État des lieux de l'accession à la propriété
Données nationales et locales
service
Intermodalité, aménagement, logement
Décembre 2011
n° 47
SOMMAIRE
I) - Le parc des propriétaires occupants ...3
I.1 - Les Pays de la Loire, une région traditionnellement attachée à l'accession à la propriété ...3
I.2 - Une contribution majeure et de plus en plus importante des propriétaires occupants à la croissance du parc de résidences principales...6
I.3 - Les déterminants de la croissance du parc des propriétaires occupants ...8
II- Les grandes caractéristiques du marché de l'accession à la propriété...11
II.1 - Un marché où les ménages recourent majoritairement à l'emprunt...11
II.2 - un nombre de transactions en plein essor...12
II.3 - Un marché dominé par l'ancien ...14
II.4 - Dans le neuf comme dans l'ancien, l'accession à la propriété rime souvent avec achat de maison...16
II.5 - Une tendance au recul en valeur relative de la primo-accession dans le flux de l'accession à la propriété ...20
II.6 - Les ménages à faibles ressources accèdent moins souvent à la propriété depuis les années 2000...23
III- Le montant et les conditions de financement des opérations d'accession à la propriété...26
III.1 - L'évolution du montant moyen des opérations ...26
III.2 - Le prix moyen des opérations au m²...28
III.3 – La structure des coûts de construction en individuel...30
III.4 - Le coût relatif des opérations en années de revenu...34
III.5 - La transformation des conditions de financement...36
IV - L'accession sociale à la propriété ...41
IV.1 – Le succès du prêt à taux zéro...41
IV.2 - Le bilan du Pass-foncier...47
IV.3 - L'impact du PTZ + au premier semestre 2011...49
Conclusion...52
Glossaire...53
Bibliographie...55
Introduction
Avec une grande constance depuis les années 1970, les gouvernements successifs ont fait du développement de la propriété un axe majeur des politiques du logement. Tous les sondages d'opinion montrent en effet que la grande majorité des ménages français aspire à être propriétaire de son logement. Cet argument ne suffit cependant pas à expliquer la constance des politiques à aller dans le même sens.
Pour Jean-Claude DRIANT, professeur à l'institut d'urbanisme de Paris, la justification de l'incitation à la propriété mobilise des registres très divers que l'on peut synthétiser en quatre rubriques :
– la première renvoie aux situations individuelles à partir de l'idée selon laquelle la propriété répond à des attentes de sécurité du statut résidentiel, de stabilité, d'accumulation patrimoniale et de solidarité intergénérationnelle. La propriété serait « l'aboutissement d'un parcours résidentiel réussi » ;
– la deuxième rubrique renvoie au registre de la responsabilisation des ménages selon lequel le développement de la propriété serait un gage de fonctionnement urbain harmonieux et de qualité d'un parc immobilier, mieux entretenu que par des propriétaires bailleurs et des locataires qui seraient déresponsabilisés vis à vis du logement qu'ils habitent ;
– le registre macroéconomique est, pour sa part, construit sur l'idée qu'un propriétaire, plus autonome, coûte moins à la collectivité et consacre plus de dépenses à la consommation une fois ses dettes remboursées ;
– enfin, les promoteurs de politiques d'appui à la primo-accession soulignent le rôle qu'elles jouent dans les mécanismes du marché du logement, en libérant les logements locatifs, notamment sociaux, nécessaires à l'accueil des personnes les plus modestes, ce qui revient à énoncer une sorte de partage des rôles entre les statuts, fondé sur leur complémentarité dans les parcours résidentiels.
Compte tenu de ces éléments et dans le contexte de forte augmentation des prix de l'immobilier depuis 15 ans, l'étude a pour objet de faire un état des lieux de l'accession à la propriété dans les Pays de la Loire à partir d'études existantes, en analysant les principales tendances observées au cours des années 2000 en région et au niveau national.
Après une analyse du parc des propriétaires occupants (I), les principales caractéristiques du marché de l'accession (II) seront présentées avant d'aborder la question du prix et des conditions de financement des opérations (III) pour finir par un point sur l'accession sociale à la propriété (IV).
I) - Le parc des propriétaires occupants
I.1 - Les Pays de la Loire, une région traditionnellement attachée à l'accession à la propriété
Au 1er janvier 2009, la région Pays de la Loire comptait un peu plus de 1,5 million de logements occupés à titre de résidence principale dont 36,2 % en Loire-Atlantique, 21,7 % dans le Maine-et- Loire, 8,5 % en Mayenne, 15,8 % dans la Sarthe et 17,9 % en Vendée. Dans les Pays de la Loire, plus que sur le territoire national, les résidences principales sont occupées par leur propriétaire (64,2 % contre 57,9 % pour la métropole en incluant la région parisienne et 60,0 % en l'excluant).
La Vendée est traditionnellement le département le plus attaché à la propriété (71,8 % soit le 1er rang national). A contrario, la propriété est en retrait dans le Maine-et-Loire (60,0 %) où le parc HLM est important. Dans les trois autres départements, le taux de propriétaires occupants se situe au niveau de la moyenne régionale (63,2 % en Loire-Atlantique, 64,3 % en Mayenne et 63,8 % dans la Sarthe). Les propriétaires occupants sont proportionnellement plus nombreux sur le pourtour des pôles urbains et plus généralement dans les cantons de la Loire-Atlantique et de la Vendée. Les plus forts taux sont observés sur les cantons de Ligné, La Roche-sur-Yon-Nord et Bouaye avec des valeurs comprises entre 82 et 83 %. A l'opposé, les valeurs les plus faibles se retrouvent dans les villes centres : 31,9 % à Angers, 39 % à Nantes, 42 % à Laval, 46,5 % au Mans.
(source : DREAL des Pays de la Loire/FILOCOM d'après DGI)
L'accession à la propriété peut être considérée comme une étape du cycle de vie. Lorsqu'elle intervient, elle marque le moment où le ménage est supposé avoir atteint une certaine stabilité familiale et financière qui lui permet de s'engager dans un projet de longue durée et un endettement lourd. Il y a donc un lien fort avec l'âge et la composition familiale. Au niveau national et selon les données INSEE, le taux de propriétaires n'est que de 13 % avant 30 ans et il dépasse les 72 % à partir de 60 ans. 67 % des ménages propriétaires sont des couples et la moitié ont des enfants. Par ailleurs, une relation très forte unit la propriété du logement à la maison individuelle.
En région Pays de la Loire, toute proportion gardée, on trouve davantage d'occupants propriétaires et/ou titulaires de logements individuels chez les couples mariés ou pacsés que chez ceux vivant en union libre. Les propriétaires sont plus fréquents parmi les ménages de 2 à 5 personnes, moins chez les ménages d'une seule personne, et de 6 personnes et plus. Dès 40 ans (âge de la personne de référence), la part des ménages propriétaires occupants de leur logement est supérieure à la
moyenne nationale. La Vendée est le premier département français pour la part des ménages de moins de 40 ans qui sont propriétaires (47,7 % pour une moyenne en province de 35,5 %). Le département de la région le moins bien classé (le Maine-et-Loire) arrive en 23ème position. Au total, dans les Pays de la Loire en 2009, l'âge théorique à partir duquel les ménages sont majoritairement propriétaires est estimé à 50,2 ans (il est de 57 ans dans la France de provinces et de 59,4 ans dans l'ensemble de la France métropolitaine).
(source : DREAL des Pays de la Loire/FILOCOM d'après DGFIP)
Au niveau national et selon des données du CREDOC, la proportion de ménages propriétaires de leurs logements, parmi les ménages à bas revenus (47 %), était comparable à celle des ménages des classes moyennes (45 %) et à hauts revenus (51 %), dans les années 1980. Par contre, en 2007, la proportion de ménages à bas revenus propriétaire de leur logement est tombée à 33 % alors qu'elle s'est maintenue à 46 % pour les ménages des classes moyennes et qu'elle est passé à 70 % pour les ménages à hauts revenus.
(source : CREDOC)
I.2 - Une contribution majeure et de plus en plus importante des propriétaires occupants à la croissance du parc de résidences principales
Entre 1999 et 2009, le nombre de résidences principales en région a progressé de façon linéaire, sans à-coups, au rythme moyen de 1,4 % à 1,6 %. Cette croissance a été rendue possible par l'augmentation du nombre des propriétaires occupants au rythme moyen de 1,9% par an.
Logiquement, le poids des propriétaires occupants dans le parc de logements est en progression.
La contribution des propriétaires occupants à l'occupation des nouvelles résidences s'est accentuée pour passer de 73 % sur la période 2001-1999 à 83% pour la période 2009-2007. Cette contribution a été plus prononcée en Sarthe et en Mayenne, mais beaucoup moins dans les principaux pôles urbains. Dans les périphéries d'agglomérations et même sur l'espace rural, les propriétaires occupants sont la composante principale, pour ne pas dire quasi-exclusive, de la croissance du parc de logements. Or, alors qu'ils représentaient 42,2 % (12,8 + 29,4) du parc régional de logements en 1999, les périphéries des grandes agglomérations et le rural réunissent 52,3 % (20,8 + 31,5) des créations nettes de logements entre 1999 et 2009. A contrario, les villes centre et banlieues représentaient 39,1 % du parc mais ne correspondent qu'à 27,7% des créations. Les proportions
respectives des villes moyennes (11,6 et 11,9 %) et du rural littoral sont nettement plus proches.
(source : DREAL des Pays de la Loire/FILOCOM d'après DGI)
Le zonage des aires urbaines 2010 confirme le développement de l'urbanisation à la périphérie des grandes agglomérations et en secteur rural. En effet, comme le note l'INSEE des Pays de la Loire dans une étude d'octobre 2011 sur le zonage en aires urbaines 2010, en dix ans de 1999 à 2008, les 16 grandes aires urbaines des Pays de la Loire (Nantes, Angers, Le Mans, Saint-Nazaire, Laval, La Roche-sur-Yon, Cholet, Les Sables d'Olonne, Saumur, Sablé-sur-Sarthe, Fontenay-le-Comte, Mayenne, Challans, La Ferté-Bernard, Les Herbiers, Ancenis) ont gagné près de 400 000 habitants, dont plus des trois quarts dans les couronnes. 25% de la population régionale réside désormais dans les couronnes des grands pôles. Parallèlement à la forte croissance des grandes aires urbaines, leur espace multi-polarisé s'est aussi fortement développé. Les communes multipolarisées des grandes aires urbaines représentent deux communes sur cinq dans la région. De ce fait, l'espace péri-urbain, qui regroupe les couronnes des grands pôles urbains, ainsi que l'espace multipolarisé des grandes aires urbaines, accueille une proportion de plus en plus importante de la population. Cette croissance soutenue de la population périurbaine est notamment le fruit d'une extension des zones d'influence des aires urbaines. Au final, près du tiers des habitants de la région réside désormais dans l'espace périurbain contre le quart en moyenne en Province.
I.3 - Les déterminants de la croissance du parc des propriétaires occupants
La croissance du parc des propriétaires occupants comme celle des autres segments du parc de logements résulte de la combinaison de quatre variables : en positif, la construction neuve et la création de nouveaux logements dans le parc existant, en négatif, les disparitions de logements et en positif ou en négatif les changements de mode (résidence principale, résidence secondaire, logement vacant) et de statut d'occupation (propriétaire occupant, secteur locatif privé, secteur locatif social et autres statuts) au sein du parc de logements.
Ainsi, entre 1999 et 2007, la croissance du parc des propriétaires occupants en région a été de 1,9 % en moyenne annuelle et s'explique à hauteur de 82,5 % par la construction neuve de logements, 19 % par les changements de modes et de statuts d'occupation, 8,6 % par les créations de logements nouveaux et – 10,1 % par les disparitions de logements. Par département et en moyenne annuelle, la croissance du parc des propriétaires occupants entre 1999 et 2007 a été de + 2,2 % en Vendée, + 1,9 % en Loire-Atlantique et en Mayenne, + 1,7 % dans le Maine-et-Loire et + 1,6 % dans la Sarthe. La contribution de la construction neuve à la croissance du parc des propriétaires occupants est la plus forte en Vendée (88,5 % contre 82,6 % en Loire-Atlantique et dans le Maine- et-Loire, 78,0 % dans la Sarthe et 72,5 % en Mayenne). La contribution des changements de mode et de statut d'occupation à la croissance du parc des propriétaires occupants est positive dans tous les départements de la région. Elle est de 20,6 % en Loire-Atlantique, 19,4 % dans le Maine-et- Loire, 26,1 % en Mayenne, 21,8 % dans la Sarthe et 12,2 % en Vendée. Les créations de logements nouveaux représentent jusqu'à 10,3 % de la croissance du parc des propriétaires dans le Maine-et- Loire (8,4 % en Loire-Atlantique, 8,9 % en Mayenne et dans la Sarthe, et 7,2 % en Vendée). Enfin l'apport négatif des disparitions de logements à la croissance du parc des propriétaires occupants s'élève à -11,6 % en Loire-Atlantique, -12,3 % dans le Maine-et-Loire, -7,2 % en Mayenne, -8,7 % dans la Sarthe et -7,8 % en Vendée.
Contribution des différents facteurs explicatifs à la croissance du parc des propriétaires occupants par département (en %)
(source : DREAL des Pays de la Loire/FILOCOM d'après DGI)
Entre 1999 et 2007, 78 913 logements du parc des propriétaires occupants ont changé de mode ou de statut d'occupation en région : 33 467 se sont transformés en logements locatifs privés, 24 030 en logements vacants, 17 669 en résidences secondaires, 2 796 en autres statuts, 615 en logements locatifs sociaux et 336 en meublés. A l'inverse, 104 133 logements précédemment d'un autre mode ou statut d'occupation sont venus renforcer le parc des propriétaires occupants dont 45 152 issus du parc locatif privé, 26 525 du parc des résidences secondaires, 21 272 du parc des logements vacants, 8 531 de la catégorie autres statuts, 2 201 du parc locatif social et 452 du parc des meublés. Au final, ces échanges se soldent donc par un gain de 25 220 logements supplémentaires au profit du parc des propriétaires occupants. Ce solde est positif avec tous les autres modes et statuts d'occupation, excepté celui des logements vacants (- 2 758 logements). Les principaux apports proviennent du parc locatif privé (+ 11 685), du parc des résidences secondaires (+ 8 856 logements) et de la catégorie autres statuts (+ 5 735 logements) qui servent ainsi de réservoirs pour le parc des propriétaires occupants.
Loire-Atlantique Maine-et-Loire
Mayenne Sarthe Vendée
-0,2 0 0,2 0,4 0,6 0,8 1
disparitions de logements création de logements nouveaux construction neuve
Changements de mode et statut d'occupation
Changements de mode et de statut d'occupation du parc des propriétaires occupants entre 1999 et 2007
(source : DREAL des Pays de la Loire/FILOCOM d'après DGI)
Les résidences secondaires servent de réservoir au parc des propriétaires occupants dans les territoires tendus hors zones touristiques, notamment en secteur péri-urbain. Dans les territoires à vocation touristique, elles seraient davantage en concurrence avec les résidences principales, notamment dans l'usage du foncier constructible, et par les effets de hausse des prix immobiliers.
Dans les territoires détendus, elles semblent constituer un stock de logements peu utilisés, mais sans impact sur la situation globale du parc.
Les apports du parc locatif privé au parc des propriétaires occupants peuvent s'expliquer par l'engouement qu'a suscité le dispositif Robien, après le Périssol et à un degré moindre le Besson, et plus récemment par le dispositif Scellier. Selon l'ANIL, cet engouement « a entraîné une surabondance de l'offre locative dans de nombreuses agglomérations, notamment dans les villes moyennes. La détente des marchés, qui en a résulté, a eu pour conséquence un tassement des loyers et une augmentation de la vacance, notamment pour les logements anciens, moins confortables que les logements neufs avec lesquels ils sont en concurrence. Certains propriétaires ont ainsi été poussés à mettre leurs logements en vente : ces logements, sans doute pour une large part de qualité médiocre et donc relativement peu chers, alimentent le marché de l'accession sociale, contribuant ainsi à l'accroissement du parc des propriétaires occupants » (ANIL – « L'accession à quel prix ? » - avril 2007).
-100000 -50000 0 50000 100000 150000 Locatif HLM
Locatif privé Autres statuts RS LV Meublés Ensemble
Soldes (gains - pertes) Pertes
Gains
II- Les grandes caractéristiques du marché de l'accession à la propriété
II.1 - Un marché où les ménages recourent majoritairement à l'emprunt
Depuis 20 ans, le marché de l'accession est devenu un marché où les ménages recourent majoritairement au crédit. Ainsi les ménages recourent au crédit dans une proportion de 85% au niveau national, plus encore quand ils sont primo-acquéreurs (95,8% d'entre eux y ont recouru entre 2002 et 2006). Néanmoins, pour ceux qui ne sont pas primo-acquéreurs, la part des achats au comptant a augmenté légèrement au cours des années 2000.
En France, tout est fait pour protéger l'emprunteur contre le risque de défaillance (lois Scrivener et Neiertz et autres mesures plus récentes) :
– le banquier a un devoir de mise en garde qui doit le conduire à vérifier la capacité de remboursement de l'accédant alors que dans les pays anglo-saxons, on s'intéresse à la valeur du gage. Si le banquier ne le fait pas, sa responsabilité peut être engagée ;
– les emprunteurs bénéficient d'un délai de réflexion de plusieurs jours qui permet d'éviter les décisions prises sur un coup de tête ;
– les taux des prêts ne peuvent pas dépasser le taux de l'usure qui correspond à la moyenne des taux pratiqués à laquelle on ajoute un tiers ;
– les accédants peuvent bénéficier du conseil préalable des ADIL.
Par ailleurs, l'extraction hypothécaire, courante dans les pays anglo-saxons, ne fait pas partie des usages français bien qu'elle soit autorisée, mais uniquement dans la limite de la valeur initiale du bien.
Résultat, il y a très peu de défaillances. Selon l'INSEE, elles ne concernent que 0,7% des accédants, entre 2002 et 2006, et décroissent avec l'élévation du niveau de vie.
En revanche, les ménages, qui accèdent aujourd'hui, voient leur approche du crédit se modifier par rapport à celle des générations précédentes. Jusqu'alors le plan d'amortissement annexé au contrat
dette, pour être pleinement propriétaires, incitait nombre d'accédants à rembourser par anticipation.
Avec l'allongement des prêts et la loi Lagarde, sur le modèle des pays nordiques et anglo-saxons, les emprunteurs adoptent une gestion plus active de leur endettement : le crédit n'a pas nécessairement vocation à être amorti, il peut ne prendre fin que lors de la vente du logement. Le choix de la durée, et donc le partage entre amortissement et intérêt, reflète alors un arbitrage entre épargne investie dans le logement et les autres dépenses.
II.2 - un nombre de transactions en plein essor
L'essor du crédit a accompagné celui des acquisitions. Ainsi selon l'INSEE, au niveau national, entre 2002 et 2006, plus de 600 000 ménages ont acheté chaque année leur résidence principale, alors qu'ils étaient près de 550 000 entre 1997 et 2001. C'est un tiers de plus qu'au cours des années 1980 et qu'au début des années 1990.
Selon les chiffres de l'observatoire du financement du logement, France entière, le nombre d'opérations d'accession par emprunt a presque doublé entre 1992 et 2007,(+ 96,9 %), progressant de 4,6 % en moyenne chaque année. Entre 1992, précédent point bas de la conjoncture, et 2007, dernière année avant le déclenchement de la crise actuelle, le nombre des opérations d'accession est ainsi passé, de 428 700 à 844 200 unités. C'est donc une expansion sans précédent qui a été observée, tant par sa durée que par le résultat auquel elle a conduit : en 2007, le niveau des flux de l'accession était de 38,5 % plus élevé qu'en 1989, point haut de la conjoncture de la fin des années 1980. La crise, qui s'est déclenchée en 2008, est venue déstabiliser les flux de l'accession, en dépit des mesures du Plan de relance : France entière, le nombre d'accédants a alors reculé de 32,9 % en deux ans pour s'établir à 566 500 unités en 2009, dernière année disponible. Ainsi, avec un repli de 277 700 unités, les flux de l'accession sont pratiquement revenus à leur niveau de 1997 (548 600 unités) et ont ainsi perdu le bénéfice de dix années d'expansion (de 1997 à 2007) au rythme annuel de 4,4 %.
Globalement, le profil d'évolution du marché dans la région des Pays de la Loire laisse ressortir une expansion plus rapide du marché, jusqu'en 2007. Mais, avec le déclenchement de la crise, les flux de l'accession ont reculé plus rapidement en région. En région, le repli a été de 52,9 % entre 2007 et 2009 contre 35,7 % en Province et 32,9 % France entière. Depuis 2002, la région des Pays de la
Loire se positionne à la 3ème place des régions par le nombre d'opérations d'accession réalisée chaque année. Sur la période 2002-2009, le nombre d'opérations d'accession à la propriété réalisée par emprunt dans les Pays de la Loire s'est élevé en moyenne à un peu plus de 64 000 par an. En 2009, la région des Pays de la Loire représente 8,1% des opérations d'accession à la propriété réalisée en France, l'Ile-de-France la devançant évidemment avec 24,7% des opérations puis, loin derrière cette dernière, la région Rhône Alpes avec 12,6 % des opérations.
Flux de l'accession dans les Pays de la Loire et poids en % de la région dans le marché de l'accession à la propriété avec emprunt
(source : OFL/CSA)
A l'opposé des quatre autres départements de la région, le département de la Loire-Atlantique voit le nombre d'opérations augmenter, en 2009, de 4,7 %. Ainsi, le poids de ce département, de l'ordre de 35 % durant les cinq dernières années, s'élève à 45,2 % en 2009. La Mayenne et la Sarthe sont les plus touchés par le recul du nombre d'opérations, leurs poids dans la région s'en trouvent affectés, respectivement 5,4 % et 15,1 %. Le Maine-et-Loire et la Vendée résistent relativement mieux que les deux précédents départements, leurs poids dans la région se maintenant respectivement à 16,4 % et 18,0 %.
0 20 40 60 80 100 120
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 0 2 4 6 8 10 12 14
flux de l'accession poids de la région en %
II.3 - Un marché dominé par l'ancien
Au niveau national, de majoritaires dans les années 1980, les achats dans le neuf sont devenus minoritaires, jusqu'à ne plus représenter qu'un peu plus du quart des achats entre 1997 et 2002, avec un rebond à 32% entre 2002 et 2006. Le marché de l'accession est ainsi devenu un marché de revente, la concrétisation du nouveau projet dépendant de la manière dont l'ancien a bien pu être réalisé. Les logements neufs sont néanmoins sur-représentés en zone rurale péri-urbaine, la périurbanisation s'accentuant depuis la fin des années 1990. Mais, depuis ces dernières années, ils le sont aussi dans le rural éloigné. (source : INSEE – L'accession à la propriété dans les années 2000 – mai 2010).
Selon les données de l'observatoire du financement du logement, sur la période 2002-2009, les opérations d'accession à la propriété par emprunt se sont effectuées majoritairement dans l'ancien, aussi bien dans la région des Pays de la Loire, que France entière hors Ile de France. Toutefois, c'est dans le neuf que la vigueur des flux observée au début des années 2000 avait été la plus prononcée tant en région Pays de la Loire qu'en Province. En moyenne, jusqu'en 2002, le marché du neuf représentait de l'ordre de 31,5 % des flux de l'accession en région Pays de la Loire et 32,5 % en Province. Avec l'expansion rapide de ces flux constatée à partir de 2002 et son accélération durant les années qui ont précédé la crise, cette part s'est redressée, tout en restant minoritaire. Elle s'est alors établie en moyenne, au-delà des fluctuations qui se constatent d'une année sur l'autre, à 39,4 % en région et à 34,9 % en province. On voit ainsi que, jusqu'en 2007, la région s'est singularisée par une reprise de la construction neuve plus rapide qu'ailleurs en Province.
Le déclenchement de la crise a alors bouleversé cette situation nouvelle : rapidement en région Pays de la Loire, puisque la part du neuf est retombée à 32,8% en 2009, à un niveau comparable à ce qui se constatait à la fin des années 1990, mais de manière plus modérée en Province, avec une part à 33,7 % en 2009. En 2009, pour la première fois depuis 2002, le taux d'accession dans l'ancien est supérieur dans les Pays de la Loire (67,2 %) par rapport à la France entière hors Ile de France (66,3 %). Les trois quarts des opérations réalisées par emprunt dans l'ancien se font sans travaux.
Répartition des flux de l'accession selon l'objet du dossier
(source : OFL/CSA)
La part des constructions ou des achats neufs reste majoritaire dans le secteur PC/PAS (55 % en 2009) alors qu'elle est logiquement minoritaire dans le secteur bancaire (31,8 % en 2009). La situation est plus équilibrée dans le secteur PTZ qui mélange les caractéristiques du secteur PC/PAS et du secteur bancaire (40,2 % d'opérations dans le neuf en 2009). Le département de la Vendée se démarque par une part très importante de constructions de logements neufs (48,3 % en 2009 contre 27,2 % au niveau régional). A l'opposé, en Loire-Atlantique, la construction neuve représente seulement 21 % des opérations d'accession réalisées en Loire-Atlantique en 2009 alors que l'ancien sans travaux en représente 57,8 % (34,5 % en Vendée et 50,7 % en région). Par sous-ensembles régionaux, sur la période 2008-2009, le littoral et le reste de la région se démarquent par un fort taux d'opérations en construction neuve (respectivement 38,1 % et 41,2 %). Les principales aires urbaines au contraire affichent seulement 20,4 % de construction neuve.
Répartition des opérations selon l'objet du dossier par département (en %)
2009 Construction Achat neuf Ancien sans travaux
Acquisition -amélioration
Loire-Atlantique 21,0 7,2 57,8 14,0
Maine et Loire 29,6 3,2 48,3 18,8
Mayenne 24,1 2,1 47,6 26,2
Sarthe 19,2 10,0 52,5 18,3
Vendée 48,3 0,8 34,5 16,4
Région 27,2 5,6 50,7 16,5
(source : OFL/CSA)
II.4 - Dans le neuf comme dans l'ancien, l'accession à la propriété rime souvent avec achat de maison
Dans le neuf comme dans l'ancien, acquisition rime le plus souvent avec achat de maison : entre 2002 et 2006, 70% des achats immobiliers se sont portés sur des maisons individuelles au niveau national, une proportion en légère baisse par rapport aux années précédentes (source : INSEE, l'accession à la propriété dans les années 2000 – Mai 2010).
Traditionnellement, les acquéreurs des Pays de la Loire optent plus fréquemment pour des maisons individuelles que l'ensemble des accédants France entière hors Ile de France si on se réfère aux données de l'observatoire du financement du logement. C'est là une autre des spécificités du marché de l'accession de la région des Pays de la Loire. Toutefois, avec l'entrée en crise des marchés immobiliers, l'écart s'est fortement réduit, en 2008 et 2009, passant de 13,4 points en 2007 (88,8 % de logements individuels en Pays de la Loire contre 75,4 % en France entière hors Ile-de-France) à 7,9 points en 2009 (respectivement 81,7 % et 73,8%), autant en raison du blocage du marché de la revente qui a fortement pesé sur le marché des maisons anciennes que des conséquences du plan de relance qui a pu bénéficier rapidement au marché des appartements neufs commercialisés par les promoteurs. La part des maisons neuves dans le marché de l'accession a notamment fortement baissé dans la région entre 2007 et 2009, de près de 7 points. L'écart de 6,4 points que l'on pouvait constater en 2007, entre la part de maisons neuves en région et celle en France entière hors Ile de France, a fondu à 1,1 point en 2009.
Répartition des opérations d'accession à la propriété par type de bien acquis (en %)
(Source : OFL/CSA)
La préférence pour la maison individuelle dans les Pays de la Loire s'observe quel que soit le secteur de financement : son poids en région est toujours supérieur à celui de l'ensemble du territoire national (62,2 % en PC/PAS, 74,4 % en PTZ et 83 % pour le secteur bancaire en 2009). La Vendée se caractérise par un fort pourcentage de logements individuels (93,6 % en 2009). A l'inverse, en Loire-Atlantique, le pourcentage de logements individuels est bien plus faible que pour l'ensemble de la région (73,8 %). Dans les trois autres départements de la région, le pourcentage de logements individuels est de 83,5 % dans le Maine-et-Loire, 87,6 % en Mayenne et 87,1 % dans la Sarthe. L'individuel est sous-représenté dans les principales aires urbaines (77,2 %) alors que dans le reste de la région, l'individuel est fortement sur-représenté (95,1 %). La part de l'individuel sur le littoral est de 84,9 %.
Dans le cadre de l'observatoire OLOMA, le SNAL a réalisé une étude sur l'individuel aménagé en région Pays de la Loire qui montre, que pour la première fois depuis 2007, l'individuel pur représente moins de la moitié de la construction neuve de logements ordinaires en 2010, en raison d'une augmentation des mises en chantier en individuel groupé et en collectif. En revanche, au sein de l'individuel pur, la part de l'individuel aménagé reste stable par rapport à 2009 et 2008. En 2010, l'individuel aménagé a représenté 46 % des maisons mises en chantier en individuel pur à l'échelle régionale, pour seulement 34% de la mobilisation foncière qui s'élève, au total pour l'individuel pur, à 1 191 hectares. La part de l'individuel aménagé dans l'individuel pur est supérieure à la moyenne régionale dans le département de la Vendée (57 %) mais aussi en Mayenne et dans le Maine-et- Loire (51 %). Le département de la Vendée est ainsi le territoire le plus actif en matière d'individuel aménagé avec 40 % de la production régionale en 2010, nettement devant la Loire-Atlantique (22 %). Par rapport à 2009, l'année 2010 se caractérise par une forte progression, en volume et en part de l'activité, des aménageurs professionnels qui représentent 63,6 % de la production en individuel aménagé contre 53 % en 2009.
Logements mise en chantier de 2007 à 2010
(source : SNAL Chambre Grand Ouest/SITADEL/Adéquation)
Part de marché de l'individuel aménagé par secteur en 2010
(source : SNAL Chambre Grand Ouest/SITADEL/Adéquation)
Ventes en individuel aménagé par type d'intervenants
(Source : SNAL Chambre Grand Ouest/SITADEL/Adéquation)
II.5 - Une tendance au recul en valeur relative de la primo-accession dans le flux de l'accession à la propriété
Selon les données de l'INSEE, si le nombre des primo-accédants est resté stable dans les années 2000, leur part parmi l'ensemble des accédants est passée de 66,3 % entre 1997 et 2001 à 60 % entre 2002 et 2006, une baisse qui concerne tous les âges et tous les niveaux de vie par quartile. Ces données de l'INSEE, pour la France entière, sont confirmées par celles de l'observatoire du financement du logement qui montrent, France entière, qu'entre 1999 et 2007, la primo-accession a descendu une marche et fluctue autour de 60 %. Le nombre de primo-accédants se maintient pourtant à un niveau annuel moyen de l'ordre de 440 000 unités.
En 2008 et 2009, on constate en revanche une hausse de la part des primo accédants car, même si le nombre de primo-accédants a baissé, les flux de la primo accession sont ceux qui ont le mieux résisté à la crise, en raison des mesures du plan de relance (doublement du PTZ dans le neuf et extension du Pass-foncier principalement). Avec un recul de « seulement » -22,1 % en deux ans, entre 2007 et 2009, pour les primo-accédants (-12,2 % en 2009) contre – 51,1 % pour les accédants déjà propriétaires (-32,9 % en 2009), le pourcentage de primo-accédants s'est fortement redressé dès 2008 (67,3 %) pour s'établir à 72,9 % en 2009 au niveau national, soit à un des niveaux les plus élevés observés depuis le début des années 1990, mais pour un nombre de ménages concernés de près du double d'alors.
Tout comme au niveau national, les flux de la primo-accession en région ont mieux résisté à la crise : avec un recul de – 35,4 % en 2008 et de -14,3 % en 2009 du flux de la primo-accession contre un recul global de – 41,4 % en 2008 et de – 19,6 % en 2009 du flux de l'accession dans la région, la part de primo-accédants dans la région a gagné 6,5 points en 2008 (passant de 63,9 % en 2007 à 70,4 % en 2008) et 4,7 points en 2009 (s'établissant à 75,1 %).
Flux de la primo-accession dans les Pays de la Loire de 2002 à 2009
(Source : Observatoire du Financement du Logement/CSA)
Globalement, sur la période 2002-2009, le taux de primo-accédants en région (65,0 %) est un peu plus élevé qu'au niveau de la France entière (63,4 %). Ceci peut expliquer que les accédants ligériens sont légèrement plus jeunes que l'ensemble des accédants de province : en 2009, l'âge moyen des accédants à la propriété est de 36,7 ans pour la région et de 37,1 pour la France entière.
En effet, les primo-accédants sont beaucoup plus jeunes que les autres ménages. Ainsi, en région, l'âge moyen des primo-accédants est de 34,1 ans en 2009 contre 34,7 ans France entière (hors Ile- de-France). A titre de comparaison, l'âge moyen des propriétaires est de 42,4 ans en région et 42,8 ans France entière (hors Ile-de-France).
Si on affine l'analyse, en s' intéressant aux tranches d'âge, on constate qu'en région, les accédants âgés de moins de 35 ans sont plus nombreux. A l'opposé, le poids des plus de 40 ans est plus important France entière (hors Ile-de-France). Ainsi, sur la période 2000-2009, les accédants de plus de 40 ans représentent en moyenne 31,7 % en région contre 34,8 % pour la France entière (hors Ile- de-France). Sur la période 2008-2009, le littoral, le département de la Loire-Atlantique et les EPCI de Nantes, La Roche-sur-Yon et Angers sont des territoires à faible taux de primo-accédants, comparés à la moyenne régionale (respectivement 64,2 %, 67,9 %, 62,1 %, 69,9 % et 70,1% sur la période 2008-2009) et à âge moyen élevé (respectivement 41,0 ans, 37,5 ans, 37,6 ans, 38,0 ans et 37,6 ans en 2008-2009). En revanche, les principales aires urbaines et surtout le reste de la région sont des territoires à fort taux de primo-accédants (respectivement 69,7% et 81,2% en 2008-2009) et à âge moyen faible (respectivement 36,6 ans et 35,5 ans en 2008-2009).
0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000
1 2 3 4 5 6 7 8
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
70,0%
80,0%
en nombre d'opérations en % de l'ensemble du marché de l'accession
La part des primo-accédants par territoires infra-régionaux
(source : OFL/CSA)
Si dans leur ensemble, les primo-accédants sont plus jeunes que les autres ménages, la population des primo-accédants, c'est à dire des ménages qui deviennent propriétaires pour la première fois, est néanmoins très hétérogène. Le bureau d'études CSA note ainsi qu'elle comprend, par exemple, des ménages modestes qui bénéficient d'un PTZ mais aussi des célibataires aidés par leurs parents. De même, cette population comprend des primo-accédants au sens strict, c'est à dire des ménages ayant accédé à la propriété pour la première fois de leur vie, mais également des « accédants récidivistes », c'est à dire des ménages qui redeviennent propriétaires après une période locative d'au moins deux années.
Selon une étude nationale de l'ANIL, 22% des nouveaux propriétaires l'ont déjà été dans le passé si l'on s'intéresse aux locataires ayant acheté leurs logements pour devenir propriétaires d'une résidence principale de 2002 à 2006. L'ANIL note que ces accédants récidivistes se distinguent nettement des primo-accédants au sens strict à la fois par leurs caractéristiques, par le montant et le mode de financement de leurs acquisitions, et par les raisons qui ont motivé leur mobilité. Sous ces différents aspects, il se situent dans une position intermédiaire entre les primo-accédants au sens strict et les secondo-accédants (les mobiles au sein du parc des propriétaires) tout en étant plus proches de ces derniers.
II.6 - Les ménages à faibles ressources accèdent moins souvent à la propriété depuis les années 2000
La hausse des prix de l'immobilier s'est traduite par une restructuration de la clientèle de l'accession à la propriété au détriment des ménages à faibles ressources. Au niveau national et selon l'INSEE, les ménages à faibles ressources, inférieures au 1er quartile de niveau de vie de l'ensemble des ménages, déjà sous-représentés parmi les accédants à la fin des années 1990, le sont encore davantage au cours des années 2000. Les ménages du 2ème quartile de niveau de vie le sont aussi, mais dans une moindre mesure. Entre les périodes 1997-2001 et 2002-2006, le poids des premier et deuxième quartiles de niveau de vie dans les flux de l'accession est passé de 28,8 % à 25,8 % (respectivement 8,7 % et 6,3 % pour le premier quartile).
Si les ressources financières sont déterminantes pour obtenir un crédit immobilier, le fait d'avoir des revenus pérennes favorise également l'accession, quel qu'en soit le niveau. Ce qui peut écarter des ménages au chômage, en contrat à durée indéterminée ou en inactivité. Ainsi seulement 4 % des accédants récents de moins de 60 ans sont dans une de ces trois situations, contre 6 % à la fin des années 1990. A titre de comparaison, dans les années 2000, les ménages, en emploi à durée déterminée ou au chômage, représentent 20% de l'ensemble des ménages dont la personne de référence a moins de 60 ans. Dans le même ordre d'idée, les couples, dont les deux conjoints apportent des ressources, sont souvent dans une situation plus favorable, à revenu équivalent, que ceux dont les ressources reposent sur un seul des deux, le risque économique étant réparti entre deux personnes (source : INSEE).
Les données de l'observatoire du financement du logement confirment globalement celles de l'INSEE pour la période 2002-2006, en les complétant concernant les effets de la réforme du PTZ et de la crise de 2007. En effet, jusqu'en 2004, la part des plus modestes (moins de 2 SMIC, voire moins de 3 SMIC), a reculé aussi bien en région (62,5 % de moins de 3 SMIC en 2000 et 42,6 % en 2004) qu'ailleurs en Province (52,4 % de moins de 3 SMIC en 2000 et 43,1 % en 2004). En revanche, l'ouverture du PTZ à l'ancien sans travaux en 2005 et l'amélioration du profil de ce produit d'aide à l'accession se sont traduits par la réalisation d'une demande plus forte qu'auparavant de ménages à revenus modestes. Cette évolution s'est confirmée avec le déclenchement de la crise : ainsi, en 2008, 50,2 % des accédants disposaient d'un revenu inférieur à 3 SMIC en région et
21,4 19,1 13,3
15,5 14,4 17,1
18,5 21,2
25,7 24,9
31,0 31,2 25,9
27,9 28,7
31,0 28,5
30,2 30,0 27,5
34,7 35,0 41,8
39,4 39,8
38,7 38,7
35,7 32,9 32,4
12,9 14,7 18,9
17,2 17,0 13,2
14,3 12,9
11,4 15,3
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Moins de 2 SMIC De 2 à 3 SMIC De 3 à 5 SMIC Plus de 5 SMIC 27,6
14,8 5,6
9,6 10,3
16,5 7,6
10,9 16,6
18,0
37,6 35,2
23,0 33,1 32,3
31,5 29,5
32,6 33,6 27,8
21,2 36,8 51,3
42,2 43,9
40,2 45,3
41,5 37,1 34,8
13,5 13,2 20,1
15,0 13,4
11,8 17,7 15,0
12,7 19,4
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Moins de 2 SMIC De 2 à 3 SMIC De 3 à 5 SMIC Plus de 5 SMIC
55,7 % en Province. La part des accédants, dont le revenu est supérieur à 5 SMIC, descend à son plus bas depuis la fin des années 1990, en région et en Province. L'année 2009 amorce quant à elle une inversion de tendance assez remarquable : la part des accédants, dont le revenu est supérieur à 5 SMIC, s'est relevée aussi bien en région qu'en Province, au détriment des 2 à 3 SMIC.
Répartition des accédants par tranche de SMIC
Pays de la Loire France entière hors Ile-de-France
(source : OFL/CSA)
Dans ce contexte de transformation des clientèles, le revenu annuel moyen des nouveaux accédants à la propriété a progressé plus rapidement que le revenu moyen de l'ensemble des ménages. Selon l'observatoire du financement du logement, depuis le début des années 2000, le revenu annuel moyen des accédants a progressé plus rapidement de 5 % par an en région et de 3,8 % par an en Province. Depuis 2006, les revenus des accédants ont progressé de 18,3 % en région (+ 4,3 % en moyenne chaque année) mais de seulement 11,4% ailleurs en province (+ 2,7% en moyenne chaque année). Ainsi n'est -il pas surprenant de constater que si le revenu annuel moyen des accédants a été à peu près comparable en région et ailleurs en province jusqu'en 2005, dès 2006, les revenus des accédants dans les Pays de la Loire dépassent ceux des accédants en Province, en raison d'une progression des revenus des accédants plus importante. En 2009, le revenu moyen des accédants est de 47 800 € en région contre 45 300 € en province, soit un écart de 5%. Cependant les résultats détaillés par région montrent bien que la région est loin d'être une exception. Comparée aux 20 autres régions de la France métropolitaine, le revenu moyen des accédants ligériens arrive en 5ème
position, derrière les régions PACA (55,4K€), Ile-de-France (53,5K€), Rhône-Alpes (51,3K€) et Bretagne (50,1K€).
(Source : OFL/CSA)
Au niveau départemental, la Loire-Atlantique est le département de la région où les accédants disposent des revenus les plus élevés : 52,6 K€ en 2009 contre 47,8 K€ en région. La Sarthe, le Maine-et-Loire et la Vendée suivent loin derrière avec respectivement 46,5 K€, 45,4 K€ et 42,4 K€.
La Mayenne attire davantage les accédants les plus modestes (35,5 K€ de revenu moyen). La comparaison des revenus entre les trois grands sous-ensembles de la région montre que le littoral, ainsi que les principales aires urbaines, où les prix sont les plus élevés (cf. infra) sont beaucoup plus facilement accessibles aux ménages aisés. En effet, pour la période 2008-2009, les accédants disposent en moyenne de 49,1 K€ de revenus annuels sur la zone littorale et 48,3 K€ dans les principales aires urbaines contre 38,9 K€ dans le reste de la région. Les principales aires urbaines présentent une proportion de CSP+ supérieure à l'ensemble de la région (36,2 % contre 31 % sur la période 2008-2009).
Le revenu annuel moyen des accédants par territoires infra-régionaux
(source : OFL/CSA)
Si le revenu moyen des accédants était habituellement plus faible sur le marché du neuf, la tendance s'est inversée en 2009 pour la Province. En région, l'écart s'est réduit sans pour autant disparaître (47 700 € de revenu moyen dans le neuf contre 47 800 € dans l'ancien). Logiquement, les accédants qui ont recours aux secteurs conventionnés et PTZ disposent de revenus plus faibles que ceux qui souscrivent un prêt bancaire (respectivement 26 300€, 28 800€ et 49 400€ en région en 2009). Les accédants avec plus de 3 SMIC représentent 57,5 % des accédants qui ont recours au secteur bancaire contre 8,2 % pour le secteur conventionné (PVC/PAS) et 13,2 % pour le secteur PTZ.
III- Le montant et les conditions de financement des opérations d'accession à la propriété
III.1 - L'évolution du montant moyen des opérations
Selon les données de l'observatoire du financement du logement, le montant moyen des opérations d'accession réalisées dans les Pays de la Loire est passé de 129,3 K€ en 2002 à 204,5 K€ en 2009, soit une augmentation de 58 %, comparable à celle constatée au niveau national. La part des opérations de moins de 60 000€ a ainsi fortement diminué au fil des années pour devenir quasi-nulle (pour la région 14,3 % en 2000 et 1,1 % en 2009). Dans le même temps, la part des opérations les plus chères (plus de 250 K€) a fortement progressé passant de 6 % à 22,3 % en région. Ces deux
évolutions illustrent bien les tensions et la transformation dans la structure des marchés qui sont observées durant ces années.
Evolution du montant de l'opération (en euros courants)
dans la région des Pays de la Loire et France entière hors IDF (200-2009)
(source : OFL/CSA)
Depuis 4 années, l'écart entre le montant moyen de l'opération dans la région des Pays de la Loire et celui de la France entière hors Ile de France est mineure, de l'ordre de 1%. En revanche, le prix moyen des opérations est très différent entre régions et entre territoires de la région des Pays de la Loire. Sur 21 régions, les Pays de la Loire se situent en 6ème position pour le montant moyen de l'accession. Il y a un écart de 51 700 € avec la région la plus chère (Ile de France) et de 55 300 € avec la région qui affiche les montants moyens les plus faibles (Limousin). Au niveau départemental, il y a un écart de près de 40 % entre la Loire-Atlantique, qui se démarque avec un coût moyen de l'opération de 235 100 €, et la Mayenne aux coûts d'opération les plus faibles (146 200 €). Dans les autres départements, le montant moyen de l'opération est 187 400 € dans la Sarthe, de 185 000 € dans le Maine-et-Loire et de 179 200 € en Vendée. Le montant moyen de l'opération en Loire-Atlantique se rapproche du niveau moyen observé en Rhône-Alpes (239 700 € en 2009), troisième région la plus chère. A contrario, le coût moyen de l'opération en Mayenne se situe au niveau du Limousin, région la moins chère. Par sous-ensembles régionaux et pour la période 2000-2009, les opérations sur le littoral sont les plus chères (229,8 K€), suivies par ordre décroissant, des opérations dans les principales aires urbaines (205,2 K€) puis des opérations sur le
0 50000 100000 150000 200000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Montant moyen de l'opération PDL Montant moyen de l'opération FE
Montant moyen d'opération par département et territoire infra-régionaux
(source : OFL/CSA)
Après huit années durant lesquelles, en région, une opération d'accession dans l'ancien revenait plus chère qu'une opération dans le neuf, la tendance s'est inversée en 2009 : le coût moyen d'une accession dans le neuf est de 205 300 € contre 204 100 € dans l'ancien. L'écart est bien plus important France entière hors Ile de France avec un montant moyen de l'opération de 213 200 € dans le neuf et de 196 900 € contrairement à l'ancien. La région se caractérise ainsi par un prix des opérations dans le neuf inférieur à la moyenne nationale hors Ile-de-France contrairement aux opérations dans l'ancien. En revanche, en région comme au niveau national, le prix relatif est légèrement plus élevé sur le marché du neuf (respectivement 4,9 et 5,4 années de revenus) que sur le marché de l'ancien (respectivement 4,7 et 5,1 années de revenu).
III.2 - Le prix moyen des opérations au m²
En introduisant le notion de prix de revient au m² habitable, le collectif affiche les prix de revient les plus élevés de l'ordre de 2 400 €/m² en collectif neuf et 1 900 €/m² en collectif ancien contre 1 700 €/m² en individuel ancien et 1 450 €/m² en individuel neuf. Au m², l'individuel neuf apparaît ainsi comme la solution la plus économe pour accéder à la propriété.
Montant moyen de l'opération et prix de revient habitable par type d'opération pour la période 2004-2009 dans les Pays de la Loire
(source : OFL/CSA)
Ces différences de prix au m² selon le type de construction peuvent s'expliquer de deux façons : – Tout d'abord, comme l'observe Jean-Charles CASTEL, un mètre carré habitable d'immeuble
collectif aujourd'hui a un coût de construction d'environ 30 % à 50 % plus élevé qu'un mètre carré de maison individuelle. L'auteur note que « l'économie d'échelle des biens collectifs est sans cesse battue par l'économie d'échelle de la production de biens individuels » et que,
« la crise de l'urbanisme, que provoque la dilution urbaine aujourd'hui, exprime en grande partie tout simplement la crise de l'économie d'échelle de ce qui est collectif » (source : Jean-Charles CASTEL – De l'étalement urbain à l'émiettement urbain – Les annales de la recherche urbaine – n°102 -juillet 2007) ;
– Par ailleurs, comme l'observe Jean-Paul LACAZE, le modèle de formation des coûts par sommation ne concerne que les situations historiques et géographiques où la construction neuve prédomine ; c'est à dire le cas de la péri-urbanisation. Dans les quartiers existants susceptibles d'être densifiés, la construction neuve ne joue qu'un rôle limité par rapport à la revente d'appartements de seconde main. Ce marché des reventes régule donc l'ensemble des systèmes des prix. Il traduit, en termes financiers, la géographie sociale de la ville, la répartition de ses différentes catégories (source : Jean-Paul LACAZE – Habiter une maison, est-ce un pêché ? - revue urbanisme mai-juin 2011 n° 378). Cela peut expliquer que dans le
beaucoup plus faible, dans la mesure où les maisons neuves sont pour la majorité d'entre elles construites en zones péri-urbaines et rurales alors que les logements neufs sont construits principalement dans les zones urbaines.
III.3 – La structure des coûts de construction en individuel
En 2008, le poids du terrain dans le budget des constructions en région des Pays de la Loire est inférieur à la moyenne nationale (30 % en région contre 33 % au niveau national) en raison d'un prix du foncier sensiblement inférieur à la moyenne nationale (57 480 € en région contre 68 420 € au niveau national), le coût des maisons étant relativement proche (135 000 € en région contre 140 000 € au niveau national). Par rapport à 2007, le poids du terrain dans le budget des constructions en région est en augmentation d'un point, le prix de terrains progressant de 8% alors que dans le même temps, celui des maisons augmentait de seulement 2%. Au total, le prix moyen des constructions en région a augmenté de 4% entre 2007 et 2008, deux fois plus qu'au niveau national (+ 2%).
La principale variable d'ajustement dans le budget des opérations est constituée par le foncier. En effet, alors qu'au niveau départemental le prix moyen des maisons s'échelonne de 131 300 € en Vendée à 141 000 € en Loire-Atlantique, soit une différence de + 9 700€ et + 7,4%, le prix du foncier varie de 35 300 € en Mayenne à 79 300 € en Loire-Atlantique soit une différence de + 44 000 € et de +124,6 %. En 2008, le poids du terrain fluctue ainsi de 20 % pour le département de la Mayenne à 36 % pour la Loire-Atlantique. Dans la première couronne nantaise ainsi que sur l'île de Noirmoutier, la presqu'île guérandaise et le canton de Pornic, le prix moyen des terrains dépasse les 100 000 € et le terrain représente plus de 40% du coût total des constructions. A l'inverse, dans les cantons les plus ruraux de la Mayenne, de la Sarthe et de l'est vendéen, les prix des terrains sont inférieurs à 30 000 €. Le terrain représente alors moins de 20% du budget total des constructions.
(source : DREAL des Pays de la Loire/EPTB 2008)
L'analyse du coût total des terrains met en évidence un rapport de 1 à 5 concernant l'écart de prix entre les 10% des terrains les plus chers et les 10% les moins chers (respectivement 23 000 € et 105 000 €). Ce rapport passe de 1 à 8 si on se focalise sur le prix des terrains au m² (respectivement 20 €/m² et 154 €/m²) dans la mesure où plus le prix des terrains et son poids dans le budget des constructions sont élevés, plus la surface des terrains est réduite. Les 15 cantons, où la taille des terrains est inférieure à 750m², sont situés en zone urbaine et sur le littoral (Saint-Nazaire et Ile de Noirmoutier). A l'inverse, les 14 cantons où la surface moyenne des terrains est supérieure à 1 600m² sont des cantons ruraux, notamment de la Sarthe. En 2008, avec une moyenne de 1 030 m² par logement, les Pays de la Loire étaient à la quatrième place des surfaces de terrains les plus petites derrière l'Ile-de-France (849m²), l'Alsace (971m²) et le Languedoc-Roussillon (974m²). Par rapport à 2007, on observe un recul de 5% des surfaces moyennes consommées au niveau régional.
Selon les données de l'enquête EPTB 2009, au niveau national, les prix moyens des maisons en euros par mètre carré de Shon varient de 946 €/m² en Languedoc-Roussillon à 1 307 €/m² en Corse (1 059 €/m² dans les Pays de la Loire). Ils sont relativement peu dispersés à la différence des prix au mètre carré des terrains. En métropole, la Shon moyenne varie de 122 m² en Poitou-Charentes à 164 m² en Alsace ( 124m² dans les Pays de la Loire).
La surface moyenne des maisons a tendance à baisser avec l'augmentation de la taille de l'agglomération d'implantation à l'exception de l'agglomération parisienne et dans une moindre mesure, les agglomérations de 200 000 habitants et plus. A l'inverse, le prix moyen des maisons en euros par mètre carré de Shon aurait plutôt tendance à augmenter avec la taille de l'agglomération, en particulier dans les agglomérations de plus de 200 000 habitants et dans l'agglomération parisienne.
Prix moyen des maisons (en €/m² de Shon) et surface moyenne (Shon en m²) en 2009 selon la taille d'agglomération
(source : CGDD/SoeS/ EPTB 2009)
S'agissant du prix au m² des terrains dans les principales aires urbaines, le CGDD a déterminé, à partir de calculs économétriques, que les caractéristiques de l'aire urbaine (densité et dynamisme démographique), la position du terrain au sein de l'aire urbaine par rapport au centre et les caractéristiques du bien (viabilisation, largeur de façade, mode d'acquisition) expliquent ensemble la moitié des variations de prix des terrains au m², toutes choses égales par ailleurs. Au sein d'une aire urbaine, les prix des terrains décroissent lorsqu'on s'éloigne du centre. En moyenne, à densité de population de l'aire urbaine et à autres caractéristiques du terrain données, un doublement de la distance au centre de l'aire urbaine (par exemple de 10 à 20 km) se traduit par un prix au m² plus faible de 17% (source : CGDD – Le prix des terrains à bâtir : la localisation, encore la localisation, toujours la localisation – Février 2011).
Sur les 100 aires urbaines où le prix des terrains à bâtir au m² est le plus élevé en 2008, 12 sont situées en Pays de la Loire (Saint-Gilles-Croix-de-Vie, Nantes, Les Sables d'Olonne, Saint-Nazaire, Challans, Angers, Clisson, Cholet, Les Herbiers, Le Mans, La Roche-sur-Yon et Laval, par ordre décroissant de prix du foncier). Le prix du foncier dans ces 100 aires urbaines varie de 49,5 €/m² à Poitiers à 240,4 €/m² à Montpellier. L'aire urbaine de Saint-Gilles Croix de vie arrive en 17ème position avec un prix moyen du foncier de 153,2 €/m².
(Source : CGDD/EPTB 2008)
III.4 - Le coût relatif des opérations en années de revenu
En raison d'une augmentation du montant moyen des opérations supérieure à celle des revenus, le coût relatif des opérations, en années de revenu, augmente tant au niveau national qu'au niveau régional.
Selon l'INSEE, l'achat immobilier pour une résidence principale, représente 4,2 années de revenus entre 2002 et 2006, contre 3,1 années entre 1997 et 2001, alors même que la part des ménages aisés s'est accrue parmi les accédants. L'alourdissement de la charge concerne tous les ménages selon leur niveau de vie en quartile mais il a été particulièrement prononcé pour les accédants du premier quartile de niveau de vie. Le coût relatif des opérations réalisées par ces ménages est ainsi passé de 4,8 années de revenus en 1997-2001 à 7,2 années de revenus en 2002-2006.
Les données de l'observatoire du financement du logement confirme l'accroissement du coût relatif des opérations d'accession qui augmente régulièrement depuis 2002 en région et France entière : en région, il est passé de 3,4 années de revenus en 2002 à 4,8 années de revenus en 2009. La région des Pays de la Loire se caractérise, depuis 2002, par un coût relatif inférieur à celui observé France entière hors Ile-de-France, en raison notamment d'un niveau de revenus moyen des accédants plus élevé. En 2009, les Pays de la Loire sont la 6ème région au coût relatif le plus faible derrière les régions Limousin (4,4 années de revenus), Bretagne (4,6), Franche-Comté (4,6), Bourgogne (4,7) et Lorraine (4,8).
Evolution du ratio coût/revenu de 2000 à 2009 dans les Pays de la Loire
(source : OFL/CSA)
Comme pour le montant moyen d'opération, la Loire-Atlantique se démarque par le coût relatif moyen le plus élevé : 5 années de revenus en 2009 contre 4,8 pour la Vendée, 4,5 pour le Maine-et- Loire, 4,4 pour la Mayenne et 4,3 pour la Sarthe. En années de revenu, le littoral est en tête avec 5,2 années de revenus, devant les principales aires urbaines (4,7 années) et le reste de la région (4,6 années).
Malgré un fort écart entre le montant moyen d'une opération dans les principales aires urbaines et le reste de la région, le coût relatif est sensiblement identique : un revenu moyen dans les principales aires urbaines, fortement supérieur à celui dans le reste de la région, explique cela. A l'inverse, bien que les opérations des ménages pauvres et modestes soient en moyenne les moins coûteuses, le ratio coût/revenus de ces opérations est le plus élevé : le coût moyen d'une accession à la propriété s'élève à 6,4 années de revenus pour un ménage pauvre ou modeste en 2009, alors qu'il n'est que de 4,4 années de revenus pour un ménage moyen ou aisé. En revanche, le ratio coût/revenu des primo- accédants (4,6 années) est inférieur à celui des autres ménages (5,1 années), confirmant le caractère hétérogène de la population des primo-accédants.
(source : OFL/CSA)
Dans l'étude sur l'accession à la propriété dans les Pays de la Loire, Michel MOUILLART estime
« qu' il est probable, compte tenu des observations de ces dernières années, que plus qu'une élévation provisoire du niveau des coûts relatifs supportés par les accédants (et expliquée notamment par l'amélioration des conditions de crédit, l'expansion du marché de la revente et les aspirations des candidats à l'accession à plus de qualité et de confort), c'est une transformation structurelle du marché de l'accession qui a été opérée : les coûts relatifs devraient rester
III.5 - La transformation des conditions de financement
Dans ce contexte d'alourdissement des charges liées à l'accession en années de revenus, les conditions de financement des opérations d'accession se sont profondément transformées depuis le milieu des années 1990. En effet, sous le triple effet de la progression des revenus mais surtout de la baisse des taux et de l'allongement des durées d'emprunt, la capacité d'endettement des ménages a augmenté considérablement. Ainsi, avec un taux d'effort identique de 30 %, un ménage, ne bénéficiant ni du PTZ ni d'une aide personnelle au logement, pouvait en 2006 emprunter près de deux fois plus qu'en 1996. C'est ce qui explique la vigueur de la demande mais aussi, bien entendu l'augmentation des prix.
Toutefois, comme le montre le graphique ci-après à partir de 2004, l'allongement moyen des prêts ne suffit plus à compenser l'augmentation des prix de l'immobilier, d'autant plus qu'au-delà de 20-25 ans, l'allongement des prêts, et donc de la capacité de financement, se fait au prix d'une forte augmentation des intérêts. Il faut donc en conclure que pour concrétiser leurs projets, les accédants doivent non seulement accepter de payer de plus en plus longtemps mais également de plus en plus cher en augmentant leur taux d 'effort, comme le montrent les données de l'INSEE et de l'observatoire du financement du logement analysées plus loin, ce qui se traduit par une augmentation considérable du poids des dépenses de logements dans le budget des ménages.
(source : ANIL)
Les primo-accédants sont évidemment les principaux concernés par cette évolution : en effet, contrairement aux ménages déjà propriétaires qui peuvent réinvestir, dans un nouvel achat, le produit de la vente de leur précédent logement et bénéficier ainsi, au moins pour partie, de la hausse des prix de l'immobilier, ils ne disposent souvent que d'un apport personnel limité, parfois nul lorsqu'ils ne sont pas aidés par un tiers. Par ailleurs, ce phénomène tend à lui seul à exclure de l'accession une part croissante de ménages modestes, ceux qui n'ont pas la capacité d'accroître l'intensité de leur effort financier.
L'ANIL observe également que dans le neuf, les conditions d'accession à la propriété des ménages aidés, après s'être légèrement améliorées en début de période, se dégradent dès 2002 alors que pour les ménages non aidés, le décrochage de la solvabilité par rapport au prix n'intervient qu'à partir de 2004. La raison de cette différence tient à l'érosion de l'impact des aides à l'accession sur la période étudiée de 1996 à 2006 :
– d'une part, la non actualisation des tranches de ressources des ménages éligibles au PTZ fait qu'à revenu équivalent, un ménage bénéficie en 2006 d'un prêt moins avantageux qu'en 2006. Ainsi un accédant, dont le revenu est égal au 3ème décile, bénéficiait en 1996 d'un différé d'amortissement total. En 2006, il n'a plus droit qu'à un différé de 75 %. Un ménage au revenu médian passe de la tranche 2 (différé de 75%) à la tranche 3 (différé de 50%) du PTZ ;
– d'autre part, toujours à revenu équivalent, le montant d'aide personnelle perçu a fortement décru en euros constants : pour un couple avec deux enfants en zone 2, au revenu égal au 3ème décile et à mensualité nette égale à 30% du revenu, l'APL finançait, en 1996, 40% de la mensualité brute, elle n'en finance plus que 29% en 2006. Au revenu médian, la chute est encore plus forte puisque le pourcentage pris en charge passe de 19 % à zéro. Le rôle des aides personnelles en matière d'accession a été important jusque dans les années 1980 pour ensuite décliner et ne jouer qu'un rôle marginal aujourd'hui.
La possibilité offerte par la loi ENL, à compter du 1er janvier 2007, de majorer le PTZ lorsque l'acquéreur bénéfice d'une aide d'une collectivité territoriale, la revalorisation des plafonds du PTZ à compter du 1er avril 2007, puis le doublement du PTZ pour les opérations réalisées dans le neuf du 15 janvier 2009 au 30 juin 2010 (ramené à une augmentation de 50% du 1er juillet 2010 au 31
