de reproduction.
Si l'on intègre ce postulat, l'intérêt de l'exploitation des inventaires pour comprendre les facteurs de localisation est renforcé face à une démarche comme l'enquête de motivation, dont d'autres limites ont déjà été soulignées précédemment. Les motivations exprimées pour ouvrir un commerce à un endroit ne sont pas nécessairement des éléments de réussite, donc de survie. L'analyse empirique des localisations des points de vente est plus pertinente, dans un contexte "darwinien", pour permettre de déceler les facteurs de localisation dans leur sens élargi, définis comme les éléments permettant d'influer sur la viabilité ou l'échec de l'entreprise.
II.1.2. AFFINITES SPATIALES, STRUCTURES COMMERCIALES ET FACTEURS DE LOCALISATION DIFFERENTIELLE
Si l'on admet que les facteurs de localisation différentielle influent sur la géographie du commerce de détail dans la ville, cela induit qu'ils génèrent des répartitions spatiales discernables. Si l'on privilégie l'analyse de l'espace, cela se traduit par des structures commerciales différenciées selon les lieux en terme de mix commercial, de type d'acteurs présents, de standing … Si l'on privilégie l'analyse du comportement spatial des commerçants (différenciés selon la nature de leur activité, leur gamme ou le type d'entreprise) l'action des facteurs de localisation différentielle se traduit par des profils spécifiques, éventuellement partagés entre plusieurs acteurs. Tant les structures commerciales des lieux que les profils de localisation des types de commerces sont des éléments directement observables au travers d'inventaires. La difficulté consiste à établir la relation entre facteur de localisation différentielle et ces deux éléments observables (Fig. II-01).
La difficulté rencontrée pour établir cette relation a plusieurs origines. Tout d'abord, l'action des facteurs de localisation se fait sentir au travers de mécanismes plus ou moins complexes qu'il faut donc expliciter. Ensuite, l'action des facteurs de localisation se combine, ce qui rend leur identification et leur hiérarchisation difficile, surtout sachant qu'une part substantielle d'aléas est présente dans les implantations commerciales observées à un moment donné.
Enfin, il n'est pas toujours aisé de disposer de variables permettant de caractériser
l'environnement du commerce.
facteurs de localisation différentielle
structure commerciale
caractérisation de l’espace
observation affinités spatiales entre
types de commerces
mécanismes
suivi des évolutions indicateurs
facteurs de localisation différentielle
structure commerciale
caractérisation de l’espace
observation affinités spatiales entre
types de commerces
mécanismes
suivi des évolutions indicateurs
Figure II-01: Articulation entre observation, localisation et facteurs de localisation différentielle. Via l'utilisation d'outils géo-statistiques et d'indicateurs, l'observation des structures commerciales ou la comparaison de la distribution des types de commerces à la recherche d'affinités spatiales permet de repérer des profils de localisation caractéristiques associés à des facteurs de localisation différentielle qui agissent au travers de mécanismes qu'il convient d'identifier. Une fois des
"familles" de commerces constituées sur base d'une réponse similaire à un facteur de localisation, on peut utiliser ces groupes de commerces pour construire des indicateurs traduisant l'effet des facteurs de localisation, dont on peut examiner les variations dans l'espace et le temps, permettant ainsi de caractériser les espaces et leur évolution.
Une partie des difficultés rencontrées dans la mise en évidence des facteurs de localisation
différentielle réside probablement dans l'accent qui a été mis jusque récemment sur l'analyse
des lieux commerçants plutôt que sur le profil de localisation des différents types de
commerces. S'inspirant des quelques rares travaux antérieurs (Berry, 1959) et se situant dans
la lignée des propositions de Getis & Getis (1968) et Shepherd &
Rowley(1978), la démarche
d'analyse proposée par J.P. Grimmeau (1997c) renverse cette démarche classique: au lieu
d'analyser la structure et les caractéristiques de rues et de quartiers commerçants, une
comparaison systématique de la répartition spatiale des différents types de commerces est
réalisée, à la recherche d'affinités spatiales (Grimmeau 1987; Grimmeau 1991a; Grimmeau
1991b). Ces affinités traduisent le fait que certains types de commerces ont tendance à être
localisés aux mêmes endroits. Ces affinités sont un outil analytique pour constituer des
groupes de types de commerces ayant une localisation spécifique et chercher ensuite à les
associer à des facteurs de localisation différentielle.
Constituer des groupes de commerces présentant des affinités spatiales associées à un facteur de localisation différentielle peut se faire de plusieurs manières. La première, plutôt déductive, consiste à faire l'inventaire de facteurs de localisation potentiels ayant déjà été mis en évidence et à ensuite tester l'impact des facteurs identifiés sur les structures commerciales.
La seconde, plutôt inductive, consiste à exploiter des données à l'aide de méthodes exploratoires, dans le but d'y identifier des structurations spatiales nettes et de constituer des groupes de commerces répondant de manière homogène à cette structuration. Ensuite, un travail de réflexion et de conceptualisation doit être réalisé pour déterminer le ou les facteurs de localisation étant à l'origine de configurations spatiales observées. Mais dans la pratique, l'opposition entre ces deux démarches est pour le moins artificielle. Approche déductive et inductive s'articulent plus qu'elles ne s'opposent. Bien souvent, les hypothèses relatives à l'existence de facteurs de localisation potentiels sont formulées suite à l'observation, plus ou moins appuyée et facilitée par l'utilisation des outils cartographiques et statistiques. Mais trop souvent aussi, la démonstration rigoureuse de l'impact du facteur identifié sur la spatialité du commerce n'est pas réalisée de manière formelle.
Pour avancer les recherches visant à établir les facteurs localisation différentielle, une série de démarches complémentaires ont été proposées (Fig. II-02) (Grimmeau, 1997c).
1. Rassembler les observations sur les différences de localisation entre types de commerces (ou sur les différences de structure fine entre types de lieux).
2. Inventorier les caractéristiques pertinentes des commerces, c'est-à-dire celles susceptibles d'influer sur leur localisation (taille, stratégies, publics ciblés, statut, etc).
3. Faire l'inventaire des distinctions spatiales pertinentes (les distinctions suivantes ne sont qu'exemplatives):
Hiérarchie urbaine et hiérarchie des quartiers (parallélisme des deux hiérarchies ? combien de niveaux ?
….);
Centre-ville, péricentre, périphérie, banlieue, …;
Rues principales, rues adjacentes, rues marginales,…;
Quartiers à fonctions particulières (affaires, université,…)
Quartiers selon le standing
Quartiers selon la structure démographique (âge, taille des ménages, …)
Piétonniers, petites rues, avenues, boulevards, etc;
Passages, shopping centers, etc;
Parcs commerciaux et de service, voisinages de grandes surfaces; …
…
4. Mesurer ou, mieux, tester l'impact de telles différences sur les structures, qu'elles soient voulues (font partie des critères de choix dans la localisation) ou subies (empêchant la survie ailleurs);
5. Analyser empiriquement les localisations des types de commerces pour dégager les oppositions/discriminations les plus importantes (les analyses de grands ensembles de données sont particulièrement bienvenus);
6. Définir des critères permettant de déterminer quels lieux appartiennent à telle catégorie, ou telle propriété (comment délimiter les quartiers ou parties de quartiers homogènes ?);
(…)
Figure II-02: Canevas de recherche pour la mise en évidence des facteurs de localisation différentielle.
Source: Grimmeau (1997c).
Les points 2 et 3 du canevas contribuent à établir l'état de la question et ont déjà fait l'objet de plusieurs synthèses. Les points 4, 5 et 6 relèvent de démarches nettement moins courantes.
Elles supposent de mettre au point des méthodologies d'analyse spécifiques et adaptées à l'échelle d'investigation.
La base de données de la SitEx se prête bien à la mise en œuvre de ce canevas de recherche.
C'est un outil qui permet d'observer de manière précise la localisation du commerce dans la
ville. Sa structuration géographique permet aisément de la fondre dans divers découpages jugés pertinents pour les analyses. Le nombre important de commerces qu'elle inventorie permet d'augurer des validations d'ordre quantitatif, sous la forme de tests statistiques par exemple. Cet effectif important et la diversité des espaces commerciaux couverts permettent aussi d'envisager des résultats en terme de mise en évidence des oppositions/discriminations de localisation des types de commerces, à plusieurs échelles.
Il y a toutefois une limitation d'importance qui est liée à l'exploitation de la SitEx. S'agissant
d'un inventaire qui n'est pas spécifiquement commercial, il n'intègre pas de cotation
qualitative telle que proposée par la méthodologie de J.A. Sporck. Cet inventaire n'informe
pas non plus sur le mode d'exploitation et la structure juridique des points de vente. Il en
découle donc que l'examen de l'effet différentiel des facteurs de localisation est envisagé, dans
la suite des propos, essentiellement sous l'angle de la nature des biens vendus.
II.2. OBJECTIFS ET MODE OPERATOIRE CONCRETS
II.2.1. COMMENT ETABLIR LE LIEN ENTRE FACTEUR DE LOCALISATION ET REPARTITION SPATIALE DU COMMERCE ?
Plusieurs démarches d'analyse des données de la SitEx sont possibles pour arriver aux objectifs que nous nous sommes fixés. La première, plutôt déductive, consiste à tester systématiquement l'effet de distinctions spatiales jugées pertinentes. Ces distinctions ont déjà fait l'objet de nombreuses recherches thématiques et celles les plus souvent mises en évidence sont inventoriées (Mérenne-Schoumaker, 1980; Grimmeau, 1987; Grimmeau, 1991a p. 104;
Grimmeau, 1997c). Le nombre d'observations et la qualité de la nomenclature de la SitEx offre l'occasion de tester ces différenciations de manière systématique, par exemple à l'aide de tests d'hypothèse. Néanmoins, procéder selon cette démarche a plusieurs implications:
Elle nécessite de multiplier les tests (a priori au moins un par facteur de localisation envisagé), ce qui peut nuire au caractère synthétique de l'analyse;
Elle postule que nous avons déjà, à l'aide de la littérature, identifié tous les facteurs de localisation qui mènent à la différenciation de l'offre commerciale dans l'espace;
Elle ne permet pas d'identifier aisément le rôle respectif de chacun des facteurs de localisation différentielle envisagés. En effet, il est très probable que certaines différenciations soient plus nettes que d'autres, que certains facteurs entraînent des différences plus importantes. Hiérarchiser l'intervention des différents facteurs peut donc s'avérer très utile.
Une seconde démarche possible, plutôt inductive, consiste à explorer l'ensemble des données disponibles dans la SitEx en vue d'en dégager les discriminations les plus marquantes. Cela revient à analyser la structuration spatiale du commerce à Bruxelles sur un plan géographique, à la recherche d'affinités spatiales, pour ensuite interpréter ces affinités spatiales en terme de facteur de localisation. Cela suppose implicitement de comparer les distributions spatiales des différentes activités entre elles. Une simple comparaison visuelle de 89 cartes est évidemment un outil bien dérisoire et surtout inefficace pour ce type d'analyse exploratoire. Il est donc nécessaire d'appliquer une méthodologie de traitement des données. Cela implique l'utilisation de méthodes descriptives permettant de traiter une grande quantité d'information en la rendant interprétable. Idéalement, ces méthodes doivent permettre de synthétiser sans trop perdre d'information, de visualiser les différences les plus importantes en la structurant et en exploitant les relations observées entre les variables (ici la présence ou l'absence de tel ou tel type de commerces), le tout en se fondant sur le moins d'hypothèses possibles.
II.2.1.1. APPROCHE DEDUCTIVE
Développer une phase de recherche sur une base déductive s'impose parce qu'un bon nombre des distinctions spatiales pertinentes et des facteurs de localisation ont déjà été relevés dans la littérature. Tester la validité de ces distinctions sur base d'un grand échantillon récent et tenter d'y associer de manière systématique des profils de localisation des structures commerciales constitue déjà un programme de recherche en soi.
Pour examiner l'influence des différents facteurs de localisation sur les profils de localisation des types de commerces, plusieurs démarches seront mobilisées.
Quand c'est possible, des données ne relevant pas directement du volet commercial de la
SitEx mais traduisant la spatialité d'un facteur de localisation seront utilisés pour segmenter
l'espace. Les sur- et sous-représentations des différents types de commerces seront alors
systématiquement examinées dans les différents compartiments ainsi définis.
Dans les autres cas, des indicateurs mobilisant le volet commercial de la SitEx devront être utilisés pour compartimenter l'espace parce que certains facteurs de localisation sont difficilement observables autrement. Dans ce cas, les indicateurs commerciaux utilisés pour le compartimentage de l'espace seront généralement validés par d'autres démarches, réalisées en d'autres temps et/ou par d'autres auteurs et/ou à d'autres échelles. C'est l'analyse de la variabilité de l'impact différentiel selon les types de commerces qui retiendra alors l'essentiel de l'attention.
Quelques facteurs de localisation impliquent des configurations spatiales particulières. Dans ce cas-là, des outils de caractérisation de ces configurations seront utilisées pour examiner la sensibilité des différents types de commerces au facteur de localisation différentielle considéré.
Enfin, certains facteurs de localisation font intervenir les caractéristiques du bâtiment dans lequel est installé le point de vente. Dans ce cas, la description du bâtiment disponible dans la SitEx servira de base à la caractérisation du profil de localisation de chaque type de commerces.
II.2.1.2. APPROCHE INDUCTIVE
L'approche inductive sera menée sous deux angles, mais toujours en privilégiant un point de vue favorisant la caractérisation du profil de localisation des types de commerces.
Comparer la répartition spatiale des différents types de commerces pour en identifier les oppositions/discriminations majeures relève du problème général de l'analyse des relations entre plusieurs variables (ici la présence ou l'absence de tel type de commerces à tel endroit).
La présence conjointe ou non de diverses activités commerciales à un endroit peut être traduite sous la forme d'un tableau où les lignes représentent des unités spatiales et les colonnes des variables exprimant l'effectif de chacune des activités en ce lieu. Une forme dérivée de cette matrice présente non pas les effectifs de chacune des activités mais la contribution de chacune des activités à l'offre commerciale locale (% en ligne si les lignes correspondent aux lieux). Ce type de tableau se prête particulièrement bien à l'analyse en composantes principales (ACP).
L'ACP essaie d'identifier des variables sous-jacentes, les composantes principales, à travers des corrélations entre un ensemble de variables observées. Cette technique est souvent utilisée pour synthétiser de vastes ensembles de données, en identifiant un petit nombre de facteurs qui décrivent la plupart des oppositions observées dans l'ensemble des variables d'origine.
Elle permet donc la simplification de grands tableaux de données en décrivant les
observations par un nombre restreint de nouvelles variables synthétiques. La première
composante principale est la meilleure synthèse unidimensionnelle de l'information car c'est
l'axe de la plus grande dispersion du nuage de points à n dimensions (une par variable). Bien
évidemment, comparé au nuage de points, ce premier axe laisse des résidus. La deuxième
composante cherche précisément à prendre en compte au mieux ces résidus. Orthogonale à la
première composante, la seconde prend en compte moins d'information. Première et seconde
composante sont la meilleure synthèse à 2 dimensions de l'information contenue dans le
nuage à n dimensions. La troisième composante, orthogonale à la seconde et à la première,
cherchera à décrire au mieux les résidus du modèle à deux dimensions fourni par la première
et la seconde composante. La quatrième fera de même avec la synthèse à 3 dimensions, et
ainsi de suite. Quel que soit le nombre q de composantes retenues, elles constituent toujours le
meilleur résumé à q dimensions de l'information initiale à n dimensions (avec q<n). L'intérêt
de l'analyse en composantes principales est que les composantes mise en évidence sont
hiérarchisées, la seconde composante décrivant une part moins importante de l'information
que la première, la troisième que la seconde … (Racine & Raymond, 1973; Dagnelie, 1975;
Groupe Chadule, 1997; Cibois, 2000). Si l'ACP est privilégiée à d'autres modalités de l'analyse factorielle (AFC par exemple), c'est principalement parce que l'ACP ne tiendra pas compte de l'effectif global de chacun des types de commerces, ce qui privilégie le rapprochement de profils de localisation semblables même si le degré de rareté des types de commerces considérés est très différent. En utilisant l'ACP plutôt de l'AFC, on évite la discrimination prioritaire des types les plus fournis.
La seconde manière d'explorer les localisations commerciales qui a été développée consiste à comparer systématiquement les répartitions spatiales des différents types de commerces à l'aide de mesures d'équipartition au sein d'un maillage spatial. L'outil de mesure utilisé, l'indice de Hoover, indique la part des implantations d'un type de commerces qu’il faudrait transférer entre les mailles du canevas spatial pour obtenir la même répartition que celle d'un autre type pris comme référence. Il se définit comme la demi-somme des différences de pourcentage de chacun des types de commerces dans les mailles dans l’espace considéré. En calculant systématiquement l'indice de Hoover entre paires de types de commerces, il est possible de bâtir une matrice répertoriant le degré d'équipartition entre types de commerces.
Cette mesure de similarité peut alors servir de base à des classifications et aboutir à l'identification de types de commerces ayant une répartition spatiale similaire.
II.2.2. QUEL EST LE DEGRE DE PERMANENCE ET DE GENERALITE DE LA STRUCTURATION SPATIALE DU COMMERCE DE DETAIL ?
L'intérêt d'exploiter la SitEx de manière approfondie est motivé par son caractère exceptionnel. Son actualisation n'étant que partielle (les principaux noyaux uniquement), il a été décidé de ne pas exploiter les comparaisons temporelles pour valider ou identifier des facteurs de localisation différentielle. En outre, l'intervalle entre les deux dates disponibles n'est que de 5 ans (1997 vs 2002) et, malgré l'importance des mouvements qui caractérisent la démographie des entreprises du commerce de détail, les évolutions tendent très vite vers de faibles effectifs pour peu que l'on raffine les découpages spatiaux.
Néanmoins, dans la mesure du possible et ce essentiellement dans l'optique d'examiner la
validité des indicateurs construits sur base de l'offre commerciale, l'évolution des noyaux en
regard de chaque facteur de localisation sera examiné. L'objet de cet examen est de vérifier le
degré de stabilité temporelle des indicateurs proposés mais aussi de mettre le doigt sur des
évolutions contemporaines importantes.
II.3. DONNEES REQUISES POUR LA MISE EN ŒUVRE DU CANEVAS DE RECHERCHE
II.3.1. LES DONNEES RELATIVES AU COMMERCE
Pour mettre en œuvre le canevas de recherche, c'est essentiellement la description des paysages commerciaux selon la nature des biens vendus qui sera exploitée. Néanmoins, trois autres sources touchant de près au commerce seront aussi utilisées et méritent ici une brève présentation. La première est un relevé d'enseignes, dont le profil de localisation a été déterminé à l'échelle des cantons postaux. La seconde est relative aux loyers dans les espaces suivis par les courtiers immobiliers. La troisième est le cadastre, qui apporte une image plus exhaustive des marchés fonciers. Ces trois sources sont bien sûr systématiquement complétées par d'autres apports plus ponctuels, en fonction des besoins et des disponibilités.
II.3.1.1. GEOGRAPHIE DES ENSEIGNES EN BELGIQUE ET A BRUXELLES
Les enseignes commerciales construisent leurs réseaux en fonction de stratégies qui leur semblent adéquates, qu'elles agissent par ouvertures nouvelles ou par rachats de magasins.
Les fermetures des établissements ne répondant pas aux attentes contribuent aussi à la cohérence des réseaux. L'ensemble des points de vente d'une enseigne combine volontés et hasards, spécificités d'entreprises et facteurs généraux. La spécificité des enseignes, le fait qu'elles gèrent un réseau plutôt qu'un point de vente isolé, fait qu'elles ont, au moins implicitement, une perception comparée des qualités des différentes implantations. Mobilisant les expériences internes, par comparaison, en recourant à des études de marché ou des experts (dont les courtiers immobiliers), chaque enseigne modèle son réseau qui, à un moment donnée, traduit les choix de localisation du passé et, de facto, la hiérarchie des lieux propre à l'enseigne (Grimmeau & Wayens, 2000; Mérenne-Schoumaker, 1992).
Du fait de la spécificité de chaque entreprise et des aléas de leur histoire, il n'est guère possible de retirer beaucoup d'information sur la base d'un réseau pris individuellement. Par contre, l'analyse comparative de nombreux réseaux permet de dégager des récurrences dans les logiques spatiales. Tout en permettant de positionner les enseignes dans un référentiel commun, cela permet de hiérarchiser les lieux, de percevoir comment les différentes localisations sont perçues par les enseignes.
Trois profils de localisation-type peuvent être dégagés suite à l’examen de la structure commerciale des enseignes présentes dans chacun des cantons postaux du royaume. Les enseignes urbaines (H&M, We, Zara, Godiva, GoSport…) privilégient aussi bien les main- streets, c’est-à-dire les rues commerciales les plus passantes, que les shopping centers ou encore les localisations secondaires des villes principales ou les meilleures localisations des villes secondaires. Les enseignes périphériques (Carrefour, Lunch Garden, Heytens, Aubert, Broze, …) s’installent de préférence dans les parcs commerciaux ou le long des voies routières à grande circulation. Enfin, les enseignes ubiquistes (Spar, Aveve, Aldi, … mais aussi de Standaard Boekhandel ou Blokker) privilégient une stratégie de couverture spatiale et dès lors calquent leur répartition étroitement sur celle de la population. Un nombre limité d’enseignes combinent deux profils de localisation, mais dans la plupart des cas un profil domine. Par exemple, Quick est à la fois spécifique des localisations urbaines et périphériques mais est toutefois plus fortement surreprésenté dans ces dernières.
La localisation des enseignes urbaines révèle la polarisation commerciale, car leur nombre et
leur proportion augmente lorsqu’on s’élève dans la hiérarchie urbaine (Fig. II-03). Par rapport
à la hiérarchie des centres commerçants telle que fournie par l'emploi commercial ou d'autres
indicateurs, l’image qui en ressort est différente, notamment suite à un contraste accentué
entre Bruxelles et Anvers. Mais Wijnegem (principal shopping center du pays) gagne en
importance. Dans la région urbaine bruxelloise, Zaventem disparaît car on y trouve essentiellement des enseignes de type périphérique. Nivelles se renforce. Gand et Saint- Nicolas sont moins importantes du point de vue des enseignes urbaines, à la différence de Alost et de Roulers. Le littoral paraît plus différencié : pour les enseignes urbaines, Ostende et Knokke sont des localisations majeures. A l’est, ce sont surtout Louvain, Hasselt et Turnhout qui se distinguent. En Wallonie, les communes centrales des grandes agglomérations sont clairement privilégiées par les enseignes urbaines, surtout à Liège et Namur. Mais des communes périphériques se détachent aussi, comme Boussu (galerie du Cora), Châtelineau (idem), Fléron, Ans ou Messancy. Ces dernières communes sont toutefois surtout caractérisées par une forte présence d’enseignes périphériques. Quand le découpage communal ne les intègre pas à la commune centrale, on distingue clairement les pôles périphériques récent où se concentrent hypermarchés et enseignes spécialisées : Wavre, Waterloo, Anderlecht, Drogenbos, Zaventem autour de Bruxelles, Schoten à Anvers, Seraing et Herstal à Liège, Bierbeek à Louvain. Au sud du sillon Sambre et Meuse, ces enseignes se concentrent dans quelques localités relais (Marche-en-Famenne, Libramont, Bastogne) ou à proximité de la frontière du Grand-Duché de Luxembourg, dont la législation rend les grandes implantations commerciales plus difficiles (Messancy).
Figure II-03: Logiques spatiales des enseignes en Belgique. L’importance des enseignes a été cartographiée sous la forme d’un diagramme circulaire qui les différencie selon le profil de localisation. Les données sont issues d’un relevé du réseau de 233 enseignes comptant au moins 5 points de vente, actualisé en 2005. Cet échantillon comprend 9500 points de vente et est stratifié de manière à tenir compte des différents secteurs d’activité où sont actives les enseignes.
Bien que la détermination des profils d'enseignes ait été faite à l'échelle des cantons postaux (plus fine, ils sont deux fois plus nombreux que les communes), la carte utilise le canevas communal pour faciliter la comparaison avec d'autres cartes. Le profil des enseignes est déterminé en classant d'abord chaque canton postal en 3 catégories de localisation (urbaine, périphérique, banale) en fonction du mix des enseignes présentes. Ensuite le profil de localisation de chaque enseigne au sein de ces 3 types de lieux détermine son classement.
Source: inventaire IGEAT et SPF Economie, situation 2005.
Dans la Région de Bruxelles-Capitale, les enseignes urbaines sont toutes évidemment fortement représentées (Fig. II-04). Elles se concentrent dans un nombre très limité de quartiers. Si le nord du pentagone et le haut de la ville sont les principaux espaces de concentration, tout comme pour le commerce en général, on observe que les enseignes sont
500 250 1.000
région urbaine Points de vente Enseignes
Profil de localisation
source: SPF Economie, ULB-IGEAT - 2005 ULB-IGEAT - B.W. (2005)
2005
0 10 20 km enseignes urbaines
enseignes périphériques
enseignes ubiquistes Bruxelles
très peu présentes dans une série de gros quartiers secondaires: Molenbeek-centre, Marie- Christine, rue de Brabant, Place Saint-Josse, Flagey, Saint-Gilles centre, Wayez. A contrario, quelques autres quartiers sont clairement mieux placés si on considère les enseignes: Tongres, La Chasse, Université, Bascule, Uccle centre, Miroir, De Wand et surtout Dumon voire Fort- Jaco. Ce sont toutefois les shopping centers (Woluwé, Westland, Galerie du Cora d'Anderlecht) qui apparaissent, hors hypercentre, comme des lieux incontournables pour les enseignes urbaines. Seul le Basilix se distingue par une moindre présence des enseignes urbaines et par une plus forte présence d'enseignes au profil périphérique. Cela s'explique par le caractère hybride du site, combinant un petit centre commercial avec un hypermarché et des emplacements d'enseignes périphériques sur le parking. Au sein des nodules commerçants, les enseignes urbaines ont tendance à se concentrer fortement dans quelques rues ou parties de rue. Dans le centre-ville, elles se cantonnent au nord de la Grand-Place; dans le haut de la ville, au goulet Louise, avenue de la Toison d'Or, boulevard de Waterloo et porte de Namur;
dans les autres noyaux, dans les meilleurs emplacements.
On observe peu de grandes concentrations d'enseignes périphériques: le bout de l'avenue
Charles-Quint et le Carrefour d'Auderghem font figure d'exception, la plupart des parcs
commerciaux étant situés au-delà des limites régionales. A Bruxelles, les enseignes
privilégiant les localisations périphériques s'insèrent indépendamment ou par petits agrégats
dans le tissu urbain, avec une prédilection pour les chaussées. Certaines d'entre elles optent
même pour une implantation en noyau (il peut s'agir d'héritages historiques). On note aussi
quelques petits complexes récents (rue de Genève, Cours Saint-Michel). Les enseignes
ubiquistes, issues essentiellement de la grande distribution alimentaire, constituent l'essentiel
des enseignes présentes dans les plus petits nodules.
Figure II-04: Logiques spatiales des enseignes à Bruxelles. Les enseignes sont cartographiées soit par nodule, soit par adresse. La carte principale les regroupe par nodule. Le cas échéant, les enseignes localisées hors nodule sont cartographiées à l'adresse. Cette représentation permet de comparer l'importance des différents quartiers et d'établir une hiérarchie spécifique aux enseignes. L'agrandissement de la partie centrale de l'agglomération, où les enseignes sont cette fois localisées à l'adresse, permet d'identifier clairement les rues dont la structure commerciale est très fortement dominée par les enseignes. Les profils de localisation distingués sont ceux qui ont été déterminés sur base de l'analyse à l'échelle nationale.
Source: inventaire IGEAT et SPF Economie, situation 2005.
adresse
0 1 2 km
nodule
voirie principale espace vert Généralités
200 50 100
enseignes (points de vente) Nodules commerciaux
Profil de localisation enseignes urbaines
enseignes périphériques
enseignes ubiquistes
source: SPF Economie, ULB-IGEAT - Urbis ULB-IGEAT - BW. (2005)
2005
Enseignes
nodules IGEAT1997
II.3.1.2. L'ESPACE DES COURTIERS IMMOBILIERS
Beaucoup plus élevés que tous les autres, les loyers commerciaux sont aussi beaucoup plus différenciés spatialement, quelle que soit l'échelle d'observation. Ils témoignent d'une hypersensibilité du commerce de détail à son environnement spatial. Les maigres informations dont on dispose sur le marché de l'immobilier commercial sont pour la plupart issues des courtiers immobiliers. L'image qu'ils donnent au travers de leurs publications est révélatrice des intérêts de ces acteurs de l'implantation commerciale (Gérard, 1997; Schiller, 2001; Bureau Gérard, 2001).
A l'échelle des principales villes du pays, les loyers commerciaux tels que publiés par les courtiers sont bien plus élevés dans les meilleurs emplacements de Bruxelles (rue Neuve) ou Anvers (Meir) que partout ailleurs (Fig. II-05). Ils sont en moyenne moins élevés dans les villes régionales que dans les grandes villes, mais la variation au sein des villes régionales est importante (écart de 1 à 3,5) et certaines se hissent quasiment au niveau des grandes villes.
Les différences de loyers entre les villes régionales s'expliquent largement par une dynamique du marché plus ou moins favorable et par le niveau socio-économique de leur hinterland. Les quelques rares petites villes qui figurent dans le "top28" de l'immobilier commercial selon le courtier Bureau Gérard (le "Belgian Retail Index") confirment cette analyse: 4 d'entre elles (Nivelles, Hal, Wavre, Waterloo) se situent dans la périphérie aisée de Bruxelles. Le bon classement de Knokke, Bruges ou Louvain souligne aussi l'effet d'un bon pouvoir d'achat et du tourisme (Wayens & Grimmeau, 2004a).
A l'échelle de la Région de Bruxelles-Capitale, la variation observée entre les quartiers est de l'ordre de 1 à 8 (Fig. II-05). En réalité, elle est probablement plus importante. Le "Belgian Retail Index" ne fournit en effet des données que pour 16 quartiers bruxellois, regroupant moins de 10% des points de vente. Les grands absents (Molenbeek-centre, Saint-Gilles, la rue Marie-Christine, la rue de Wand, Helmet, …mais aussi la rue Wayez) se caractérisent par un faible dynamisme commercial au cours des dernières décennies et par une moins forte présence des enseignes nationales et internationales, clientes privilégiées des courtiers immobiliers. Les quartiers absents de l'inventaire publié par le Bureau Gérard ont probablement des niveaux de loyer inférieurs à 250 €/m²/an. Les loyers les plus élevés s'observent au centre-ville, au cœur de l'hypercentre bipolaire centré respectivement sur la rue Neuve et sur le haut de la ville (Louise, boulevard de Waterloo, avenue de la Toison d'Or, Chaussée d'Ixelles). Dans le reste du centre historique (alentours de la Grand-Place, Sablon), les loyers sont aussi plus élevés que dans le reste de l'agglomération. On est ici dans l'espace métropolitain central, dont le rayonnement est assuré non seulement par une offre commerciale importante et diversifiée mais aussi par l'accumulation historique de fonctions urbaines (offre culturelle, tertiaire de commandement, …) et par la convergence des moyens de transport.
Dans le reste de l'agglomération, les loyers les plus élevés s'observent soit dans de gros
noyaux secondaires (rue des Tongres, La Chasse, Uccle-centre), soit dans des shopping
centers. Généralement, l'environnement de ces quartiers commerçants aux loyers les plus
élevés est plutôt favorable sur le plan socio-économique. Pour les shopping centers, s'ajoute à
ce facteur un contrôle strict de l'offre commerciale (le "mix") et de l'environnement physique
(propreté, sécurité, …) par les sociétés privées gestionnaires, ce qui augmente leur attraction.
Wavre Waterloo Sint-Truiden Roeselare
Nivelles Knokke
Hal Turnhout Aalst
Verviers Tournai Mechelen Sint-Niklaas Oostende
La Louvière Namur Leuven
Kortrijk Brugge
Mons Hasselt
Charleroi Gent Liège Antwerpen Bruxelles
200 300 400 500 600 700 800 900 1000 1100 1200
grande ville
ville régionale
petite ville
Valeur locative des
emplacements commerciaux
Source: Bureau Gerard, Belgian Retail Index 2001 et estimations (loyers)
Urbis 1.06 & 2.01, SitEx (fond cartographique, occupation des rez-de-chaussée) B.W. (ULB-IGEAT / 2004)
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espace vert voirie principale noyau commercial Valeur locative indicative dans les meilleures situations (€/m2/an)
+ 700550 400250 150
300 75
150 cellules commerciales comptabilisées dans le Belgian retail index 2001
Valeur locative indicative dans les meilleures situations (€/m2/an)
+ 1200 900600 400325
pas de donnée
rez-de-chaussée commercial
%
U textile, bijoux
0 2 km
0 200 m
Rue Neuve et environs
Région de Bruxelles-Capitale
Valeur locative indicative dans la meilleure rue de la ville (€/m2/an)
Villes belges reprises dans le Belgian Retail Index 2001
N Wavre
Waterloo Sint-Truiden Roeselare
Nivelles Knokke
Hal Turnhout Aalst
Verviers Tournai Mechelen Sint-Niklaas Oostende
La Louvière Namur Leuven
Kortrijk Brugge
Mons Hasselt
Charleroi Gent Liège Antwerpen Bruxelles
200 300 400 500 600 700 800 900 1000 1100 1200
grande ville
ville régionale
petite ville
Valeur locative des
emplacements commerciaux
Source: Bureau Gerard, Belgian Retail Index 2001 et estimations (loyers)
Urbis 1.06 & 2.01, SitEx (fond cartographique, occupation des rez-de-chaussée) B.W. (ULB-IGEAT / 2004)
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+ 700550 400250 150
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150 cellules commerciales comptabilisées dans le Belgian retail index 2001
Valeur locative indicative dans les meilleures situations (€/m2/an)
+ 1200 900600 400325
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0 2 km
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Rue Neuve et environs
Région de Bruxelles-Capitale
Valeur locative indicative dans la meilleure rue de la ville (€/m2/an)
Villes belges reprises dans le Belgian Retail Index 2001
N
Figure II-05: Valeur locative des emplacements commerciaux en Belgique et dans la Région de Bruxelles-Capitale.Ces valeurs sont publiées épisodiquement par les courtiers immobiliers. Ce sont des valeurs locatives pour les cellules commerciales les mieux positionnées. Elles sont données pour des cellules bien configurées car le loyer est aussi fonction de la largeur de vitrine disponible. Ce ne sont bien sûr que des ordres de grandeur, mais l'image est révélatrice: le simple fait de disposer ou pas de valeurs pour un quartier est déjà symptomatique.
Source: estimations d'après Bureau Gérard (2001) et Gérard (1997).
II.3.1.3. REVENUS CADASTRAUX ET STRUCTURE DE LA PROPRIETE COMMERCIALE
