Le bail commercial à l’épreuve de la crise
A la recherche de flexibilité et de sécurité
29 janvier 2014
Journée de formation organisée par le Bureau des diplômés du
Master de Management Immobilier de l’ESSEC
Programme de la matinée
Matinée - 1
èrepartie
Présentation générale du statut des baux commerciaux
Limites entre ordre public et aménagements contractuels : qu’est ce que l’on peut négocier ?
Comment organiser la flexibilité dans le bail ?
- PAUSE -
Matinée - 2
èmepartie
Comment sécuriser les coûts du bail pour le preneur ?
Témoignages
Comment bien connaitre les coûts d’utilisation d’un immeuble ? Quels outils mettre en place ?
“
”
Qu’est ce que le bail commercial ?
C’est un contrat de louage …
soumis à un statut réglementé …
laissant une place à la liberté contractuelle.
A ne pas confondre avec des baux voisins
C’est un contrat de louage …
Le bail commercial est d’abord un contrat
Principe d’intangibilité du contrat : l’impossible modification unilatérale
Principe d’exécution de bonne foi des contrats :
Loyauté
Coopération
Cohérence
Contrôle par le juge
Pouvoir de requalification
Pouvoir d’interprétation
Rappel : un contrat doit être conclu entre des personnes existantes
Nullité du contrat conclu avec une société en formation
Civ. 3, 5 octobre 2011 : nullité absolue
Cadre légal des conventions de location Textes applicables
Bail
commercial
Code de commerce
Code de l’environnement
C ode mon ét air e e t fi n an cier
Tex tes non
codi
fiés
Cadre légal des conventions de location Typologies des baux
Bail
commercial
Bail professionnel
Convention d’occupation
précaire Bail
dérogatoire
Code Civ. - Contrat louage
Art. 57A + LME : C. com. L. 145-2
L.145-1 et s.
C. Com.
Convention sur le
domaine public
Soumis à un statut réglementé …
Condition essentielle du contrat :
L’obligation de délivrance du bailleur
C. civ. art. 1719, alinéa 1 : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée (…) »
Consiste à délivrer la chose louée ainsi que tous ses accessoires.
Condition essentielle de l’existence du contrat
Conséquences : interprétation restrictive des clauses de transfert sur le preneur
Illustrations :
Clause selon laquelle le preneur prend les lieux en l’état (Civ. 3, 18 décembre 2012; Civ.
3, 5 juin 2013)
Extension aux parties communes (Civ. 3, 31 octobre 2012)
Attention aux diligences préalables à effectuer : SECURISER LE BAIL
Ordre public (loi ou jurisprudence) : pour protéger le preneur
Durée minimale de 9 ans (sauf bail dérogatoire)
Liberté de cession du droit au bail avec le fonds de commerce (possibilité de l’encadrer)
Encadrement à la hausse du loyer (révisions légales / plafonnement)
Droit au renouvellement du bail pour le preneur (propriété commerciale)
Congé par acte extrajudiciaire (C. com. art. L.145-9)
Droit à la déspécialisation = extension ou modification de la destination
Délai d’un mois pour la clause résolutoire (C. com. art. L.145-41 - Civ. 3, 8
décembre 2010)
Laissant une place à la liberté contractuelle …
… comprendre les limites
Il y a (encore) une large place pour la négociation des parties
A l’exception des dispositions d’ordre public du statut, des autres dispositions légales et de l’obligation essentielle de délivrance, les parties sont libres de négocier des stipulations du bail.
En l’absence de stipulation contractuelle, la loi s’applique : elle est supplétive à la volonté des parties.
Il est important de connaitre les pratiques de place pour la typologie d’actif
considéré.
Adoption conventionnelle du statut
Possible de se soumettre conventionnellement au statut
Mais pour toutes les dispositions du statut : pas de « shopping » (Ass. Plen. 17 mai 2002)
Conditions
Il ne doit pas exister un autre statut impératif (ordre public applicable)
Sauf renonciation expresse non équivoque et postérieure à l’acte
Sauf texte permettant une option entre deux statuts d’ordre public (exemple: bail professionnel ou bail commercial)
Effets
Application impérative du statut même si ses conditions ne sont pas remplies
Difficultés d’appliquer le statut en l’absence d’existence des conditions de la
propriété commerciale
Pour mémoire, les contrats voisins
Bail dérogatoire, convention d’occupation précaire, bail professionnel
Le bail commercial n’est pas …
Un bail dérogatoire (L 145-5 C. Com)
Durée : au maximum de 24 mois
Augmentation de la durée autorisant un bail dérogatoire jusqu’à 3 ans
Pouvoir de requalification du juge
Une convention d’occupation précaire
Conditions
Risques
Bail professionnel… mais application conventionnelle du statut
Article 57 A de la loi du 23 décembre 1986
C. com. art. L.145-2 . 7° (LME du 04 août 2008)
Pour les activités libérales (quelque soit la forme sous laquelle elles sont
exercées)
ATTENTION :
Prescription biennale du statut pour en revendiquer le bénéfice
(C. com. art. L.145-60)
“
”
Comment trouver de la flexibilité dans le bail ?
Flexibilité dans la durée … sur les surfaces … sur l’utilisation …
La flexibilité dans la durée
Conclure un bail dérogatoire …. Négocier les facultés de résiliation anticipée…
Exercer son droit d’option ….
Bail dérogatoire, convention d’occupation précaire : dans quels cas les utiliser ?
Bail dérogatoire
Exemple 1 ( ce que l’on peut faire) : utilisation du bail dérogatoire comme période de
« test » pour les parties
Exemple 2 (ce qu’il ne faut pas faire) : conclure un bail dérogatoire à la suite d’un bail commercial (C.com, art. L.145-5 « lors de l’entrée dans les lieux »)
Convention d’occupation précaire
Exemple 3 (ce que l’on peut faire) : mise à disposition d’un local dans l’attente de la réitération d’une promesse de vente (Civ. 3, 10 juillet 1996)
Exemple 4 (ce qu’il ne faut pas faire): recourir à cette convention à défaut de
Résiliation anticipée du bail commercial : Les aménagements possible de la durée
Principe : durée du bail minimale de 9 ans (ordre public)
Droit légal à la faculté de résiliation triennale pour le preneur (C. com. art. L.145-4)
Possibilité d’aménager les conditions de sortie
Bail 3/6/7/8/9 ans
Bail 1/2/3/6/9 ans …
Faculté de résiliation anticipée assortie d’une indemnité financière
Renonciation à donner congé par le preneur en cours du bail : incentive financier
Roll-over lease : renonciation du bailleur à donner congé – s’oblige au renouvellement
Résiliation anticipée :
Aménagements possibles mais limités du congé
Principe et formalisme :
Congé délivré au moins 6 mois à l’avance.
Congé délivré par acte extrajudiciaire
Dispositions d’ordre public (C. com. art. L. 145-15)
Destinataire du congé : Bailleur ? Mandataire ?
Possibilité de négocier une durée de préavis plus longue (exemple : 9 mois)
Possibilité de report de la date d’effet du congé
Prévision contractuelle
Renouvellement : le droit d’option du preneur
Hypothèse : délivrance d’un congé avec offre de renouvellement
Cas dans lesquels les intentions du preneur ne sont pas fixées :
Rester dans les locaux et renouveler le bail
Quitter les locaux à une date encore inconnue
Possibilités offertes au preneur :
Négocier avec le bailleur un report de la date d’effet du congé
Négocier avec le bailleur un renouvellement avec des facultés de sorties anticipées
Exercer le droit d’option (droit offert au preneur de renoncer au renouvellement)
Conditions : congé avec offre de renouvellement délivré au preneur par le bailleur
Délais : à tout moment jusqu’à l’expiration d’un délai de un mois à compter du
caractère définitif de la décision statuant sur la fixation judiciaire du loyer de
renouvellement (C.com, art. L. 145-57)
De la flexibilité dans les surfaces
Augmenter ou diminuer les surfaces louées au cours du bail
Réduire les surfaces
Négocier des facultés de « résiliation partielle » du bail
Faculté de restituer des surfaces en cours de bail
Impact sur le loyer et son indexation
Impact sur le montant du loyer de renouvellement
Négocier des facultés de sous-location
Principe : sous-location interdite (C. com. art. L.145-31)
Sous-location totale (rare) ou partielle / sous-location intragroupe
Conditions formelles de la sous-location
Précaution à prendre par le bailleur pour éviter le droit direct du sous-locataire
Augmenter les surfaces
Immeuble multi-occupants
Négocier des droits de préférence sur la prise à bail de locaux complémentaires dans l’immeuble
Immeuble mono-occupant
Négocier des possibilités d’extension de l’immeuble
Construction en fonction des besoins de l’utilisateur
A noter : le projet de Loi PINEL envisage un droit de préférence légal pour le
locataire en cas de vente de l’immeuble (et non en cas de location)
La flexibilité sur l’utilisation des locaux
Clause de destination … Cession du droit au bail …
Destination
Négocier la clause de destination = définir au plus large les activités autorisées par le bail
Inconvénient : une valeur locative plus élevée
Adjonction d’activités incluses
Déspécialisation partielle
Déspécialisation totale
Cession
Liberté de cession du bail avec le fonds de commerce (L.145.16 du C. Com.)
Cession du seul droit au bail légalement autorisée mais en pratique fréquemment interdite
Solidarité entre cédant et cessionnaire : durée ?
Actualités
A noter : Locaux à usage exclusif de bureaux
Contradiction avec une clause de cession du droit au bail « dans une autre activité » (Civ.
3, 14 février 2012)
A retenir
Information du bailleur : 1690 du C. Civ. - simple information ?
Agrément préalable du bailleur sur la base de critères objectifs : solvabilité, notoriété,
enseigne ?
Questions
PAUSE
RENDEZ-VOUS A 11h30
“
”
Comment anticiper les coûts du bail ?
Le loyer … les impôts et taxes … les charges … et les travaux
Les coûts déterminés à la signature
Montant du loyer, mesures d’accompagnement commercial
Déterminés : le loyer, sauf….
Liberté dans la fixation du loyer initial (loyer contractuel)
Choix de l’indice réglementé (CMF L.112-1 et -2) : ICC, ILC, ILAT, autre indice
Evolution (aléatoire) en cours de bail
Clause d’échelle mobile : indexation (attention actualisation / baux à paliers)
Révision légale : C. com. art. L.145-38 et L.145-39
Limitation annuelle du montant du loyer à 10% (projet de Loi Pinel)
Déterminés : mesures d’accompagnement commercial
Franchises
Loyer et/ou charges
Sujette ou non à indexation
Contrepartie accordé par le preneur
TVA sur les franchises – La position de l’Administration fiscale
Prise en charge par le bailleur de tout ou partie des travaux d’aménagements du preneur
Mise à disposition anticipée gratuite
Déterminés : la TVA
Principes
Exonération des locations d’immeubles nus à usage professionnel (CGI. art. 261 D.2)
L’assujettissement à TVA suppose deux conditions :
une option fiscale par le bailleur (CGI art. 260.2)
un bail prévoyant la soumission du loyer à TVA
A retenir : modalités de l’option à TVA
Prise d’effet au 1
erjour du mois au cours duquel l’option a été exercée (décret 20 janvier 2014) (rétroactivité)
Reconduction automatique
Sauf dénonciation à compter du 1
erjanvier de la 9
èmeannée suivant l’option
Risque si retour à la CRL et/ou évolution du taux et preneur non assujetti
Les coûts (+/-) déterminables
Charges locatives, impôts et taxes
Rappels des principes (1/2)
Principe de liberté contractuelle totale (Civ. 3, 13 juin 2012)
Interprétation stricte par les juges
Les clauses relatives aux charges s’interprètent en faveur du débiteur
Deux conceptions
Prestations et fournitures acquittées par le bailleur dans l’intérêt du preneur : « charge locative »
Prestations et fournitures que le bailleur a dû assumer au titre des locaux loués et qu’il est en droit de refacturer
Article R. 145-8 du code de commerce : déduction des charges exorbitantes transférées
sur la VL
Rappels des principes (2/2) (tentative de classification)
Charges dites locatives
Consommations de fluides
Entretien des parties communes de l’immeuble
Charges dites exorbitantes
Impôts ; Taxe foncière, TSB, cas de la TEOM, cas de la CVAE
Prime d’assurance de l’immeuble
Charges de copropriété
Honoraires de l’ADB (considéré comme une charge personnelle au bailleur)…
Charges relatives aux travaux
Les usages en matière de charges refacturables
Le loyer « net de charges »
Principe
Limites
Le choix de la clé de répartition des charges
Surfaces ou surfaces QPPCI
Compteurs divisionnaires pour les fluides
Les modalités de régularisation de charges
Le forfait de charges
Principe : forfait de X % du loyer
La position du juge sur les charges refacturables (1/2)
Rappels : prescription quinquennale et charge de la preuve (art. 1315, al. 1
er)
Quelles sont les limites de la clause prévoyant un « loyer net de charges » ?
Quel est la position de la jurisprudence pour les charges futures (non prévue contractuellement dans le bail) ?
Quel est la position du juge si la clause Travaux prévoit un transfert de l’obligation au preneur alors que la clause Charges ne le prévoit pas ?
Peut-on se référer au décret du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables ?
Il ne s’applique pas aux baux commerciaux sauf stipulation expresse du bail (Civ. 3, 3
octobre 2012)
La position du juge sur les charges refacturables (2/2)
Illustrations jurisprudentielles
Taxe foncière (Civ. 3, 22 mai 2013)
TEOM (Civ. 3, 13 juin 2012)
Frais de chauffage collectif (Civ. 3, 3 octobre 2012)
Des recommandations sur les charges refacturables
Mise en place d’une annexe détaillée et exhaustive ?
Information en amont – provision à transmettre au moment de la conclusion du bail
Pourcentage maximal d’augmentation ?
Justification des charges (répartition et montant)
Délai imposé au bailleur pour la régularisation des charges
Projet de Loi PINEL envisage la création des obligations suivantes :
Une nouvelle annexe aux baux
Récapitulatif annuel de l’inventaire des charges
Focus sur la taxe foncière – réforme 2015
Nouvelles modalités de calcul des valeurs locatives des locaux professionnels, avec une date de référence fixée au 1
erjanvier 2013 comme base au calcul de la taxe foncière et de la CFE
A partir de 2015
Valeur locative d’un local professionnel déterminée en fonction de l’état réel du marché locatif (et non plus sur la base de règles cadastrales établies en 1970, par référence à un local-type)
Uniquement les locaux professionnels et commerciaux (les locaux d’habitation en sont exclus pour le moment).
Premiers retours de l’expérimentation réalisée dans 5 départements : de
fortes hausses sont à anticiper
Les coûts (+/-) indéfinis (?): l’entretien et
les travaux
Les clauses Travaux : rappel des obligations légales
Obligation de délivrance (C. Civ. art. 1719) : obligation essentielle du bail
Réparations locatives (C. Civ. art. 1754)
Obligation de réparer ce qui a été dégradé (C. Civ. art. 1732)
Entretien à l’usage pour lequel a été loué (C. Civ. art. 1719-1)
Jouissance paisible (C. Civ. art. 1719-3)
Réparations autres que locatives (C. Civ. art. 1720)
Vétusté (C. Civ. art. 1755)
Mise en conformité
Et le 605 et le 606 ….
Les clauses Travaux : points de négociation
Nature de la chose à réparer
Immobilière : structure, clos, couvert
Eléments d’équipement : climatisation, chauffage, CTA, …..
Aménagement du preneur - Petits aménagements …
Localisation
Parties privatives ou parties communes (Civ. 1, 6 mars 2013)
Intérieur / extérieur
Evènement générant l’obligation de réaliser les travaux
Usure normale, obsolescence, vétusté, vie de l’équipement ….
Dégradation volontaire ou involontaire, force majeure
Maintenance contrôles réglementaires, etc
Recommandations générales:
Pour le bailleur :
bien connaître son immeuble et ses caractéristiques techniques ainsi que l’état des équipements afin d’anticiper au plus près les coûts à venir/les clauses du bail à négocier
Prévoir une clause expresse pour la répercussion de tous travaux autres que les
réparations locatives sur le preneur (voir à cet égard les travaux de ravalement : Civ. 3, 19 décembre 2012)
Pour le preneur:
Négocier la clause de souffrance
Négocier la clause d’accession et les clauses de remise en état
Les clauses Travaux : quelques recommandations
Témoignages
Comment connaitre les coûts d’exploitation d’un immeuble ? Quels outils mettre en place ?
Océa Smart Building, Michel Tolila
Le loyer toutes charges incluses : retour d’expérience, l’immeuble Imagine
Zublin Immobilière France, Pierre Essig
Questions
Bon appétit… à tout à l’heure Rendez-vous à 14 h15
29 janvier 2014 Journée de formation organisée par l’Association du Master de Management
Immobilier de l’ESSEC
Contacts
Cabinet Lawrizon Avocats
15, rue Beaujon – 75008 Paris
T : 01.53.81.73.65 / 06.23.90.20.27
Séverine Guilluy, Avocat associé (sguilluy@lawrizonavocats.com)
www.lawrizonavocats.com (le support de cette formation sera mis en ligne à compter du 30/01/2014)
Cabinet Codim
17, rue Etex – 75018 Paris
T : 01.42.26.42.32 / 06.15.79.84.96
Laurence Korst, Avocat associé (codimlk@orange.fr)
Programme de l’après-midi
Après-midi – 3
èmepartie
Sécuriser le flux de loyer pour le bailleur, s’assurer de la solvabilité du preneur
Le sort du bail en cas de redressement ou de liquidation judiciaire
Questions réponses
- PAUSE -
Après-midi - Table ronde
Jacques CRAVEIA, GECINA
Gille BETTHAEUSER, AOS STUDLEY
Jean-Charles VIARD, IVANHOE CAMBRIDGE
“
”
Comment sécuriser les loyers ?
Sécuriser le montant du loyer en cours de bail… Au moment du renouvellement…
Sécuriser le paiement du loyer.
Sécuriser le montant du loyer :
la délicate rédaction des clauses d’indexation
Point sur la position actuelle de la jurisprudence
Rappels sur l’indexation en cours de bail (1/2)
Choix de l’indice
ICC : présomption de légalité (L 145-34 C.Com)
ILC : LME 4 août 2008 et décret du 4 novembre 2008
ILAT : loi du 17 mai 2011 et décret du 29 décembre 2011
Champs d’application respectifs ( L 112-2 du CMF)
Indices optionnels et facultatifs
Rappel sur l’indexation – Périodicité de l’indice (2/2)
Périodicité de variation du loyer et périodicité de variation de l’indice (L. 112-2 CMF)
Acte 1 – Interprétation stricte de la périodicité (TGI Paris, 5 janvier 2010 ; TGI Paris 27 mai 2010 ; TI Paris, 6 mai 2010). Nullité de la clause et restitution des trop-perçus de loyers?
Acte 2 – Interprétation souple des indexations à base fixe, sous certaines conditions (CA Paris, 4 et 11 avril 2012)
Acte final - validité de la clause d’indexation à base fixe, dès lors que son application n’entraine aucune distorsion, c’est-à-dire une absence de conséquence mathématique (financière) lors du calcul du montant du loyer indexé (Civ. 3, 11 décembre 2013)
Vérification de la conformité de la clause d’indexation au regard du choix de
l’indice et de sa périodicité
Risque de remise en cause du loyer :
« la révision des 25% »
Définition
Possibilité pour le preneur ou le bailleur de demander en cours de bail la fixation du loyer à la valeur locative dès lors que par le jeu de la clause
d’échelle mobile, le loyer a varié de plus de 25% par rapport au dernier loyer fixé contractuellement ou judiciairement
Clause d’ordre public – Impossible d’y déroger
Applications
Conjugaison avec C. com. art. L.145-38 (loi Murcef du 11 décembre 2001 modifiant C. com. art. L.145-33)
Conjugaison avec un renouvellement plafonné
Le cas des clauses recettes, les clauses de capage de l’indice, indice ne jouant
Sécuriser au moment du renouvellement : la fixation du loyer du bail renouvelé
Fixer à l’avance les modalités de détermination du loyer
Montant du loyer du bail renouvelé (1/2)
Définitions
Principe : fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative
Le plafonnement
Possibilité de définir
contractuellement que le loyer du bail renouvelé sera fixé en fonction des seuls prix du marché (TGI Paris, 30 janvier 2012). En attente d’une décision de la CA ou de la C. Cass.
Cas de déplafonnement permettant un retour à la valeur locative :
Usage « exclusif » de bureaux / locaux monovalents
Durée de plus de 9 ans
Baux dont la durée s’est poursuivie au-delà de 12 ans
Modification des facteurs locaux de commercialité : incidence favorable pour l’activité du preneur (Civ. 3, 14 septembre 2011), Sauf pour le
changement de destination des lieux
Montant du loyer du bail renouvelé (2/2)
Le Projet de Loi PINEL envisage d’étendre la compétence des commissions départementales de conciliation aux loyers révisés et aux charges et travaux
Déterminer par avance le montant du loyer du bail renouvelé
Valeur locative de marché / valeur locative judiciaire
Les garanties consenties au bailleur
Dépôt de garantie, garantie bancaire à première demande, cautionnement…
Garanties : Comment se prémunir en cas de défaillance du preneur ?
Dépôt de garantie
Gage du bailleur
Deux termes de loyer (L. 145-40 C. Com.)
Avec ou sans TVA ?
Prévoir la variation et la reconstitution du dépôt de garantie en cours de bail
Garanties externes : Acte de
cautionnement bancaire / maison- mère - GAPD
Accessoire du bail ou caractère autonome
Prévoir la variation de son montant
Transférabilité ?
Autorisation sociale des garants
Coûts
Date d’expiration / durée
(renouvellement)
“
”
Le sort du bail en cas de procédures collectives
Rappels préliminaires … sort des créances du bailleur…sort des
locaux loués …
Rappels préliminaires
Sauvegarde des entreprises… redressement …. et liquidation judiciaire ….
Rappels préliminaires sur les procédures collectives
Les différents types de procédure :
Procédure de sauvegarde ( loi n° 2005-845 du 26 juillet 2005 : C. com. art. L. 610-1 à L. 670-8)
Objectif poursuivi : sauvegarde de l’entreprise qui connait des difficultés qu’elle n’est pas en mesure de surmonter, sans être en état de cessation des paiements, en vue de permettre la poursuite de l’activité
Donne lieu à un plan arrêté par jugement soumis à l’agrément des créanciers, et donc du bailleur, le cas échéant
Redressement judiciaire (RJ) (C.com. art. L. 631-1 et suivants)
Objectif poursuivi : redressement de l’entreprise en état de cessation des paiements
Liquidation judiciaire (LJ) (C.com. art. L. 640-1 et suivants)
Objectif poursuivi: réalisation des actifs de l’entreprise dont le redressement est manifestement impossible
Procédures ouvertes par un jugement du tribunal de commerce
Le jugement d’ouverture (JO)à partir duquel la réglementation propre à chacune de ces procédures trouve
à s’appliquer
Redressement et liquidation judiciaire
RJ ou LJ du bailleur (pour mémoire)
RJ ou LJ du preneur, trois issues possibles:
plan de redressement
plan de cession total ou partiel des actifs
clôture pour insuffisance d’actif
Sort des créances du bailleur
Actions à entreprendre par le bailleur
pour recouvrer sa créance,
pour obtenir le paiement des loyers courants
Créances antérieures…créances postérieures
Sort des créances antérieures
Principes (C. com. art. L. 622-21)
interdiction de paiement de toutes sommes dues au titre du bail exigibles avant le JO
suspension des poursuites / interdiction de toutes mesures d’exécution
Conséquences:
nécessité pour le bailleur de déclarer ses créances dans un délai de 2 mois suivant la publication du JO au BODACC à peine d’inopposabilité
possibilité de solliciter un relevé de forclusion dans les 6 mois à compter de la publication du JO devant le juge- commissaire
compensation autorisée avec des créances connexes du preneur
Exemple : la compensation avec le dépôt de garantie
Dénonciation aux cautions :
l’absence de déclaration de créances dans les délais légaux n’emporte pas de facto déchéance du bénéfice du cautionnement (C. com. art. L. 631-14 et C.civ. art. 2313)
exception : la caution personne physique pendant l’exécution du plan de sauvegardre (C.com. art. L. 622-26)
Remarque : préférer néanmoins une GAPD à un cautionnement
Sort des créances postérieures
Principes :
Obligation pour le preneur de payer à leur échéance les créances postérieures
Les créances postérieures sont couvertes par un privilège spécial (C. com. art. L.
641-13)
Important : veiller en cas de liquidation à porter les loyers courus à compter du JO à la connaissance du liquidateur.
Dans les faits : on demande concomitamment à l’appel du premier loyer au administrateur/ liquidateur s’il entend poursuivre le bail.
Attention : l’absence de réponse administrateur/liquidateur sur la poursuite du
bail n’emporte plus résiliation de celui-ci depuis l’ordonnance n°2008/1345 du 18
décembre 2008 (mais reste utile pour engager la responsabilité du liquidateur).
Le sort des locaux
Poursuite du bail…cession du bail…résiliation du bail et restitution des locaux
Poursuite du bail: principe de continuation des contrats en cours
Principe : l’ouverture d’une procédure collective n’entraîne pas résiliation automatique du bail en cours (C.com. art. L. 145-45):
Remarque: disposition d’ordre public
Modalités:
En RJ : uniquement dans le cadre d’un plan de continuation
En LJ : uniquement pour les besoins de la liquidation
Poursuite du bail : principe de suspension des poursuites
Impossibilité de poursuivre la résiliation du bail pour non paiement des créances de loyers et charges antérieures au JO
Impossibilité pour le bailleur d’obtenir l’expulsion du preneur pour non paiement des loyers antérieurs au JO
Sauf obtention par le bailleur d’une décision définitive d’expulsion avant le JO (Civ. 3, 13 mai 1992)
Possibilité en revanche d’obtenir la résiliation du bail pour inexécution de ses obligations par le preneur autres que le paiement de sommes d’argent (rare en pratique)
Exemples :
défaut d’assurance (Com. 28 mai 1996)
