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La fiscalité de votre habitation

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Academic year: 2022

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Texte intégral

(1)

La fi scalité

de votre habitation

Service Public Fédéral FINANCES

- 2009 -

(2)

Cette brochure a été réalisée sous la supervision d’un groupe de travail de colla- borateurs du Service Public Fédéral FINANCES. Elle ne peut être reproduite et/ou publiée au moyen d’impression, photocopie, microfi lm ou de toute autre ma niè re sans accord écrit préalable du Département. Elle ne peut non plus être considérée comme une circulaire ministérielle et ne peut donc être opposée en justice.

Mise en page: Service Communication.

Editeur responsable:

Nadine Daoût (Service Communication) SPF Finances - North Galaxy B24 Boulevard du Roi Albert II 33, bte 70 - 1030 Bruxelles

D/2009 -1418/6

(3)

Contenu

Avant-propos

5

Acheter - Vendre

7

Acheter avec application des droits d'enregistrement

10

Acheter avec TVA

28

Vendre avec TVA

31

Construire - Rénover

35

Je construis

37

Je rénove

43

Payer

53

Est-ce que les dépenses (intérêts et amortissements en capital) de l'emprunt que j'ai contracté pour acquérir mon habitation entrent en ligne de compte pour la déduction pour habitation propre et unique?

55

A combien s'élève la déduction pour habitation propre et unique?

Quel est mon avantage du point de vue fi scal?

71

Je combine un "ancien" et un "nouvel" emprunt ayant tous les

deux trait à la même habitation. Que dois-je faire?

75

Quels documents dois-je joindre à ma déclaration d'impôts pour pouvoir

bénéfi cier de la réduction pour habitation propre et unique?

81

(4)

Assurances vie

83

Le traitement fi scal des primes des contrats individuels d'assurance vie

conclus à partir du 1er janvier 2005

85

Habiter

91

Le revenu cadastral

93

Le précompte immobilier

98

Les revenus immobiliers

109

(5)

Avant-propos

Posséder "sa propre maison entourée d'un petit jardin" est le rêve de nom breux Belges.

Ceux qui désirent réaliser ce rêve disposent d'un large éventail de pos si bi li tés:

depuis l'achat d'un terrain à bâtir jusqu'à l'acquisition d'une habitation "clé-sur- porte", avec ou sans emprunt.

Lorsque l'on est confronté à un tel choix, il ne faut pas perdre de vue l'aspect fi scal.

Celui qui achète un terrain à bâtir sait, par exemple, qu'il devra acquitter des droits d'enregistrement; celui qui commence à construire doit, entre autres, tenir compte de la TVA. Celui qui contracte un emprunt pour la construction ou l'acquisition d'une habitation bénéfi cie d'un avantage en matière d'impôt des personnes physiques, à savoir la déduction des intérêts payés; s'il s'agit d'un emprunt hypothécaire, une réduction d'impôt est - sous certaines conditions - également accordée pour les amortissements en capital.

L'objectif de cette brochure est de vous éclairer quelque peu sur l'aspect fi scal du milieu de la construction en prenant comme hypothèse de départ, le cas d'une personne privée qui désire devenir propriétaire d'une habitation en Bel gi que. Ceci explique que certains aspects fi scaux, en rapport avec les biens immobiliers, ne seront que peu ou pas abordés. De même, vous pouvez utilement consulter notre site portail (www.minfi n.fgov.be) ou le portail fédéral (www.belgium.be).

Cette brochure n'a pas pour objectif de se substituer aux textes légaux et com- men tai res administratifs en vigueur, pas plus qu'elle ne remplace les collaborateurs concernés. N'hésitez donc pas à les consulter si nécessaire.

Le Ministre des Finances

(6)
(7)

La fi scalité de votre habitation

Acheter - Vendre

(8)
(9)

Quels impôts dois-je payer quand j’achète une maison ou un terrain?

Lorsque vous achetez une maison ou un terrain, vous êtes, dans la plupart des cas, soumis au droit de l’enregistrement.

Dans certains cas, il est toutefois possible d’acheter une maison avec application du régime TVA. Le taux de TVA applicable à l’achat d’une habitation neuve est généralement celui de 21 %. Pour en savoir plus, consultez la page 28.

(10)

Acheter avec application des droits d’enregistrement

A combien s'élèvent les droits d'enregistrement que je dois payer quand j’achète une maison ou un terrain?

Lorsque vous achetez une maison ou un terrain, vous payez:

un droit d’enregistrement de 12,5 % pour les immeubles situés en Région wallonne et de Bruxelles-capitale. Pour les immeubles situés en région wal- lonne et si l’acquisition donne lieu à l’octroi d’un crédit hypothécaire souscrit auprès de certains organismes de crédit à fi nalité sociale, le droit est réduit à 10 % et l’enregistrement de l’acte de prêt hypothécaire est exempté du droit de 1 %.

un droit d’enregistrement de 10 % pour les immeubles situés en Région fl amande.

Le droit d’enregistrement est calculé sur base de la valeur conventionnelle (prix et charges stipulés). La base d’imposition ne peut jamais être inférieure à la valeur vénale du bien immeuble.

Lorsque les parties estiment que le prix convenu est inférieur au minimum que constitue la valeur vénale, elles peuvent indiquer dans la convention la valeur vénale estimative pro fi sco. Le droit d’enregistrement est liquidé sur cette valeur.

De cette façon, vous pouvez éviter la réclamation d’une amende.

Qu’entend-on par charges?

Lorsque vous achetez une maison ou un terrain vous ne payez pas seulement un droit d’enregistrement sur base de la valeur conventionnelle. Les charges additionnelles liées à la vente font, elles aussi, partie de la base de calcul du droit d’enregistrement.

(11)

Sont, par exemple, des charges:

✓ les frais engagés par le vendeur afi n d’effectuer la vente lorsque ces frais sont à charge de l’acquéreur (publicité, intermédiaires, frais de mesurage, …) ;

✓ l’obligation, pour l’acheteur, de payer certains impôts relatifs au bien immeuble pour une période qui précède l’entrée en jouissance du bien par l’acheteur.

Qu’entend-on par valeur vénale?

La valeur vénale sert de base minimale de calcul du droit d’enregistrement. Si la valeur conventionnelle, augmentée des charges, est inférieure à la valeur vénale, vous serez taxé sur base de cette valeur vénale.

Par valeur vénale, il faut entendre le prix de vente que l’on pourrait obtenir dans des conditions normales de publicité, avec un concours suffi sant d’amateurs et en tenant compte des facteurs objectifs pouvant infl uencer la valeur du bien.

L’Administration va rechercher quels sont les biens qui peuvent le mieux être re- tenus comme point de comparaison en tenant compte, notamment, de la nature du bien à évaluer, de sa situation juridique, de sa situation géographique, etc. La situation du marché immobilier local joue également un rôle essentiel.

Que se passe-t-il quand l’Administration et moi ne sommes pas d’accord sur l’estimation du bien immeuble que j’ai acheté?

Si la valeur vénale excède le prix et les charges mentionnés dans l’acte, l’acqué- reur doit déclarer aussi bien le prix que cette valeur vénale dans l’écrit présenté à l’enregistrement.

Si l’Administration est d’avis que le prix mentionné (ou, le cas échéant, la valeur déclarée) est inférieur à la valeur vénale, elle porte son évaluation à la connaissance de l’acquéreur.

(12)

Si l’acquéreur désire des précisions ou s’il n’est pas d’accord avec cette évaluation, il peut faire valoir ses arguments auprès de l’Administration. A défaut d’accord, celle-ci a la faculté de requérir l’expertise des biens. La désignation d’un ou de trois experts se fait de commun accord entre le receveur du bureau d’enregistrement et l’acquéreur ou, à défaut d’accord, par le juge de paix.

Si l’expertise de contrôle vous donne tort, vous payerez le droit supplémentaire, augmenté d’un intérêt de retard de 7 % et, si la valeur vénale a été fi xée à 9/8 ou plus (par rapport au prix déclaré), une amende ainsi que les frais de procédure seront à votre charge. L’amende est déterminée conformément à la loi et à un arrêté royal d’exécution.

Si vous contestez encore la valeur fi xée par l’expertise de contrôle, à ce stade seule une action en justice est encore possible.

Lorsque le prix mentionné dans l’acte ne correspond pas au prix réellement payé (autrement dit, lorsqu’une partie du prix est payée “sous la table”), tant l’acheteur que le vendeur encourent, en principe, une amende égale au droit éludé. De plus, ces faits sont passibles de sanctions pénales.

A qui incombe l’obligation d’enregistrement et qui doit payer les droits d’enregistrement?

Un acte d’achat doit être soumis à l’Administration dans les délais prescrits pour le faire enregistrer. L’Administration ne pourra enregistrer qu’après le paiement préalable des droits.

Quand l’acte d’acquisition est dressé par le notaire, l’obligation d’enregistrement et de paiement des droits lui incombe. Avant d’établir l’acte, le notaire deman- dera aux parties qui en sont redevables (acheteur et/ou vendeur) de lui avancer le montant des droits dus. Les actes des notaires sont enregistrés au bureau de l’enregistrement de leur résidence. Dans la pratique, sauf convention contraire, c’est souvent l’acheteur qui paie les droits d’enregistrement.

(13)

Lorsque l’achat est conclu par un acte sous seing privé (compromis), l’obligation d’enregistrement et de paiement des droits incombe à l’acheteur et au vendeur. Les parties disposent de 4 mois pour présenter l’acte au bureau de l’enregistrement dans le ressort duquel le bien immeuble acquis est situé.

Il est important de respecter ce délai, étant donné que la non-observation de celui- ci donne lieu à une amende égale aux droits, qui sera cependant réduite suivant un barème fi xé par arrêté royal. Cette amende est due indivisiblement par les parties.

Cela veut dire que l’Administration peut réclamer tant à l’acheteur qu’au vendeur le paiement de la somme totale.

Toutefois, lorsque le compromis (l’acte d’achat sous seing privé) est suivi d’un acte authentique, il peut ne pas être enregistré à condition que l’acte authentique (souvent un acte du notaire) soit signé endéans les 4 mois qui suivent la date du compromis. Si l’acte est reçu par un notaire, celui-ci dispose encore de 15 jours pour le faire enregistrer.

Dois-je payer moins de droits d’enregistrement quand j’achète une habitation sociale?

Lorsque vous achetez une habitation sociale, soit auprès d’administrations ou d’institutions publiques, soit auprès des sociétés régionales du logement ou ter- riennes ou des sociétés agréées par elles, vous pouvez, sous certaines conditions, bénéfi cier de droits d’enregistrement réduits à 1,50 %.

Les conditions sont les suivantes:

✓ vous devez bénéfi cier d’une prime à l’acquisition accordée par la Région ou, pour la Région fl amande, d’une intervention dans la charge d’emprunt hypo- thécaire;

En cas d’éventuel retrait de la prime, l’acheteur devra payer la diffé- rence entre le droit payé et le droit ordinaire de 10 % pour la Région fl amande et de 12,50 % pour la Région bruxelloise.

✓ il doit s’agir de l’achat d’une habitation (maison ou appartement).

(14)

Lorsque vous achetez en Région wallonne une habitation sociale (maison ou appartement) auprès de toute personne morale de droit public, le droit d’enre- gistrement est réduit à 0 %.

Dans la pratique cela signifi e que vous payez le droit fi xe de 25 euros.

Les conditions sont les suivantes:

✓ L’acheteur doit être une personne physique bénéfi ciant de la prime à l’acqui- sition telle que visée par le Code wallon du Logement;

Le retrait éventuel de la prime entraîne pour l’acquéreur l’obligation de payer la différence entre le droit fi xe payé et le droit ordinaire de 12,50 % ou 10 %.

Dois-je payer moins de droits d’enregistrement quand j’achète une habitation modeste?

Quand vous achetez une habitation modeste vous pouvez sous certaines conditions bénéfi cier d’un droit réduit de:

6 % pour l’achat d’un immeuble situé en Région wallonne. Si l’acquisition donne lieu à l’octroi d’un crédit auprès de certains organismes de crédit à fi nalité sociale, le droit est réduit à 5 % et l’enregistrement de l’acte de prêt hypothécaire est exempté du droit de 1 %.

5 % pour l’achat d’un immeuble situé en Région fl amande.

Le régime des habitations modestes a été supprimé en Région de Bruxelles- Capitale.

(15)

Quelles conditions et formalités doivent être remplies pour pouvoir bénéfi cier du droit réduit pour habitation modeste en Région wallonne (5 % ou 6 %)?

Conditions

Il doit s’agir de l’achat de la propriété d’une habitation.

Le revenu cadastral (R.C.) du bien acheté ne doit pas dépasser un certain montant, en fonction du nombre d’enfants que l’acheteur a à charge:

Enfants à charge Maximum R.C.

0 à 2 3 à 4 5 à 6 7 et plus

€ 745

€ 845

€ 945

€ 1 045

Le R.C. qui doit être pris en considération n’est pas le revenu cadastral indexé.

✓ Le revenu cadastral (R.C.) total du bien acquis et des biens que l’acheteur ou son/sa conjoint(e) possèdent déjà, en pleine ou en nue-propriété, ne peut dépasser le maximum énoncé au tableau ci-dessus.

Pour le calcul du R.C. total, il n’est pas tenu compte des biens immeubles re- cueillis par l’acquéreur ou son conjoint dans la succession de leurs ascendants (parents, grands-parents, …) à condition que le R.C. de ces biens n’excède pas 25 % du maximum précité.

Le tarif réduit est exclu lorsque l’acquéreur ou son/sa conjoint(e) sont propriétaire(s), pour la totalité en pleine propriété ou en nue propriété, d’un autre immeuble destiné à l’habitation, sauf si cet immeuble a été recueilli dans la succession d’un ascendant.

(16)

✓ L’acquéreur de l’habitation modeste ou son conjoint doit obtenir son inscrip- tion dans le registre de la population ou dans le registre des étrangers à l’adresse de l’immeuble acquis.

Cette inscription doit avoir lieu dans un délai de 3 ans à compter de la date de l’acte authentique d’acquisition et être maintenue au moins 3 ans sans inter- ruption.

Formalités

✓ Un extrait de la matrice cadastrale relatif à l’habitation acquise doit être joint à l’acte.

Si le R.C. n’est pas encore fi xé, l’extrait est remplacé par une attestation du contrôleur du cadastre. Dans ce cas, l’acte est enregistré au taux normal. Il pourra être demandé la restitution de ce qui a été perçu en trop lors de la présentation d’un extrait de la matrice cadastrale qui fera apparaître que le nouveau R.C. fi xé ne dépasse pas le maximum au moment de l’acquisition.

✓ Dans l’acte ou une déclaration certifi ée et signée au pied de l’acte, l’acquéreur doit énoncer expressément que les conditions pour bénéfi cier du tarif réduit (max. R.C. et biens possédés) sont remplies et qu‘il s’engage à respecter les obligations imposées pour conserver le bénéfi ce de ce tarif.

Dois-je payer moins de droits d’enregistrement si j’achète un terrain qui servira à la construction d’une habitation modeste?

Si vous achetez un terrain qui servira à la construction d’une habitation modeste, vous pouvez sous certaines conditions bénéfi cier d’un droit d’enregistrement réduit de:

5 % ou 6 % pour les terrains à bâtir situés en Région wallonne;

5 % pour les terrains à bâtir situés en Région fl amande.

(17)

Le régime des habitations modestes a été supprimé en Région de Bruxelles- Capitale.

Les conditions et formalités à remplir sont les mêmes que celles prévues pour l’achat d’une habitation modeste . Un extrait de la matrice cadastrale ne doit évidemment pas être joint à l’acte d’achat.

Le tarif réduit n’est pas appliqué directement. L’acte d’achat du terrain est enre- gistré au tarif ordinaire (12,50 %/10 %). Lorsque par la suite, le revenu cadastral de l’habitation construite ne dépasse pas un maximum déterminé (en principe 745 euros) et que les autres conditions en matière de possession d’immeubles sont remplies, ce qui a été perçu au-delà du tarif réduit est restitué. Cette restitution est subordonnée à la présentation d’un extrait de la matrice cadastrale délivré après fi xation du revenu cadastral de la maison construite.

De quels avantages fi scaux puis-je bénéfi cier quand j’achète une maison ou un terrain en Région de Bruxelles-Capitale?

En région de Bruxelles-capitale vous avez, sous certaines conditions, droit à un abattement (= diminution de la base imposable du droit d‘enregistrement).

En tant que personne physique et acquéreur de la totalité d’un immeuble en pleine propriété que vous destinez à votre résidence principale, vous pouvez bénéfi cier d’un abattement de 60 000 euros. Ce montant est augmenté à 75 000 euros lorsque l’acquisition concerne un bien immeuble situé dans un « espace de développement renforcé du logement et de la rénovation » (EDRLR), tel que délimité dans le plan régional de développement. L’avantage fi scal est donc de 7 500 euros ou 9 375 euros selon la situation du bien immeuble.

Vous pouvez vérifi er si le bien acquis se trouve dans un EDRLR

✓ sur le site web:

www.prime-renovation.irisnet.be/Pages/Reno/FR/Cartes.asp

(18)

✓ au Centre d’Information sur le Logement de la Région de Bruxelles-Capitale (chaque jour ouvrable de 9h à 12h)

Gare du Nord CCN – niveau 1 1/2 Rue du Progrès, 80

1035 – BRUXELLES

tel.: 0800 404 00 (gratuit, chaque jour ouvrable de 9h à 12h)

Conditions

L’acheteur doit être une personne physique. Les sociétés, associations ou autres personnes morales ne peuvent donc pas bénéfi cier de l’exemption.

Le bien immeuble acheté doit être situé en Région de Bruxelles-capitale.

En outre, il doit s’agir d’un bien affecté ou destiné à l’habitation, c.-à-d. une habitation ou un appartement, y compris les appartements vendus sur plan ou en cours de construction.

L’abattement ne vaut pas pour:

l’achat d’un terrain à bâtir;

l’achat d’une habitation sur plan ou en cours de construction, vu que ces transactions entraînent l’achat du terrain qui est soumis au droit d’enregis- trement.

✓ Les acquéreurs doivent établir leur résidence principale à l’endroit de l’im- meuble acquis (c.-à-d., être inscrits dans le registre de la population ou dans le registre des étrangers) dans les 2 ans s’il s’agit d’une habitation existante ou dans les 3 ans s’il s’agit d’un appartement en construction ou vendu sur plan.

Le bien immeuble doit être acheté pour sa totalité en pleine propriété (cela peut être par plusieurs personnes ensemble). Sont donc exclus les achats d’une partie, de l’usufruit ou de la nue-propriété d’un immeuble.

(19)

✓ L’acquéreur ne peut posséder, à la date de la convention d’acquisition, la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation. Lorsque l’acquisition est faite par plusieurs personnes, chaque acquéreur doit remplir cette condition.

Remarque:

Si cette condition n’est pas remplie, la restitution peut être demandée par la suite, à condition que tous les biens immeubles qui empêchaient l’application de l’abattement soient aliénés dans les deux ans.

✓ Les acquéreurs doivent maintenir leur résidence principale dans la Région de Bruxelles-Capitale pendant une période ininterrompue d’au moins 5 ans depuis le moment de l’établissement de leur résidence principale dans le bien immeuble pour lequel la réduction a été obtenue.

✓ Il doit s’agir d’un achat pur. L’échange est, par exemple, exclu.

Formalités

L’acquéreur ou les acquéreurs doi(ven)t faire mention dans le document qui donne lieu à la perception du droit ou dans un écrit joint à ce document:

✓ qu’il(s) n’est (ne sont) pas déjà propriétaire(s) d’une habitation entraînant l’exclusion du bénéfi ce de l’abattement;

de l’engagement d’établir sa (leur) résidence principale dans le bien acheté dans les 2 ans s’il s’agit d’une habitation existante ou dans les 3 ans s’il s’agit d’un appartement en construction ou vendu sur plan;

✓ de l’engagement de maintenir leur résidence principale dans la Région de Bruxelles-Capitale pendant une durée ininterrompue de 5 ans à compter de la date d’établissement dans l’immeuble acquis.

(20)

Pour plus d’informations sur l’acquisition d’une habitation dans la Région de Bruxelles-Capitale vous pouvez vous adresser au:

Cabinet de Monsieur Guy Van Hengel

Ministre du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale chargé des Finances, du Budget, des Relations extérieures et de l’Informatique Avenue des Arts 9

B-1210 Bruxelles Tel.: +32 2 209 28 11 Fax: +32 2 209 28 12

E-mail: info.vanhengel@vanhengel.irisnet.be Website: www.bruxelles.irisnet.be

La brochure éditée par la Région de Bruxelles-Capitale peut être commandée via le site web www.acheterabruxelles.irisnet.be ou au Cabinet de Monsieur Guy Van Hengel.

De quels avantages fi scaux puis-je bénéfi cier quand j’achète une maison ou un terrain en Région fl amande?

En Région fl amande vous avez, sous certaines conditions, droit à un abattement (= diminition de la base imposable au droit d’enregistrement) ou à la reportabilité (des droits d’enregistrement que vous avez acquitté antérieurement).

En qualité de personne physique et d’acheteur, vous pouvez bénéfi cier d’un abattement (= diminution de la base imposable) de 15 000 euros à l’achat d’une habitation (ou d’un terrain à bâtir) où vous vous engagez à établir votre résidence principale. L’avantage fi scal est donc de 1 500 euros ou 750 euros selon le taux, 10 % ou 5 %, auquel votre achat est imposé.

Lorsque, pour garantir le fi nancement, une hypothèque est établie sur le bien im- meuble acquis, cet abattement est – sous certaines conditions – augmenté de 10 000 euros si l’acquisition est imposée à 10 % ou de 20 000 euros si l’acquisition est imposée à 5 %.

Cette réglementation est applicable à partir du 1er janvier 2009 pour les conven- tions (sous seing privé) d’acquisition datées à partir du 1er janvier 2009 ou avant cette date si lesdites conventions on été conclues sous une condition suspensive qui s’est réalisée à partir du 1er janvier 2009.

(21)

Si vous avez acheté en tant que personne physique une habitation en Région fl a- mande, dans laquelle vous avez établi votre résidence principale et vous décidez de vendre cette habitation et d’en acquérir une autre, également située en Région fl amande, et dans laquelle vous voulez déménager votre résidence principale, vous avez droit à la reportabilité. Cela signifi e que les droits d’enregistrement que vous avez payés lors de l’acquisition de votre première habitation (terrain à bâtir) peuvent être déduits à raison de maximum 12 500 euros de ceux que vous devez payer lors de votre deuxième acquisition.

Quelle qu’en soit la raison, les droits complémentaires qui ont été payés suite à l’achat de la première habitation sont exclus de la reportabilité.

Attention: Vous ne pouvez pas combiner les avantages de cet abattement avec ceux de la reportabilité des droits d’enregistrement. Selon votre situation concrète, vous pouvez avoir à choisir entre les 2 régimes de faveur.

Quelles conditions et formalités doivent être remplies pour avoir droit à l’abattement en Région fl amande?

Conditions

L’acheteur doit être une personne physique. Les sociétés, associations ou autres personnes morales ne peuvent donc pas bénéfi cier de l’exemption.

Le bien immeuble acheté doit être situé en Région fl amande. En outre, il doit s’agir d’un bien affecté ou destiné à l’habitation, y compris un terrain à bâtir.

✓ L’acheteur doit établir sa résidence principale dans cet immeuble:

dans les 2 ans, s’il s’agit de l’achat d’une habitation;

dans les 5 ans, s’il s’agit de l’achat d’un terrain à bâtir.

(22)

✓ Le bien immeuble doit être acheté pour sa totalité en pleine propriété (cela vaut également pour plusieurs personnes ensemble). Sont donc exclus les achats d’une partie, de l’usufruit ou de la nue-propriété d’un immeuble.

✓ Aucun des acheteurs ne peut, à la date de la convention d’achat, être (plein) propriétaire en totalité d’un autre bien immeuble en Belgique qui est destiné en tout ou en partie à l’habitation. Lorsque l’acquisition est faite par plusieurs personnes, elles ne peuvent être propriétaires ensemble de la totalité d’un autre immeuble en Belgique destiné totalement ou partiellement à l’habitation. Un terrain à bâtir est également considéré comme un immeuble destiné à l’habitation.

Il doit s’agir d’un achat pur. L’échange est, par exemple, exclu.

Formalités

Pour profi ter de ce régime de faveur, il faut que le document (acte sous seing privé ou acte authentique de vente) sur lequel les droits d’enregistrement sont perçus reprenne une série de mentions obligatoires. Votre notaire vous informera utilement à ce sujet.

Si le régime de faveur n’a pas été demandé ou n’a pas été obtenu lors de l’en- registrement de l’acte, il est encore possible de demander la restitution des droits payés en trop, dans les 6 mois à compter de la date de l’enregistrement de l’acte (procédure appelée “fi let de sauvetage”). Cette demande doit être introduite par lettre recommandée au receveur du bureau de l’enregistrement qui a perçu les droits ou à son directeur régional.

(23)

Quelles conditions et formalités doivent être remplies pour avoir droit à la reportabilité en Région fl amande?

a) Reportabilité par imputation

(vente de l’habitation 1 avant l’achat de l’habitation 2)

Si vous vendez votre ancienne habitation-résidence principale ou sortez d’indivi- sion avant d’acheter la nouvelle, les droits d’enregistrement perçus antérieurement peuvent être déduits lors de l’enregistrement de la nouvelle acquisition-résidence principale.

Conditions

Le demandeur doit être une personne physique; les sociétés n’entrent pas en ligne de compte pour cette imputation. La reportabilité n’est toutefois pas exclue quand une personne physique acquiert avec une société.

Tant le bien immeuble vendu que celui acheté doivent être situés en Région fl amande. En outre, le bien acheté doit être affecté ou destiné à l’habitation; y compris un terrain à bâtir.

✓ Il doit s’agir, d’une part, d’un achat pur (habitation 2) et, d’autre part, d’une revente pure ou d’un partage dans lequel la personne physique a cédé tous ses droits dans l’habitation 1.

✓ La résidence principale du demandeur a dû être établie à un certain moment dans l’habitation 1 pendant la période de 18 mois qui a précédé la revente pure ou le partage de cette habitation.

L’acheteur doit établir sa résidence principale dans l’immeuble acheté:

dans les 2 ans s’il s’agit d’une habitation;

dans les 5 ans s’il s’agit d’un terrain à bâtir.

(24)

✓ Entre l’enregistrement de l’acte de vente ou de partage (sous seing privé ou authentique) de l’habitation 1 et l’achat de l’habitation 2, il ne peut s’être écoulé qu’un maximum de 2 ans.

Limitations

1. Les droits à reporter sont déterminés en fonction de votre part légale dans les droits perçus lors de l’achat de l’habitation qui a été revendue ou partagée.

2. Les droits que vous reportez ne peuvent être imputés que sur votre part légale dans les droits dus sur l’acte d’acquisition de la nouvelle habitation.

3. L’imputation maximale de droits reportables est limitée à 12 500 euros par opération. Si l’acquisition est faite par plusieurs acquéreurs, ce maximum de 12 500 euros doit être partagés entre les différents acquéreurs en proportion de leur part légale de la nouvelle habitation acquise.

Formalités

Pour profi ter de ce régime de faveur, il faut que le document (convention sous seing privé ou acte authentique de vente) sur lequel les droits d’enregistrement sont perçus reprenne une série de mentions obligatoires. Votre notaire vous informera utilement à ce sujet.

Si le régime de faveur n’a pas été demandé dans ce document, il est encore pos- sible de demander la restitution des droits reportables dans les 6 mois à compter de la date de l’enregistrement de ce document (procédure appelée “fi let de sauve- tage”). Cette demande doit être introduite par lettre recommandée au receveur du bureau de l’enregistrement qui a perçu les droits ou à son directeur régional.

(25)

b) Reportabilité par restitution

(achat de l’habitation 2 avant que l’habitation 1 ne soit revendue)

Si vous achetez la nouvelle habitation-résidence principale avant d’avoir vendu ou procédé au partage de votre ancienne résidence principale, vous paierez, lors de l’enregistrement du document, des droits d’enregistrement “normaux” sur cet achat et après la vente de l’habitation 1, vous devrez demander la restitution des droits reportables.

Conditions

L’acheteur doit être une personne physique. Les sociétés n’entrent pas en considération pour cette restitution. La reportabilité n’est toutefois pas exclue quand une personne physique acquiert avec une société.

✓ Tant le bien immeuble vendu que celui acheté doivent être situés en Région fl amande. En outre, le bien acheté doit être affecté ou destiné à l’habitation; y compris un terrain à bâtir .

✓ Il doit s’agir, d’une part, d’une acquisition pure (habitation 2) et, d’autre part, d’une revente pure ou d’un partage dans lequel la personne physique a cédé tous ses droits dans l’habitation 1.

L’acheteur doit établir sa résidence principale dans l’immeuble acquis:

dans les 2 ans, s’il s’agit d’une habitation;

dans les 5 ans, s’il s’agit d’un terrain à bâtir.

✓ L’acheteur a dû avoir sa résidence principale dans l’habitation 1, à un moment donné dans la période de 18 mois qui a précédé l’acquisition de l’habitation 2.

✓ L’acquisition de l’habitation 2 et la vente de l’habitation 1 ne peuvent être séparés que par un délai maximum de 2 ans (en cas d’achat d’une habitation) ou de 5 ans (en cas d’achat d’un terrain à bâtir).

(26)

Limitations

1. Les droits à reporter sont déterminés en fonction de votre part légale dans les droits perçus lors de l’achat de l’habitation qui a été revendue ou partagée.

2. Les droits que vous reportez ne peuvent être imputés que sur votre part légale dans les droits dus sur l’acte d’acquisition de la nouvelle habitation.

3. L’imputation maximale de droits reportables est limitée à 12 500 euros par opération. Si l’acquisition est faite par plusieurs acquéreurs, ce maximum de 12 500 euros doit être partagés entre les différents acquéreurs en proportion de leur part légale de la nouvelle habitation acquise.

Formalités

Pour profi ter de ce régime de faveur, il faut que la demande en restitution soit reprise sur l’acte (convention sous seing privé ou acte authentique) sur lequel ont été perçus les droits d’enregistrement sur la vente ou le partage de l’habitation 1. La demande doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires. Votre notaire vous informera utilement à ce sujet.

Si le régime de faveur n’a pas été demandé dansl’acte, il est encore possible de demander la restitution des droits reportables dans les 6 mois à compter de la date de l’enregistrement de ce document (procédure appelée “fi let de sauvetage”).

Cette demande doit être introduite par lettre recommandée au receveur du bu- reau de l’enregistrement qui a perçu les droits ou à son directeur régional.

(27)

Pour plus d’informations concernant l’achat en Région fl amande, on peut s’adresser au:

Cabinet de Monsieur Dirk Van Mechelen,

Ministre fl amand des Finances et du Budget, de l’Innovation, des Médias et de l’Aménagement du Territoire

Bâtiment Phoenix - 10ème et 11ème étages Avenue du Roi Albert II 19

B-1210 Bruxelles Tél.: +32 2 553 64 11 Fax: +32 2 553 64 55

E-mail: kabinet.vanmechelen@vlaanderen.be Site web: www.vlaanderen.be

Le folder édité par la Région fl amande peut être commandé via la ligne “Vlaamse Infolijn", tél.: 0800 30 201.

(28)

Acheter avec TVA

Dois-je payer la TVA quand j’achète une habitation?

Si l’habitation est neuve (voir question suivante), le vendeur peut choisir ou est obligé de la vendre avec TVA (= "avec l’application du régime TVA").

Il vous le fera alors savoir et il devra le mentionner dans la première convention écrite (par ex. le compromis).

Quand dit-on qu’une habitation est “neuve”?

L’âge d’une habitation est déterminé par la première occupation. Il s’agit de la date à laquelle l’habitation a été habitée pour la première fois.

Une habitation est neuve “lorsqu’elle est cédée, au plus tard le 31 décembre de la 2ème année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation.”

Exemple:

2006 2007 2008 2009

vieille neuve neuve aujourd'hui

Une habitation qui a été occupée en 2008 est neuve en 2009 (jusqu'au 31/12/2010).

Une habitation qui a été occupée en 2007 est neuve en 2009 (jusqu'au 31/12/2009).

Une habitation qui a été occupée en 2006 était neuve jusqu’en 2008 (jusqu'au 31/12/2008).

→ → → →

(29)

Quelle TVA dois-je payer quand le vendeur vend avec TVA?

Vu qu’il s’agit d’une habitation neuve autre qu’une habitation sociale, vous devez payer 21 %.

Cependant, dans le cadre des mesures en vigueur à partir du 1er janvier 2009 jus- qu’au 31 décembre 2009, vous bénéfi ciez d’une réduction du taux de TVA de 21 % à 6 % pour l’achat d’un nouveau logement privé, sur une tranche de maximum 50 000 euros (hors TVA), pour autant que les conditions suivantes soient remplies :

Le bâtiment ne peut pas avoir été occupé avant le 1er janvier 2009.

✓ L’acheteur doit utiliser le bâtiment d’habitation, exclusivement ou principale- ment, comme logement privé.

✓ Le bâtiment doit être utilisé comme domicile de l’acquéreur jusqu’au moins le 31 décembre de la cinquième année qui suit l’année de la première occupa- tion.

Comment puis-je bénéfi cier du taux de TVA réduit de 6 % sur une tranche de 50 000 euros?

Avant le moment où la taxe devient exigible (donc avant la livraison, la factu- ration ou le paiement), le vendeur doit, au moyen d’un formulaire prévu à cet effet (Déclaration de livraison d’un bâtiment, constitution, cession et rétrocession de droits réels portant sur un bâtiment), introduire une déclaration auprès du bureau de contrôle TVA de son domicile ou de son siège social. La déclaration confi rme que ce bâtiment sera utilisé exclusivement ou à titre principal comme logement privé de l’acquéreur qui y aura son domicile de manière durable. En tant qu'acheteur vous devez également signer la déclaration.

Vous pouvez vous procurer ce formulaire (121.2) dans les bureaux TVA locaux ou via le site www.myminfi n.be>Finform.

(30)

Dois-je encore payer des droits d’enregistrement quand je paye la TVA?

Non. Quand vous payez la TVA à l’achat, plus aucun droit d’enregistrement n’est dû sur la construction.

Les droits d'enregistrement restent dû sur l'achat du terrain.

Que dois-je faire en tant qu’acheteur d’une habitation quand le vendeur vend avec TVA?

Si vous n’avez pas droit à l’application du taux réduit de 6 %, vous ne devez rien faire.

C’est le vendeur qui remplit les autres formalités pour l’application de la TVA.

Le vendeur indiquera dans l’acte de vente le bureau TVA où il déposera une dé- claration spéciale.

Dans l’acte de vente, le vendeur indiquera également l’année au cours de laquelle a eu lieu le premier enrôlement.

Dois-je payer la TVA si j’achète une habitation sociale neuve?

Oui. Si vous achetez une habitation privée (maison ou appartement) auprès du CPAS, vous devez en principe payer 12 % de TVA. Toutefois, dans le cadre des mesures en vigueur à partir du 1er janvier 2009 jusqu’au 31 décembre 2009, vous bénéfi ciez pour cet achat du taux de TVA de 6 %.

Dans le cas où vous achetez une habitation privée auprès d’une société régionale de logement ou d’une société de logement social agréée, vous devez toujours payer 6 % de TVA.

Vous ne payerez évidemment la TVA que si l’habitation est neuve (voir p. 28 – 2ème question).

(31)

Vendre avec TVA

Je vends mon habitation. Puis-je imputer la TVA à l’acheteur?

Si votre habitation est neuve (voir ci-dessous), vous pouvez alors la vendre avec la TVA (= “avec l’application du régime TVA”).

Dans ce cas, vous devez le faire savoir à l’acheteur et le mentionner dans la première convention écrite (par ex. le compromis).

Quand dit-on qu’une habitation est “neuve”?

L’âge d’une habitation est déterminé par la première occupation. Il s’agit de la date à laquelle l’habitation a été habitée pour la première fois.

Une habitation est neuve “lorsqu’elle est cédée, au plus tard le 31 décembre de la 2ème année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation.”

Exemple:

2006 2007 2008 2009

vieille neuve neuve aujourd'hui

Une habitation qui a été occupée en 2008 est neuve en 2009 (jusqu'au 31/12/2010).

Une habitation qui a été occupée en 2007 est neuve en 2009 (jusqu'au 31/12/2009).

Une habitation qui a été occupée en 2006 était neuve jusqu’en 2008 (jusqu'au 31/12/2008).

→ → → →

(32)

Quelle TVA dois-je imputer à l’acheteur?

Vu qu’il s’agit d’une habitation neuve, vous devez imputer 21 %.

Cependant, dans le cadre des mesures en vigueur à partir du 1er janvier 2009 jusqu’au 31 décembre 2009, l’acheteur bénéfi cie d’une réduction du taux de TVA de 21 % à 6 % pour l’achat d’un nouveau logement privé, sur une tranche de maximum 50 000 euros (hors TVA), pour autant que les conditions suivantes soient remplies :

Le bâtiment ne peut pas avoir été occupé avant le 1er janvier 2009.

✓ L’acheteur doit utiliser le bâtiment d’habitation, exclusivement ou principale- ment, comme logement privé.

✓ Le bâtiment doit être utilisé comme domicile de l’acquéreur au moins jusqu’au 31 décembre de la cinquième année qui suit l’année de la première occupa- tion.

Comment procéder?

✓ Avant le moment où la taxe devient exigible (donc avant la livraison, la factu- ration ou le paiement), vous devez, au moyen d’un formulaire prévu à cet effet (Déclaration de livraison d’un bâtiment, constitution, cession et rétrocession de droits réels portant sur un bâtiment), introduire une déclaration auprès du bureau de contrôle TVA de votre domicile ou de votre siège social. La déclaration confi rme que ce bâtiment sera utilisé exclusivement ou à titre principal comme logement privé de l’acquéreur qui y aura son domicile de manière durable.

L’acheteur doit également signer la déclaration.

Vous pouvez vous procurer ce formulaire (121.2) dans les bureaux TVA locaux ou via le site www.myminfi n.be>Finform.

L’acheteur est-il encore redevable des droits d’enregistrement?

Non. Quand vous imputez la TVA à l’acheteur, plus aucun droit d’enregistrement n’est dû sur le bâtiment.

(33)

En tant que vendeur, quelles démarches dois-je introduire auprès de l’administration TVA?

Vous trouverez une déclaration (104.1) auprès de votre bureau TVA local ou via le lien Finform sur www.myminfi n.be. Sur cette déclaration, vous pourrez confi rmer que vous voulez céder (= vendre) votre habitation avec TVA.

Vous devrez indiquer dans l’acte de vente le bureau TVA où vous avez déposé une déclaration spéciale. Vous mentionnerez également l’année au cours de laquelle a eu lieu la première occupation ou la première utilisation.

Qui doit déposer la déclaration spéciale?

C’est vous, en tant que vendeur particulier, qui devez déposer cette déclaration.

Si vous avez un numéro d’entreprise pour une autre activité, vous devrez égale- ment déposer une nouvelle fois cette déclaration spéciale. Vous ne pouvez donc pas utiliser votre déclaration TVA mensuelle ou trimestrielle.

Seul celui qui vend des maisons à titre professionnel ne doit pas déposer de déclaration spéciale.

Où puis-je trouver la déclaration spéciale?

La déclaration spéciale est uniquement disponible dans les bureaux de la TVA.

Comment puis-je déposer la déclaration spéciale?

Vous devez déposer la déclaration spéciale en 3 exemplaires dans votre bureau de la TVA local. Vous en recevrez un exemplaire avec l’avis de réception.

(34)

Quand dois-je déposer la déclaration spéciale?

Vous devrez déposer la déclaration TVA spéciale dans le mois qui suit l’exigibilité complète de la TVA; normalement c’est dans le mois suivant la réception du dernier paiement de l’acheteur.

Quels montants TVA dois-je reprendre dans la déclaration TVA spéciale?

En premier lieu, vous devrez recevoir le montant TVA de l’acheteur.

Parallèlement, vous pourrez déduire la TVA payée à l’occasion de la construction du bâtiment sur base de vos factures.

Quand dois-je payer la TVA dûe qui apparaît dans la déclaration spéciale?

Au moment où vous introduirez la déclaration spéciale, vous recevrez un numéro de compte. Sur ce numéro de compte, vous devrez virer directement la TVA dûe.

(35)

La fi scalité de votre habitation

Construire - Rénover

(36)
(37)

Je construis

Je construis une nouvelle habitation. Quel est le taux de TVA?

Le taux de TVA est de 21 %. Il s’applique aussi bien à la main d’œuvre qu’aux matériaux fournis par les entrepreneurs et les indépendants professionnels. Vous devez payer également 21 % de TVA sur les matériaux de construction que vous achetez.

Cependant, dans le cadre des mesures en vigueur à partir du 1er janvier 2009 jusqu’au 31 décembre 2009, vous bénéfi ciez d’une réduction du taux de TVA de 21 % à 6 % pour la construction d’un nouveau logement privé, sur une tranche de maximum 50 000 euros (hors TVA), pour autant que les conditions suivantes soient remplies :

✓ Les travaux de construction doivent être réalisés et facturés par un entrepreneur enregistré.

✓ Les travaux immobiliers et les opérations qui y sont assimilées doivent avoir pour objet la construction d’un nouveau bâtiment d’habitation.

Le moment où la TVA devient exigible (art. 22 du Code TVA) doit survenir avant la première occupation.

✓ Le maître d’ouvrage doit utiliser le bâtiment, exclusivement ou principalement, comme logement privé.

✓ Le bâtiment doit être utilisé comme domicile de l’acquéreur au moins jusqu’au 31 décembre de la cinquième année qui suit l’année de la première occupa- tion.

Le taux réduit de 6% n’est en aucune façon applicable :

✓ aux travaux et autres opérations de nature immobilière qui ne sont pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou de jardinage, travaux de clôture, piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires

(38)

✓ aux travaux qui se rapportent à un bâtiment qui a déjà fait l’objet d’un achat avec application du taux réduit de TVA de 6%

Comment puis-je bénéfi cier d’un taux réduit de TVA de 6 % sur une tranche de 50 000 euros?

Avant le moment où la taxe devient exigible (donc avant la facturation ou le paiement d’un acompte), le maître d’ouvrage ou son représentant doit, au moyen d’un formulaire prévu à cet effet (Déclaration de construction d’une habitation), introduire une déclaration auprès d’un service qui est compétent pour la TVA.

Vous pouvez vous procurer ce formulaire (121.1) dans les bureaux compétents pour la TVA ou sur le site www.myminfi n.be>Finform.

Je fais démolir un ancien bâtiment et construis à sa place une nouvelle habitation privée. Quel taux de TVA est d’application?

Lorsque vous démolissez un bâtiment et que vous y reconstruisez une habitation privée, vous pouvez bénéfi cier à partir du 1er janvier 2009 jusqu’au 31 décembre 2009 dans toute la Belgique du taux de TVA réduit à 6 %. Cette réduction, qui ne visait que certaines zones urbaines est donc étendue à l’ensemble du territoire belge.

A cet égard, les conditions suivantes doivent être remplies:

✓ La démolition et les travaux de reconstruction doivent être effectués et facturés par un entrepreneur enregistré.

✓ La démolition et la reconstruction subséquente doivent constituer une même opération et être conjointes.

✓ Après l’exécution des travaux, le bâtiment d’habitation doit être utilisé exclu- sivement ou principalement comme logement privé.

(39)

Comment puis-je bénéfi cier du taux de TVA réduit pour la démolition et la reconstruction d’une habitation privée?

Avant le moment où la taxe devient exigible (donc avant l’achèvement des travaux, la facturation ou le paiement), le maître d’ouvrage doit introduire une déclara- tion, accompagnée d’une copie du permis de bâtir, auprès du bureau de contrôle TVA où l’habitation est située. La déclaration confi rme que le bâtiment sera utilisé exclusivement ou principalement comme logement privé.

Que dois-je faire en matière de TVA quand je construis une habitation?

Votre commune vous remettra un permis d’urbanisme. Elle avertira l’administra- tion TVA qui a son tour vous enverra une déclaration TVA (déclaration spéciale 106.3).

Pourquoi dois-je remplir une déclaration destinée à un contrôle TVA lors de la construction de mon habitation?

L’administration de la TVA suppose que ces travaux ont été réalisés par des in- dépendants professionnels ou des entrepreneurs. Naturellement, vous pouvez également effectuer un travail sur base de vos propres connaissances techniques ou sur celles des membres de votre famille ou de vos amis.

Cette déclaration sert simplement à établir la distinction entre les travaux réalisés par:

- les professionnels (= assujettis à la TVA)

- vous-même, avec des membres de votre famille ou autres (= tiers).

Que comporte la déclaration TVA proprement dite?

La déclaration comprend 4 parties (Cadres).

(40)

✓ Dans le Cadre I sont mentionnées des données générales:

la date à laquelle vous vous êtes installé dans votre nouvelle habitation (= date d’occupation de l’immeuble)

la date à laquelle vous avez reçu votre nouveau revenu cadastral (= la date de signifi cation que vous retrouverez sur la lettre du cadastre)

une description détaillée des travaux qui restent à effectuer à la date de la signifi cation du revenu cadastral.

✓ Dans le Cadre II, vous donnerez un aperçu de toutes les factures délivrées par des indépendants professionnels ou entrepreneurs (vous ne devez pas men- tionner la facture de votre architecte)

✓ Dans le Cadre III sont mentionnées toutes les factures de matériaux de construc- tion que vous avez vous-même achetés. Vous devez aussi y mentionner les achats pour lesquels vous n’avez pas reçu de facture.

✓ Dans le Cadre IV, vous énumérerez les travaux que vous, des membres de votre famille ou des tiers, avez réalisé sans être rémunéré. Vous mentionnerez:

le nom, l’adresse, la profession, le degré de parenté (ex.: père, beau- frère, …)

les travaux que vous avez réalisé et combien de temps cela vous a demandé

une référence aux matériaux utilisés mentionnés dans le Cadre III.

Enfi n, vous devrez signer la déclaration en y ajoutant “Certifi é sincère” ainsi que la date.

Quelles annexes dois-je joindre à la déclaration TVA?

✓ Le plan de votre nouvelle habitation signé par un architecte

Le(s) devis

(41)

✓ Toutes les factures originales (pas de copies!) mentionnées dans les Cadres II et III. On vous restituera naturellement ces factures par la suite.

Les éventuelles attestations qui prouvent que vous, des membres de votre famille ou des tiers avez travaillé gratuitement à votre nouvelle habitation (voir également question suivante).

Pourquoi dois-je ajouter d’éventuelles attestations à la déclaration TVA?

L’administration de la TVA doit contrôler si les personnes qui ont travaillé gratuite- ment ne sont pas assujettis à la TVA (voir également question précédente).

Ces attestations peuvent se présenter sous la forme de déclarations écrites (par ex.

des témoignages), de photos, etc.

Vous ne devez donc pas avertir le bureau TVA au préalable quand vous, les mem- bres de votre famille ou des tiers exécutent des travaux déterminés. Il suffi t de le mentionner dans la déclaration.

Quand dois-je déposer la déclaration TVA?

Vous devez déposer la déclaration avec les annexes dans les trois mois après la signifi cation de votre nouveau revenu cadastral auprès du bureau TVA compé- tent.

Le bureau de TVA compétent est normalement celui qui vous a envoyé cette déclaration.

Le non-dépôt de la déclaration peut conduire à une amende de 25 à 2 500 euros.

Même si vous recevez une amende, vous devrez encore déposer la déclaration

(42)

Comment le bureau TVA traite-t-il ma déclaration?

Le bureau TVA calcule le prix normal de votre maison sur base des prix unitaires fi xés des matériaux utilisés. La superfi cie des différents espaces infl uence égale- ment le calcul.

Si après ce calcul il apparaît que vous avez payé trop peu de TVA, vous devrez payer la différence. Des amendes peuvent également vous être comptées.

Dans le calcul, le bureau tient évidemment compte du travail que vous avez réalisé vous-même et des travaux qui doivent encore être faits.

Je ne suis pas d’accord avec le calcul de la TVA. Que se passe-t-il?

Vous pouvez directement prendre contact avec le fonctionnaire de la TVA qui traite votre dossier. Il vous expliquera comment il a déterminé le prix de votre habitation.

Si il apparaît que tout n’a pas été compté, il réexaminera le dossier.

Si vous n’êtes pas d’accord avec le fonctionnaire de la TVA, une expertise profes- sionnelle peut être demandée par les deux parties.

Cela doit avoir lieu dans les deux ans après la signifi cation du revenu cadastral (voir également p. 39, dernière question, Cadre I).

Dois-je conserver les plans, devis et factures pour l’administration TVA?

Vous devez conserver tous les plans, devis et factures pendant 5 ans. Cette période commence à la date de la signifi cation du revenu cadastral.

Si un fonctionnaire de la TVA veut examiner ces documents, vous devez pouvoir les lui présenter.

(43)

Je rénove

Je rénove mon habitation. Puis-je bénéfi cier du taux réduit de 6 % de TVA?

Oui, si les conditions suivantes sont remplies:

✓ Un entrepreneur enregistré exécute les travaux.

✓ Votre habitation a « au moins 5 ans ».

✓ Votre habitation est utilisée uniquement comme habitation privée ou seulement une partie accessoire est utilisée pour exercer votre profession.

✓ Les travaux (transformation, rénovation, réhabilitation, amélioration, réparation, entretien, etc.) sont facturés directement au « consommateur fi nal » (propriétaire ou locataire).

Qu’est ce qu’un entrepreneur enregistré?

Un entrepreneur exécute des travaux dans le domaine immobilier (construire ou rénover).

Un entrepreneur enregistré possède un numéro d’enregistrement composé du numéro d’entreprise (anciennement numéro de TVA) suivi d’un code spécifi que à l’enregistrement (par ex BE0999.999.999/xx xx xx).

Son enregistrement vous garantit qu’il répond en tant qu’entrepreneur aux exigen- ces fi nancières et techniques. Un entrepreneur non enregistré n’est par exemple pas habilité à exécuter des travaux de rénovation à 6 %.

(44)

Comment puis-je vérifi er si un entrepreneur est enregistré?

Vous pouvez prendre contact par téléphone avec le contact center du Service Public Fédéral Finances au 0257 257 57 (chaque jour ouvrable de 8 à 17 heures).

Vérifi ez auparavant que vous avez sous la main le numéro d’entreprise (ancienne- ment numéro de TVA) de l’entrepreneur concerné.

Je loue une habitation. Puis-je faire exécuter des travaux à 6 %?

Oui, si les conditions sont remplies (voir p. 43, 1ère question).

Je suis propriétaire d’une deuxième habitation. Je veux exécuter des travaux de rénovation (par ex. faire placer un nouveau revêtement de sol). Puis-je les faire exécuter à 6 % ?

Oui, si les conditions sont remplies (voir p. 43, 1ère question).

J’utilise 30 % de mon habitation pour ma profession ou pour mon activité complémentaire. Je veux rénover entièrement le toit de cette habitation. Puis-je le faire à 6 %?

Oui, si les conditions sont remplies (voir p. 43, 1ère question).

Le bâtiment sert en effet principalement au logement privé et les travaux sont exécutés pour la totalité du bâtiment.

(45)

Mon activité complémentaire consiste à organiser des banquets. A cette fi n, j’ai un espace séparé dans ma maison. Je veux faire repeindre cet espace. Puis-je le faire à 6 % ?

Non, toutes les conditions ne sont pas remplies (voir p. 43, 1ère question).

Les travaux sont limités à la partie professionnelle et sont donc soumis au taux de 21 % de TVA.

Comment l’administration de la TVA détermine-t-elle l’âge d’une habitation?

L’âge d’une habitation est déterminé par la première occupation. Il s’agit de la date à laquelle l’habitation a été habitée pour la première fois.

Exemple:

Vous faites accomplir une réparation à votre habitation privée en 2009. Cette réparation entre seulement en ligne de compte pour l’application du taux de 6 % pour votre habitation dont la première occupation est antérieure au 1er janvier 2005.

Tout le monde peut-il bénéfi cier du taux réduit de 6 % de TVA?

Vous devez être le “consommateur fi nal” (= propriétaire ou locataire) pour pouvoir bénéfi cier du taux réduit de TVA (voir p. 43, 1ère question).

(46)

Que doit-il être mentionné sur la facture?

Un certain nombre de données obligatoires doivent fi gurer sur chaque facture, entre autres le numéro d’entreprise et le numéro d’enregistrement de l’entrepreneur (voir p. 43, deuxième question).

Il est possible que l’entrepreneur vous fasse signer une attestation en vue de jus- tifi er le tarif de 6 %. Vous indiquerez sur cette attestation votre adresse, l’âge de l’habitation, son utilisation comme habitation privée …

L’entrepreneur conservera cette attestation jointe au double de votre facture dans sa comptabilité.

● la declaration TVA pour les grandes renovations

Que dois-je faire en matière de TVA quand je rénove une habitation?

Votre commune vous remettra un permis d’urbanisme. Elle avertira l’administra- tion TVA qui a son tour vous enverra une déclaration TVA (déclaration spéciale 106.3).

Vous trouverez tous les renseignements concernant cette déclaration TVA sous la rubrique "Construire" (p. 35-42).

(47)

● le tarif TVA pour les grandes renovations

Mon habitation privée a plus de 5 ans. Je vais la rénover entièrement.

Je vais agrandir la superfi cie de ma maison. Quel est le taux de TVA?

Si la superfi cie d’une ancienne partie demeure plus grande que la moitié de la superfi cie totale de l’habitation après l’exécution des travaux, le taux TVA de 6 % est appliqué.

Schéma:

Ancienne partie

Nouvelle

Ancienne partie > nouvelle: 6 %

Ancienne partie

Nouvelle

Ancienne partie = nouvelle partie: 21 %

Ancienne Nouvelle

partie Ancienne partie < nouvelle partie: 21 % Si vous avez un doute, n’hésitez pas à demander conseil à votre bureau de la TVA local.

Mon habitation privée a plus de 5 ans. Je vais la rénover entièrement.

Les murs existants seront pour la plupart remplacés. Quel est le taux de TVA?

L’application du taux de 6 % dans le cadre d’une rénovation en profondeur d’une habitation privée ne sera pas critiquée quand les travaux de rénovation s’appuient d’une façon importante sur les anciens murs portants (particulièrement les murs extérieurs) et, plus généralement, sur les éléments essentiels de la structure du bâtiment à rénover.

(48)

● le tarif tva des plus petites renovations

Même quand vous n’avez pas besoin de permis de bâtir, vous pouvez rénover au taux de 6 %. La liste suivante n’est pas limitative.

Si les conditions sont remplies (voir p. 43, 1ère question), quels sont les travaux de rénovation pour lesquels le taux de 6 % est d’application?

Travaux à l'intérieur de l’habitation

✓ les sanitaires (wc, bain, douche, lavabo, …) branchés sur une conduite d’eau ou d’égout, les armoires de salle de bains fi xes montées sur mesure, les ventilateurs et aérateurs fi xés dans la salle de bain

✓ nouvelle électricité (câblage, lignes électriques, prises, …)

Pour les appareils d’éclairage et les lampes qui les accompagnent, le taux de 21 % est d’application sauf quand les armatures sont complètement incorporées dans le plafond.

✓ Une sonnerie électrique, une installation fi xe de détection d’incendie, une protection fi xe contre le vol, une installation de téléphonie intérieure (si elles restent fi xées en permanence dans l’habitation).

Installation de chauffage central ou de climatisation en ce compris tous les appareils.

La livraison avec placement de poêles, radiateurs, convecteurs individuels à bois, charbon, fuel, gaz ou électricité, peut bénéfi cier du taux de TVA de 6 %.

A condition que:

Ces appareils soient reliés par un conduit de cheminée ou une autre éva- cuation extérieure pour les gaz ou pour les fumées

Et/ou qu’ils soient raccordés à la canalisation de transport d’énergie (par ex.: gaz, eau, électricité, …)

(49)

Tous les convecteurs électriques doivent être rattachés directement et de ma- nière permanente à l’installation électrique du bâtiment. Pour les convecteurs électriques qui sont seulement raccordés par une prise, le taux de 21 % est appliqué.

isolation de l'habitation

revêtements de murs, revêtements de sols (carrelages, planchers stratifi és) qui sont fi xés au bâtiment ou qui sont découpés sur place aux dimensions de la surface à recouvrir.

un nouveau foyer, un feu ouvert

une cuisine équipée d’armoires, d’évier, de hotte, …

Pour les appareils encastrables comme les fours, fours à micro-ondes, plaques de cuisson, cuisinières au gaz ou à l’électricité, frigos, congélateurs, laves-vaisselle, laves-linge et séchoirs, le taux de 21 % est toujours applicable.

les placards de rangement, qui sont immeubles par nature, comme par exemple des cloisons entre deux chambres.

le ponçage et le vernissage des parquets.

les travaux de peinture des murs intérieurs et extérieurs et le tapissage.

(50)

Travaux à l’extérieur de l’habitation

la rénovation de la façade de votre habitation pour la plâtrer, mettre une nou- velle brique, enlever la mousse, rejointoyer, enlever la couche de surface des façades par sablage ou autre méthode

volets et volets à enroulement et rideaux à l’extérieur du bâtiment.

une véranda attenante à votre habitation.

une pergola si elle est attenante à l’habitation même.

une terrasse attenante à votre habitation.

un garage ou un garage supplémentaire qui fait partie de la maison, de telle sorte qu’il est utilisé par les habitants de l’habitation.

L’entretien de l’habitation

le ramonage des cheminées, le débouchage des égoûts et des canalisations

les travaux d’entretien des ascenseurs et des installations de chauffage central, même si ces travaux font partie d’un contrat d’entretien

✓ les travaux de nettoyage avant les travaux de rénovation (par ex. Le nettoyage de la surface à peindre)

Général

les heures de travail payées pour ces travaux de rénovation.

l’entretien et la réparation des travaux cités ci-dessus.

(51)

Quels sont les travaux de rénovation pour lesquels le taux de TVA de 21 % est d’application?

✓ des travaux de rénovation pour un bâtiment qui n’est pas destiné à l’habita- tion

✓ le nettoyage ménager usuel qui a comme but la propreté de l’habitation privée (passer l’aspirateur sur les tapis, passer la serpillière sur le sol, cirer le parquet, laver les fenêtres, …).

✓ les travaux de démolition qui ne précèdent pas des travaux de rénovation, de réparation ou d’entretien

✓ les travaux de rénovation qui ne se rapportent pas à l’habitation proprement dite:

jardinage, clôtures entre les jardins et les terrains, sentiers de jardin

travaux pour piscines, saunas, terrains de golf, étangs, fontaines

une terrasse à la fi n de votre jardin, un abris de jardin, un sentier dans le jardin

✓ Vous êtes bon bricoleur. Vous faites les travaux vous-même avec des matériaux que vous avez acheté vous-même par exemple dans un magasin de bricolage.

Ces matériaux de construction sont à 21 %.

Si vous avez un doute, n’hésitez pas à demander conseil à votre bureau TVA local.

(52)
(53)

La fi scalité de votre habitation

Payer

(emprunts conclus à partir

du 1/1/2005)

(54)
(55)

Est-ce que les dépenses (intérêts et amortissements en capital) de l'emprunt que j'ai contracté pour acquérir mon habitation entrent en ligne de compte pour la déduction pour habitation propre et unique?

J’ai contracté un emprunt pour fi nancer l’acquisition de mon habitation. Est-ce que les dépenses de cet emprunt entrent en ligne de compte pour la déduction pour habitation propre et unique?

Les anciennes règles fi scales restent d’application pour les emprunts destinés exclusivement au refi nancement d’un emprunt que vous avez contracté avant le 1/1/2005.

A cet effet, consultez notre site web www.minfi n.fgov.be.

Pour que les dépenses (les intérêts et l’amortissement du capital de l’emprunt contracté soient prises en compte pour la nouvelle déduction pour habitation propre et unique, vous devez remplir toutes les conditions suivantes:

L’emprunt doit:

✓ être contracté à partir du 1er janvier 2005 (voir p. 56);

✓ être garanti par une inscription hypothécaire (voir p. 57);

être contracté auprès d’une institution établie dans l’espace économique européen (voir p. 58);

✓ pour une durée d’au moins 10 ans;

servir à acquérir ou à conserver (voir p. 69);

une habitation propre (voir p. 63) et unique (voir p. 59) située dans l’espace économique européen (voir p. 66).

(56)

Si votre emprunt contracté à partir du 1/1/2005 remplit toutes les conditions mentionnées ci-dessus, mais qu’au moment de contracter cet emprunt vous remboursez encore un autre emprunt (ou un refi nancement d’un tel emprunt) contracté avant le 1/1/2005 et qui concerne la même habitation, dont

✓ les intérêts entrent en ligne de compte pour la déduction d’intérêts (normale ou complémentaire) et/ou dont

✓ l’amortissement du capital entre en ligne de compte pour la dimi- nution d’impôt majorée pour épargne-logement

✓ la prime versée en exécution d’un contrat individuel d’assurance- vie conclut avant le 1/1/2005 entre en ligne de compte pour la réduction d’impôt majorée pour épargne-logement

il faut choisir entre la nouvelle déduction pour habitation propre et unique et les avantages fi scaux dont vous avez bénéfi cié jusque là (p. 75).

1. A partir du 1er janvier 2005

Mon emprunt est-il un emprunt contracté à partir du 1er janvier 2005?

Pour déterminer la date à laquelle l’emprunt hypothécaire a été contracté, il faut toujours prendre en considération la date de l’acte authentique devant le notaire.

Si aucune nouvelle hypothèque n’est établie (comme c’est le cas par exemple lors d’une reprise dans le cadre d’une ouverture de crédit garantie par une inscription hypothécaire), la date d’acceptation de l'offre de crédit est la date de conclusion de l’emprunt hypothécaire.

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En 2000, j’ai contracté un emprunt pour construire mon habitation unique. Le 20 juin 2009, je vends cette habitation. L’emprunt continue tout simplement à courir après transfert de l’hypothèque à un autre bien immeuble. Est-ce que les dépenses de ce prêt entrent en ligne de compte pour la déduction pour habitation propre et unique?

Le transfert ou l’échange de l’hypothèque, c’est-à-dire la transmission de l’inscrip- tion hypothécaire d’un bien immeuble à un autre où l’emprunt continue à courir, ne change rien à la date à laquelle l’emprunt a été contracté. Il s’agit donc d’un ancien emprunt pour lequel l’ancien régime et les anciennes conditions sont d’application (voir www.minfi n.fgov.be).

2. Inscription hypothécaire

2. Qu’est-ce qu’un emprunt hypothécaire?

L’emprunt que vous contractez n’est hypothécaire que lorsqu’une inscription hypothécaire est effectivement prise en garantie de l’emprunt.

Un emprunt qui n’est garanti que par une promesse hypothécaire ou un mandat hypothécaire, ne suffi t donc pas.

Je contracte un emprunt qui n’est que partiellement garanti par une inscription hypothécaire. Quelles dépenses entrent en ligne de compte pour la déduction pour habitation propre et unique?

Seuls les intérêts et les amortissements en capital afférents à la partie de l’emprunt garantie par une inscription hypothécaire peuvent entrer en ligne de compte pour la déduction pour habitation propre et unique.

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